固定資産税の評価替えとは？評価額が下がらない理由と土地・家屋の確認方法

毎年払う税金なので、下がると聞くと期待してしまいますよね。

先に結論を言います。評価替えは3年に一度評価額を見直す仕組みですが、物価が上がっている今は、築浅の建売の家屋の評価額はほとんど下がりません。

次の評価替えは令和9年度（2027年度）で、総務省の改正案では木造家屋の物価の補正率が1.16と示されています。

評価替えで下がる前提で資金計画を立てると、新築の減額が切れた年に家屋の税額が2倍近くになり、家計が苦しくなりかねません。

避け方は、買う前に、減額が切れる年度と、その年の税額を売主や仲介の担当者に出してもらうことです。

この記事では、総務省の評価の資料と改正案、関西の地価調査、当社の物件データの集計を使って、評価替えで建売の固定資産税がどう動くかをまとめます。

固定資産税の評価替えとは｜土地と家屋の評価額を3年に一度見直す

固定資産税の評価替えは、土地と家屋の評価額を3年に一度まとめて見直す仕組みです。

評価額を見直す年度を基準年度と呼び、そのあとの2年度は評価額をそのまま使います。

年度	呼び方	評価額
1年目	基準年度	評価替えで新しく決める
2年目	第二年度（据置年度）	基準年度の評価額を使う
3年目	第三年度（据置年度）	基準年度の評価額を使う

据置年度でも、土地は地価が下がっている地域なら評価額を修正できる特例があります。

評価替えがあるのは評価額を毎年出し直すのが難しいから

評価額は本来毎年見直すのが公平ですが、市町村の中の土地と家屋をすべて毎年評価し直すのは手間がかかります。

そこで3年ごとにまとめて見直し、間の2年は据え置く形になっています。

固定資産税の評価額と建売の価格は別の数字

家屋の評価額は、同じ家をその場所に建て直すといくらかかるかで出す再建築価格方式で決まります。

神戸市は、評価額は実際の建築費用や購入価格とは異なり、建築費の何割というものでもないと説明しています。

だから3,000万円の建売でも、家屋の評価額は購入価格から割り出せないと考えておきます。

次の評価替えは令和9年度｜2027年度に何が決まるか

前回の評価替えは令和6年度で、令和7年度と令和8年度は据置年度でした。

静岡市の案内にも次回は令和9年度とあり、その次は令和12年度です。

基準年度	据置年度	西暦
令和6年度（前回）	令和7・8年度	2024〜2026年度
令和9年度（次回）	令和10・11年度	2027〜2029年度
令和12年度（その次）	令和13・14年度	2030〜2032年度

令和9年度の評価替えで総務省が示した改正案

総務省は令和8年9月15日に、令和9年度の評価替えに使う固定資産評価基準の改正案を公表しました。

対象	改正案の中身
家屋（物価の補正）	在来分家屋の再建築費評点補正率を木造1.16・非木造1.20
家屋（据置）	価額の据置措置などの経過措置を令和11年度まで延長
土地（下落修正）	令和8年1月1日〜7月1日の半年間の地価下落を反映できる措置

意見募集は令和8年10月20日に締め切られていて、補正率1.16などの数字は、このあとの告示で確定します。

ここから先の試算は、この改正案の数字を使っています。

家屋の評価替え｜物価の補正率と経年減点補正率の綱引きで決まる

すでに建っている家屋の評価替えは、次の式で計算します。

評価額＝前年度の再建築費評点数×再建築費評点補正率×経年減点補正率×評点1点当たりの価額

再建築費評点補正率は3年間の建築物価の上がり下がりを、経年減点補正率は年数がたった分の価値の減りを表します。

木造住宅の経年減点補正率は1年目から0.80

経過年数	経年減点補正率
1年	0.80
2年	0.75
3年	0.70
4年	0.66〜0.68
15年以上	0.20

1年未満でも1年として数えるので、新築でも最初の評価額は再建築費の0.80倍から始まります。

家屋の評価額は評価替えで前の年より上がらない

物価の上昇が年数の減りより大きいと、計算上は評価額が上がります。

この場合は前年度の評価額に据え置く決まりがあり、静岡市も「前年度の評価額を超える場合には前年度の評価額に据え置かれる」と書いています。

総務省の資料にも、物価上昇期には「本来評価額は上昇するが、据置措置により評価額は据置き」とあります。

築浅の建売は令和9年度の評価替えでも家屋の評価額が下がらない

令和9年度の補正率1.16を使って、完成した年ごとに家屋の評価額がどう動くかを試算しました。

最初の評価額が900万円（再建築費1,125万円×0.80）の木造の家で比べます。

完成した年	令和9年度の経過年数	計算上の評価額	令和9年度の評価額
2023年	4年（0.66〜0.68）	約861万〜887万円	約861万〜887万円（約1〜4％減）
2024年	3年（0.70）	約914万円	900万円（据置）
2025年	2年（0.75）	約979万円	900万円（据置）

