物件の申込はキャンセルできる？預り金・違約金とクーリング・オフの注意点

勢いで申込をしてしまうと、断りにくいし、お金のことも気になりますよね。

先に結論を言います。売買契約を結ぶ前の申込の段階なら、やめることができ、預けたお金は全額戻ります。

宅建業法の規則で、申込の撤回のときに預り金を返さないことは禁止されています。

ただし、売買契約書に署名して手付金を払ったあとは、やめると手付金が戻らず、3,000万円の家なら150万〜300万円の負担になります。

避け方は、迷いが残るなら契約日の前に、書面かメールでやめると伝えることです。

この記事では、宅建業法と施行規則の条文、国土交通省の解釈・運用の考え方、大阪府の相談事例、関西の建売の販売図面224枚の当社集計を使って、申込のキャンセルを段階ごとに整理します。

物件の申込のキャンセルとは｜契約の前ならやめられる

建売を買う流れでは、「申込」と「売買契約」は別の手続きです。

これは「この条件で買いたい」と売主に伝える段階で、売買契約は売買契約書に署名して手付金を払う段階です。

段階	すること	やめるときの負担
申込	購入申込書を出す・預り金を払うことがある	預り金は全額戻る
事前審査	住宅ローンの事前審査を受ける	負担なし
重要事項説明	宅地建物取引士から説明を受ける	負担なし
売買契約	売買契約書に署名・手付金を払う	手付金を放棄して解除
売主の着手後	売主が引渡しの準備を進める	違約金の対象

