心理的瑕疵とは？告知義務の期間・告げなくてよい場合と購入前の確認方法

図面に一言だけ書かれていると、かえって気になりますよね。

先に結論を言います。心理的瑕疵は、買主から聞けば、何年前の出来事でも宅建業者が知っている範囲で告げる必要があります。

国土交通省のガイドラインは、経過した期間や死因に関わらず、買主から問われた場合は告げる必要があると整理しています。

反対に、聞かずにいると、告げなくてよいとされる場合に当たる出来事は知らされないまま契約に進むことがあります。

避け方は、申込みの前に、土地の前歴まで含めて質問し、答えを書面でもらうことです。

この記事では、国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の原文と、宅建業法・民法の条文をもとに、心理的瑕疵の考え方と買う前の確かめ方をまとめます。

心理的瑕疵とは｜買う人が知れば契約をためらう過去の出来事

心理的瑕疵は、建物や土地そのものは壊れていないのに、過去の出来事を知ると住むことをためらう人がいる事情を指す言葉です。

代表は、その家で起きた自死や他殺などの人の死です。国土交通省のガイドラインも、人の死に関する事案を「いわゆる心理的瑕疵」として扱っています。

心理的瑕疵は法律の条文に定義がない

民法や宅建業法の条文に、「心理的瑕疵」という言葉は出てきません。ガイドラインも「いわゆる心理的瑕疵」と呼び、該当するかどうかは事案の態様や周知性、立地などで異なり、時代や社会の変化で変わる可能性もあるとしています。

そのため、告げるかどうかの判断は、条文を当てはめる形ではなく、ガイドラインと裁判例の考え方で決まります。

分け方	中身の例	主な確かめ方
物理的な不具合	雨漏り・シロアリ・地盤	内見・建物の検査
法律上の制限	再建築できない・建築の制限	重要事項説明
周りの環境	騒音・におい・浸水のおそれ	現地・ハザードマップ
心理的瑕疵	過去に起きた人の死など	業者に聞いて書面で残す

浸水などの環境の確かめ方は重ねるハザードマップの見方｜浸水深の色・使い方と物件購入前の確認ポイントで解説しています。

ガイドラインができた理由は判断の基準がなかったこと

国土交通省は令和2年2月から「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」を開き、パブリックコメントを経て、令和3年10月にガイドラインを策定しました。

発表資料は、過去に生じた人の死について宅建業者による調査や告知の判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことを背景に挙げています。

心理的瑕疵のガイドライン｜人の死の告知に関する宅建業者の判断基準

ガイドラインは、宅建業者が宅建業法上負うべき義務について、令和3年10月時点の裁判例や取引実務に照らして一般的に妥当と考えられるものを整理したものです。

項目	ガイドラインの内容
対象の事案	取引の対象の不動産で生じた人の死
対象の不動産	居住用の不動産（オフィスなどは対象外）
対象の取引	売買と賃貸借（交換は売買に準じる）
守らなかった場合	それだけで直ちに宅建業法違反ではないが、監督の参考にされる
民事の責任	個別に判断。ガイドラインどおりでも責任を免れるとは限らない

宅建業法は重要な事実を故意に告げないことを禁止している

ガイドラインの土台にあるのは、宅建業法47条1号です。宅建業者は、相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為をしてはいけません。

違反した場合の罰則は、同法79条の2で2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその両方と定められています。心理的瑕疵を故意に隠すことは、この条文の対象になり得ます。

ガイドラインは売主の個人を直接しばるものではない

ガイドラインが示すのは、宅建業者の義務です。売主が個人の中古住宅では、売主本人の告知の責任は、契約の内容と民法で判断されます。

一方、当社が仲介手数料0円でご案内している新築の建売は、売主が宅建業者の物件です。売主自身がガイドラインの対象になるので、知っている事実を告げる立場にあります。

心理的瑕疵で告げなくてよい3つの場合｜自然死と隣の住戸と賃貸の3年

ガイドラインは、宅建業者が原則として告げなくてもよい場合を3つ挙げています。

	場合	売買	賃貸借
①	自然死・日常生活の中での不慮の死（老衰・病死・階段からの転落・入浴中の事故・誤嚥など）	告げなくてよい	告げなくてよい
②	①以外の死、または特殊清掃等が行われた①の死から概ね3年が経過	対象外（3年の目安なし）	告げなくてよい
③	隣の住戸や、ふだん使わない集合住宅の共用部分で起きた①以外の死など	告げなくてよい	告げなくてよい

