インナーバルコニーは床面積に入る？固定資産税・雨漏りと購入前の注意点

屋根のあるバルコニーは便利そうに見える一方で、見えない数字が変わるなら、買う前に知っておきたいですよね。

先に結論を言います。インナーバルコニーは、開いた部分の高さ1.1mと奥行2mの条件しだいで、床面積に入ることがあるバルコニーです。

当社が数えた関西の建売では、インナーバルコニーの記載がある59件のうち58件が、面積に含む分を注記していました。

床面積に入らなくても、固定資産税の家屋の評価からは外れません。下に部屋があれば屋根と同じ扱いで評価されます。

避け方は、図面の注記を見て、天井と腰壁の高さの差が1.1mあるかと奥行が2mを超えるかを内見で測ることです。

この記事では、床面積の算定の通達、京都市の家屋評価の手引、国交省の瑕疵保険の設計施工基準、関西の建売の物件データ1,336件と販売図面224枚の当社集計を使って、インナーバルコニーの見方をまとめます。

インナーバルコニーとは｜建物の内側に入り込んだ屋根付きのバルコニー

インナーバルコニーは、建物の外壁の内側に入り込んで、上に屋根がかかっているバルコニーです。

外壁から外に突き出した一般的なバルコニーと違い、2方向か3方向を壁に囲まれた形になります。

種類	形	上の屋根
インナーバルコニー	建物の内側に入り込む	ある（上の階や屋根）
跳ね出しバルコニー	外壁から外に突き出す	ない、または小さな庇
ルーフバルコニー	下の階の屋根の上を使う	ない

販売図面では「インナーバルコニー」のほか、「屋根付きバルコニー」「インナーテラス」と書かれることもあります。

ルーフバルコニーとは上に屋根があるかで分かれる

ルーフバルコニーは下の階の屋根の上を使うので、上に屋根がなく、雨はそのまま床に当たります。

当社の物件データでは、ルーフバルコニーの設備の記載が1,336件中399件（29.9％）ありました。このうち298件は1社の物件で、設備の選択欄で付けられた記載です。

インナーバルコニーのメリット｜雨の日も外に干せて日差しをさえぎる

インナーバルコニーの良さは、上に屋根があることから生まれます。

メリット	中身
雨の日も外に干せる	急な雨でも洗濯物がぬれにくい
日差しをさえぎる	夏の高い日差しを屋根で受け止める
目線を隠しやすい	左右の壁で隣からの視線が届きにくい
奥行を取りやすい	建物の内側なので、跳ね出しより奥行を深くしやすい

当社が見た販売図面でも、インナーバルコニーを書いた5枚の説明文は、どれも「雨の日も外干しができる」「急な雨でも安心」という洗濯の話でした。

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屋根の奥行の分だけ室内に入る光は減る

上に屋根があるということは、掃き出し窓の外に、深い軒が出ているのと同じ形になります。

日差しをさえぎるのと引き換えに、バルコニーに面した部屋に入る空の光は減ります。内見は、その部屋の照明を消して明るさを見ておくと判断しやすくなります。

インナーバルコニーのデメリット｜床面積と固定資産税と雨漏りと明るさ

インナーバルコニーのデメリットを、根拠を確かめられたものから並べます。

デメリット	中身	根拠
床面積に入ることがある	開いた高さと奥行の条件で床面積に入る	住指発第115号
家屋の評価に含まれる	床面積に入らなくても評価の対象になる	京都市の家屋評価の手引
雨漏りが下の部屋に出る	下に部屋があれば床が屋根の役目をする	京都市の手引・設計施工基準
室内の光が減る	屋根の奥行の分だけ窓の外が暗くなる	建物の形

このうち床面積と評価と防水の3つは、図面と書類で確かめられるものです。

次の章から、ひとつずつ数字で見ていきます。

インナーバルコニーが床面積に入る条件｜開いた高さ1.1mと天井の2分の1と奥行2m

バルコニーを床面積に入れるかどうかは、昭和61年の建設省の通達「床面積の算定方法について」（住指発第115号）が基準です。

通達はバルコニーを「吹きさらしの廊下に準ずる」とし、「外気に有効に開放されている部分」の高さで判断します。具体的には、外気に開いた部分の高さが1.1m以上で、天井の高さの2分の1以上なら、幅2mまでは床面積に入れないとしています。

条件	数字	中身
外気に開いた部分の高さ	1.1m以上	腰壁の上から天井までの開いた高さ
天井の高さとの比	2分の1以上	開いた高さが天井の高さの半分以上
幅（奥行）	2mまで	2mを超えた部分は床面積に入る

