第一種住居地域とは？建てられる建物と住むメリット・デメリット

「住居」と付いていても、住居専用地域とは名前が少し違うので気になりますよね。

先に結論を言います。第一種住居地域は住宅のための地域で、3,000㎡までの店や事務所、ホテルも建てられるのが住居専用地域との違いです。

ただし、隣の空き地にマンションや中くらいの店が建ち、日当たりや車の出入りが変わることは法律の上で起こりえます。

避け方は、隣と南の土地の広さと前の道路の幅を見て、建ちうる建物を先に考えておくことです。

第一種住居地域とは住宅を中心に店も建つ住居系の地域

第一種住居地域（だいいっしゅじゅうきょちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条5項は、住居の環境を保護するため定める地域と定義しています。

すぐ後の9条6項にある第二種住居地域は「主として住居の環境を保護する」地域で、第一種住居地域は「主として」が付かない分だけ住宅寄りの地域です。

名前に「専用」が付かないので、住居専用地域より店や事務所を広く受け入れる地域と考えると分かりやすくなります。

用途地域	主な目的	店舗の上限
第1種中高層住居専用地域	中高層住宅の環境を守る	500㎡まで・2階以下
第2種中高層住居専用地域	主として中高層住宅の環境を守る	1,500㎡まで・2階以下
第1種住居地域	住居の環境を守る	3,000㎡まで
第2種住居地域	主として住居の環境を守る	1万㎡まで

関西の建売でいちばん多いのが第一種住居地域

当社のデータでは、関西の建売1,340件のうち411件（30.7％）が第一種住居地域でした。建売を探すと最もよく目にする用途地域なので、中身を知っておく価値があります。

第一種住居地域に建てられる建物と建てられない建物

建てられない建物は、建築基準法48条5項と別表第2の（ほ）項が決めています。表に挙がっていない建物は建てられるという決まり方です。

建物	第1種住居	第2種住居
戸建て住宅・マンション	建てられる	建てられる
店舗・飲食店・事務所	3,000㎡まで	1万㎡まで
ホテル・旅館	3,000㎡まで	建てられる
パチンコ店・マージャン屋	建てられない	建てられる
カラオケボックス	建てられない	建てられる
劇場・映画館・ナイトクラブ	建てられない	建てられない
原動機を使う工場（作業場50㎡超）	建てられない	建てられない
倉庫業の倉庫	建てられない	建てられない

第二種住居地域との違いは娯楽施設と店の広さ

第二種住居地域では、パチンコ店やカラオケボックスも建てられ、店は1万㎡まで広がります。

第一種住居地域は、夜まで人が集まる娯楽施設を入れない分だけ、住宅地として静かです。もっと店が建つ近隣商業地域との違いは近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説で比べられます。

第一種住居地域の建ぺい率と容積率と高さの決まり

建物の大きさの数字は、市町村が都市計画で選んで指定します。第一種住居地域は、住居専用地域より大きな建物が建てられる幅になっています。

決まり	第1種住居	条文
建ぺい率	50・60・80％のどれか	建築基準法53条1項2号
容積率	100〜500％の6段階	52条1項2号
道路斜線	勾配1.25	56条1項1号・別表第3
隣地斜線	20mを超える部分から勾配1.25	56条1項2号イ
北側斜線	かからない	56条1項3号
日影規制	高さ10m超の建物が対象（条例で指定）	56条の2・別表第4

北側斜線は住居専用地域と田園住居地域だけの決まりなので、第一種住居地域にはかからないのが大きな違いです。北側斜線の仕組みは北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説、道路斜線は道路斜線とは？計算方法と後退距離の緩和と隣地斜線と絶対高さ制限との違いを建売の3階建てで解説で解説しています。

3階建ての建売が建てやすい理由

第一種住居地域には、低層住居専用地域のような10mや12mの絶対高さの制限もありません。北側斜線と絶対高さがない分だけ、狭い土地でも3階建てを計画しやすいのが特徴です。

当社のデータでも、関西の3階建ての建売69件のうち39件が第一種住居地域でした。3階建ての注意点は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説にまとめています。

日影規制は高さ10mを超える建物だけにかかる

第一種住居地域の日影規制は、高さ10mを超える建物だけが対象です。2階建ての建売はほぼ対象外ですが、隣に建つ4〜5階建てのマンションには影の時間の上限があると考えてください。

規制の時間と測る高さは府や市の条例で決まります。確かめ方は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説を、前面道路の幅で容積率が下がる仕組みは容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説を見てください。

第一種住居地域に住むメリットとデメリット

第一種住居地域に住むかどうかは、暮らしの便利さと、住宅地の落ち着きのバランスで考えます。

	内容
メリット	スーパーやドラッグストア、医院などが近くに建ちやすい
メリット	北側斜線と絶対高さがなく、3階建ても建てやすい
メリット	パチンコ店やカラオケボックスは建たない
デメリット	隣に4〜5階建てのマンションや3,000㎡までの店が建つことがある
デメリット	幹線道路沿いでは車や人の出入りが多くなる
デメリット	低層住居専用地域ほどの静けさや街並みの統一感はない

デメリットのうちいちばん大きいのは、隣にマンションや中くらいの店が建つ可能性です。静けさをいちばんに考えるなら、第一種低層住居専用地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と高さ10mと3階建ての制限を関西の建売の実数で解説も比べてください。