つまり、申込を出しただけで、売買契約書に署名していない段階なら、手付金も違約金もかからないのが基本です。

申込書の書き方や交渉の進め方は別の記事で

購入申込書（買付証明書）に何を書くか、値引きの交渉にどう使うかは、買付証明書とは？書き方と法的効力・キャンセルできるのかを解説で解説しています。

この記事では、出したあとにやめるときのお金と手続きに絞ります。

法律では書面がなくても契約が成立することがある

民法522条では、契約は申込みに相手が承諾したときに成立し、書面の作成は要件ではないとされています。

大阪府も、預り金のトラブルの説明の中で、契約は口頭でも成立すると注意しています。

宅建業法35条で、宅建業者は契約が成立するまでに重要事項説明をしなければなりません。

大阪府は、重要事項説明を受けていないのに「契約は成立した」と言われたら、35条違反ではないかと指摘するよう案内しています。

それでも、申込書に「契約が成立した」「キャンセル料がかかる」と書かれていないかは、署名の前に読んでおきます。

期限を付けた申込みは撤回できないという条文もある

民法523条には、承諾の期間を定めてした申込みは撤回できないという決まりがあります。

購入申込書に「有効期限」の欄がある場合、この条文との関係で業者から説明を受けることがあるかもしれません。

一方で、宅建業法の規則は、申込みの撤回のときに預り金を返さないことを禁止しています。

有効期限や「撤回できない」という文言がある申込書は、署名の前に意味を聞き、答えを日付入りのメールで残すと安心です。

申込のときに払ったお金は全額戻る｜施行規則16条の11第2号

宅建業法47条の2第3項を受けた施行規則16条の11第2号は、次の行為を禁止しています。

「相手方等が契約の申込みの撤回を行うに際し、既に受領した預り金を返還することを拒むこと」

国土交通省の解釈・運用の考え方は、この規定について「預り金は、いかなる理由があっても一旦返還すべきである」という趣旨だと説明しています。

申込金・申込証拠金・預り金は名前を問わない

解釈・運用の考え方では、対象を「申込証拠金その他の預り金」としています。

呼び方が「申込金」でも「予約金」でも、契約の前に受け取ったお金なら同じ扱いです。

大阪府の説明でも、申込のときのお金は契約が成立してはじめて手付金になるのが一般的で、契約前にやめた場合は返還しなければならないとされています。

「手付だから返せない」と言われても返還が原則

解釈・運用の考え方は、禁止する例として「預り金は手付となっており、返還できない」と告げることを挙げています。

手付として受け取っていないのに手付だと言って返さないことを禁止する、という説明です。

大阪府の相談事例No.13では、賃貸の申込金を「貸主に渡したので返金できない」と返さなかった仲介業者が、業法47条の2第3項違反で文書勧告を受けています。

この事例の業者は、申込金を受け取るときに「手付金領収証」を渡していたことも、取引の公正を害する行為と認定されました。

物件の申込のキャンセルの負担は段階で決まる｜3,000万円の場合

やめる時期ごとの負担を、3,000万円の建売で当社が試算しました。

やめる時期	負担	根拠
申込のあと・契約の前	0円（預り金は全額戻る）	施行規則16条の11第2号
契約のあと・手付解除の期限まで	手付金150万〜300万円（価格の5〜10％の場合）	民法557条・宅建業法39条
ローン特約で解除	0円（手付金は無利息で戻る）	契約書の特約・解釈・運用の考え方
売主の着手後・期限のあと	違約金（上限は代金の20％＝600万円）	宅建業法38条

申込の段階でやめるのと契約のあとでやめるのでは、負担が0円か150万円以上かに分かれます。

契約のあとのキャンセルの手順と、手付解除やローン特約の期限は建売の契約はキャンセルできる？手付解除とローン特約の違いで詳しく解説しています。

売主が宅建業者なら違約金は代金の20％まで

宅建業法38条は、売主が宅建業者の売買で、損害賠償の予定と違約金を合わせて代金の10分の2を超える定めをしてはならないとしています。

20％を超えた部分は無効です。

売主が宅建業者かどうかは、重要事項説明書の売主の欄と免許番号で確かめられます。

手付金は代金の20％までで買主は放棄すれば解除できる

宅建業法39条では、売主が宅建業者なら手付は代金の10分の2までです。

また、手付がどういう名目でも、買主は相手が履行に着手するまでなら手付を放棄して解除できます。

これより買主に不利な特約は無効です。

手付金の相場と払えないときの考え方は建売の手付金はローンに組み込める？払えないときの対処と相場を宅建業法で解説にまとめています。

事前審査に落ちたら契約の前にやめればよい

そのあとに住宅ローンの事前審査を受け、通らなかった場合は、契約の前なのでやめても負担はありません。

契約の後に本審査で落ちた場合は、ローン特約があれば手付金は無利息で戻ります。

本審査の流れは住宅ローンの本審査はほぼ通る？落ちる確率と通ったらもう大丈夫かを解説で、審査に要る書類は住宅ローンの必要書類一覧｜事前審査と本審査と契約時に要るものを銀行4行の公式で比較で確かめられます。

物件の申込のクーリング・オフは申込をした場所で決まる

宅建業法37条の2のクーリング・オフは、売主が宅建業者で、事務所など以外の場所で買受けの申込みや契約をした場合に使えます。

使えるのは、書面でクーリング・オフができると告げられた日から8日以内（告げられた日を1日目と数える）です。

この制度で撤回すると、宅建業者は損害賠償や違約金を請求できず、受け取ったお金を速やかに返さなければなりません。

使える場所と使えない場所

申込や契約をした場所	クーリング・オフ	根拠
喫茶店・ファミリーレストラン	使える	解釈・運用の考え方
テント張り・仮設小屋の現地販売所	使える	解釈・運用の考え方・大阪府
業者が申し出なしに訪問した自宅	使える	解釈・運用の考え方
宅建業者の事務所	使えない	宅建業法37条の2
戸建分譲のモデルハウス	使えない	解釈・運用の考え方
自分から申し出た自宅・勤務先	使えない	施行規則16条の5

