施主検査のチェックリストは？新築の建売で見る順番・持ち物と言わないと直らない傷

初めての施主検査は、何をどこまで見ればよいか迷いますよね。

先に結論を言います。施主検査は、仕上げの傷や汚れを売主に直してもらえる最後の機会で、引渡しの1〜2週間前に1〜2時間で行うです。

建売の売主の保証書には、「仕上げの損傷等で、引渡時に申し出がなかったもの」は保証しないと書かれているものがあります。

施主検査で言わなかった床の傷やクロスの汚れは、住み始めてから見つけても無償で直してもらえないことがあります。

避け方は、新築戸建ての不具合の1位（ひび割れ20.1％）から順に、部位ごとの表に沿って見ていくことです。

この記事では、売主の保証書、住宅リフォーム・紛争処理支援センターの統計、国の告示をもとに、建売の施主検査のチェックリストを部位ごとにまとめます。

施主検査とは｜建売の引渡し前に買主が家を確かめる立会い

施主検査（せしゅけんさ）は、完成した家を、引渡しの1〜2週間前に買主が自分の目で確かめる立会いです。

建売では「内覧会」「完成立会い」とも呼びます。呼び方は売主によって違いますが、中身は同じです。

施主検査は引渡しの1〜2週間前に1〜2時間かけて行う

施主検査の日は、売主か仲介会社から案内があります。引渡しの1〜2週間前に設けることが多く、見つけた不具合を引渡しまでに直す時間をとります。

かかる時間は1〜2時間が目安です。当日の回り方と時間配分は内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方を解説で解説しています。

施主検査は役所の完了検査とは別もの

役所や検査機関の完了検査は、建築基準法に合っているかを確かめる検査です。傷や汚れ、建具の動きまでは見ません。

施主検査は買主のための確認なので、住む人の目で、仕上げの傷と建具・水回り・電気の動作の3つを確かめるのが役目です。

完成済みの建売を買うときは施主検査を自分から申し出る

建売は、完成してから売り出す物件と、建築中に売り出す物件があります。当社の物件データでは、掲載中の物件の31.5％が建築中か未着工でした。

完成済みの物件は内見を済ませているため、施主検査の日が設けられないまま決済と引渡しに進むことがあります。

内見は「買うかどうか」を決める場で、細かい傷までは見ていません。完成済みでも、決済の1週間前までに施主検査の時間を1〜2時間とりたいと申し出ることをおすすめします。

引渡しまでの全体の流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間をご覧ください。

施主検査で言わないと直らない傷がある｜売主の保証書の免責

施主検査が大事なのは、保証書の「免責（保証しないもの）」と結びついているからです。

仕上げの傷は引渡しまでに申し出ないと保証の対象外になる

関西で供給の多い飯田産業の「住まいの保証書」には、共通の免責事項として次の一文があります。

つまり、床の傷・壁の汚れ・建具の擦れなど仕上げの損傷は、引渡しまでに言わなければ保証で直らないという意味です。

入居後に家具を運び込んだあとで傷を見つけても、引越しでついた傷か、もともとあった傷かを区別できません。だから引渡しの前に見るのです。

保証で直るのは不具合の「動き」と「構造」

同じ保証書は、内部の仕上げや建具の不具合を2年、構造の不具合を10年保証しています。

区分	保証の期間	主な対象
内部仕上げ（床・壁・天井の下地、フローリング、クロス）	2年	著しい隙間・割れ・きしみ・床鳴り
外部建具・内部建具	2年	開閉不良・施錠不良・著しい変形
構造（土台・柱・梁・耐力壁）	10年	傾斜6/1000以上・構造材にまたがるひび割れ
仕上げの損傷（傷・汚れ）	引渡し時まで	引渡し時に申し出がなければ免責

隙間や床鳴りのように住んでから出てくる不具合は、保証期間内なら直してもらえます。保証の年数は売主ごとに違うので、建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件で比べています。

