固定資産評価証明書とは？取り方・手数料と公課証明書との違いを解説

聞き慣れない書類が次々に出てくると、何をすればいいのか迷いますよね。

先に結論を言います。固定資産評価証明書は、土地と建物の評価額を市町村が証明する書類です。

建売の登記では、土地の評価額に1.5％を掛けて登録免許税を計算するときに使うのが主な場面です。

困るのは、契約前の買主は自分では取れず、決済の月によって使う年度の評価額も変わることです。

避け方は、見積書の課税標準が何年度のどの数字かを、司法書士に一度だけ聞くことです。

この記事では、地方税法と登録免許税法の条文、大阪市・堺市・神戸市・京都市の公式の案内をもとに整理します。

固定資産評価証明書とは｜固定資産課税台帳の評価額を市町村が証明する書類

市町村は、固定資産税を計算するために固定資産課税台帳を作っています（地方税法380条）。その台帳に載っている所在・面積・評価額を証明するのが評価証明書です。

台帳は1月1日の状態で作られます（359条）。評価額は毎年3月31日までに決まり、台帳に登録されます（410条・411条）。

載っていること	土地	家屋（建物）
所在	所在地と地番	所在地と家屋番号
面積	地積（台帳の地目と面積）	床面積と構造
評価額	固定資産税の評価額	固定資産税の評価額
所有者	1月1日の所有者	1月1日の所有者

評価額は税金を計算するための価格で売買の値段とは別

評価額は、固定資産評価基準という国の基準で市町村が決めた価格です。建売の売買価格とも、相場とも一致しないと考えてください。

登記の税金と固定資産税は、この評価額から計算します。評価額を見て高い安いを判断する書類ではありません。

固定資産評価証明書と公課証明書と名寄帳と課税明細書の違い

評価額が載った書類は、ほかにもあります。名前が似ているので、違いを表にします。

書類	載っていること	主な使い道
評価証明書	所在・面積・評価額	登記・相続・裁判所への申立て
公課証明書	評価証明書の内容＋課税標準額と税額	固定資産税の精算・融資の資料
名寄帳（課税台帳の写し）	持ち主ごとの土地と家屋の一覧	持っている不動産をまとめて確かめる
課税明細書	納税通知書に同封される明細	毎年の税額の確認・登記に使える市もある

堺市は、公課証明書を「評価証明書の内容に加えて、課税標準額と税額」が載るものと説明しています。大阪市の郵送の申請書は、種類を選ばなければ原則として公課証明を出す、と書いています。

神戸市の名寄せ帳は評価証明書と同じ内容でPDFなら無料

神戸市は、固定資産課税明細書（名寄せ帳）を「他市町村で交付されている評価証明書・公課証明書と同じ内容」と案内しています。

神戸市の名寄せ帳はインターネットで申請し、PDFで受け取れば手数料は無料です。最短で即日に交付され、11年度分まで取れます。

東京都主税局は、不動産登記では評価証明は原則不要で、課税明細書を使うよう案内しています。関西の市ではないので、使える書類は物件のある市と司法書士に確かめます。

固定資産評価証明書を取れる人｜契約前の買主は自分では取れない

評価証明書は、誰でも取れるわけではありません。地方税法382条の3と施行令52条の15が、取れる人を決めています。

取れる人	市の窓口で出すもの（例）
所有者本人	本人確認書類
相続人	戸籍謄本や法定相続情報一覧図
借地人・借家人	賃貸借契約書（借りている土地や家の分だけ）
1月2日以降に所有者になった人	登記事項証明書・売買契約書など
代理人	所有者の委任状（原本）

つまり、建売の契約前の買主は、売主の委任がなければ評価証明書を取れないのです。

契約前に評価額を知りたいときは、売主か仲介の会社に見せてもらいます。神戸市は、委任事項が書かれた媒介契約書でも代理人として申請できると案内しています。

1月2日以降に建売を買った人は登記事項証明書で取れる

台帳の所有者は1月1日の人なので、その年の途中に買った人は台帳に載っていません。

それでも、所有権の移転が分かる登記事項証明書や売買契約書を見せれば、新しい所有者として取れると大阪市・堺市・神戸市は案内しています。証明書の入手方法は登記事項証明書の取り方は？窓口とオンラインの手数料と地番の調べ方と登記簿謄本の見方を建売の買主向けに解説で解説しています。