国土交通省は、戸建分譲のモデルハウスでの販売活動は案内所と解して差し支えないとしています。

建売のモデルハウスで申込をした場合は、8日のクーリング・オフではなく契約前の撤回として考えます。

モデルハウスそのものを買うときの注意はモデルハウスの販売は買い？分譲地のモデルハウスを購入する前に確かめる新築の条件と家具付きの注意点にまとめています。

オンラインで申込をしたときは自分のいた場所

解釈・運用の考え方では、非対面の場合、契約締結等を行った場所はそのときの顧客の所在場所とされています。

自宅からオンラインで手続きをした場合の扱いは、自分から自宅での説明を申し出たかどうかでも変わるので、迷ったら書面で確かめます。

クーリング・オフは書面を出した時に効力が出る

宅建業法37条の2第2項で、撤回は書面を発した時に効力を生じます。

大阪府は、証拠を残すために内容証明郵便がよいとしています。

引渡しを受けて代金を全部払ったあとは、この制度は使えません。

8日を過ぎても、民法や消費者契約法による撤回や解除の道がなくなるわけではないと、解釈・運用の考え方は説明しています。

物件の申込をキャンセルするときの手順

やめると決めたら、早く・記録に残る形で・返金先まで伝えます。

順番	すること	ポイント
①連絡	担当者にやめると伝える	決めたその日に。契約日を待たない
②記録	メールか書面でも送る	日付と「申込を撤回する」の一文を残す
③返金	預り金の返金先の口座を伝える	預り証の控えと一緒に保管する

電話だけで済ませると、いつ撤回したかが残らないので、あとでメールを送ります。

申込の断り方は理由を短く伝える

撤回の理由を詳しく説明しなければならないという条文は、宅建業法にも施行規則にも見当たりません。

断り方は「家族と話し合い、今回は見送ることにしました」の一文で足ります。

買う時期そのものに迷いがあるなら、家を買うタイミングはいつ？年齢と金利と控除の期限と建売1349件の値下げ実測で決めるも参考になります。

完成前の建売は変更の打ち合わせの前に決める

完成前の建売では、色や設備を決める打ち合わせが始まる前に判断するのが無難です。完成前に買うときの流れは建売は完成前に買うべき？建つ前に購入する値引きと未完成物件の確かめ方を解説で解説しています。

物件の申込のキャンセルを引き止められたときの対処

宅建業法と施行規則は、申込の撤回を妨げる行為を禁止しています。

禁止されている行為	条文	国土交通省が挙げる例
威迫して撤回を妨げる	宅建業法47条の2第2項	「契約しないと帰さない」と声を荒げる
判断の時間を与えず急がせる	施行規則16条の11第1号ロ	「明日では契約締結はできなくなるので、今日しか待てない」
断ったあとも勧誘を続ける	施行規則16条の11第1号ニ	契約しない意思を示したのに勧誘を続ける
預り金を返さない	施行規則16条の11第2号	「預り金は手付となっており、返還できない」

