道路斜線とは？計算・緩和の仕組みと3階建ての家への影響を解説

同じ値段なら、どの部屋も広く使いたいですよね。

先に結論を言います。道路斜線は、道路の反対側の境界線からの距離に1.25を掛けた高さまでに建物を抑える決まりです。

前面道路が狭いほど、道路側の高さは低く抑えられます。幅4mの道路では、道路の境界ぎりぎりの位置は高さ5mまでしか建てられず、3階の道路側が大きく削られることがあります。

避け方は、買う前に前面道路の幅と建物の後退距離を確かめ、道路側の部屋の天井を内見で測ることです。

道路斜線とは道路の反対側から斜めの線で高さを抑える決まり

道路斜線（どうろしゃせん）は、建築基準法56条1項1号に定められた高さの制限です。正式には「道路高さ制限」と呼ばれます。

道路に日が当たり、風が通るようにするのが目的です。そのため、道路に近い部分ほど建物を低くしなければならないしくみになっています。

用途地域	勾配	適用距離（容積率で変わる）
低層・中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域、準住居地域、田園住居地域	1.25	20m（200％以下）〜35m（400％超）
近隣商業地域、商業地域	1.5	20m（400％以下）〜50m（1200％超）
準工業地域、工業地域、工業専用地域	1.5	20m（200％以下）〜35m（400％超）

起点は、前面道路の反対側の境界線です。反対側の境界線からの水平距離に勾配を掛けたものが、その位置で建てられる高さの上限になります。

適用距離より奥は道路斜線がかからない

道路斜線がかかるのは、反対側の境界線から適用距離までの範囲だけです。容積率200％以下の住居系の地域なら、反対側の境界線から20mより奥には道路斜線がかからない計算です。

建売の敷地は奥行き10〜15mほどのことがあり、その場合は敷地のほぼ全体が範囲に入ります。容積率の決まり方は容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説で解説しています。

幅12m以上の道路では途中から勾配が1.5になる

住居系の地域でも、前面道路の幅が12m以上あると扱いが変わります。56条3項により、反対側の境界線から「道路の幅×1.25」より奥では、勾配が1.5になります。

幅12m以上の広い道路に面した建売では、道路斜線はさらにゆるくなるということです。

道路斜線の計算例｜前面道路の幅で建てられる高さはこう変わる

住居系の地域（勾配1.25）で、道路の境界に建物の面をそろえた場合を計算しました。

前面道路の幅	後退なし	0.5m後退	1m後退
4m	5.0m	6.25m	7.5m
5m	6.25m	7.5m	8.75m
6m	7.5m	8.75m	10.0m
8m	10.0m	11.25m	12.5m

式にすると、上限の高さは1.25×（道路の幅＋後退距離×2）です。後退距離を2倍するのは、次の章で書く緩和で起点も同じだけ外へ動くからです。

この表から、幅4mの道路では、後退しなければ道路側の面は5mまでしか建てられないと分かります。2階建ての軒の高さを約6mとすると、少し下げないと収まらない計算です。

3階建ては高さ9.5mの部分を道路から何m離せばよいか

3階建ての屋根のいちばん上を約9.5mと置いて、道路の境界から離す距離を計算しました。

前面道路の幅	建物を0.5m後退したとき	必要な距離
4m	高さ9.5mの部分	道路の境界から3.1m
5m	高さ9.5mの部分	道路の境界から2.1m
6m	高さ9.5mの部分	道路の境界から1.1m

幅4mの道路の3階建ては、頂部を道路の境界から約3m離さないと道路斜線に収まらないという結果です。建物の高さは物件ごとに違うので、確認申請の図面で数字を確かめてください。

建物を道路から後退させると起点も外へ動く

道路斜線には、建物を道路から下げたときの緩和があります。56条2項は、後退した距離だけ、反対側の境界線が外側にあるとみなすと定めています。

つまり、建物を1m下げると、起点も道路の向こう側へ1m動き、合わせて2m分ゆるくなるということです。前の章の表で後退距離を2倍していたのは、このためです。

小さな物置や低い塀は後退距離の計算に入らない

後退距離は、建物のうち道路にいちばん近い部分までの距離で測ります。ただし施行令130条の12は、次の部分を除いて測ってよいと定めています。

除いてよい部分	主な条件
物置など	軒の高さ2.3m以下・床面積5㎡以内・道路の境界から1m以上など
ポーチなど	高さ5m以下・道路に面する長さが敷地の接道の長さの5分の1以下など
道路沿いの門や塀	高さ2m以下（1.2mを超える部分は網状など）
高さ1.2m以下の部分	建物のうち低い部分