通達の解説は、2mを超える部分を入れる理由を物を置くなど屋内のように使われることが想定されるためと説明しています。

天井と腰壁の高さで床面積に入るかが変わる

天井の高さと腰壁の高さから、開いた部分の高さを当社で計算すると次のとおりです。

天井の高さ	腰壁の高さ	開いた高さ	天井の2分の1	判定
2.4m	1.1m	1.3m	1.2m	条件を満たす
2.2m	1.1m	1.1m	1.1m	条件を満たす
2.1m	1.1m	1.0m	1.05m	1.1mに届かない
2.4m	1.3m	1.1m	1.2m	2分の1に届かない

天井2.4mでも腰壁を1.3mに上げると、開いた高さが天井の2分の1の1.2mに届かず床面積に入る計算です。

堺市の取扱いでは、手すりの開いている割合が80％以上なら、腰壁の上端から高さを測るとしています。目隠しのパネルを付ける場合の扱いも定めているので、市によって細かい測り方が違います。

奥行2.73mなら約0.73m分が床面積に入る

奥行が2mを超えると、超えた部分が床面積に入ります。

たとえば奥行2.73m・幅3.64mなら、（2.73−2.00）×3.64＝約2.66㎡（約1.6畳）が床面積に入る計算です（当社試算）。

2面以上が外に開いている角のバルコニーは、開いているすべての面から2mを超える部分が床面積に入ります。

容積率いっぱいの敷地では部屋に回せる面積が減る

床面積に入った部分は、容積率の計算の延べ面積にも入ります。

たとえば敷地100㎡で容積率100％なら延べ面積の上限は100㎡ですが、インナーバルコニーで3.73㎡が入ると、部屋に回せる上限は96.27㎡になります（当社試算）。

一方で建築面積は、外壁の内側にあるインナーバルコニーは建物の一部として、奥行が2m以内でも建築面積に入るものです。外に突き出す跳ね出しバルコニーは、突き出しが1m未満なら建築面積に入りません（施行令2条1項2号）。

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【当社集計】関西の建売のインナーバルコニーは59件中58件が床面積への算入を注記

当社で、関西の新築戸建の物件データ1,336件と販売図面224枚に書かれたバルコニーの記載を数えました。

数えた項目	物件データ1,336件	販売図面224枚
インナーバルコニーの記載	59件（4.4％）	5枚
うち面積に含む分を注記	58件	数えていない
ルーフバルコニーの記載	399件（29.9％）	6枚
屋上テラスの記載	0件	1枚

物件データでインナーバルコニーの記載があった59件のうち、58件が「延床面積にインナーバルコニーの一部約○㎡含む」のように、面積に含む分を注記していました。

残りの1件は、写真の説明にインナーバルコニーと書かれていただけです。

つまり関西の建売のインナーバルコニーは、59件中58件で一部か全部が延床面積に入っていたことになります。

面積に含む広さは中央値3.73㎡で約2.3畳

面積の数字が書かれていた55件で、含む広さは1.24〜11.6㎡、中央値3.73㎡、平均4.53㎡でした。

集計	面積	畳に直すと（1畳1.62㎡）
最小	1.24㎡	約0.8畳
中央値	3.73㎡	約2.3畳
平均	4.53㎡	約2.8畳
最大	11.6㎡	約7.2畳

延床面積の数字には、部屋ではないインナーバルコニーの約2.3畳分が含まれていることがあるので、部屋の広さは間取り図の畳数で比べましょう。

インナーバルコニーと固定資産税｜床面積に入らなくても家屋の評価には含まれる

固定資産税の家屋課税台帳には、登記されている家屋なら登記簿の床面積が載ります（地方税法381条3項）。

ただし税額を決めるのは床面積ではなく、資材と工事の量を積み上げて出す家屋の評価額で、床面積の数字だけでは決まらないです。

京都市の家屋評価の手引は、バルコニーの扱いを次のように定めています。

バルコニーの下	評価のしかた	計算の単位
全部か一部に部屋がある	バルコニー全体を「陸屋根」として評価	屋根の面積
部屋がない	「その他工事」の「バルコニー」として評価	バルコニーの水平投影面積

同じ手引は、床面積には入らないが家屋評価に含まれる部分として、バルコニーや外部廊下やポーチを挙げています。

「床面積に入らないから固定資産税はかからない」とは言えません。

インナーバルコニーで税額がいくら変わるかは市の評価で決まる

評価の点数は資材の種類と施工の量で決まるので、インナーバルコニーで税額がいくら増えるかは、物件ごとに市が評価するまで分かりません。

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固定資産税の台帳の床面積は登記簿で確かめる

家屋課税台帳に載る床面積は、登記簿に登記された床面積です（地方税法381条3項）。

広告の延床面積と登記簿の床面積が同じ数字とは限らないので、税の台帳の床面積は、引渡しのあとに登記簿で1回確かめるのが確実です。

登記簿の床面積は、法務局で登記事項証明書を取れば確かめられます。

インナーバルコニーの雨漏りと防水｜床の勾配1/50と立ち上がり120mmと10年の担保

下に部屋があるインナーバルコニーは、床がそのまま下の部屋の屋根の役目をします。

新築の売主は、屋根や外壁などの雨水の浸入を防止する部分について、引渡しから10年の瑕疵担保責任を負います（品確法95条・施行令5条2項）。

売主が入る住宅瑕疵担保責任保険の設計施工基準は、第8条でバルコニーの防水の数字を決めています。

項目	基準
床の勾配	1/50以上
FRP系塗膜防水	ガラスマット補強材を2層以上
窓などの開口部の下の立ち上がり	120mm以上
それ以外の壁ぎわの立ち上がり	250mm以上
排水溝とドレン	勾配を取り、取付部を補強する
手すり壁の上端	金属製の笠木などで防水する

