未入居物件とは？新築・築浅中古との違いと住宅ローン控除・保証の注意点

誰も住んでいないなら新築と同じでは、と思いますよね。

先に結論を言います。未入居物件は、税金では新築と同じ扱いで、保証だけが新築と違う家です。

住宅ローン控除と登記の税金は、法律が「建築後使用されたことのない家屋」を新築と並べて扱っています。一方で、品確法の10年の保証は、完成から1年を過ぎた家には義務としてかかりません。

仕組みを知らないまま契約すると、

構造や雨漏りの保証が引渡しから2年だけで、3年目の不具合を自分のお金で直すことになりかねません。

避け方は、契約の前に、構造と雨漏りの保証が何年かを保証書で確かめることです。

この記事では、品確法・宅建業法・租税特別措置法の条文と、国税庁の案内、当社の物件データでまとめます。

未入居物件とは完成から1年を過ぎて誰も住んでいない家

未入居物件は、完成してから1年以上たっていて、まだ誰も住んだことがない家のことです。業界では築後未入居（ちくごみにゅうきょ）や新古住宅（しんこじゅうたく）とも呼びます。

境目の1年は、法律と広告の決まりの両方に出てきます。

品確法2条2項は、新築住宅をまだ人が住んだことがなく、工事の完了から1年を過ぎていない住宅と定めています。不動産の表示に関する公正競争規約18条も、「新築」を建築工事完了後1年未満で、居住の用に供されたことがないものとしています。

呼び方	完成からの期間	人が住んだか	広告で「新築」と書けるか
新築	1年未満	住んでいない	書ける
未入居物件（築後未入居・新古住宅）	1年以上	住んでいない	書けない
築浅の中古	期間は問わない	住んだことがある	書けない

つまり未入居物件は、状態は新築と同じでも、呼び方だけは新築でなくなった家です。1年を過ぎた建売が新築と書けなくなる理由と、売主の事情は新築の建売が1年経過で築後未入居になる理由｜新築プレミアムと売れ残りで解説しています。

未入居物件が市場に出るのは売れ残りだけとは限らない

未入居物件が出てくる理由は、いくつかあります。

理由	中身
売れ残り	完成後1年以内に買い手が決まらなかった建売
契約の解除	ローンが通らない・転勤などで買主が入居前に手放した
モデルハウス	分譲地の見学用に使ってから売る家

売れ残りなら、その理由が立地か価格か間取りかを確かめると判断しやすくなります。売れ残りの理由の見分け方は建売が売れない理由は5つ｜売れ残り物件は買っても大丈夫か解説にまとめています。

未入居物件のメリットとデメリットは保証と税金で決まる

よく挙げられるメリットとデメリットを、制度の中身で並べ直します。

	中身	確かめ方
メリット：価格	新築より下がることが多い	築0年と築1年の差は中央値で5.0％
メリット：実物を見られる	完成済みなので日当たりや音を確かめられる	内見で時間帯を変える
メリット：税金	住宅ローン控除と登記の軽減は新築扱い	省エネの証明書があるか
デメリット：保証	品確法の10年が義務でなくなる	保証書と契約書の条文
デメリット：減額	固定資産税の新築の減額の残りが減る	完成年月と課税の始まった年度
デメリット：傷み	1年分の雨と紫外線を受けている	外壁・シーリング・設備の動き

デメリットの中で、お金に直接効くのは保証の期間と減額の残り年数の2つです。この2つは、契約の前に書面で数字にできます。

未入居物件で1年を過ぎて変わることと変わらないこと

1年を過ぎると何が変わるのかを、先に一覧にします。

項目	1年未満の新築	1年を過ぎた未入居物件	根拠
広告の「新築」	書ける	書けない	表示規約18条
構造・雨漏りの10年の責任	売主の義務	義務ではない	品確法95条
瑕疵の保険・供託	売主の義務	義務ではない	履行法2条
売主の最低限の責任	—	引渡しから2年以上	宅建業法40条
住宅ローン控除	新築等	新築等（変わらない）	措置法41条
登記の税金の軽減	新築と同じ	新築と同じ	措置法72条の2・73条
固定資産税の新築の減額	3年度分	残りの年度分	地方税法附則15条の6

一覧で分かるとおり、税金の扱いはほとんど変わらず、変わるのは保証の義務です。「未入居物件は中古扱い」と言われるのは表示と保証の話で、税金では新築扱いのままです。

未入居物件の保証は品確法の10年が外れて契約書で決まる

いちばん大事なのが保証です。

品確法95条は、新築住宅の売買契約で、売主が引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分の責任を負うと定めています。買主に不利な特約は無効です。

