二世帯住宅の建売はある？建売1349件で3件だけの実数と完全分離の税金と親子リレーローン

親の老後や子育ての手助けを考えると、二世帯で暮らしたいと思う方は多いですよね。ただ、注文住宅で一から建てると金額が大きくなるので、まず建売で探せないかと考えるのは自然なことです。

先に結論を言います。二世帯向きと書かれた建売は、当社のデータベース1,349件のうち3件（0.2％）だけでした。台所や浴室が2つある建売は、1件もありませんでした。

ただし、あきらめる必要はありません。4部屋以上でトイレが2か所ある同居向きの建売や、同じ分譲地で隣り合う2区画を買う方法なら、建売でも二世帯の暮らしはつくれます。

一方で二世帯の家は、型によって税金・住宅ローン・登記・相続の扱いが大きく変わります。家族でお金と名義の話をしないまま買うと、あとから贈与税や相続で困ることがあります。

避け方は、「どこまで共用するか」と「誰がいくら出して誰の名義にするか」を先に決めてから物件を探すことです。

この記事では、二世帯住宅の3つの型、二世帯向きの建売の実数、建売で二世帯を叶える4つの方法、税金・住宅ローン・住宅ローン控除・登記の扱いまでを、公的な資料と物件データで整理します。

二世帯住宅は完全同居・一部共用・完全分離の3つの型に分かれる

まず言葉の整理です。二世帯住宅は、玄関・台所・浴室をどこまで共用するかで3つの型に分かれます。この型の違いが、あとで説明する税金や登記の扱いを決めます。

二世帯住宅の3つの型は共用する設備の数で違う

型	共用するもの	暮らし方	建売での見つけやすさ
完全同居型	玄関・台所・浴室・リビングのすべて	大きな家に一緒に住む	4部屋以上の建売で叶う
一部共用型	玄関や浴室など一部	台所だけ別などの形	ほぼ出ない
完全分離型	共用なし（壁で分かれる）	上下や左右で別の家	建売では0件

完全同居型は、言いかえれば「部屋数の多い普通の一戸建て」です。建売の4LDKや5LDKがそのまま候補になります。

一部共用型と完全分離型は、台所や浴室を2つ設ける必要があり、延床面積も配管も普通の建売とは別の設計になります。そのため、建売として売り出されることはほとんどありません。

二世帯住宅が税金と登記で「2戸」になるのは完全分離型だけ

税金の扱いで大事なのは、壁で仕切られた構造上の独立性と、玄関・台所・便所・風呂がそろう利用上の独立性の2つです。

愛知県の不動産取得税のQ&Aでは、構造上の独立性を「それぞれの居住部分が、壁、天井、床等により完全に遮断されていること」とし、ふすまや障子で区切っただけでは認めないと書いています。利用上の独立性は、それぞれの居住部分に玄関（勝手口を除く）・台所・便所・風呂等が備わっていることです。

つまり、玄関や台所を1つでも共用している家は、税金のうえでは1戸の住宅として扱われます。建物の区分所有等に関する法律1条も、区分所有できる部分を「構造上区分された」「独立して住居」などに使える部分と定めています。

二世帯向きと書かれた建売は1,349件中3件しかない

では、二世帯向けの建売は実際にどのくらいあるのでしょうか。当社のデータベースに掲載中の物件1,349件（2026年10月15日時点）を、特記事項と設備欄から数えました。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

「二世帯向き」の建売は3件で台所2つの二世帯住宅は0件

調べたこと	件数	割合
特記事項に「二世帯向き」	3件	0.2％
設備欄に台所・浴室・玄関が2つ	0件	0％
5LDK	14件	1.0％
4部屋以上（4LDK・4SLDK・5LDK）	576件	42.7％
延床面積120㎡超	35件	2.6％
トイレ2か所	737件	54.6％
特記事項に「バリアフリー」	43件	3.2％

「二世帯向き」と書かれた3件のうち2件は延床160㎡を超える3階建てで、価格は6,000万円台でした。それでも台所や浴室が2つあるという記載はなく、完全同居か一部共用の使い方を想定した物件と読めます。

所在地	間取り	延床面積	価格	階数
滋賀県守山市	5LDK	172.81㎡	6,580万円	3階建て
滋賀県草津市	4LDK	163.54㎡	6,180万円	3階建て
奈良県生駒市	4LDK	97.71㎡	3,090万円	2階建て

同居向きの候補は39件で価格の中央値は4,499万円

「二世帯向き」と書かれていなくても、同居に使える建売はあります。当社では、4部屋以上・延床110㎡以上・トイレ2か所の3つを満たす物件を、同居向きの候補として数えました。

