第二種中高層住居専用地域とは？第一種との違いと住むメリット・デメリット

用途地域の名前は似たものが多く、違いが分かりにくいですよね。

先に結論を言います。第二種中高層住居専用地域は住宅のための地域で、2階以下で1,500㎡までの店や事務所も建てられるのが第一種との違いです。

ただし低層の住宅地とは違い、隣の空き地に5階建て前後のマンションが建ち、南の日当たりがなくなることは法律の上で起こりえます。

避け方は、隣の土地の広さと日影規制の指定を見て、建ちうる建物の高さを先に考えることです。

第二種中高層住居専用地域とは中高層の住宅が中心の地域

第二種中高層住居専用地域（だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条4項は、主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域と定義しています。

第一種中高層住居専用地域の定義（9条3項）との違いは、「主として」の4文字だけです。

この「主として」の分だけ、住宅以外の店や事務所を少し広く受け入れる地域と考えると分かりやすくなります。

用途地域	主な目的	店舗の上限
第1種低層住居専用地域	低層住宅の環境を守る	原則なし（兼用住宅の小さな店のみ）
第1種中高層住居専用地域	中高層住宅の環境を守る	500㎡まで・2階以下
第2種中高層住居専用地域	主として中高層住宅の環境を守る	1,500㎡まで・2階以下
第1種住居地域	住居の環境を守る	3,000㎡まで

中高層とはマンションが建つ高さの住宅地という意味

「中高層」は、戸建てだけでなく3階建て以上のマンションも建つことを前提にした住宅地という意味です。

戸建ての建売も普通に建ち、関西では第1種住居地域・第1種低層・第1種中高層に次いで建売が多い用途地域です（当社データ・後で詳しく紹介します）。

第二種中高層住居専用地域に建てられる建物と建てられない建物

建てられない建物は、建築基準法48条4項と別表第2の（に）項が決めています。表に挙がっていない建物は建てられるという決まり方です。

建物	第2種中高層	第1種中高層
戸建て住宅・マンション	建てられる	建てられる
店舗・飲食店（2階以下）	1,500㎡まで	500㎡まで
事務所（2階以下）	1,500㎡まで	建てられない
病院・大学・老人福祉センター	建てられる	建てられる
ホテル・旅館	建てられない	建てられない
パチンコ店・カラオケボックス	建てられない	建てられない
ボウリング場・水泳場	建てられない	建てられない
工場・倉庫業の倉庫	建てられない	建てられない
自動車教習所	建てられない	建てられない

第一種中高層との違いは店の広さと事務所の可否

第一種中高層では、店は500㎡以内・2階以下で、事務所は（は）項に挙がっていないので建てられません。

第二種中高層では、2階以下で1,500㎡までなら、中くらいのスーパーや事務所も建てられるのが違いです。

どちらも住居専用の地域なので、ホテルやパチンコ店、工場は建てられません。近隣商業地域ならこれらも建つので、違いは近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説と比べると分かります。

第二種中高層住居専用地域の建ぺい率と容積率と高さの決まり

建物の大きさの決まりは、第一種中高層と同じです。どの数字になるかは、市町村が都市計画で選んで指定します。

決まり	第2種中高層	条文
建ぺい率	30・40・50・60％のどれか	建築基準法53条1項1号
容積率	100〜500％の6段階	52条1項2号
道路斜線	勾配1.25	56条1項1号・別表第3
隣地斜線	20mを超える部分から勾配1.25	56条1項2号イ
北側斜線	10m＋1.25（日影規制の区域は除く）	56条1項3号
日影規制	高さ10m超の建物が対象	56条の2・別表第4

日影規制か北側斜線のどちらかがかかるので、近隣商業地域より高い建物は建てにくいのが第二種中高層です。大阪府・大阪市・神戸市・京都府は中高層住居専用地域に日影規制を指定していて、その区域では北側斜線はかかりません。北側斜線の計算は北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説、道路斜線は道路斜線とは？計算方法と後退距離の緩和と隣地斜線と絶対高さ制限との違いを建売の3階建てで解説で解説しています。

日影規制は高さ10mを超える建物だけにかかる

第二種中高層の日影規制は、高さ10mを超える建物だけが対象です。2階建ての建売はほぼ対象外ですが、隣に建つ5階建て前後のマンションには日影規制がかかるので、影の時間に上限があります。

規制の時間と測る高さは府や市の条例で決まります。確かめ方は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説にまとめています。

容積率200％なら100㎡の土地に延べ200㎡まで建てられる

容積率200％の地域なら、100㎡の土地に延べ200㎡の建物を建てられる計算です。前面道路の幅で容積率が下がる仕組みは容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説を見てください。

第二種中高層住居専用地域に住むメリットとデメリット

第二種中高層に住むかどうかは、住宅地の静けさと、少しの便利さのバランスで考えます。

	内容
メリット	ホテルやパチンコ店、工場が建たず、住宅地としての環境が守られる
メリット	2階以下の小さな店や医院、事務所が近くに建つことがある
メリット	戸建ての建売とマンションが混ざった住宅地になる
デメリット	隣に3階建て以上のマンションが建ち、日当たりや眺めが変わることがある
デメリット	店の大きさに上限があり、大きなスーパーは建たない
デメリット	日影規制や北側斜線で、3階建てにしにくい土地がある