②と③には、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないという例外が付いています。

つまり心理的瑕疵のうち、原則として告げなくてよいのは3つの場合だけで、それ以外は判断に重要な影響を及ぼすなら告げる対象です。

売買の心理的瑕疵には賃貸の「概ね3年」の目安がない

ここが家を買う人にとっていちばん大事な点です。②の概ね3年を過ぎれば告げなくてよいという目安は、賃貸借だけに置かれています。

売買では、①以外の死が起きていて、相手方の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、年数に関わらず告げなければなりません（ガイドライン4(2)）。

大阪の事故物件の調べ方は大阪の事故物件マップと一覧は正確？兵庫京都のリストで分かることと調べ方で、賃貸と売買の違いも含めて解説しています。

自然死でも特殊清掃が入れば心理的瑕疵として告げる対象

自然死は原則として告げなくてよいとされます。ガイドラインはその理由として、自宅での死亡のうち老衰や病死が9割を占めるという人口動態統計（令和元年）の数字を挙げています。

ただし、長い間だれにも気づかれず、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合（自宅での死亡の約9割を占める自然死でも）は、買主の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、告げる対象に戻ります。

心理的瑕疵を告げる必要がある場合｜聞かれたら期間や死因に関わらず

ガイドライン4(3)は、3つの例外に当てはまる場合でも、買主から事案の有無について問われた場合は、経過した期間や死因に関わらず告げる必要があるとしています。

社会的影響の大きさから、買主が把握しておくべき特段の事情があると業者が認識した場合も同じです。

心理的瑕疵の告知の内容は時期・場所・死因・特殊清掃の有無

告げる内容	告げなくてよい内容
事案の発生時期（特殊清掃等なら発覚の時期）	亡くなった方の氏名・年齢・住所
場所	家族構成
死因（自然死・他殺・自死・事故死等の別。不明ならその旨）	具体的な死の態様
特殊清掃等が行われた旨	発見の状況

ガイドラインは、亡くなった方や遺族の名誉と生活の平穏に配慮するため、右の欄のことは告げる必要がないとしています。

照会した売主などから「不明」と回答された場合や、回答がない場合は、「不明」「回答なし」の2通りはその旨を告げれば足りるとされています。心理的瑕疵が「ない」と言い切る回答とは意味が違うので、言葉の違いに注意します。

告げるときは書面の交付が望ましい

ガイドラインは、後日のトラブル防止の観点から、事案の存在を告げる際は書面の交付等によることが望ましい（ガイドライン4(4)）としています。

口頭で聞いた内容は、契約の後に「言った・言わない」になりやすいので、買う側からも書面での回答を頼んでおくと確実です。

心理的瑕疵の調査｜業者に自分から調べる義務はないので買う人が聞く

ガイドライン3(1)は、人の死を疑わせる特段の事情がなければ、事案が起きたかを自発的に調査すべき義務までは宅建業法上は認められないとしています。

調べ方	ガイドラインの扱い
売主に告知書（物件状況等報告書）などへの記載を求める	媒介業者はこれで通常の調査義務を果たしたものとする
近所の人への聞き込み	原則として義務はない。行うなら名誉などに配慮し特に慎重に
インターネットや過去の報道の調査	原則として義務はない。正確性の確認が難しい
疑う事情があるときの売主への確認	告知がなくても確認する必要がある

つまり、業者は売主から聞いた範囲を伝えれば足り、知らない出来事までは告げられない仕組みです。買う側が質問すると、業者は売主に照会し、分かった範囲を告げることになります。