門や塀が道路の際にあっても、高さ2m以下で上が網状のフェンスなら、建物の後退距離はそのまま使えるということです。

幅4m未満の道路はセットバック後の線が道路の境界になる

幅4m未満の42条2項道路では、道の中心から2mの線が道路の境界線とみなされます。道路斜線も、この線を前提に計算することになります。

セットバックの計算はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算を解説で、前面道路の幅の確かめ方は道路台帳とは？見方と取り方と建築基準法の道路との違いと幅4m未満の建売で確かめることを関西の市で解説で解説しています。

道路斜線の緩和は角地と公園の向かいと敷地の高さと天空率

56条6項と施行令は、敷地の状況に応じた緩和を定めています。建売の買主が知っておきたいのは次の4つです。

緩和	中身	根拠
前面道路が2つ以上	広い道路の境界から幅の2倍以内かつ35m以内などは、狭い道路も広い道路と同じ幅とみなす	施行令132条
道路の向かいが公園・水面	反対側の境界線は公園や水面の向こう側の境界線にあるとみなす	施行令134条
敷地が道路より1m以上高い	道路が（高低差−1m）÷2だけ高い位置にあるとみなす	施行令135条の2
天空率	道路斜線に収めた建物と同じ以上の空が見えれば適用しない	建築基準法56条7項1号

堺市も公式の案内で、2つの道路に面した敷地・後退して建てた場合・反対側に公園がある場合・敷地が1m以上高い場合の4つを、道路斜線の緩和として挙げています。中野区は、通路・水路・河川・線路敷・公園ごとに、どの斜線でどう扱うかを表にしています。

角地は狭い道路も広い道路の幅で計算できる

幅4mと幅8mの道路に面した角地なら、広い道路から16m以内（幅の2倍）は、狭い道路も幅8mとして計算できるのです。角地の建売で道路側がすっきり高く建っているのは、この緩和が効いていることがあります。

練馬区の取扱いでは、交差点の隅切りの部分からは道路斜線を適用せず、隅切りの線を道路の境界とみなして考えます。角地のほかの特徴は角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方にまとめています。

天空率は道路斜線を外せるが建売の2階建てでは使われにくい

天空率（てんくうりつ）は、道路の反対側の境界線の上から空がどれだけ見えるかを比べる方法です。道路斜線に収めた建物と同じ以上の空が見えれば、道路斜線は適用されません。

計算に手間がかかるため、建売の2階建てで天空率を使う場面は限られると考えてよいでしょう。3階建てで道路側の形がすっきりしている物件では、使われていることがあります。

隣地斜線と絶対高さ制限は道路斜線とどう違うか

建物の高さを抑える決まりは、道路斜線のほかにもあります。戸建てに関わる4つを並べました。

制限	起点と式	かかる地域
道路斜線	道路の反対側の境界線から×1.25（商業系などは1.5）	すべての地域
隣地斜線	隣地境界線の上20m＋×1.25（商業系などは31m＋×2.5）	低層住居専用地域・田園住居地域以外
北側斜線	真北の境界線の上5m（中高層は10m）＋×1.25	低層住居専用地域ほか
絶対高さ制限	高さ10mか12m	低層住居専用地域・田園住居地域

隣地斜線は、高さ20mを超える部分にかかる決まりです。そのため2階建てや3階建ての建売には、隣地斜線はまず関係しないと考えてかまいません。

大阪市は公式のよくある質問で、市内では道路斜線と隣地斜線の規制がかかると説明しています。世田谷区も、道路斜線と隣地斜線は天空率で同等以上の採光・通風が確保されれば除くと案内しています。