2024年と2025年に完成した家は、計算上の評価額が900万円を超えるので、900万円のまま据え置きになります。

2023年に完成した家でも、下がるのは約1〜4％です。

2026年に完成する建売は令和9年度の基準で初めて評価される

2026年中に完成した家は、2027年1月1日に初めて固定資産税の対象になります。

この年は評価替えの年なので、令和9年度の評価基準で最初の評価額が決まります。

単価に物価の上昇が入っていれば、同じ仕様の家でも、前の年に完成した家より最初の評価額が高く出ることが考えられます（当社の見方）。

そのあと令和10年度と令和11年度は据置年度なので、最初の評価額が令和11年度までの3年間続きます。

新築の減額が切れた年の固定資産税は評価替えと重なるかで変わる

新築住宅は、一般の住宅なら3年度分、家屋の固定資産税が2分の1になります（120㎡までの部分）。

減額が切れた年の家屋の固定資産税を、評価額900万円・税率1.4％で試算しました。

場面	家屋の評価額	家屋の固定資産税（年）
減額中	900万円	約6.3万円
減額が切れた年（据置のまま）	900万円	約12.6万円（2.0倍）
減額が切れた年（2023年完成で評価替え後）	約861万〜887万円	約12.1万〜12.4万円（約1.9〜2.0倍）

物価が上がっている時期は評価額がほとんど下がらないので、減額が切れた年の家屋分の税額は約1.9〜2.0倍に戻ります。

当社の物件データ1,340件の延床面積の中央値は約100㎡で、120㎡を超えるのは37件でした。

多くの建売は家屋の全部が減額の対象なので、切れたときの差もそのまま2倍に近くなります。

減額が切れる年度は完成した年で決まる

完成した年	減額される年度	減額が切れる年度
2025年	令和8〜10年度	令和11年度
2026年	令和9〜11年度	令和12年度（評価替えの年）
2027年	令和10〜12年度	令和13年度

長期優良住宅は減額が5年度分になり、申告が必要です。違いは長期優良住宅のメリットとデメリットは？固定資産税と住宅ローン控除の差をZEH水準の建売と比べて計算で解説しています。

建売の固定資産税の全体の金額は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで計算しています。

土地の評価替え｜地価の7割が目安で下落修正と負担調整がある

宅地の評価額は、地価公示価格などの7割を目途に決まります（総務省）。

令和9年度の評価替えの改正案では、令和8年1月1日から7月1日までの半年間に地価が下がった分を、評価額に反映できる措置が入っています。

土地は据置年度でも地価が下がれば修正される

据置年度でも、地価が下がって評価額をそのまま使うのが適当でない土地は、評価額を修正できます。

これを下落修正といい、上がった場合は次の評価替えまで反映されません。

住宅用地の上がり方は負担調整措置でゆるやかになる

評価額が上がっても、税額の基になる課税標準額は一度に上がらない仕組みがあります。

広島市の説明では、令和6〜8年度の課税標準額は、本来の額と「前年度の課税標準額＋その年度の価格×5％」の小さい方です。

住宅用地の価格には、200㎡までの部分なら6分の1の特例を掛けた額を使います。

負担調整措置は令和8年度までの措置で、令和9年度からの扱いは令和9年度の税制改正で決まります（2026年10月時点）。

関西の住宅地の地価は大阪府と兵庫県と京都府で上がっている

府県	令和6年	令和7年	令和8年
大阪府	2.0％	2.7％	3.0％
兵庫県	1.2％	1.5％	1.4％
京都府	1.1％	1.2％	1.2％
滋賀県	▲0.2％	0.2％	0.6％
奈良県	▲0.7％	▲0.7％	▲0.8％
和歌山県	▲0.6％	▲0.6％	▲0.5％

都道府県地価調査は7月1日時点の調査で、評価替えに使う1月1日の地価公示とは時点が違います。

それでも、大阪府の住宅地は3年続けて上がり幅が大きくなっているので、大阪府内の建売は令和9年度に土地の評価額が上がる側に入りやすいと言えます。

奈良県と和歌山県の住宅地は令和8年も▲0.8％と▲0.5％で、土地の評価額は下がる側になりやすい地域です。

市街化区域なら都市計画税も同じ評価額でかかります。区域の違いは市街化区域とは？市街化調整区域との違いと都市計画税と開発許可の広さと関西の建売の割合を解説で解説しています。