固定資産評価証明書の取り方と手数料｜大阪市・堺市・神戸市・京都市

評価証明書をどこで取れるかというと、土地や建物がある市町村です。住んでいる市ではなく、物件のある市に申請する点に注意します。

市	手数料	窓口と取り方	メモ
大阪市	1件300円	窓口・郵送（大阪市税証明郵送センター）	土地は1筆ごと・家屋は1棟ごとに1件
堺市	300円（市税のしおりの表による）	各区役所の市民課・郵送	コンビニで取れるのは所得・課税証明書だけ
神戸市	1件300円	新長田合同庁舎・郵送・インターネット	名寄せ帳はPDFで無料
京都市	1通350円	京都市証明郵送サービスセンターへの郵送ほか	郵便請求の案内による

郵送で申請するときは、手数料を郵便局の定額小為替で同封するのが4市に共通の決まりです。大阪市は「収入印紙・切手ではお受けできません」と書いています。

神戸市は2026年4月30日で区役所などでの発行を終え、対面の窓口を新長田合同庁舎に集めました。窓口での発行は15分から20分ほどが目安です。

コンビニで固定資産評価証明書が取れるかは市によって違う

堺市は、コンビニで取れる税の証明書を所得・課税証明書に限っています。大阪市のコンビニ交付の要綱でも、交付する証明書に評価証明書は挙がっていません。

コンビニで評価証明書を取れると決めつけず、物件のある市の案内で確かめるのが確実です。

建売で固定資産評価証明書を使う場面｜登録免許税は土地の評価額で計算する

建売の決済の日には、土地と建物と住宅ローンの登記をします。そのときの登録免許税の計算で、評価額の出番があります。

登記	課税標準（計算のもと）	評価証明書を使うか
土地の所有権移転	土地の評価額	使う
建物の所有権保存	法務局の基準で決めた価額	新築なので使わない
抵当権の設定	住宅ローンの借入額	使わない

登録免許税法附則7条は、不動産の価額を固定資産課税台帳に登録された価格を基礎にして決めてよいと定めています。

土地の評価額が1,300万円なら、移転登記の税金は1.5％で19万5,000円です（当社試算）。3つの登記の合計は新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で計算しています。

新築の建物は評価額がまだないので法務局の基準で計算する

建てたばかりの建売の建物は、まだ台帳に評価額がありません。このときは、法務局が決めた新築建物の価格の基準で課税標準を出すことになります。

大阪法務局の基準では、木造の居宅は1㎡10万3,000円です。延床100㎡なら1,030万円で、神戸地方法務局も同じ単価、京都地方法務局は10万9,000円です。

建物に評価額がつくのは、引渡しのあとの家屋調査を経てからです。流れは新築の家屋調査とは？何を見るかと時間と断れるかと固定資産税がいつからかを建売の買主向けに解説で解説しています。

分筆したばかりの分譲地は類似の土地から法務局が価格を決める

分譲地では、売主が土地を区画に分けたばかりで、区画ごとの評価額がないことがあります。

施行令附則3項は、価格のない不動産について、類似する不動産の価格を基礎に登記機関が認定すると定めています。

神戸市は、評価額のない土地に近くの土地の価格を添える「近隣地証明書」の交付を2026年4月1日でやめました。いまは「評価額の登録がない場合は、登録免許税算定用の価格を法務局が算定」すると案内しています。

分筆の経緯は地積測量図で分かり、見方は地積測量図とは？見方と取り方と公図との違いと作られた年で変わる信頼度を建売の買主向けに解説で書いています。地目が宅地になっているかは地目変更とは？期限と費用と宅地に変える手続きと地目が田や畑のままの建売で確かめることを解説で確かめ方を解説しています。

