壁芯と内法の違いは？戸建ての登記面積・図面と住宅ローン控除の注意点

同じ「延床100㎡」でも、測り方が違えば中身が違うのではと不安になりますよね。広さは毎日の暮らしに関わるので、気になって当然です。

先に結論を言います。戸建ての登記と図面の床面積は、どちらも壁の中心で測る壁芯です。内法で測るのは、マンションの登記だけです。

ただ、壁芯の数字をそのまま使える広さだと思い込むと、

買ったあとで家具が入らないことや、住宅ローン控除の50㎡を下回っていたと分かることがあります。

避け方は、契約の前に、図面の延床面積と登記の床面積をそれぞれ確かめることです。

この記事では、法令の条文と国税庁の説明、当社の試算と物件データを使って、壁芯と内法の違いと、建売で面積を確かめる手順をまとめます。

壁芯と内法の違い｜壁の中心で測るか内側で測るか

壁芯の読み方は「へきしん」で、壁の厚みの真ん中を境にして測る面積です。「壁心」と書くこともあり、こうして測った広さを壁芯面積といいます。

内法の読み方は「うちのり」で、壁の内側の面だけで囲まれた面積です。内法面積は、実際に床として使える広さに近い数字です。

	壁芯	内法
測る線	壁の厚みの中心	壁の内側の面
壁の厚み	半分ずつ面積に入る	面積に入らない
同じ部屋なら	広い数字になる	狭い数字になる
使う場面	戸建ての登記・建築確認・広告	マンションの登記

壁芯は建築確認と戸建ての登記で使う測り方

建築基準法施行令2条1項3号は、床面積を「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積」と決めています。建築確認の床面積は、戸建てもマンションも壁芯です。

戸建ての登記も、同じ壁芯で測ります。そのため、戸建ては図面の床面積と登記の床面積の測り方がそろっているのが基本です。

内法は壁芯より実際に使える床の広さに近い

内法には、壁の厚みが入りません。家具を置く、カーテンを測るといった暮らしの場面で役に立つのは、内法の寸法です。

ただし戸建ての図面に内法の面積が書かれることは、まずありません。使える広さを知りたいときは、内見で壁から壁までをメジャーで測ります。

戸建ての登記は壁芯でマンションは内法｜不動産登記規則115条

登記の床面積の測り方は、不動産登記規則115条に書かれています。条文はこうです。

「区分建物」とは、マンションの一室のように、1棟の中で部屋ごとに登記する建物のことです。内法で測ると決まっているのは区分建物だけで、戸建ては壁芯です。

マンションは広告が壁芯で登記が内法になる

マンションは、新築の広告の専有面積を壁芯で出している例があります。一方で登記は内法なので、マンションは広告より登記の面積が小さくなることがあります。

戸建てを検討していて、マンションと広さを比べるときは注意が必要です。戸建ての壁芯とマンションの内法をそのまま並べると、マンションが実際より狭く見えます。

登記の床面積は0.01㎡未満を切り捨てて各階ごとに測る

登記は、1階と2階をそれぞれ測り、0.01㎡未満を切り捨てます。延床面積は、各階の床面積を足した数字です。

新築の建売は、建物ができてから1か月以内に表題登記をします（不動産登記法47条）。表題登記の床面積は、土地家屋調査士が建物を測って決めます。登記事項証明書の取り方は登記事項証明書の取り方は？窓口とオンラインの手数料と地番の調べ方と登記簿謄本の見方を建売の買主向けに解説で解説しています。

内法だと何㎡狭くなるか｜6畳で約8％を当社が試算

壁芯と内法の差は、壁の厚みで決まります。木造の建売でよくある壁を、柱105mmの両面に石膏ボード12.5mmを張った約130mmと置いて計算しました。

壁芯から内法にすると、壁の厚みの半分の65mmが四方から減ります。寸法は、建売で一般的な910mmの単位で置きました。

部屋	壁芯の寸法	壁芯の面積	内法の面積	減る割合
1畳の収納	910×1,820mm	1.66㎡	1.32㎡	約20.4％
4.5畳の洋室	2,730×2,730mm	7.45㎡	6.76㎡	約9.3％
6畳の洋室	2,730×3,640mm	9.94㎡	9.13㎡	約8.2％
LDK（約15畳）	5,460×4,550mm	24.84㎡	23.56㎡	約5.2％

6畳の洋室なら、内法では約0.81㎡、割合で約8％狭くなる計算です。畳に直すと、6.1畳が5.6畳になります。

小さい部屋ほど壁芯と内法の差が大きい

壁の長さに対して面積が小さいほど、壁の厚みの割合が大きくなります。1畳の収納だと、内法では約2割狭くなる計算です。

土間収納やパントリーのような小さな空間は、図面の畳数より狭く感じやすいということです。土間収納の広さの目安は土間収納とは？何畳あれば足りるかとシューズクロークで後悔する理由と建売の図面で確かめる方法で解説しています。

