工業地域に住宅は建てられる？騒音・学校と工業専用地域との違いを解説

「工業地域」と書かれていると、住むための場所ではないように感じますよね。

先に結論を言います。工業地域は住宅を建ててよい地域ですが、学校・病院・ホテルと1万㎡を超える店は建てられません。

さらに、隣の空き地には種類を問わず工場が建てられ、敷地の境界で昼に70デシベルまでの音が出ても決まりの範囲内です。

避け方は、いまの周りの様子ではなく、隣と向かいに何が建てられるかを平日に現地で確かめることです。

工業地域とは主として工業のために定める用途地域

工業地域（こうぎょうちいき）は、都市計画法で決まる13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条12項は、「主として工業の利便を増進するため定める地域」と定めています。

工場が主役の地域で、住宅はあくまで一緒に建てることを認められている側です。その点で、住宅を前提にした住居系の地域とは考え方が逆になります。

国土交通省の解説も、「どんな工場でも建てられる地域」で「住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません」としています。

用途地域	都市計画法の定め（9条）
準工業地域（11項）	主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進する
工業地域（12項）	主として工業の利便を増進する
工業専用地域（13項）	工業の利便を増進する

準工業地域には「環境の悪化をもたらすおそれのない」という条件が付いています。12項にはこの条件がありません。

この一言の違いが、次に見る建てられる工場の範囲の違いになります。

工業地域に建てられない建物は学校と病院とホテルと大きな店

どんな建物が建てられないかは、建築基準法の別表第2（を）項に書かれています。

工業地域に建てられるものは、この一覧に入っていない住宅・共同住宅・事務所・1万㎡までの店舗・工場・倉庫などです。

建てられない建物	中身
学校	幼保連携型認定こども園は除く
病院	病院は建てられない
ホテル・旅館	宿泊の施設は建てられない
キャバレー・劇場・映画館など	遊興や興行の施設
大きな店舗や遊技場	床面積の合計が1万㎡を超えるもの
個室付浴場など	準工業地域と同じく建てられない

工業地域では工場の種類の制限がない

準工業地域では、火薬類や危険物の製造など31の事業の工場が建てられません。

（を）項には、この31の事業の工場の一覧も危険物の貯蔵の施設も入っていません。つまり、種類を問わず工場を建てられます。

準工業地域の決まりは準工業地域とは？住宅を建てていいかと建てられない建物と工業地域との違いと騒音の上限を関西の建売の実数で解説で解説しています。

工業地域と準工業地域と工業専用地域の違いは住宅と学校の扱い

	準工業地域	工業地域	工業専用地域
住宅	建てられる	建てられる	建てられない
学校・病院	建てられる	建てられない	建てられない
ホテル・旅館	建てられる	建てられない	建てられない
店舗・飲食店	建てられる	1万㎡まで	物販と飲食は不可
工場	31の事業は不可	種類を問わない	種類を問わない

工業専用地域には住宅が建てられない

工業専用地域の（わ）項には、住宅、共同住宅、老人ホーム、物品販売の店や飲食店が並んでいます。

13種類の用途地域のうち、住宅を建てられないのは工業専用地域だけです。そのため建売として売られるのは、工業系では準工業地域と工業地域までになります。

工業地域の中には学校が建たない

地域の中には学校が建てられないので、子どもが通う学校は、地域の外にある学校になることを覚えておきましょう。通学路を実際に歩いて確かめておくと安心です。

工業地域の工場の音の上限は住居系より15デシベル高い

工場の音は、騒音規制法と府の条例で、地域ごとに上限が決まっています。大阪府と大阪市の基準では、この地域は第4種区域にあたります。

区域	用途地域	朝	昼	夕	夜
第2種	中高層住居専用・住居・準住居	50	55	50	45
第3種	近隣商業・商業・準工業	60	65	60	55
第4種	工業・工業専用の一部	65	70	65	60

時間の区切りは、朝が6時から8時、昼が8時から18時、夕が18時から21時、夜が21時から6時です。

住居系の地域より昼も夜も15デシベル大きい音まで認められることになります。準工業地域と比べても、5デシベル高い上限です。

騒音の環境基準でも、工業地域は準工業地域と同じ類型Cに入り、昼60デシベル・夜50デシベル以下が目安です。線路や道路の音の考え方は線路沿いの家はやめたほうがいい？騒音の基準と距離と窓の遮音等級と関西の建売9.7％の実数で解説で解説しています。

工業地域の建ぺい率と容積率と斜線と日影規制

決まり	工業地域	工業専用地域
建ぺい率	50・60％のうち都市計画で指定	30・40・50・60％のうち都市計画で指定
容積率	100・150・200・300・400％のうち指定	100・150・200・300・400％のうち指定
道路斜線の勾配	1.5	1.5
隣地斜線	31m＋2.5	31m＋2.5
北側斜線	かからない	かからない
日影規制	対象外	対象外