決済の月で使う評価額の年度が変わる｜1月〜3月は前年の価格

もうひとつ、建売の決済の時期にかかわる決まりがあります。登録免許税法施行令附則3項は、登記を申請する日で使う台帳の価格の時点を分けています。

登記を申請する日	使う評価額
1月1日〜3月31日	前年12月31日現在の台帳の価格
4月1日〜12月31日	その年1月1日現在の台帳の価格

評価替えの年は3月と4月の決済で税金が変わることがある

評価額は3年ごとに見直されます（評価替え）。評価替えの年は、3月の決済と4月の決済で土地の登録免許税が変わることがあるのです。

地方税法341条6号の決まりから数えると、次の評価替えは2027年度（令和9年度）です。2027年の春に引渡しを受ける建売は、この点を司法書士に確かめておくと安心です。

たとえば土地の評価額が1,300万円から5％上がって1,365万円になると、税金は20万4,700円で、9,700円増えます（当社試算）。大きな額ではありませんが、見積書の数字が変わる理由として知っておくと安心です。

建売では誰がいつ固定資産評価証明書を取るか｜決済日までの順番

建売の買主が自分で窓口に行くことは、実際にはあまりありません。決済日の登記を担当する司法書士が、売主の委任などで取るのがふつうです。

時期	すること	主に動く人
契約の前	土地の評価額を見せてもらう（必要なら）	売主・仲介の会社
決済の前	評価証明書か課税明細書を用意して登録免許税を計算	司法書士
決済日	移転・保存・抵当権の登記を申請	司法書士
翌年の4月以降	課税明細書が届き、自分で評価証明書も取れる	買主

買主ができる確認はひとつです。決済の前に届く見積書で、土地の移転登記の課税標準がいくらかを見てください。

諸費用全体の見方は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金で、決済までの流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間で解説しています。建物と住宅ローンの登記を軽くする証明書は住宅用家屋証明書とは？取り方と必要書類と手数料｜建売は誰がいつ取るかと登録免許税の軽減額にまとめています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。ご希望があれば、決済の前に見積書の登録免許税の計算を一緒に確かめます。

評価額で分かる固定資産税の目安｜土地は200㎡まで6分の1

評価額は、毎年の固定資産税のもとにもなります。固定資産税の標準税率は1.4％です（地方税法350条）。

住宅が建つ土地は、200㎡までの部分の課税標準が6分の1になる特例があります（349条の3の2）。土地の評価額が1,300万円なら、土地の固定資産税は年3万333円ほどです（都市計画税を除く当社試算）。

建物の評価額は家屋調査のあとで決まり翌年の明細書で分かる

建物は新築の翌年度から課税され、一般の住宅は3年度分の減額があります。建物の評価額は、引渡しのあとの家屋調査を経て決まり、翌年の課税明細書で初めて分かるのです。

建物を含めた金額の目安は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで計算しています。

固定資産評価証明書に関するよくある質問

固定資産評価証明書はコンビニで取れますか。

市によって違います。堺市はコンビニで取れる税の証明書を所得・課税証明書に限っていて、大阪市の要綱でも評価証明書は交付の対象に挙がっていません。

代理人でも取れますか。

取れます。所有者の委任状が要ります。大阪市は委任状の原本への自署を求め、神戸市は委任事項が書かれた媒介契約書も認めています。

固定資産評価証明書に有効期限はありますか。

証明書そのものに期限はありません。提出先が発行から何か月以内と決めていることがあるので、提出先に確かめます。

新築の建売の建物の評価証明書は取れますか。

引渡しの直後は台帳に評価額がないので取れません。登記の登録免許税は、法務局の基準で計算します。

公課証明書との違いは何ですか。

公課証明書には、評価証明書の内容に加えて課税標準額と税額が載ります。大阪市の郵送の申請では、種類を選ばなければ原則として公課証明が出ます。

手数料はいくらですか。

大阪市・堺市・神戸市は300円、京都市の郵便請求は1通350円です（2026年10月確認）。神戸市の名寄せ帳はPDFなら無料です。

固定資産評価証明書は建売では土地の登記で使う｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。固定資産評価証明書は、建売の登記では主に土地の登録免許税の計算に使う書類です。

ほとんどの場合は司法書士が用意してくれますが、見積書の課税標準を一度聞くだけで中身が分かります。ご希望があれば、決済の前の確認もご相談ください。