項目	同居向きの候補	データベース全体
件数	39件（2.9％）	1,349件
価格の中央値	4,499万円	3,390万円
延床面積の中央値	114.7㎡	100.2㎡
敷地面積の中央値	151.2㎡	133.3㎡

府県で見ると、滋賀県20件・兵庫県12件・大阪府3件・奈良県3件・京都府1件でした。大阪府で同居向きの広い建売を探すのは、かなり難しいということです。

売主の内訳は橋本不動産19件・アイディホーム13件・タマホーム4件などで、データベース全体の95％を占める飯田グループ以外の会社が多く入っています。広めの建売は、売主によって出やすさがかなり違います。

延床120㎡を超える建売は35件しかない

データベース全体の延床面積の中央値は100.2㎡でした。120㎡を超える物件は35件（2.6％）しかありません。

台所と浴室を2つずつ置く二世帯住宅は、普通の一戸建てより広い床面積が必要です。建売の標準的な大きさのまま二世帯で住むと、収納や個室が足りなくなりやすいと考えておいてください。

建売で二世帯住宅の暮らしを叶える4つの方法

二世帯向けの建売がほとんど出ない以上、探し方を工夫する必要があります。建売で二世帯の暮らしを叶える方法は、大きく4つです。

同じ分譲地で隣り合う2区画を買えば完全分離に近い

建売ならではの方法が、同じ分譲地で2区画を買い、親世帯と子世帯で1棟ずつ住む形です。建物は別々ですが、庭や駐車場越しにすぐ行き来でき、完全分離型の二世帯住宅に近い暮らしになります。

当社のデータベースで物件名から同じ分譲地と読めるものをまとめると、852現場のうち281現場（33.0％）で2区画以上が同時に販売されていました。安い2区画の合計の中央値は6,660万円です。

府県	2区画以上を販売中の現場	安い2区画の合計（中央値）
大阪府	73現場	7,360万円
兵庫県	87現場	6,160万円
京都府	17現場	6,760万円
奈良県	62現場	6,720万円
滋賀県	36現場	5,995万円

1棟ずつ別の家なので、不動産取得税の1,200万円控除・固定資産税の減額・住宅ローン控除を2棟それぞれで受けられます。将来どちらかの家が空いたときに、売ったり貸したりしやすいのも利点です。

ただし、2区画を同時に押さえられるのは、分譲地の販売が始まって間もない時期に限られることが多いです。気になる分譲地があれば、早めに区画の空き状況を確かめましょう。

4つの方法の比較

方法	金額の目安	向いている家族
同居向きの建売を買う	中央値4,499万円（当社データ）	完全同居でよい・費用を抑えたい
同じ分譲地で2区画買う	中央値6,660万円（当社データ）	完全分離に近い暮らしを6,660万円前後で
中古の二世帯住宅を買う	中古戸建の所要資金は近畿で2,560.8万円	完全分離を安く手に入れたい
注文住宅で建てる	土地付注文住宅は近畿で5,192.7万円	間取りを一から決めたい

中古と注文住宅の金額は、住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査の近畿圏の所要資金です。これは二世帯住宅に限らない平均なので、二世帯の注文住宅はこれより大きな金額になると考えてください。

中古の二世帯住宅は完全分離が手に入りやすい

中古住宅には、もともと二世帯住宅として建てられた家が出ることがあります。完全分離型を新しく建てるより安く手に入る可能性があります。

一方で、築年数によっては断熱や耐震の性能が今の基準より低く、住宅ローン控除や税金の軽減の条件を満たさないことがあるので注意が必要です。建売と中古の違いは建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料で詳しく比べています。

注文住宅は自由だが金額と期間がかかる

間取りを一から決めたいなら注文住宅です。土地探しから入居まで1年前後かかることが多く、その間の家賃や、つなぎ融資の利息もかかります。

建売と注文住宅の差を金額にすると、近畿では約1,491万円になるという当社の試算は建売にすればよかったと言われる5つの理由｜注文住宅との差1366万円にまとめています。

完全分離なら不動産取得税と固定資産税が2戸分軽くなる

ここからはお金の話です。まず税金です。構造上と利用上の独立性を満たす二世帯住宅は、税金のうえで2戸の住宅として扱われることがあります。

完全分離の二世帯住宅は不動産取得税の1,200万円控除が2戸分になる

新築住宅の不動産取得税は、家屋の価格から1戸につき1,200万円（認定長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。京都府の案内では、令和8年4月1日以降の取得は1戸の床面積が40㎡以上240㎡以下であることが条件です。

