囲繞地通行権とは？通路の幅・償金と地役権の違いを解説

家の前の通路が他人の土地だと、ある日通れなくなったり、通行料を求められたりしないか心配になりますよね。

先に結論を言います。囲繞地通行権は民法210条で、公道に出られない土地の持ち主に法律が認める通行の権利です。

ただし、通れる場所と幅は必要な範囲に限られ、償金がかかることがあり、通れても建築基準法の道路に2m接していなければ家は建てられません。

避け方は、「通る権利」と「家を建てられる接道」を分けて、登記と道路の種類の2つを契約前に書類で確かめることです。

この記事では、民法210〜213条の3の条文、最高裁の判断の枠組み、大阪府の接道の許可の基準、関西の建売の資料を数えた当社集計で、土地や建売を買う人が知っておくことをまとめます。

囲繞地通行権とは｜民法210条の公道に至るための通行権

囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）は、他の土地に囲まれて公道に出られない土地の持ち主が、まわりの土地を通って公道へ出られる権利です。根拠は民法210条1項です。

条文の見出しは「公道に至るための他の土地の通行権」です。囲繞地通行権は、この権利の昔からの呼び名です。

囲繞地通行権を持つのは袋地の持ち主で通られる側が囲繞地

呼び方	意味	条文
袋地	他の土地に囲まれて公道に通じない土地	民法210条1項
準袋地	池や川・水路・海を通らないと出られない土地、崖で公道と著しい高低差がある土地	民法210条2項
囲繞地	袋地を囲んでいて、通られる側の土地	民法210条1項

通る側が袋地、通られる側が囲繞地です。崖で公道と大きな高低差がある土地も、210条2項で袋地と同じ扱いになります。

囲繞地通行権は契約がなくても条文の決まりで生じる

民法210条は、囲んでいる土地の持ち主との契約や登記を条件にしていません。袋地にあたれば、条文の決まりとして通行できます。

ここが、話し合いで決める通行地役権や通行承諾書との一番の違いです。違いは後の章で表にします。

通れる場所と幅｜民法211条の「損害が最も少ない」方法

囲繞地通行権で通れる場所は、どこでもよいわけではありません。民法211条1項は、通行権者に必要で、かつ他の土地のために損害が最も少ない場所と方法を選ぶと定めています。

211条2項は、必要があれば通路を開設できるとしています。もとから通路がなければ、通路を造ることも条文で認められています。

囲繞地通行権の通路の幅は条文に数字がない

条文には、通路の幅を何mにするという数字がありません。袋地の使い方に必要で、囲繞地の損害が最も少ない幅が、事情ごとに判断されます。

そのため、囲繞地通行権だけでは、車が通れる幅や建築基準法の道路の幅が当然に認められるとは限りません。

囲繞地通行権で車が通れるかは3つの事情で判断される

最高裁平成18年3月16日判決（民集60巻3号735頁）は、車の通行を前提にした210条の通行権が成り立つかとその中身を、次の事情を総合して判断するとしました。

判断の事情	中身
自動車による通行を認める必要性	土地の使い方から車が要るか
周辺の土地の状況	まわりの道や土地の使われ方
他の土地の所有者が被る不利益	通路に土地を割かれる・事故の危険など

同じ判決は、徒歩で公道に出られる土地でも、車の通行を前提とする通行権が成り立つかを判断する余地があることを示しています。ただし、結論は事情ごとに分かれます。

囲繞地通行権で今ある通路を広げる話は慎重に判断される

すでに通路があって長く使われてきた場合、囲繞地通行権を理由に通路を広げる話は簡単には通りません。

島根大学の論文が紹介する松山地裁平成9年9月29日判決（判時1649号155頁）は、長年の合意のもとで使われてきた通路を広げるには慎重な態度が求められるとしています。

その判決は、広げてよいかを決めるときに、通路ができた経緯と使われ方・車の乗り入れの要否・生活環境・防災や避難・建築基準法の接道基準を吟味し、隣の持ち主の不利益と比べるとしています。

囲繞地通行権の償金と分割でできた袋地の無償通行

囲繞地通行権は無料とは限りません。囲繞地通行権を持つ人が払うお金を「償金」と呼びます。民法212条は、通行する他の土地の損害に対して償金を払わなければならないと定めています。

囲繞地通行権の償金は通路を造る損害以外は1年ごとに払える

212条ただし書は、通路を開設するために生じた損害以外の償金は、1年ごとに払うことができるとしています。通路を造る工事の損害は、1年ごとの払い方の対象から外れています。

償金の金額は条文に書かれていません。当事者で話し合い、まとまらなければ裁判で決めることになります。

分割や一部の譲渡でできた袋地の囲繞地通行権は償金が要らない

民法213条1項は、土地の分割で公道に通じない土地ができたときは、他の分割者の土地だけを通行でき、償金は要らないとしています。2項で、土地の一部を譲り渡した場合も同じです。

たとえば、もとは1つの土地を2つに分けて、奥の土地だけが公道に出られなくなった場合です。分割でできた奥の土地は、手前の分けた相手の土地だけを償金0円で通れるという決まりです。