施主検査で見る順番｜新築戸建ての不具合が多い場所から

施主検査は時間が限られています。不具合の多い上位3つ（ひび割れ・性能不足・雨漏り）の場所から先に見ると、見落としが減ります。

新築戸建ての不具合の1位はひび割れで20.1％

住宅リフォーム・紛争処理支援センターの統計年報には、新築戸建ての相談5,331件の不具合の内訳が載っています。

順位	不具合	割合	多い部位
1	ひび割れ	20.1％	外壁・基礎
2	性能不足	16.8％	設備機器・外構
3	雨漏り	12.7％	屋根・外壁
4	変形	12.2％	開口部・建具、床
5	はがれ	11.8％	外壁・内装
6	汚れ	10.8％	内装・床
7	漏水	6.0％	排水配管・給水給湯配管
8	作動不良	5.6％	開口部・建具・設備機器
9	傾斜	4.0％	床

上位を部位に直すと、外壁と基礎、建具と床、内装、水回りの配管です。施主検査ではこの順に見ていきます。

施主検査は「外を一周→点検口→室内」の順で回る

外から見るのは、ひび割れと雨漏りの入口が外にあるからです。次に床下と小屋裏の点検口を開け、最後に室内を部屋ごとに見ます。

施主検査の持ち物｜水平器・マスキングテープ・懐中電灯・メジャー

施主検査は手ぶらでも行えますが、4つの道具があると、見た結果を数字と印で残せるようになります。

持ち物	使う場所	使い方
水平器（スマホのアプリでも可）	床・窓台・カウンター	床の傾きの目安をみる
マスキングテープ	傷・汚れ・隙間	指摘した場所に貼って印にする
懐中電灯	床下・小屋裏・収納の奥	暗い場所と床の傷を照らす
メジャー（5m以上）	カーテン・家具・家電の位置	寸法をはかって控える
スマートフォン	すべて	指摘した場所を写真に残す
図面・仕様書	すべて	契約どおりの設備かを照らし合わせる

マスキングテープは貼ってよいかを先に売主に聞く

テープを貼る印は、指摘した場所が一目で分かる方法です。ただし、クロスの種類によってはテープの跡が残ることがあります。

施主検査の最初に、最初の5分で「指摘の場所にテープを貼ってよいですか」と売主に確かめると、あとで揉めません。売主が専用の付箋を用意していることもあります。

床の傾きは1mで3mmを超えるかが目安

国の告示（平成12年建設省告示1653号）は、床の傾きを3段階に分けています。

床の傾き	1mあたり	構造の不具合がある可能性
3/1000未満	3mm未満	低い
3/1000以上6/1000未満	3〜6mm	一定程度ある
6/1000以上	6mm以上	高い

スマホの水平器は精度が粗いので、おかしいと感じた場所を売主に測ってもらうきっかけとして使います。床の傾きの詳しい測り方は床の傾きの許容範囲は？基準・測り方と新築で異常を見つけたときの対処法で解説しています。

施主検査のチェックリスト①｜外回り・基礎・床下・小屋裏

まず外を一周します。ひび割れと雨漏りの入口は外にあるので、ここから見るのが効率的です。

外回りと基礎のチェックリストは9項目

場所	チェックすること
基礎	ひび割れの幅、欠け、表面のはがれ
基礎の換気・通気	物置や土でふさがれていないか
外壁	割れ・欠け・反り、塗装のむら
外壁の目地（シーリング）	切れ・すき間・はみ出し
サッシの周り	すき間、シーリングの切れ
雨どい	外れ・傾き・つなぎ目のずれ
バルコニー	床の水勾配、排水口のごみ、手すりのぐらつき
外構	境界標の位置、駐車場の勾配と水たまり、門扉の動き
給湯器・メーター・外部の水栓	位置と固定、外部コンセントの有無

基礎のひび割れは、国の告示では幅0.3mmから構造の不具合の可能性を見始め、0.5mm以上で高いとしています。髪の毛のような細いひびと区別して、幅の広いものを指摘します。

基礎のひびの見分け方は新築の基礎のひび割れは何ミリから危ない？ヘアークラックと構造クラックの見分け方と保証と補修方法、雨漏りの入口は新築の雨漏りの原因は？建売で多い6つの場所と10年保証で直せる範囲と火災保険が使えるかで解説しています。