愛知県のQ&Aは、構造上と利用上の独立性の両方を満たす場合に限り、それぞれの居住部分ごとに「一戸の住宅」として軽減を判定すると書いています。関西の府県でも、判定は所在地の府県税事務所が行います。

例（評価額1,800万円・延床160㎡）	計算	税額
1戸として扱われる場合	（1,800万円−1,200万円）×3％	18万円
2戸として扱われる場合（900万円ずつ）	各（900万円−1,200万円）→0円	0円

床面積の上限も2戸ごとに見るので、1戸では240㎡を超えて軽減が受けられない大きな家でも、2戸に分かれれば受けられることがあります。新築の不動産取得税の全体の仕組みは新築の不動産取得税はいくら？建売は9割が土地0円で2回きた理由と申告の手順を解説で説明しています。

固定資産税の新築の減額は120㎡ずつ受けられる

総務省によると、新築住宅の固定資産税は、一般の住宅で3年度分、120㎡までの部分の税額が2分の1になります。2戸として扱われれば、この120㎡の枠をそれぞれの住戸で使えることになります。

土地の住宅用地の特例も、地方税法349条の3の2第2項で、200㎡に住居の数を掛けた面積までが小規模住宅用地（課税標準が6分の1）になると定められています。ただ、当社のデータベースで敷地200㎡を超える建売は111件（8.2％）なので、普通の建売の大きさなら、土地の特例は1戸でも2戸でもほとんど変わりません。

同居型の二世帯住宅は普通の一戸建てと同じ1戸の扱い

4LDKの建売で完全同居する場合は、税金のうえでは1戸の住宅です。不動産取得税の1,200万円控除も固定資産税の減額も、普通の一戸建てと同じように1回分です。

同じ分譲地で2区画を買う方法なら、そもそも別々の家なので、2戸分の軽減を受けるために特別な条件を満たす必要がありません。固定資産税の計算は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで確かめられます。

二世帯住宅の住宅ローンは親子リレー返済とペアローンから選ぶ

二世帯の家は金額が大きくなりやすいので、親子で住宅ローンを組むことも多くなります。組み方は、親子リレー返済（親子リレーローン）・親子ペアローン・収入合算の3つが代表的です。

二世帯住宅の親子リレーローンなら親が70歳以上でもフラット35に申し込める

フラット35は、申込時の年齢が満70歳未満であることが原則です。ただし子や孫などを後継者にする「親子リレー返済」なら、満70歳以上でも申し込めます。

後継者の条件（すべて満たす1人）	内容
続柄と収入	申込者の子・孫などの直系卑属またはその配偶者で、定期的な収入がある
年齢	申込時の年齢が満70歳未満
立場	後継者が連帯債務者になる

借入期間は、後継者の申込時の年齢を基準に、80歳から年齢を引いた年数と35年の短い方まで選べます。たとえば親が65歳でも、30歳の子が後継者なら35年で組めることになります。

フラット35の申込みは、連帯債務者を含めて2名までです。フラット35の注意点はフラット35のデメリットは？団信と適合証明書と床面積50㎡の条件を解説で整理しています。

親子ペアローンは2本のローンを組む

親と子がそれぞれ住宅ローンを組み、互いの連帯保証人になるのがペアローンです。それぞれが自分のローンで団体信用生命保険に入れるので、どちらかに万一のことがあっても、その人の分だけ返済がなくなります。

ただし親の年齢が高いと借入期間が短くなり、毎月の返済が重くなりやすいので、親の完済時年齢を必ず確かめてください。ペアローンと連帯債務の違いはペアローンと連帯債務の違いは？共働きが比べる4つの基準で比べています。

同じ分譲地の2区画ならローンも2本に分けられる

2区画を買う方法なら、親世帯の家と子世帯の家で別々にローンを組めます。親が今の家を売って自己資金で買い、子だけが住宅ローンを組む形もとれます。

親子の収入を合わせないと借りられない場合は、1棟の同居型にして収入合算やペアローンを使う方が、収入を2人分足せるぶん審査で有利になることもあります。

二世帯住宅の住宅ローン控除と贈与税は持分と負担割合で決まる

二世帯の家で一番もめやすいのが、名義とお金の出し方です。住宅ローン控除も贈与税も、「誰がいくら出したか」と「誰の持分か」で決まります。

共有の家の床面積は建物全体で判定する

国税庁は、住宅ローン控除の床面積の要件（原則50㎡以上）について、共有の場合は共有持分を掛けるのではなく、ほかの人の持分を含めた建物全体の床面積で判断するとしています。親子で共有にしても、床面積の要件で外れることはまずありません。

