風致地区とは？建ぺい率・高さ制限と景観地区との違い・購入前の注意点

聞き慣れない言葉が図面に書いてあると、不安になりますよね。

先に結論を言います。緑と景観を守るため、建ぺい率は最大40%・高さは最大15mまでに絞られる地区で、家を建てること自体はできます。

ただし知らずに買うと、

入居後にカーポートや物置を付けようとして建ぺい率が足りず、外壁の塗り替えにも許可が要ると後から知ることがあります。

避け方は、契約の前に種別と建ぺい率の数字を確かめ、建てたあとにやりたい工事を先に相談しておくことです。

風致地区とは都市の緑と景観を守るために建て方を絞る地区

風致地区（ふうちちく）は、都市計画法で定める地域地区の1つです。法律は「都市の風致を維持するため定める地区」と書いています。

風致（ふうち）とは、樹林や水辺がつくる自然の景色のことです。山すそや古い庭園、神社やお寺のまわりに多く指定されています。

規制の中身は、都市計画法58条が政令の基準に従って府県や市の条例で決めるとしています。

面積が10ha以上で2つ以上の市町村にまたがるものは府県が、それ以外は市町村が条例を定めます。

風致地区でも家は建てられるが許可が必要になる

この地区は、建物を禁止する地区ではありません。

ただし新築・増築・建て替えの前に、建築確認とは別に市の許可を受ける必要があります。

許可の対象には、10㎡を超える物置や外壁の色の変更まで入ります。

大阪府の要領では、市の許可書の写しを建築確認の申請に付ける流れになっています。

風致地区の建築制限は高さと建ぺい率と外壁後退と緑化率の4つ

政令は、条例で決められる数字の幅を決めています。

制限	政令の範囲	中身
高さ	8m以上15m以下	この範囲で条例が決めた高さを超えない
建ぺい率	20%以上40%以下	この範囲で条例が決めた割合を超えない
外壁後退	1m以上3m以下	外壁や柱から敷地境界線までの距離
緑化（緑地）	10%以上60%以下	造成のときに木竹を残すか植える面積
形や色	数字なし	周りの風致と著しく不調和でないこと

大事なのは、用途地域の建ぺい率60%より厳しい40%などの数字があれば、そちらが効くことです。

建ぺい率60%の住宅地でも、風致地区の種別が40%なら40%までしか建てられません。

風致地区の緑化率は駐車場やアプローチを含まない

緑化率は、敷地のうち木や芝を植える面積の割合です。

神戸市の用語説明は、駐車スペース・アプローチ・舗装した部分・軒下は緑地に数えないと書いています。

建売の外構を決めるとき、駐車場を広げると緑地が足りなくなることがあります。

関西の風致地区の基準は京都市と奈良市と神戸市と大阪府で違う

同じ地区の名前でも、建てられる大きさは市によって違います。公式資料の第1種（もっとも厳しい種別）を並べるとこうなります。

地域	種別の数	第1種の高さ	第1種の建ぺい率	第1種の外壁後退（道路／その他）	第1種の緑地
京都市	5種別	8m	20%	3m／2m	40%
奈良市	5種別	8m	20%	3m／1.5m	40%
神戸市	3種別	10m	20%	3m／1.5m	50%
西宮市（兵庫県条例）	3種別	10m	20%	3.0m／1.5m	50%
大阪府（箕面市など）	1種類	15m	40%	1.8m／1m	敷地の広さで20〜30%

いちばんゆるい種別でも、京都市と奈良市の第5種は高さ15m・建ぺい率40%です。

政令の上限どおり、関西の風致地区でも建ぺい率はどの種別も40%以下です。

京都市は市域の約2割が風致地区に指定されている

京都市の指定は17地区・約17,943.7haです。

京都市の面積827.83㎢で割ると約22%で、京都市内の山すその住宅地では風致地区に当たる可能性が高いといえます（当社計算）。

奈良県は2014年4月に県の条例を廃止し、いまは奈良市・生駒市・斑鳩町など8市町村がそれぞれの条例で規制しています。

風致地区で許可が必要な行為は建てる・塗る・切るまで広い

許可が要るのは建物を建てるときだけではありません。政令は次の7つを挙げています。

行為	建売の買主に関係する場面
建物や工作物の新築・増築・建て替え	増築、物置、カーポート、門や塀
建物などの色の変更	外壁や屋根の塗り替え
宅地の造成・土地の形の変更	庭の盛土、駐車場の拡張
木竹の伐採	庭木を切る
土石の採取	ほぼ関係しない
水面の埋立て	ほぼ関係しない
屋外の堆積	資材を長く置く