国土交通省は、威迫について恐怖心までは要らず、不安を抱かせる行為が該当すると説明しています。

相談先は都道府県の宅建業の窓口と消費生活センター

大阪府では、宅建業指導グループが宅地建物取引の相談を受けています。

電話番号は06-6210-9734で、受付は平日の午前9時30分から11時30分、午後1時から4時30分です。

どこに相談すればよいか分からないときは、消費者ホットライン188で最寄りの消費生活センターにつながります。

相談のときは、申込書と預り証の控え、やり取りのメールを手元に用意します。

物件の申込のキャンセルで損害賠償を請求されることはあるか

ふつうに撤回しただけなら、預り金は返還すべきお金なので、申込金を取られることはありません。

ただし、契約の前でも責任を問われた裁判例があります。

最高裁昭和59年9月18日の判決

マンションの購入希望者の希望で設計を変えたのに、最終的に契約に至らなかった事件です。

最高裁は、契約準備段階での信義則上の注意義務に反したとして損害賠償を認めた判断を支持しました（判例時報1137号51頁）。

判決は、取引を始めて契約準備段階に入った人は、契約が結ばれたかどうかに関係なく、相手の財産を害しないよう注意する義務を負うと述べています。

建売で気をつけたいのは完成前の変更をお願いしたあと

この事件は、買主の希望で売主が設計を変えたあとにやめた例です。

完成前の建売で、間取りや設備の変更を頼んで売主が工事を進めたあとにやめると、話がこじれるおそれがあります。

変更をお願いする前に、やめた場合に負担する費用の上限を書面で確かめておくと安心です。

関西の建売の販売図面224枚に申込のお金の記載はあるか

当社が取り寄せた関西の建売の販売図面224枚で、契約の前後のお金に関する記載を数えました。

記載	枚数	割合
手付金の記載	5枚	2.2％
うち保全措置の但し書き	4枚	1.8％
申込金・申込証拠金・預り金	0枚	0％
ローン特約・融資特約	0枚	0％
重要事項説明	0枚	0％

手付金の記載5枚のうち4枚は、「完成現場で手付金の額が1,000万円以下であり且つ販売価格の10%以内のときは、手付金等の保全措置は講じません」という但し書きでした。

残りの1枚には「手付金:未完成物件5%完成物件10%」と書かれていました。

つまり、申込金の記載は224枚中0枚で、預けるお金の額もやめたときの扱いも図面からは読み取れません。

保全措置の但し書きは宅建業法41条と施行令の数字

宅建業法41条と41条の2、施行令3条の5により、手付金等が完成物件は10％以下かつ1,000万円以下、未完成物件は5％以下かつ1,000万円以下なら保全措置は不要です。

図面の但し書きは、この条文の範囲で手付金を受け取るという意味です。

申込の前に担当者に聞いておく3つのこと

聞くこと	理由
申込のときにお金を預けるか・いくらか	図面に書かれていない
やめたときに全額戻ると預り証に書けるか	大阪府が預り証への明記をすすめている
契約日と手付金の額	手付解除の負担が決まる

大阪府は、預り金を受け取る場合は預り証に「契約の申込みが撤回された場合は、預り金の全額を返還する」旨を明記するよう業者に求めています。

物件の申込のキャンセルに関するよくある質問

申込のあとでもキャンセルできますか。

売買契約書に署名して手付金を払う前なら、申込を撤回できます。宅建業法施行規則16条の11第2号で、撤回のときに預り金を返さないことは禁止されています。

申込のときに払ったお金は戻りますか。

戻ります。国土交通省は、申込証拠金その他の預り金は、いかなる理由があっても一旦返還すべきという趣旨だと説明しています。

キャンセル料を請求されました。払う必要はありますか。

契約の前なら預り金の返還を拒むことは禁止です。申込書と預り証の文言を手元に用意して、都道府県の宅建業の窓口か消費者ホットライン188に相談してください。

クーリング・オフは使えますか。

売主が宅建業者で、事務所やモデルハウスなど以外の場所で申込みや契約をした場合に、書面で告げられた日から8日以内なら使えます。

申込書に有効期限があるとやめられませんか。

民法523条には承諾の期間を定めた申込みは撤回できないという条文があります。一方で、宅建業法の規則は申込みの撤回のときに預り金を返さないことを禁止しています。有効期限の欄がある申込書は、署名の前に意味を担当者に聞いて書面で残します。

契約のあとにやめたい場合はどうなりますか。

手付金を放棄して解除するのが基本で、3,000万円の建売なら手付金150万〜300万円が負担になります（価格の5〜10％の場合）。ローン特約で解除する場合は手付金が無利息で戻ります。

物件の申込のキャンセルは契約の前に決める

最後にまとめます。

申込の段階なら、預けたお金は全額戻り、負担は0円です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、申込や契約の書類の意味もそのままお伝えします。ご希望があれば、申込書や預り証の文言を署名の前に一緒に確かめるお手伝いもします。

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