床下点検口と小屋裏は施主検査で構造を見られる唯一の場所

仕上げが終わった家では、柱や配管は壁の中に隠れています。構造と配管を見られるのは、床下点検口と小屋裏点検口の2か所だけです。

場所	チェックすること
床下	水たまり・水漏れの跡、配管のつなぎ目、断熱材の落下、木くずやごみ
小屋裏	雨じみ、断熱材のずれ・すき間、換気口の位置
点検口のふた	がたつき、開け閉めのしやすさ

点検口は脚立が要ることもあるので、施主検査の前に、開けて中を見たいと伝えておくと準備してもらえます。点検口の位置と中の見方は床下点検口は何か所必要？大きさ・設置場所と天井点検口の確認ポイントで解説しています。

施主検査のチェックリスト②｜床・壁・建具・水回り・電気・収納

室内は、部屋ごとに同じ順番で、床→壁→天井→建具→設備の5段階で見ると見落としが減ります。

床と壁と天井は照明をつけて斜めから見る

場所	チェックすること
床	傷・へこみ・汚れ、継ぎ目の段差、きしみ、傾き
巾木	浮き・すき間・欠け
壁・天井のクロス	浮き・はがれ・継ぎ目の開き・汚れ・破れ
窓台・カウンター	傷・欠け、ぐらつき
階段	踏み板のきしみ、手すりのぐらつき

床の傷は、照明やライトを床すれすれに当てて斜めから見ると浮かび上がります。スリッパを脱いで歩くと、きしみにも気づけます。

引渡し後の床の傷の扱いは新築の床の傷は直してもらえる？引渡し前後の対応と保証・補修の注意点、床鳴りは新築の床鳴りの原因は？パキッとミシミシの違いと保証で直せる期間と床の傷を引渡し前に見る方法、クロスのすき間は新築のクロスの隙間は何年まで無料で直る？壁紙のひび割れの原因と2年点検のチェックリストと補修費用で解説しています。

建具はすべて開け閉めして鍵までかける

場所	チェックすること
室内ドア	開け閉めの重さ、こすれ、閉めたときのすき間、ドアノブのがたつき
引き戸	最後まで閉まるか、戻ってこないか
窓・網戸	開け閉め、鍵のかかり、網戸の破れ・外れ
玄関ドア	鍵の本数、施錠、閉まる速さ
収納の扉・棚	扉の傾き、棚板の数、ハンガーパイプの固定

建具の不具合は統計で変形12.2％・作動不良5.6％と多い項目です。家じゅうのドアと窓を1枚ずつ開け閉めするのが、施主検査で最も効く確認です。

水回りは水を流して、電気はすべてつける

場所	チェックすること
キッチン	水とお湯が出るか、排水の流れ、シンク下の水漏れ、食洗機・換気扇の動き
浴室	排水の流れ、浴槽の傷、換気乾燥機の動き、ドアのパッキン
洗面所・トイレ	水漏れ、便器のぐらつき、排水の音とにおい
電気	全部の照明がつくか、スイッチの位置、コンセントの数と位置
設備	給湯器のリモコン、インターホン、換気扇、エアコン用のコンセントと穴