建売の完成時期で最初の評価が変わる｜物件データ1,340件の内訳

当社の物件データ1,340件を、完成（予定）年で分けました。

完成（予定）年	件数	最初に固定資産税がかかる年度	その年度は
2025年	38件	令和8年度	据置年度
2026年	1,136件	令和9年度	評価替えの年
2027年	164件	令和10年度	据置年度
2028年	2件	令和11年度	据置年度

いま売られている建売の約85％は2026年中に完成（予定）で、最初の課税が評価替えの令和9年度に当たります。

当社の物件データは飯田グループの物件が中心で、関西の建売全体の割合とは限りません。

12月完成と1月完成で評価替えの年との重なり方がずれる

固定資産税は1月1日の状態で決まるので、2026年12月の完成なら令和9年度から、2027年1月の完成なら令和10年度から固定資産税がかかります。

物件データでは、完成（予定）が2026年12月の建売が182件、2027年1月が124件ありました。

1月に完成する家は最初の固定資産税が1年遅れますが、減額の3年度分も1年後ろにずれます。

完成前の建売を買うときの注意は建売は完成前に買うべき？建つ前に購入する値引きと未完成物件の確かめ方を解説にまとめています。

評価額に納得できないとき｜縦覧と審査の申出の期間と対象

評価替えの年は、評価額を確かめて、納得できなければ申し出る手続きがあります。

手続き	中身	期間
縦覧	同じ市町村の他の土地や家屋の評価額と見比べる	4月1日から第1期の納期限まで（西宮市は約2か月）
審査の申出	評価額に不服があるとき固定資産評価審査委員会に申し出る	4月1日から納税通知書を受け取った日のあと3か月まで

縦覧帳簿で見られるのは、家屋なら所在・家屋番号・種類・構造・床面積・評価額です（西宮市）。

審査の申出ができるのは評価額だけ

呉市固定資産評価審査委員会は、申し出られるのは固定資産課税台帳に登録された価格（評価額）で、課税標準額や納税義務者などは対象外と案内しています。

年度	家屋	土地
基準年度（評価替えの年）	すべての家屋	基準年度の価格
基準年度以外	新築・増改築などで新たに決まった価格	下落修正された価格など

新築の家は最初に評価額が決まった年度なら、据置年度でも審査の申出の対象になります。

申し出ても納期は延びないので、税金はいったん納め、認められたら納め過ぎた分が戻ります。

評価替えの年に評価額を確かめる書類と調べ方

自分の家の評価額は、毎年届く納税通知書の課税明細書か、固定資産評価証明書で確かめます。

評価証明書の取り方は固定資産評価証明書とは？取り方と手数料と取れる人と公課証明書との違いを建売の登記で使う場面から解説で、家屋番号の調べ方は不動産番号とは？13桁の調べ方と書いてある場所と地番や家屋番号との違いと住宅ローン控除で使う方法を解説で解説しています。

評価額は不動産取得税の計算にも使われます。取得税の流れは新築の不動産取得税はいくら？建売は9割が土地0円で2回きた理由と申告の手順を解説にまとめています。

固定資産税の評価替えに関するよくある質問

次の固定資産税の評価替えはいつですか。

令和9年度（2027年度）です。前回は令和6年度で、その次は令和12年度です。

評価替えで固定資産税は必ず下がりますか。

下がるとは限りません。物価が上がっている時期は、築浅の家屋の評価額は据え置きになることがあります。

評価替えで家屋の評価額が上がることはありますか。

計算上の評価額が前年度を超えても、前年度の評価額に据え置かれます。総務省の改正案では、この据置の措置を令和11年度まで延ばすとしています。

土地の評価額は評価替えで上がりますか。

地価が上がった地域では上がることがあります。住宅用地は負担調整措置で、課税標準額が少しずつ上がる仕組みがあります（令和8年度までの措置）。

据置年度でも評価額は変わりますか。

土地は地価が下がった地域なら下落修正で下がることがあります。家屋は増改築などがなければ変わりません。

評価額に納得できないときはどうしますか。

縦覧で他の土地や家屋と見比べ、納得できなければ納税通知書を受け取ってから3か月以内に、固定資産評価審査委員会へ審査の申出をします。

建売を買う前に評価額は分かりますか。

完成前の建売は評価額がまだ決まっていません。売主や仲介の担当者に、近い仕様の家の目安と、減額が切れる年度を出してもらいます。

固定資産税の評価替えは下がる前提にしない｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。

評価替えは税額が下がる仕組みではなく、3年に一度評価額を計算し直す仕組みです。

固定資産税は、減額が切れる年度と、その年の税額を先に知っているかで家計の組み立てが変わります。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、減額が切れる年度や固定資産税の目安を、売主の資料をもとに一緒に確かめるお手伝いもします。