ところが完成から1年を過ぎた家は、品確法の「新築住宅」に当たらないので、この10年の決まりがかかりません。住宅瑕疵担保履行法の保険や供託の義務も、同じ「新築住宅」が対象です。

売主が宅建業者なら最低でも引渡しから2年の責任がある

では保証がゼロになるかというと、そうではありません。

宅建業法40条は、宅建業者が自ら売主になる売買で、契約に合わない不具合の責任を、引渡しから2年より短くする特約を禁じているからです。建売の売主はふつう宅建業者なので、最低でも2年の責任は残ります。

	1年未満の新築	1年を過ぎた未入居物件
構造と雨漏り	引渡しから10年（品確法・義務）	契約書の定めによる（宅建業者なら最低2年）
それ以外の不具合	契約書の定めによる	契約書の定めによる
売主の独自の保証	保証書による	保証書による

売主が独自に10年の保証を付けている未入居物件もあります。どちらになるかは、契約書と保証書を読まないと分かりません。

建売の保証の全体像は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件で解説しています。

未入居物件の住宅ローン控除は新築等として判定される

税金のほうは、未入居物件に有利な仕組みです。

租税特別措置法41条は、住宅ローン控除の「新築等」を、家の新築か、建築後使用されたことのない家の取得と定めています。国税庁の案内も同じ書き方です。

つまり完成から何年たっていても、誰も住んでいなければ新築等の区分で判定されます。建築後に使われたことのある家だけが、中古（既存住宅）の区分になります。

2026年入居ならZEH水準は未入居物件も中古も控除額が同じ

ただし2026年の入居では、新築等と中古の差は小さくなっています。国税庁の案内から、年間の控除の上限を並べます。

住宅の区分	新築等（未入居物件を含む）	中古（既存住宅）
認定長期優良住宅	13年・年31.5万円	13年・年24.5万円
ZEH水準省エネ住宅	13年・年24.5万円	13年・年24.5万円
省エネ基準適合住宅	13年・年14万円	13年・年14万円
その他の住宅	原則0円（注）	10年・年14万円

（注）新築等のその他の住宅でも、2023年12月31日までに建築確認を受けたか、2024年6月30日までに建築されたものは10年・年14万円です。

差が出るのは、長期優良住宅と、省エネの証明がない家です。長期優良住宅なら未入居物件のほうが控除の上限が年7万円高く、省エネの証明がない家は新築等のほうが不利になることがあります。

未入居物件の控除は省エネの証明書で区分が決まる

省エネの区分は証明書で決まります。区分の見分け方は省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法で、2026年入居の控除額は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で解説しています。

未入居物件の登記の税金は新築と同じで固定資産税の減額は残りだけ

登録免許税の軽減は建築後使用されたことのない家にも使える

登記の税金（登録免許税）も、未入居物件は新築と同じ軽減を受けられます。

措置法72条の2と73条により、建築後使用されたことのない住宅用家屋を取得した場合は、保存登記が0.15％、移転登記が0.3％に軽くなります。どちらも取得してから1年以内の登記が条件で、期限は2027年3月31日までです。

未入居物件では、売主が保存登記までしているかどうかで、買主がする登記が変わることがあります。保存登記がまだなら買主が保存登記を、すでにあれば移転登記をします。

軽減を受けるには、市町村の住宅用家屋証明書が要ります。未使用の家として取る書類は住宅用家屋証明書とは？取り方と必要書類と手数料｜建売は誰がいつ取るかと登録免許税の軽減額で解説しています。

固定資産税の新築の減額は完成から時間がたつほど残りが減る

固定資産税の新築の減額（2分の1）は、地方税法附則15条の6で課税が始まった年度から3年度分と決まっています。買った年から数えるのではありません。

例	中身
完成	2025年9月
課税が始まる年度	2026年度（2026年1月1日に家があるため）
新築の減額の期間	2026年度・2027年度・2028年度
2026年10月に買った場合	買主が受けられるのは2027年度・2028年度の2年度分

2026年度の分は、1月1日の持ち主である売主に請求が行き、引渡しの日で日割り精算するのがふつうです。家屋調査と課税の始まり方は新築の家屋調査とは？何を見るかと時間と断れるかと固定資産税がいつからかを建売の買主向けに解説で、税額の目安は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで解説しています。

未入居物件の価格は新築より安いがその差は大きくない

値段の話です。当社が国土交通省の不動産情報ライブラリの成約価格で、京都・大阪・兵庫の築0年と築1年を比べた数字があります。

築年	成約件数	成約価格の中央値
築0年	23,989件	4,000万円
築1年	6,555件	3,800万円
差	—	200万円（5.0％）

築0年と築1年の成約価格の中央値の差は200万円で、5.0％でした。同じ物件の値下げを追ったものではなく、築年ごとの中央値の差です。

もう1つ、築0〜1年の成約30,544件のうち78.5％は築0年で決まっていました。1年まで残る物件はそれほど多くありません。くわしい集計は新築の建売が1年経過で築後未入居になる理由｜新築プレミアムと売れ残りにあります。