水を流したら、シンク下と洗面台の下の扉を開けて、配管のつなぎ目が濡れていないかを見るのが大事です。漏水は統計で6.0％あり、住み始めてからでは床が傷みます。

図面や仕様書と照らし合わせて、契約した設備が付いているかもこのときに確かめます。

施主検査の指摘の伝え方｜印・写真・書面の3点で残す

施主検査で見つけた不具合は、その場の口約束にせず、印・写真2枚・書面の3点で残すのが基本です。

施主検査の指摘は一覧にして売主と控えを分け合う

写真は、どの部屋のどの壁かが分かる引きの1枚と、傷そのものの寄りの1枚を撮ります。寄りだけだと、あとで場所が分からなくなります。

施主検査の指摘は売主にとっても引渡し前のほうが直しやすい

細かい指摘をすると嫌がられるのでは、と遠慮する方は少なくありません。

ただ売主にとっても、引渡しの前なら職人が現場にいるうちに直せるが、入居後は家具を動かして日程を合わせ直す手間がかかるという事情があります。

施主検査の指摘は、売主の仕事を減らす情報でもあると考えて、遠慮せずに伝えてかまいません。

直ったかは引渡しの日までにもう一度見る

補修が終わったら、引渡しの前に、指摘した場所を一覧と照らし合わせて1か所ずつ確かめるようにします。

補修の跡が目立つ場合や、別の場所に傷が増えている場合もあります。確かめないまま鍵を受け取ると、補修の跡も「引渡し時に承認したもの」になりかねません。

どうしても引渡しまでに直らないときは、直す期日を書面に残してから引渡しを受けるようにします。伝えにくいときの言い方は内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方を解説で紹介しています。

施主検査のあとに見つけた不具合｜保証と通知の期限

施主検査で見落としても、すべてが直らないわけではありません。構造と雨水の入口は、法律で引渡しから10年守られているからです。

引渡し後に直る範囲は法律の10年と売主の保証で分かれる

不具合	よりどころ	期間の目安
構造（基礎・柱・梁など）の不具合	品確法95条	引渡しから10年
雨漏り（屋根・外壁・開口部）	品確法95条	引渡しから10年
内装・建具の不具合（隙間・開閉不良）	売主の保証書	2年など売主ごと
契約と違う点（設備の付け忘れなど）	民法566条・宅建業法40条	知ってから1年以内に通知・引渡しから2年以上の特約
仕上げの傷・汚れ	売主の保証書の免責	引渡し時に申し出がなければ対象外

新築の売主は、住宅瑕疵担保履行法により保険への加入か保証金の供託をしています。売主が倒産しても、構造と雨漏りは保険から直す費用が出ます。

契約と違う点の扱いは契約不適合責任の免責・期間は？新築10年保証との違いと買主の注意点、欠陥が疑われるときの相談先は欠陥住宅とは？新築の建売で多い不具合ランキングと見分け方と相談先を解説で解説しています。

施主検査で不安が残るなら第三者の検査を足す

自分の目だけでは不安なときは、ホームインスペクション（住宅診断）を施主検査に合わせて頼む方法もあります。費用と見る場所はホームインスペクションとは？費用相場と新築の建売で見る場所を解説をご覧ください。

入るには売主の了承が要ります。契約の前に、第三者の検査（4万〜7万円が目安）を入れてよいかを売主に確かめておくとスムーズです。

施主検査のよくある質問

施主検査は何時間かかりますか。

1〜2時間が目安です。外を一周し、床下と小屋裏の点検口を開け、室内を部屋ごとに見ると、30坪前後の建売で2時間近くかかります。

施主検査と内覧会は違いますか。

建売では同じ意味で使われます。引渡しの前に、完成した家を買主が確かめる立会いのことです。

完成済みの建売でも施主検査はできますか。

できます。内見とは別に、引渡しの前に時間をとりたいと売主か仲介会社に申し出てください。

施主検査で見落とした傷はあとから直してもらえますか。

売主によっては、引渡し時に申し出がなかった仕上げの損傷を保証の対象外にしています。傷と汚れは施主検査で伝えるのが確実です。

施主検査のチェックリストは何項目ありますか。

この記事では、外回りと基礎9項目、床下と小屋裏3項目、室内15項目に分けています。項目の数より、不具合の多い場所から見ることが大事です。

施主検査に家族は何人で行けばいいですか。

2人以上がおすすめです。外回りと室内を手分けし、最後に2人で見直すと見落としが減ります。

施主検査のチェックリストは不具合の多い場所から使う

最後にまとめます。

施主検査は傷を直してもらえる最後の機会なので、外回り・建具・床から1〜2時間で見て、印・写真・書面で残すのが確実です。

施主検査は、買主が自分の家を初めて「受け取る側」として見る日です。チェックリストを手元に置いておけば、限られた時間でも落ち着いて見られます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、引渡しまでの日程や売主とのやりとりをお手伝いします。ご希望があれば、施主検査の前に見る場所や売主に聞くことを一緒に整理します。