控除の対象になる借入は負担割合で決まる

国税庁の質疑応答事例では、夫婦が2分の1ずつの共有で家を買い、借入を連帯債務にした例を取り上げています。それぞれの控除の対象になる借入の額は、連帯債務の負担割合の取り決めで変わるという内容です。

親子の場合も考え方は同じです。持分と実際の負担がずれると、控除が思ったほど受けられなかったり、贈与税がかかったりすることがあります。住宅ローン控除の金額は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で確かめてください。

二世帯住宅への親からの資金援助は最大1,000万円まで非課税

親が子に住宅の資金を贈与する場合、住宅取得等資金の贈与の非課税の特例があります。国税庁によると、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与が対象で、省エネ等住宅なら1,000万円、それ以外の住宅なら500万円まで非課税です。

条件	内容
贈与の期間	令和6年1月1日〜令和8年12月31日
非課税の上限	省エネ等住宅1,000万円／それ以外500万円
受け取る人	贈与の年の1月1日に18歳以上・合計所得2,000万円以下
床面積	40㎡以上240㎡以下
居住の要件	床面積の2分の1以上を受け取った人が住む

二世帯で注意したいのが最後の居住の要件です。親世帯の部分が家の半分を超える間取りだと、この条件を満たさないおそれがあります。使う前に税務署か税理士に確かめてください。

二世帯住宅の登記は区分か共有かで相続の特例が変わる

名義の付け方、つまり登記にも3つの方法があります。どれを選ぶかで、相続の小規模宅地等の特例（330㎡まで80％減額）の使い方が変わります。

二世帯住宅の登記は単独・共有・区分の3つ

登記の方法	内容	使える型
単独登記	親か子のどちらか1人の名義	すべての型
共有登記	出した資金の割合で持分を持つ	すべての型
区分登記	建物を2戸に分けてそれぞれの名義にする	完全分離の二世帯住宅だけ

区分登記ができるのは、建物の区分所有等に関する法律1条でいう、構造上区分され独立して住居に使える部分がある建物だけです。同居型の建売は区分登記ができないので、単独か共有のどちらかになります。

区分登記すると小規模宅地等の特例が親の部分だけになる

親が亡くなったとき、自宅の土地は「小規模宅地等の特例」で、330㎡まで評価額が80％減額されることがあります（特定居住用宅地等）。

国税庁のタックスアンサーは、一棟の建物のうち、区分所有建物である旨の登記がされている建物の場合は被相続人が住んでいた部分に限るとしています。区分登記していない二世帯住宅なら、親族が住んでいた部分も含めて特例の対象を考えられます。

つまり、税金の軽減のために区分登記すると、相続のときに特例が使える範囲が狭くなることがあるのです。建てるとき・買うときの税金と、将来の相続税のどちらを重く見るかで、登記の方法を選んでください。

同じ分譲地の2区画は別々の家として相続する

2区画を買う方法では、親の家と子の家は最初から別の家です。親の家の土地に子が住んでいないので、特例が使えるかどうかは、親の家に住む親族がいるかなどの条件で判断されます。

相続まで見据えるなら、どの方法でも、買う前に税理士に一度試算してもらうのが安心です。

建売を買ってから二世帯住宅にリフォームするときの注意点

同居向きの建売を買って、あとから二世帯向けに手を入れる方法もあります。台所や浴室を足す工事は、1階の水回りの真上かどうかで費用と工期が大きく変わります。

二世帯住宅にするための台所や浴室の増設は配管しだい

2階にミニキッチンや浴室を足すには、給水と排水の配管を2階まで通す必要があります。1階の水回りの真上なら比較的やりやすいのですが、離れた場所だと床や壁を大きく開けることになります。

買う前の内覧で、2階のどこに配管を通せそうか、リフォーム会社に図面を見てもらうと、あとで困りません。

売主の保証との関係を先に確かめる

建売には、引渡しから10年の構造と雨漏りの責任があります。ところが他社が工事した部分や、工事で手を入れた部分は、売主の保証の対象から外れることがあるので注意が必要です。

工事の前に、売主の保証書と、どこまで手を入れると保証が切れるかを確かめましょう。詳しくは建売のリフォームはいつやる？間取り変更とリノベの建築確認と保証が切れる工事を解説で説明しています。