袋地のでき方	通れる土地	償金
もとから袋地（210条）	囲んでいる他の土地	要る（212条）
分割でできた袋地（213条1項）	他の分割者の土地だけ	要らない
一部の譲渡でできた袋地（213条2項）	譲り渡した側の残りの土地だけ	要らない

旗竿地の通路は、区画の一部として持つ形が基本です。通路の幅と接道の考え方は旗竿地とは？デメリットと恥ずかしいと言われる理由と後悔しない条件を解説で解説しています。

囲繞地通行権と通行地役権・位置指定道路・通行承諾書の違い

他人の土地を通る根拠には、いくつかの種類があります。土地を買う人が見るべきは、どの根拠で通っているかと、その根拠が書類で残っているかです。

通る根拠	生じ方	中身	書類で見る場所
囲繞地通行権	民法210条で生じる	必要な範囲の場所と方法・原則償金	条文（登記の要件はない）
通行地役権	契約で設定（民法280条）	契約で決めた範囲	登記事項証明書の地役権の欄
位置指定道路	建築基準法42条1項5号の指定	建築基準法の道路	指定道路図・指定道路調書
通行承諾書	道の持ち主との約束	書面に書いた範囲	承諾書（相手と範囲を確かめる）

通行地役権は登記で中身が分かる

通行地役権は、通る範囲や目的を契約で決めて設定する権利で、登記すると範囲と目的が登記事項証明書に残るので、買う人が中身を確かめられます。登記の読み方は地役権とは？通行地役権の登記の見方と承役地と要役地と消滅時効を建売の買主向けに解説で解説しています。

囲繞地通行権は必要な範囲の通行に限られるので、車で毎日出入りするなら、地役権や合意書で幅と使い方が決まっているほうが安心です。

位置指定道路は建築基準法の道路

前の道が位置指定道路なら、その道は建築基準法の道路です。2m以上接していれば家を建てられます。持分や掘削の承諾の整理は位置指定道路とは？私道との違い・調べ方と廃止や維持管理で後悔しない注意点でまとめています。

私道の持分や掘削の承諾でつまずきやすい点は私道とは？公道との見分け方と私道負担・持分・トラブル・固定資産税を解説、幅4m未満の2項道路はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算を解説で解説しています。

囲繞地通行権と接道義務は別｜建築基準法43条で建てられるかが決まる

囲繞地通行権で一番の落とし穴はここです。囲繞地通行権は民法の通行の権利で、家を建てられるかどうかは建築基準法43条の接道義務で別に決まります。

建築基準法43条1項は、建物の敷地は建築基準法の道路に2m以上接しなければならないと定めています。他人の土地を通って公道に出られても、敷地が道路に2m接していなければ、原則として家は建てられません。

囲繞地通行権で通れても建てられない土地がある

島根大学の論文は、囲繞地通行権と建築基準法の関係について、かつては接道の決まりは影響しないとする判断が多かったが（最判昭和37年3月15日）、今日では無視できない要素と捉えられていると整理しています。

つまり、裁判で通行が認められても、建築基準法の接道を満たす幅まで認められるとは限らないということです。建て替えられない土地の考え方は再建築不可物件を購入しました｜後悔しないための判断基準を解説で解説しています。

道路に接していない敷地は43条2項の認定か許可が要る

大阪府は、建築基準法の道路に接していない敷地で建築確認を申請するには、確認申請の前に43条2項1号の認定か2号の許可（申請手数料33,000円）を取らなければならないと案内しています。

項目	大阪府の案内
2号許可の決め方	建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可
申請手数料	1申請33,000円
一戸建ての提案基準4	幅員2.7m以上の通路に接する一戸建ての住宅
一戸建ての提案基準5	幅員2.7m未満1.8m以上の通路に接する一戸建ての住宅
基準を決める者	特定行政庁ごと（府の所管外の市は各市に問い合わせ）

許可の基準は特定行政庁ごとに違い、許可が出るかは申請して審査を受けるまで確定しません。通路の幅が足りない土地は、買う前に役所の窓口で相談しておきます。

水道やガスの管は民法213条の2の設備設置権で引ける

囲繞地通行権で通路を通れても、水道管やガス管を通せるかは別に心配になります。2023年4月1日施行の改正民法で、213条の2と213条の3にライフラインの設備設置権と設備使用権が明文化されました。

民法213条の2第1項は、他の土地に設備を置かないと電気・ガス・水道水などの継続的給付を受けられない土地の所有者は、必要な範囲で他の土地に設備を設置できると定めています。

承諾書がなくても民法上は設置できる

法務省の所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）は、設備設置権が成り立つ場合は、隣地の持ち主の承諾書がなくても民法上は設置でき、不当な承諾料を求められても応じる義務はないと明記しています。

同じガイドラインは、継続的給付に電話・インターネットなどの電気通信も含むこと、隣り合っていない土地にも必要な範囲で設置できることを示しています。

決まり	中身	条文
場所と方法	他の土地に損害が最も少ないもの	213条の2第2項
通知	あらかじめ目的・場所・方法を知らせる	213条の2第3項
償金	土地の損害に払う・1年ごとも可	213条の2第5項
他人の設備を使う費用	利益を受ける割合で負担	213条の2第7項
分割でできた土地	他の分割者の土地だけに設置・償金なし	213条の3