低層住居専用地域には、隣地斜線の代わりに10mか12mの絶対高さ制限がかかるのです。北側斜線は北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説で、日影規制は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説で解説しています。

建売の3階建てで道路側の屋根が斜めになる理由

当社の物件データで、関西の新築建売1,347件の前面道路の幅と階数を数えました。

項目	件数
接道欄で道路の幅を読めた物件	670件
前面道路の幅が4m未満	69件（10.3％）
4m以上6m未満	315件（47.0％）
6m以上	286件（42.7％）
前面道路の幅の中央値	5.5m
3階建て	70件（そのうち第1種住居地域39件）

関西の建売の半分以上は、前面道路の幅が6m未満でした。6m未満の道路では、道路の境界の位置で建てられる高さは後退なしで7.5m未満になります。

3階建て70件は、北側斜線のかからない第1種住居地域が39件で最も多い結果でした。北側斜線の代わりに道路斜線が形を決めることが多い、ということです。

当社の物件データは95％が飯田グループの物件で、接道欄に幅が書かれていない物件もあります。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

道路斜線で建売の間取りに出る4つの形

形	起きること	内見で見ること
片流れの屋根	道路側に向かって下がる屋根になる	道路側の外壁の高さ
3階の道路側の天井が斜め	道路側の部屋の一部の天井が低い	天井のいちばん低いところの高さ
建物が道路から下がる	道路と建物の間に空きができる	駐車場の奥行き
バルコニーが奥にある	道路側の高い位置に張り出せない	洗濯物を干す場所

居室の天井の高さは、建築基準法施行令21条で平均2.1m以上と決まっています。天井の高さの見方は天井高2400は低い？2500や2600との違いと2階の天井が下がる理由と内見での測り方を建売で解説で、3階建ての住み心地は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説で解説しています。

建売を買う前に道路斜線を確かめる4つの手順

道路斜線の中身が分かったら、買う前の確認に落とし込みます。順番は次の4つです。

順番	確かめること	見る場所
1	用途地域（勾配が1.25か1.5か）	重要事項説明書・販売図面
2	前面道路の幅と、42条2項道路かどうか	道路台帳・現地で測る
3	道路斜線の線と建物の高さ	確認申請の図面（断面図・立面図）
4	道路側の部屋の天井の高さ	内見でメジャーで測る

高さと斜線の線は確認申請の図面で分かる

建売の確認申請には、高さと斜線の検討を書いた図面が添付されています。断面図に引かれた道路斜線の線を見れば、どこが削られているかが一目で分かるでしょう。

建築中の物件でも、確認済証と一緒に図面の写しを見せてもらえます。確認済証の見方は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説にまとめています。

道路斜線に関するよくある質問

道路斜線とは何ですか。

前面道路の反対側の境界線からの距離に勾配を掛けた高さまでに、建物を抑える決まりです。建築基準法56条1項1号に定められ、住居系の地域の勾配は1.25です。

道路斜線の勾配は1.25と1.5のどちらですか。

住居系の地域（低層・中高層住居専用地域、第1種・第2種住居地域、準住居地域、田園住居地域）は1.25です。近隣商業地域・商業地域・準工業地域・工業地域・工業専用地域は1.5です。

2階建ての建売にも道路斜線は関係しますか。

関係しますが、効く場面は限られます。幅4mの道路で後退なしなら道路の境界の位置は高さ5mまでなので、軒の高さによっては少し下げる必要があります。

角地は道路斜線がゆるくなりますか。

施行令132条で、広い道路の境界から幅の2倍以内かつ35m以内などの範囲は、狭い道路も広い道路と同じ幅とみなせます。

隣地斜線は戸建てにかかりますか。

隣地斜線は高さ20mを超える部分にかかるので、戸建ての建売にはまず関係しません。低層住居専用地域には、代わりに10mか12mの絶対高さ制限がかかります。

道路斜線は前面道路の幅と後退距離で決まる｜押さえる5つのこと

最後にまとめます。道路斜線は道路の反対側から1.25の勾配で高さを抑える決まりで、道路が狭い3階建てほど影響が大きいというのが結論です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、前面道路の幅や道路側の部屋の天井の高さを、図面で一緒に確かめることもご相談ください。