告知書に書かれなかった出来事が後で分かったとき

売主が告知書に書かなかった事案が後日判明しても、媒介業者に重大な過失がない限り、調査は適正だったとされます。

この場合、責任の問題は売主と買主の間の契約で考えることになります。後で説明する契約不適合責任の話です。

契約の後に業者が知ったときも告げる義務がある

ガイドラインは、媒介業者が契約の後、引渡しまでに知った場合にも告知義務があるとした裁判例（高松高裁平成26年6月19日判決）があることに留意すべきだとしています。

新築の建売の心理的瑕疵は土地の前歴｜取り壊した後はガイドラインの対象外

新築の建売は、まだだれも住んでいない家です。そのため確かめておきたいのは、建てる前にその土地にあった建物で起きた出来事（ガイドライン5で対象外とされた部分）です。

ところがガイドラインは、結びで人の死が生じた建物が取り壊された場合の土地取引の取扱いは、現時点では対象としていないと書いています。一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や実務の蓄積がないためです。

ガイドラインの対象外とされたもの	新築の建売で当たる場面
人の死が生じた建物を取り壊した後の土地取引	古い家を解体して建てた建売・分譲地
搬送先の病院で亡くなった場合	家の中で倒れて病院で亡くなった
転落で亡くなった場合の落下を始めた地点	近くの建物からの転落

対象外というのは、告げなくてよいという意味ではなく、基準が決まっていないという意味です。どう扱うかは個別の事情で判断されるので、気になるなら自分で聞くのが確実です。

販売図面の「告知事項あり」は中身を聞く｜224枚中2枚

「告知事項あり」は、買主に知らせておくべき事情がある、という意味の書き方です。中身を聞かずに外すと、気にならない内容だった場合に良い物件を逃します。

心理的瑕疵に関わる記載が図面にどれだけあるかも確かめました。当社が集めた関西の販売図面224枚を数えると、「告知事項有」と書かれた図面が2枚（0.9％）ありました。2枚とも新築の物件で、何についての告知かは書かれていませんでした。

集計の対象	「告知事項」の記載	中身の記載
販売図面224枚	2枚（0.9％）	0枚
物件データ1,336件（特記・設備・コメント）	0件	0件

図面の一言だけでは、何についての告知かは分かりません。図面に書いてあれば、中身を聞くのが第一歩です。

未入居や中古と比べると確かめる範囲が違う

物件	主に確かめる出来事
新築の建売	建てる前の土地にあった建物での出来事
未入居の物件	土地の前歴に加え、完成から売れるまでの間の出来事
中古住宅	その建物で住んでいた間の出来事と土地の前歴

未入居の物件は未入居物件とは？新築・築浅中古との違いと住宅ローン控除・保証の注意点、建売と中古の比べ方は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料で解説しています。

心理的瑕疵と契約不適合責任｜建売は引渡しから2年より短くできない

告げられなかった心理的瑕疵が引渡しの後に分かった場合、買主が売主に求められるかは、民法562条〜566条の契約不適合責任の考え方で判断されます。

民法	買主ができること
562条	修補などの追完の請求
563条	代金の減額の請求
564条	損害賠償の請求・契約の解除
566条	不適合を知った時から1年以内に売主に通知（売主が知っていた場合などは除く）
572条	知りながら告げなかった事実は、責任を負わない特約があっても免れない

心理的瑕疵は修補できないので、実際に問題になるのは代金の減額（563条）、損害賠償と解除（564条）の3つです。どれが認められるかは、ガイドラインが言うとおり、契約の内容などで個別に判断されます。

売主が宅建業者の建売は通知期間を2年より短くできない

心理的瑕疵が品質の契約不適合として扱われる場合は、期間の決まりもこの条文によります。宅建業法40条は、宅建業者が自ら売主となる売買で、民法566条の期間について引渡しの日から2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約をしてはならないと定めています。反する特約は無効です。

契約不適合責任の期間と免責の特約は契約不適合責任の免責・期間は？新築10年保証との違いと買主の注意点で詳しく解説しています。

業者の告知義務と売主の責任は別の話

だれの責任か	根拠	問題になること
宅建業者（売主・媒介）	宅建業法47条1号・ガイドライン	故意に告げなかったか。行政処分や罰則
売主	民法562〜566条・572条、宅建業法40条	契約の内容に合っていたか。減額・賠償・解除