壁の厚みは家ごとに違うので試算は目安

外壁には断熱材や外装材が入るので、外壁は室内の壁より厚く、壁芯と内法の差も大きくなるのが普通です。外壁に面した部屋は、表の数字よりもう少し狭くなることがあります。

住宅ローン控除の50㎡は登記の床面積で判断する

壁芯と内法の違いが、お金に直接かかわるのが住宅ローン控除です。国税庁は、床面積の条件を次のように説明しています。

つまり、控除の判断に使うのは図面の延床ではなく、登記事項証明書の床面積です。戸建ては壁芯、マンションは内法の数字で判断することになります。

マンションは内法なので壁芯の広告より50㎡の線をまたぎやすい

マンションの広告が壁芯で51㎡でも、登記の内法では50㎡を下回ることがあります。国税庁も、マンションは専有部分の床面積で判断すると書いています。

戸建ては登記も壁芯なので、図面と登記の差は小さいのが普通です。ただし狭小地の建売では、延床が50㎡前後の家もあるので油断はできません。

共有名義でも床面積は持分で割らずに建物全体で見る

夫婦で持分を半分ずつにしても、床面積は建物全体で判断します。共有でも持分を掛けずに建物全体の床面積で判断すると、国税庁の注記にあります。

控除の金額の計算は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で、フラット35の床面積の条件はフラット35のデメリットは？団信と適合証明書と床面積50㎡の条件を解説でまとめています。

登録免許税の軽減も登記の床面積が50㎡以上

登記にかかる登録免許税の軽減も、登記簿上の床面積50㎡以上が条件です。金額の試算は新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で書いています。

面積の線で損得が分かれるのは、控除だけではないということです。

販売図面の延床面積と登記の床面積が違う理由

戸建ての図面と登記は、どちらも壁芯です。それでも数字がずれるのは、延床面積として何を数えたかが書類ごとに違うからです。

ずれる理由	図面の数字	登記の床面積
施工床面積を書いている	バルコニーや玄関ポーチまで含めて大きく出る	床のある屋内だけ
吹き抜けがある	書き方による	床がないので入らない
ロフト・小屋裏収納がある	別に書くことが多い	条件によって入らない
完成前の予定の数字	設計の数字	完成後に測った数字

施工床面積は延床面積より広く出る

施工床面積は工事をした面積という意味で、法律で決まった言葉ではなく、数え方は会社ごとに違うので注意します。バルコニーやポーチ、吹き抜けまで入れることがあるので、延床面積より大きな数字になります。

建売の広告では、表示規約施行規則で延べ面積を書くことになっています。車庫などを含むときは、その旨と面積を書く決まりです。

吹き抜けとロフトは壁芯の床面積に入らないことが多い

吹き抜けは2階に床がないので、2階の床面積に入りません。4畳の吹き抜けで2階が約6.5㎡減る計算は吹き抜けで後悔する理由は？寒いのはなぜかと掃除の方法と2階が狭くなる面積を建売で計算で書いています。

ロフトは、例えば世田谷区の取扱いでは、高さ1.4m以下で下の階の床面積の1/2未満なら床面積に入らないとされています。容積率との関係は容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説で解説しています。

完成前の建売は登記の予定の床面積を聞く

完成前の建売では、まだ登記がありません。契約のときに見るのは設計の数字で、登記の床面積は完成後に決まります。

控除の線に近い家なら、表題登記の予定の床面積を売主に聞いておくと安心です。

畳数は壁芯で1畳1.62㎡以上｜図面の6畳は内法で6畳に届かない

図面の畳数にも決まりがあります。不動産の表示に関する公正競争規約施行規則は、畳数の表示を次のように決めています。

つまり、図面の6畳は、壁芯で9.72㎡以上あるという意味です。内法で測った広さではありません。

壁芯で6畳の洋室は内法で5.6畳

前の章の試算では、壁芯9.94㎡の6畳は、内法で9.13㎡でした。1.62㎡で割ると、壁芯の6.1畳が、内法では5.6畳になります。

家具の配置を考えるときは、畳数ではなく内法の寸法で見ると失敗しにくくなります。リビングの広さの考え方は建売のキッチンとリビングが狭い？間取りが気に入らないときの判断と寸法でまとめています。