デメリットのうちいちばん大きいのは、隣にマンションが建つ可能性です。いまが戸建ての並ぶ住宅地でも、空き地や駐車場が建て替わると眺めが変わります。

第二種中高層でも準防火地域が重ねて指定されていることがある

当社のデータでは、第二種中高層の建売116件のうち26件（22.4％）に準防火地域の記載がありました。準防火地域では、窓や外壁の決まりや、10㎡以内の増築でも確認申請が要るといった違いが出ます。

詳しくは準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説で解説しています。

関西の建売で第二種中高層にあるのは1,340件中116件

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
第2種中高層住居専用地域	116件	8.7％
準工業地域	53件	4.0％
第2種住居地域	32件	2.4％
近隣商業地域	27件	2.0％

第二種中高層の建売は116件（8.7％）で、第一種中高層の284件の約4割です。府県別では大阪府51件・兵庫県37件・滋賀県14件・奈良県9件・京都府5件でした。

市区では富田林市8件・枚方市7件・柏原市6件・姫路市勝原区6件が多くなっています。

価格の中央値は3,294万円で府県によって差が大きい

116件の価格の中央値は3,294万円で、全体の3,390万円とほぼ同じでした。

府県	第2種中高層の中央値	府県全体の中央値
大阪府（51件）	3,590万円	3,585万円
兵庫県（37件）	2,680万円	3,180万円
滋賀県（14件）	3,885万円	3,230万円

第二種中高層だから安い、高いとは言えないのが実数です。価格は用途地域だけでは決まらないので、駅からの距離や土地の広さとあわせて比べてください。

建ぺい率は116件中107件が60％で、容積率は200％が68件（58.6％）でした。3階建ては13件（11.2％）で、3階建ての注意点は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説にまとめています。

第二種中高層の建売で隣に建つかもしれない建物を考える

第二種中高層の建売で大事なのは、いまある建物より、これから建ちうる建物を考えることです。

隣の土地の今	建つかもしれない建物	暮らしへの影響
月極駐車場・空き地	3〜5階建てのマンション	日当たり・眺め・人の出入り
古い店舗	2階以下の店舗・医院	人と車の出入り・夜の明かり
古い事務所	2階以下の事務所	平日の人の出入り
戸建て住宅	建て替えで3階建て	日当たり・窓の向かい合い

ホテルや工場が来ない分だけ変化の幅は小さめ

近隣商業地域や準工業地域と比べると、隣に来る建物の候補は住宅と小さな店にほぼ限られるのが第二種中高層です。準工業地域の場合は準工業地域とは？住宅を建てていいかと建てられない建物と工業地域との違いと騒音の上限を関西の建売の実数で解説で比べられます。

地区計画で建物の高さや用途がさらに絞られている区域もあります。調べ方は地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説で解説しています。

第二種中高層の建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と隣の土地の用途地域・境目の位置	市の都市計画の地図
2	日影規制の指定と北側斜線・容積率・防火の指定	重要事項説明書の法令上の制限の欄
3	南と東西の空き地・駐車場・古い建物	現地と航空写真
4	夜と週末の人通り・車の出入り	平日の夜と土日の現地

用途地域は重要事項説明書と市の地図で確かめられる

重要事項説明書には、用途地域や建ぺい率・容積率を書く欄があります（宅地建物取引業法35条）。

隣の土地の用途地域は、大阪市なら「マップナビおおさか」、神戸市なら「神戸市情報マップ」で調べられます。第一種中高層と第二種中高層の境目に近い物件は、道路1本で決まりが変わるので、地図で境目の線を見てください。

南側の土地は特に注意して見る

日当たりに効くのは南側の土地です。南に広い駐車場や空き地があれば、マンションが建ったときの影を一度想像すると、買ったあとの後悔を減らせます。内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものを参考にしてください。

第二種中高層住居専用地域に関するよくある質問

第二種中高層住居専用地域にコンビニは建てられますか。

建てられます。2階以下で床面積1,500㎡以内の店なら建てられるので、コンビニやドラッグストアは建てられます。

第二種中高層住居専用地域にホテルは建てられますか。

建てられません。ホテルや旅館、パチンコ店、カラオケボックス、工場は建築基準法別表第2の（に）項で建てられない建物です。

第一種中高層と第二種中高層の違いは何ですか。

店の床面積の上限が第一種は500㎡、第二種は1,500㎡です。第一種は事務所も建てられません。建ぺい率・容積率・高さの決まりは同じです。

第二種中高層住居専用地域に北側斜線はかかりますか。

法律の原則ではかかりますが、日影規制が条例で指定された区域ではかかりません。大阪府・大阪市・神戸市・京都府は中高層住居専用地域に日影規制を指定しているので、関西ではかからない区域が多くなっています。

第二種中高層住居専用地域の建売は安いですか。

当社の物件データでは、第二種中高層の116件の価格の中央値は3,294万円で、全体の3,390万円とほぼ同じでした。府県による差のほうが大きくなっています。

第二種中高層住居専用地域は隣の土地の高さで選ぶ｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。第二種中高層は住宅のための地域で、少しの店と事務所を受け入れる地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、隣の土地の用途地域や将来建ちうる建物の見方を一緒に確かめることもご相談ください。