新築の建売は売主が宅建業者なので、売主1社が両方の立場を兼ねることがあります。

心理的瑕疵を買う前に確かめる方法｜申込みの前に書面で聞く

確かめるタイミングは、購入の申込みの前（内見から申込みまでの間）がいちばんです。申込みの後でも撤回はできますが、気持ちが固まってから聞くほど判断がつらくなります。

順番	すること
1	内見のときに「告知事項はありますか」と口頭で聞く
2	販売図面に「告知事項有」とあれば、中身を聞く
3	土地の前歴（解体前の建物で人の死がなかったか）を売主に照会してもらう
4	回答をメールか書面でもらう
5	重要事項説明で同じ内容が書かれているかを確かめる

心理的瑕疵の質問の例文｜土地の前歴まで聞く

ガイドラインは「問われた場合」に告げる必要があるとしているので、心理的瑕疵について質問した日付と内容の記録が残ることにも意味があります。

内見で見ておく場所は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

自分で近所に聞いて回るのは慎重に

ガイドラインは、近隣住民への聞き込みやインターネットの情報について、正確性の確認が難しく、亡くなった方や遺族の名誉と生活の平穏に配慮が要るとしています。

地図サイトなどは参考にとどめ、確かめたい点は業者を通して売主に照会してもらうほうが確実です。

申込みや契約の後に分かったとき

申込みの段階なら撤回でき、預り金は返されます。流れは物件の申込はキャンセルできる？預り金・違約金とクーリング・オフの注意点と買付証明書とは？書き方と法的効力・キャンセルできるのかを解説で解説しています。

契約の後は、手付解除やローン特約など契約書の条項によります。建売の契約はキャンセルできる？手付解除とローン特約の違いを参考にしてください。

心理的瑕疵に関するよくある質問

心理的瑕疵は何年たてば告げなくてよくなりますか。

売買には年数の目安がありません。ガイドラインの「概ね3年」は賃貸借だけの目安です。売買では、買主から問われれば経過した期間に関わらず告げる必要があります。

自然死があった家は告げてもらえますか。

自然死や日常生活の中での不慮の死は、原則として告げなくてよいとされています。ただし特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は告げる対象です。聞かれた場合も告げる必要があります。

新築の建売にも心理的瑕疵はありますか。

建てる前の土地にあった建物での出来事が問題になることがあります。建物を取り壊した後の土地はガイドラインの対象外で、基準が決まっていないので、気になるなら申込みの前に聞いて書面で回答をもらいます。

「告知事項有」と書いてあれば人の死があったということですか。

図面の一言だけでは何についての告知かは分かりません。人の死に関することか、ほかの事情かを含めて、中身を聞いてください。

告げられずに買ってしまったら、どうなりますか。

民法の契約不適合責任で、代金の減額や損害賠償、解除を求められるかが個別に判断されます。不適合を知った時から1年以内に売主へ通知します。売主が宅建業者の建売では、通知の期間を引渡しから2年より短くする特約は無効です。

亡くなった方の年齢や状況も教えてもらえますか。

ガイドラインは、氏名・年齢・家族構成・具体的な死の態様・発見状況などは告げる必要がないとしています。告げられるのは、時期・場所・死因の別・特殊清掃の有無です。

心理的瑕疵は聞けば告げられる｜申込み前に書面で確かめる

最後にまとめます。

心理的瑕疵は、売買なら年数に関わらず、買主が聞けば宅建業者は知っていることを告げる必要があるというのが、この記事の結論です。

気になる点を先に聞ける担当者かどうかも、家探しの大事な条件です。担当者の見極め方は不動産屋の選び方｜建売は担当者で選ぶ｜見極める7つの質問と変え方で解説しています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。建売の仲介手数料が無料なのはなぜ？売主から報酬が出る仕組みと0円の条件で仕組みを説明しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。