1畳の広さは地域の畳の大きさとは別

京間や江戸間など、畳そのものの大きさは地域で違います。ですが広告の畳数は、どの地域でも1畳1.62㎡以上で表示する決まりです。

関西だから畳が大きいということはありません。家全体の広さの目安は4人家族の家の広さは何㎡必要？一戸建ての平均と30坪で足りるかと125㎡の目安が変わった理由を関西の建売で解説で解説しています。

関西の建売の延床面積は中央値100.2㎡｜50㎡未満は6件

当社の物件データで、関西の新築建売1,340件の延床面積を集計しました（2026年10月22日時点）。中央値は100.19㎡で、半分を少し超える50.9％が延床100㎡以上でした。

延床面積	件数	割合
80㎡未満	19件	1.4％
80〜90㎡	116件	8.7％
90〜95㎡	174件	13.0％
95〜100㎡	348件	26.0％
100〜105㎡	203件	15.1％
105〜110㎡	192件	14.3％
110〜120㎡	251件	18.7％
120㎡以上	37件	2.8％

この物件データは、94.9％が飯田グループの物件です。関西の新築建売全体の分布ではなく、当社が扱う物件の傾向として見てください。

延床50㎡未満の建売は6件ありすべて2階建て

延床50㎡未満は6件で、加古川市・茨木市・尼崎市・川西市・八幡市の、いずれも2階建ての物件でした。46〜48㎡台なので、住宅ローン控除は所得の条件つきになる広さです。

物件データの数字は、販売時の情報です。このような物件では、登記の床面積と、控除の条件を満たすかを必ず書面で確かめます。

95〜100㎡に26％が集まる

いちばん多いのは95〜100㎡で、全体の約4分の1でした。30坪（約99㎡）前後の延床が、当社の扱う建売の標準的な広さです。

壁芯で約99㎡の家でも、内法で数えると約5〜8％狭い計算です。数字だけで広さを判断せず、内見で部屋ごとの寸法を確かめるのが確実です。

建売で壁芯と内法の面積を確かめる4つの手順

面積の数字は、書類ごとに出どころが違います。次の順番で見ていくと、どの数字が何を測ったものかが分かります。

順番	見る書類	確かめること
1	販売図面	延床面積か施工床面積か・車庫やロフトを含むか
2	登記事項証明書	各階の床面積と合計（完成後）
3	重要事項説明書	建物の床面積の欄と登記の記載
4	内見	壁から壁までの内法の寸法

重要事項説明書の床面積の欄を登記と比べる

宅地建物取引業法35条で、仲介会社は契約の前に重要事項説明をします。重要事項説明書の建物の欄の床面積が、登記の数字か図面の数字かは、説明書ごとに確かめる必要があります。

図面と違う数字があれば、どちらが登記の数字かをその場で聞いてください。控除や減税の条件にかかる広さなら、書面で答えをもらうのが確実です。

内見では図面の壁芯ではなく家具を置く壁の内法を測る

内見では、冷蔵庫や食器棚、ベッドを置く壁の長さを測ります。図面の数字は壁芯なので、家具の寸法は内法で合わせるのが基本です。

メジャーは5m以上のものが便利です。窓やコンセントの位置も一緒に書き留めておくと、家具の配置が決めやすくなります。

壁芯と内法のよくある質問

戸建ての登記は壁芯と内法のどちらですか。

壁芯です。不動産登記規則115条で、建物の床面積は壁その他の区画の中心線で囲まれた部分で測ると決まっています。内法で測るのは、マンションのような区分建物だけです。

壁芯と内法では、どのくらい面積が違いますか。

壁の厚みを130mmと置いた当社の試算では、6畳の洋室で約8％、LDKで約5％、1畳の収納で約2割、内法のほうが狭くなりました。

住宅ローン控除の50㎡は、壁芯と内法のどちらで判断しますか。

登記事項証明書に表示されている床面積で判断します。戸建ては壁芯、マンションは内法の数字です。

図面の延床面積と登記の床面積が違うのはなぜですか。

図面に施工床面積を書いている、吹き抜けやロフトを含めている、完成前の設計の数字であるといった理由があります。

図面の6畳は何㎡ですか。

広告の決まりで1畳は壁芯で1.62㎡以上なので、6畳は壁芯で9.72㎡以上です。内法で測ると6畳に届かないことがあります。

壁芯と内法のまとめ｜押さえる4つのこと

面積の数字は、測り方と数えた範囲をそろえてから比べると判断を誤りません。契約の前に、登記と重要事項説明書の床面積を一度見ておけば、ほとんどの失敗は防げます。

家を買う前の段階なら、内見のときに図面の数字と実際の内法の寸法を一緒に確かめられます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、床面積が控除の条件を満たすかを書類で一緒に確かめることもご相談ください。