準防火地域や法22条区域が重なっていることがある

当社のデータでは、第一種住居地域の建売411件のうち52件（12.7％）に準防火地域、155件（37.7％）に法22条区域の記載がありました。

準防火地域では、窓や外壁の決まりや、10㎡以内の増築でも確認申請が要るといった違いが出ます。詳しくは準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説と法22条区域とは？屋根と外壁の決まりと準防火地域との違いと関西の指定と建売で物置やカーポートを足すときの注意を解説で解説しています。

関西の建売で第一種住居地域にあるのは1,340件中411件

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
第2種中高層住居専用地域	116件	8.7％
準工業地域	53件	4.0％
第2種住居地域	32件	2.4％
近隣商業地域	27件	2.0％

第一種住居地域の建売は411件（30.7％）で、関西でいちばん多い用途地域です。府県別では奈良県127件・大阪府108件・兵庫県72件・滋賀県60件・京都府39件・和歌山県5件でした。

市区では大津市28件・明石市22件・奈良市18件・平群町17件が多くなっています。第二種住居地域は32件と少なく、準住居地域の記載はデータにありませんでした。

価格の中央値は3,380万円で全体とほぼ同じ

411件の価格の中央値は3,380万円で、全体の3,390万円とほぼ同じでした。

府県	第1種住居の中央値	府県全体の中央値
大阪府（108件）	3,635万円	3,585万円
兵庫県（72件）	2,980万円	3,180万円
京都府（39件）	3,480万円	3,380万円
奈良県（127件）	3,290万円	3,480万円
滋賀県（60件）	3,345万円	3,230万円

第一種住居地域だから安い、高いとは言えないのが実数です。価格は用途地域だけでは決まらないので、駅からの距離や土地の広さとあわせて比べてください。

建ぺい率は411件中355件が60％で、容積率は200％が298件（72.5％）でした。土地の中央値は130.05㎡、建物は100.84㎡です。

第一種住居地域の建売で隣に建つかもしれない建物を考える

第一種住居地域の建売で大事なのは、いまある建物より、これから建ちうる建物を考えることです。

隣の土地の今	建つかもしれない建物	暮らしへの影響
月極駐車場・空き地	4〜5階建てのマンション	日当たり・眺め・人の出入り
幹線道路沿いの古い建物	3,000㎡までの店・事務所	車と人の出入り・夜の明かり
広い敷地の工場跡	ホテル・介護施設・マンション	人と車の出入り
戸建て住宅	建て替えで3階建て	日当たり・窓の向かい合い

娯楽施設と大型の店が来ない分だけ変化の幅は限られる

近隣商業地域や準工業地域と比べると、隣に来る建物は住宅と3,000㎡までの店や事務所にほぼ限られるのが第一種住居地域です。準工業地域の場合は準工業地域とは？住宅を建てていいかと建てられない建物と工業地域との違いと騒音の上限を関西の建売の実数で解説、第二種中高層の場合は第二種中高層住居専用地域とは？第一種との違いと建てられる店の広さと住むデメリットを関西の建売の実数で解説で比べられます。

地区計画で建物の高さや用途がさらに絞られている区域もあります。調べ方は地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説で解説しています。

第一種住居地域の建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と隣の土地の用途地域・境目の位置	市の都市計画の地図
2	日影規制の指定と容積率・防火の指定	重要事項説明書の法令上の制限の欄
3	南と東西の空き地・駐車場・古い建物	現地と航空写真
4	夜と週末の人通り・車の出入り	平日の夜と土日の現地

用途地域は重要事項説明書と市の地図で確かめられる

重要事項説明書には、用途地域や建ぺい率・容積率を書く欄があります（宅地建物取引業法35条）。

隣の土地の用途地域は、大阪市なら「マップナビおおさか」、神戸市なら「神戸市情報マップ」で調べられます。幹線道路から1本入ると住居専用地域に変わることがあるので、地図で境目の線を見てください。

南側の土地と前の道路は特に注意して見る

日当たりに効くのは南側の土地です。南に広い駐車場や空き地があれば、マンションが建ったときの影を一度想像すると、買ったあとの後悔を減らせます。

幹線道路に面した建売なら、夜や週末の車の量も見ておきましょう。内見で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものを参考にしてください。

第一種住居地域に関するよくある質問

第一種住居地域にコンビニは建てられますか。

建てられます。店舗の床面積が3,000㎡以内なら建てられるので、コンビニやスーパー、ドラッグストアも建てられます。

第一種住居地域にパチンコ店は建てられますか。

建てられません。パチンコ店・マージャン屋・カラオケボックスは建築基準法別表第2の（ほ）項で建てられない建物です。第二種住居地域では建てられます。

第一種住居地域に北側斜線はかかりますか。

かかりません。北側斜線は低層住居専用地域・中高層住居専用地域・田園住居地域だけの決まりです。日影規制は、条例で指定されていれば高さ10mを超える建物にかかります。

第一種住居地域と第二種住居地域の違いは何ですか。

第二種住居地域では、パチンコ店やカラオケボックスが建てられ、店などの上限が1万㎡まで広がります。建ぺい率と容積率の幅は同じです。

第一種住居地域の建売は安いですか。

当社の物件データでは、第一種住居地域の411件の価格の中央値は3,380万円で、全体の3,390万円とほぼ同じでした。府県による差のほうが大きくなっています。

第一種住居地域は便利さと住環境の両方で選ぶ｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。第一種住居地域は住宅のための地域で、3,000㎡までの店や事務所も受け入れる地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、隣の土地の用途地域や将来建ちうる建物の見方を一緒に確かめることもご相談ください。