建ぺい率は50％か60％で、準工業地域にある80％の指定はありません。

工業地域は日影規制の対象外

日影規制がかからないので、隣に高い建物が建ったときの日当たりは決まりで守られません。北側斜線もかからず、高さの決まりは道路斜線と隣地斜線だけです。

日影規制の中身は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説に、道路斜線の計算は道路斜線とは？計算方法と後退距離の緩和と隣地斜線と絶対高さ制限との違いを建売の3階建てで解説にまとめています。

関西の建売で工業地域は1.5％で兵庫と滋賀と奈良にだけあった

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

工業地域の建売は20件で、全体の1.5％でした。府県別では兵庫県9件、滋賀県7件、奈良県4件で、大阪府・京都府・和歌山県には記載がありませんでした。

府県	件数	主な市	工業地域の中央値	府県全体の中央値
兵庫県	9件	明石市6・たつの市3	2,490万円	3,180万円
滋賀県	7件	東近江市5・守山市2	2,880万円	3,230万円
奈良県	4件	大和郡山市3・桜井市1	3,080万円	3,480万円
関西全体	20件		2,880万円	3,390万円

工業地域の建売は3つの府県とも中央値が低めだった

3つの府県とも、中央値は府県全体より低い結果でした。関西全体では全体の中央値3,390万円より510万円低い計算です。

土地の中央値は145.1㎡で、全体の133.7㎡より広めでした。20件とも2階建てで、工業専用地域の記載は0件です。

ほかの用途地域の件数は用途地域の調べ方は？市の地図の使い方と13種類の一覧と境目の土地と関西の建売の内訳を解説でまとめています。

工業地域の建売のメリットとデメリットは周りに何が建つかで決まる

	中身
メリット	当社データでは価格の中央値が低めで土地が広めだった
メリット	住宅用地の固定資産税の特例は住居系と同じ
デメリット	隣や向かいに種類を問わず工場が建つ可能性がある
デメリット	工場の音の上限が住居系より15デシベル高い
デメリット	日影規制がなく、学校や病院は地域の外になる

隣が空き地か駐車場か工場の跡なら、そこに何が建てられるかで判断するのがコツです。

工場の跡地と空き地の隣は変化が大きい

隣がすでに住宅で埋まっている区画は、変化が小さいといえます。逆に空き地や工場の跡、広い駐車場の隣は、将来の変化が大きい場所です。

工場の跡地に建った建売なら、土地の昔の使われ方も確かめておきたいところです。調べ方は地歴とは？土地の過去の使われ方の調べ方と土壌汚染の区域と田んぼや池の跡の地盤を建売の買主向けに解説で解説しています。

工業地域の建売を買う前に確かめること

確かめること	方法
用途地域	販売図面と重要事項説明書の法令の欄、市の都市計画の地図
周りの工場	業種と動いている時間、音とにおいと振動
空き地や駐車場	隣と向かいに何が建てられるか
通学路	地域の外の学校まで実際に歩く
昔の使い方	売主に聞く、重要事項説明書の記載

平日の昼と夕方に周りを歩く

平日の昼と夕方に周りを一周歩いて、音とにおいを確かめるのがいちばん確実です。週末の内見だけでは、工場が止まっていて音が分からないことがあります。

大阪市ならマップナビおおさかで周りの用途地域まで地図で見られます。工業地域は川や海の近くにあることもあるので、重ねるハザードマップの見方｜使い方と浸水深の色の意味と想定最大規模と重要事項説明の地図との違いを建売で解説の方法で浸水も確かめておくと安心です。

工事中の土地は表示板の番号から調べる

工事が始まっている土地には、建築基準法89条の表示板が出ています。表示板の確認の番号から、建築計画概要書で建物の用途と規模を調べられます。調べ方は建築計画概要書とは？見方と取り方と手数料と処分等概要書で完了検査を確かめる方法を建売の買主向けに解説で解説しています。

内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

工業地域に関するよくある質問

工業地域に一戸建ては建てられますか。

建てられます。建てられないのは、学校・病院・ホテル・大きな店舗など建築基準法別表第2（を）項に挙がった建物です。

工業専用地域に住宅は建てられますか。

建てられません。13種類の用途地域のうち、住宅を建てられないのは工業専用地域だけです（別表第2（わ）項）。

工業地域だと固定資産税は高くなりますか。

用途地域で税率が変わることはありません。住宅が建っている土地には、地方税法349条の3の2の住宅用地の特例が用途地域を問わずかかります。

工業地域でも日影規制はかかりますか。

かかりません。工業地域と工業専用地域はどちらも日影規制の対象外です。北側斜線もかかりません。

工業地域の建売は隣と向かいに何が建てられるかで選ぶ｜押さえる4つのこと

最後にまとめます。住宅は建てられる地域で、決め手は昼70デシベルまで認められる音と周りに何が建てられるかというのが結論です。

ほかの用途地域との比べ方は近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説もあわせて読んでみてください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、周りの用途地域や工場の様子を一緒に確かめることもご相談ください。