親の寝室は1階に取れるかを見る

同居で一番大事なのは、親が年を取っても階段を使わずに暮らせるかです。1階に個室がある間取りか、1階にトイレがあるかを、販売図面で必ず確かめてください。

当社のデータベースで特記事項に「バリアフリー」と書かれた建売は43件（3.2％）でした。少ないので、段差の少なさや手すりを付けられる壁があるかは、内覧で自分の目で見るのが確実です。3階建ての階段の負担は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説も参考にしてください。

二世帯で建売を買う前に家族で決めておく6つのこと

二世帯の家づくりでつまずくのは、間取りより先にお金と名義の話です。物件を探し始める前に、家族で次の6つを紙に書いておきましょう。

決めること	具体的に話す内容	あとで困ること
共用の範囲	玄関・台所・浴室をどこまで一緒にするか	物件の候補が決まらない
お金の出し方	誰がいくら出すか・借りるか	持分と出資がずれると贈与税
名義と持分	出した資金の割合で持分を決める	控除が減る・相続でもめる
ローンの組み方	リレー・ペア・収入合算のどれにするか	審査が通らない
光熱費の分担	電気・ガス・水道をどう分けるか	毎月の小さな不満
将来の使い道	親が亡くなった後や子が転勤したとき	売れない・貸せない

とくに「将来の使い道」は話しにくいのですが、大事です。同居型の大きな家は、ひと世帯だけで住むには広すぎて、売るときに買い手を選ぶことがあります。2区画を買う方法なら、普通の大きさの家なので売りやすさは変わりません。

二世帯の建売探しも仲介手数料0円でお手伝いします

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。同居向きの広い建売や、同じ分譲地で2区画を探す場合も、追加の費用はかかりません。

ご希望があれば、部屋数・延床面積・1階の個室・トイレの数などの条件で候補を絞ってから内覧にご案内します。2区画で買う場合は仲介手数料が2棟分浮くので、その分を親世帯の家の手すりや外構に回すこともできます。

二世帯住宅の建売に関するよくある質問

二世帯住宅の建売はありますか。

ほとんどありません。当社のデータベース1,349件のうち「二世帯向き」と書かれた物件は3件（0.2％）で、台所や浴室が2つある物件は0件でした。4部屋以上・延床110㎡以上・トイレ2か所の同居向きの候補なら39件ありました。

建売で完全分離の二世帯住宅に住む方法はありますか。

同じ分譲地で隣り合う2区画を買い、親世帯と子世帯で1棟ずつ住む方法があります。当社のデータベースでは281現場で2区画以上が同時に販売されていて、安い2区画の合計の中央値は6,660万円でした。

二世帯住宅は不動産取得税が安くなりますか。

構造上と利用上の独立性を満たす完全分離型なら、居住部分ごとに1戸の住宅として1,200万円の控除を判定します。玄関や台所などを共用している家は1戸の扱いです。

親が70歳以上でも住宅ローンは組めますか。

フラット35の親子リレー返済なら、子や孫などの後継者を立てることで満70歳以上でも申し込めます。借入期間は後継者の年齢を基準に決まります。

親子で共有名義にすると住宅ローン控除はどうなりますか。

床面積は建物全体で判定し、控除の対象になる借入は連帯債務の負担割合などで決まります。持分と実際の負担がずれると、控除が減ったり贈与税がかかったりすることがあります。

親からの資金援助に税金はかかりますか。

住宅取得等資金の贈与の非課税の特例を使えば、令和8年12月31日までの贈与で省エネ等住宅は1,000万円、それ以外は500万円まで非課税です。床面積の2分の1以上に受け取った人が住むことが条件です。

二世帯住宅は区分登記した方がいいですか。

一概には言えません。区分登記すると税金で2戸の扱いを受けやすくなる一方、相続の小規模宅地等の特例が親の住んでいた部分に限られることがあります。

建売を買ってから二世帯向けにリフォームできますか。

できますが、台所や浴室の増設は配管の位置で費用が大きく変わります。また、工事した部分が売主の保証から外れることがあるので、工事の前に保証書を確かめてください。

二世帯住宅の建売は型とお金の出し方を決めてから探す

最後にまとめます。二世帯向けの建売はほとんど出ないので、型と予算から探し方を選ぶのが答えです。

当社のデータでは、二世帯向きと書かれた建売は1,349件中3件でした。完全同居なら4部屋以上の建売、生活を分けたいなら同じ分譲地の2区画が、建売で二世帯を叶える近道です。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。二世帯で住める建売探しも、お気軽にご相談ください。