京都市の手引も、木造住宅ではバルコニーの床の防水にFRP防水が施工されることが多いと書いています。

排水口が詰まると防水の立ち上がりを水が越える

立ち上がりの高さは、窓の下で120mmです。排水口が落ち葉やほこりで詰まると、たまった水がこの高さを越えるおそれがあります。

雨漏りの出やすい場所と、10年の保証で直せる範囲は新築の雨漏りの原因は？建売で多い6つの場所と10年保証で直せる範囲と火災保険が使えるかに、保証の期間は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件にまとめています。

手すりの高さは床から1.1mが等級の基準

住宅性能表示の高齢者等配慮（等級3〜5）では、腰壁が650mm以上1,100mm未満なら、床から1,100mm以上の手すりがバルコニーに要ります。

腰壁を高くすると転落には強くなりますが、腰壁を1.3mにすると天井2.4mでも開いた高さが1.1mに減り、床面積に入ることも覚えておきましょう。

インナーバルコニーのある建売の内見で確かめる6つのこと

インナーバルコニーは、写真だけでは床面積も防水も分かりません。内見では次の6つを見てください。

確かめること	見るところ	分かること
天井の高さ	バルコニーの床から天井まで	開いた高さの計算のもと
手すりと腰壁の高さ	床から腰壁の上端と手すりの上端	開いた高さと転落防止
奥行	開いている面から奥の壁まで	2mを超えるか
排水口	床の隅のドレン	詰まりと数
下の部屋の天井	真下の部屋の天井と壁の角	雨染みの跡がないか
図面の注記	販売図面と広告の面積の欄	面積に含む分があるか

メジャーで高さと奥行を測れば床面積に入るか見当がつく

天井の高さから腰壁の高さを引いた開いた高さが、1.1m以上で天井の高さの半分以上かを見ます。

奥行が2mを超えていれば、超えた分は床面積に入っているはずです。最後は建築確認の図面と登記の床面積で確かめるのが確実です。

内見の順番と持ち物は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

完成前の建売なら防水の仕様を書面でもらう

完成前の物件では、防水の工法と立ち上がりの高さを仕様書で確かめておきましょう。

完成前の物件の確かめ方は建売は完成前に買うべき？建つ前に購入する値引きと未完成物件の確かめ方を解説に、3階建ての建売の実測は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説にまとめています。

インナーバルコニーに関するよくある質問

インナーバルコニーは床面積に入りますか。

外気に開いた部分の高さが1.1m以上で天井の高さの2分の1以上なら、開いている面から2mまでは床面積に入りません。2mを超える部分や、条件を満たさない場合は床面積に入ります（住指発第115号）。

インナーバルコニーは固定資産税がかかりますか。

京都市の家屋評価の手引では、下に部屋があるバルコニーは陸屋根として、部屋がないものはその他工事のバルコニーとして評価します。床面積に入らなくても家屋の評価には含まれます。

関西の建売のインナーバルコニーはどのくらい面積に含まれていますか。

当社の物件データでは、インナーバルコニーの記載がある59件のうち58件が面積に含む分を注記していました。広さの中央値は3.73㎡（約2.3畳）です。

インナーバルコニーは雨漏りしやすいですか。

インナーバルコニーと跳ね出しバルコニーの雨漏りを比べた公的な統計は見当たりません。下に部屋があると床が屋根の役目をするので、床の勾配や防水の立ち上がりを確かめましょう。

インナーバルコニーの防水の保証は何年ですか。

新築住宅の売主は、雨水の浸入を防止する部分について引渡しから10年の瑕疵担保責任を負います（品確法95条）。

インナーバルコニーの手すりの高さは何cm必要ですか。

住宅性能表示の高齢者等配慮の等級3〜5では、腰壁が650mm以上1,100mm未満なら床から1,100mm以上の手すりが要ります。

インナーバルコニーは床面積と評価と防水を数字で確かめて選ぶ

最後にまとめます。

インナーバルコニーは、開いた高さ1.1mと奥行2mと防水の立ち上がり120mmを確かめれば、雨の日に強い外のスペースとして使えます。

インナーバルコニーは、雨の日の便利さだけでなく、延床面積に含まれる分と、真下の部屋の防水まで見ておくと後悔が減ります。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、内見でインナーバルコニーの高さと奥行を一緒に測るお手伝いもします。