ただし、自力で工事を進めることは禁止されていて、拒まれたら妨害禁止の判決を求めることになると法務省は説明しています。水道の引き込みの費用は水道の引き込み費用はいくら？加入金・口径の違いと建売で別途かかる費用でまとめています。

囲繞地通行権の通路があれば管もその場所を選ぶのが通常

法務省のガイドラインは、設備を設置する場所について、公道に通じる私道や、民法210条の通行権の対象の部分があれば、通常はその部分を選ぶとしています。

つまり、囲繞地通行権で通っている通路の下に、水道管やガス管も通すのが基本の考え方です。通路と管の位置がずれている土地は、埋設管の図面で確かめておきます。

関西の建売の資料に出てくる通行の権利｜当社集計

当社が集めた関西の新築建売の販売図面224枚と、物件データ1,336件（2026年10月・掲載中）で、通行の権利に関する言葉を数えました。

言葉	販売図面224枚	物件データ1,336件
囲繞地	0枚	0件
袋地	0枚	0件
通行権	0枚	0件
通行地役権	1枚	0件
通行承諾	0枚	0件
43条2項・再建築不可	0枚	0件

通行地役権の1枚には、「私道（通路）部分は西隣所有者と通行地役権を設定しています」と書かれていました。販売図面224枚のうち、通行の根拠まで書いた図面はこの1枚だけでした。

一方で、物件データの接道欄が読めた663件のうち、私道だけに接する物件は82件（12.4%）ありました。前の道が他人の私道なら、通る権利の根拠を確かめる場面は新築でも出てきます。

囲繞地通行権が関わる土地を買う前に確かめること

ここまでの話を、買う前の手順にします。囲繞地通行権が関わる土地は、通る権利と建てられる接道を分けて見るのがコツです。

確かめること	どこで分かるか	見るポイント
敷地が道路に2m以上接しているか	重要事項説明書・指定道路図	接している道が建築基準法の道路か
通路の持ち主	通路の部分の登記事項証明書・公図	自分の持分か・他人の土地か
通行地役権の登記	登記事項証明書の権利部	範囲・目的・車の通行が入るか
通行や掘削の承諾	承諾書・合意書	相手・範囲・期間・承継の定め
償金や負担金	合意書・重要事項説明書	金額と払い方
水道・ガスの管の位置	埋設管の図面・現地	他人の土地を通っていないか

重要事項説明では、宅地建物取引業法35条で私道に関する負担などを説明する決まりがあります。説明書の道路の欄と、上の書類を読み合わせます。

囲繞地通行権が関わる土地は現地で通路の幅と境界を見る

現地では、通路の一番狭いところの幅・境界杭の位置・車の切り返しができるかの3点を見ます。通路の境界があいまいなら、境界杭とは？見方・種類と見つからないときの確認方法・境界確定費用や地積測量図とは？見方・取り方と公図との違い・購入前の確認ポイントで書類と現地を照らし合わせます。

登記の取り方は登記事項証明書の取り方｜窓口・オンラインの手数料と登記簿謄本の見方で解説しています。買ったあとで通路の説明が違っていたときの売主の責任は契約不適合責任の免責・期間は？新築10年保証との違いと買主の注意点が参考になります。

囲繞地通行権のよくある質問

囲繞地通行権に登記は必要ですか。

民法210条は登記を条件にしていません。袋地にあたれば条文の決まりとして通行できます。通る範囲を契約で決めて登記する権利は、通行地役権です。

囲繞地通行権があれば車で通れますか。

当然には通れません。最高裁平成18年3月16日判決は、車の通行を認める必要性・周辺の土地の状況・他の土地の持ち主の不利益などを総合して判断するとしています。

囲繞地通行権の通行料はいくらですか。

民法212条は償金を払うと定めていますが、金額は書いていません。話し合いで決め、まとまらなければ裁判で決めます。分割でできた袋地は213条で償金が要りません。

囲繞地通行権がある土地に家は建てられますか。

囲繞地通行権だけでは決まりません。建築基準法43条で、敷地が道路に2m以上接しているかが問われます。接していなければ43条2項の認定か許可が要ります。

通路の下に水道管を通すには承諾が要りますか。

民法213条の2で、必要な範囲なら事前に通知して設備を設置できます。法務省のガイドラインは、承諾書がなくても民法上は設置でき、不当な承諾料に応じる義務はないとしています。

囲繞地通行権は通る権利と建てられる接道を分けて確かめる

最後にまとめます。

囲繞地通行権は公道に出るための必要な範囲の通行の権利で、家を建てられるかは建築基準法の接道で別に決まるというのが一番大事な点です。

前の通路が他人の土地でも、接道・登記・承諾書の3つを並べて見れば、通れるかと建てられるかを分けて判断できます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、通路の登記や道路の種類を一緒に確かめるお手伝いもします。