関西の掲載中の建売で完成から1年以上の物件は2.0％

当社の物件データで、2026年10月20日に掲載中の関西の新築建売1,347件の完成年月を数えました。

完成から	件数	割合
まだ完成していない	505件	37.5％
0〜5か月	710件	52.7％
6〜11か月	100件	7.4％
12か月以上（未入居物件）	27件	2.0％
完成年月の記載なし	5件	0.4％

完成から1年以上たった物件は27件で、2.0％でした。27件のうち21件は同じ1社の物件で、府県では滋賀県が20件です。

6〜11か月の100件のうち15件は9〜11か月で、もうすぐ1年を迎えます。このあたりの物件は、売主が新築のうちに売りたいと考えやすい時期です。

当社の物件データは、飯田グループ6社の物件が95.0％を占めています。完成年月は掲載情報の値なので、正確な日は検査済証で確かめてください。

未入居物件と築浅の中古戸建てを比べる4つのこと

同じ「築1年」でも、人が住んだかどうかで扱いが分かれます。

比べること	未入居物件	築浅の中古戸建て
住宅ローン控除	新築等の区分	中古（既存住宅）の区分
売主の責任	売主が宅建業者なら最低2年	売主が個人なら契約書次第（免責もある）
仲介手数料	売主から直接買えば不要・仲介ならかかることがある	仲介で買えば上限の範囲でかかる
住み心地	前の持ち主の使い方の影響がない	住んだ人の手入れの差が出る

売主が個人の築浅中古は保証が短くなりやすい

売主が個人の築浅の中古は、契約不適合責任を短くしたり免責にしたりできるので、保証の差は大きくなります。宅建業法40条の制限は、宅建業者が売主の場合だけです。

建売と中古の価格や面積の差は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料で、近畿の実数で比べています。

未入居物件を買う前に確かめる書類と現地の5つのこと

最後に、契約の前に確かめることを並べます。

確かめること	見るもの	ポイント
完成した日	検査済証の交付日	1年を過ぎているか・減額の残り年数
構造と雨漏りの保証	保証書・契約書	期間・対象・保証の主体・保険の有無
住宅ローン控除の区分	BELSや住宅性能評価書などの証明	省エネの区分が証明できるか
登記の税金の軽減	住宅用家屋証明書の段取り	保存登記か移転登記か
外まわりの傷み	外壁・木部・シーリング・設備	1年分の雨と紫外線の影響

設備のメーカー保証は、引渡しの日ではなく設置した日から数えることがあるので、給湯器などの保証の開始日も聞いておきます。検査済証の見方は検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説で解説しています。

未入居物件の内見は換気が止まっていた跡を見る

未入居物件は、建ってから人が住んでいないので、換気が止まっていた期間があります。内見では、においやカビ、排水口の乾き、網戸や鍵の動きも見ておくと安心です。

未入居物件に関するよくある質問

未入居物件は新築と表示できますか。

できません。表示規約18条は、新築を建築工事完了後1年未満で、住んだことがないものと定めています。1年を過ぎると、誰も住んでいなくても新築とは書けません。

未入居物件の住宅ローン控除は中古扱いですか。

中古扱いではありません。租税特別措置法41条で、建築後使用されたことのない家の取得は新築等の区分です。控除額は省エネの区分と入居の年で決まります。

未入居物件にも10年の保証はありますか。

品確法の10年の責任は、完成から1年を過ぎた家には義務としてかかりません。売主が独自に付けていることもあるので、保証書と契約書で確かめてください。

新古住宅と未入居物件は同じ意味ですか。

ほぼ同じ意味で使われます。完成から1年以上たち、まだ誰も住んでいない家のことです。法律の言葉ではなく、業界の呼び方です。

未入居物件はどこで探せますか。

ポータルサイトでは「新築」ではなく「中古」の欄に載ることがあります。完成年月と「未入居」の記載で探すと見つけやすくなります。

未入居物件の固定資産税の減額は受けられますか。

受けられますが、減額は課税が始まった年度から3年度分なので、買った時点で残っている年度分だけです。

未入居物件は税金で得をして保証で損をしないかを確かめる

最後にまとめます。未入居物件は、税金は新築と同じで、保証だけが新築と違う家です。

未入居物件を選ぶときは、価格の安さだけでなく、保証書の期間と範囲・控除の区分・減額の残り年数の3つを書面でそろえてから決めてください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる未入居物件の保証書と契約書の条文を、契約の前に一緒に確かめることもご相談ください。