床面積10㎡以下の物置や高さ1.5m以下の工作物は許可不要が多い

大阪府と神戸市は、床面積10㎡以下の建物と、高さ1.5m以下の工作物は許可を要しないとしています。

京都市は、建物の敷地内にある高さ5m未満の木の伐採を許可不要としています。

ただし細かい扱いは市ごとに違うので、工事の前に窓口へ聞くのが確実です。

風致地区の建売で見落としやすいのは建ぺい率とカーポートと塀と外壁の色

建売は、売主が許可を取ったうえで建てています。困るのは、買ったあとに自分で手を入れるときです。

販売図面の建ぺい率欄は風致地区の数字ではないことがある

当社の物件データで、関西の建売1,357件のうち備考欄に風致地区の記載があったのは7件です。うち5件が奈良県でした。

奈良市の第5種風致地区の2棟は、図面の建ぺい率欄が60%のままで、備考に風致地区とだけ書かれていました。

奈良市の第5種は建ぺい率40%です。土地191.69㎡なら、建てられる建築面積は115.0㎡ではなく76.7㎡になります。

このデータは飯田グループの物件が中心で偏りがあり、記載がないから風致地区ではない、とはいえません。

屋根付きのカーポートは風致地区の建築面積に入る

神戸市の用語説明には、屋根付きのカーポートは建築面積に含まれ、角地の割増もないと注記があります。

建ぺい率40%の敷地で家が余りを使い切っていると、カーポートが付けられません。カーポートの税金と建ぺい率の基本はカーポートに固定資産税はかかる？建ぺい率と確認申請の要否と物置とガレージの違いを建売向けに解説で解説しています。

塀は生垣や柵が原則で外壁は原色を避ける

大阪府の要領は、塀を生垣や柵とし、外壁は原色や光を反射する材料を避けるよう求めています。

目隠しのブロック塀を後から高く積むと、許可が下りないことがあります。外構を後から足すときの考え方は戸建ての自転車置き場の工夫と建売の外構はあとからできるか｜建蔽率の計算にまとめています。

将来の建て替えではいまより小さい家になることがある

風致地区が指定される前からある古い家は、いまの基準を超えていることがあります。

大阪府は、昭和45年6月14日より前に建った家について、敷地100㎡以下の住宅で、建ぺい率を増やさず同じ人が住み続ける建て替えなら一部の基準を外せる特例を設けています。

新築の建売は今の基準で建っているので、30年後に建て替えても同じ大きさは確保しやすいといえます。

風致地区のメリットは街並みが続くことでデメリットは増築しにくいこと

	中身
メリット	周りにも同じ制限がかかるので、緑の多い街並みが続く
メリット	高さの上限があるので、隣に高い建物が建ちにくい
デメリット	建ぺい率が40%以下なので、増築や建て替えで大きくしにくい
デメリット	外構・塀・色の変更・木の伐採に許可が要り、工事の前に手間がかかる

メリットとデメリットは表裏です。自分の家の自由が減るぶん、隣の家にも同じ制限がかかるからです。

隣の建物の高さを抑える決まりには、日影規制もあります。影の時間の上限は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説で解説しています。

風致地区と景観地区の違いは根拠の法律と手続き

景観地区（けいかんちく）は、景観法61条にもとづいて市町村が都市計画で定める地区です。

	風致地区	景観地区
根拠	都市計画法58条	景観法61条
守るもの	樹林や水辺などの自然の景色	市街地の街並みのデザイン
主な制限	高さ・建ぺい率・外壁後退・緑化	形態意匠・高さ・壁面の位置・敷地面積の最低限度
手続き	市（または府県）の許可	市町村長の認定（受理から30日以内に審査）
工事の着手	許可を受けてから	認定証の交付を受けてから

風致地区は緑を守る許可制、景観地区はデザインを整える30日審査の認定制と覚えると分かりやすいです。

京都市のように、1つの土地に風致地区と景観の地区が重ねて指定されていることもあります。

風致地区の建売を買う前に確かめる3つのこと

風致地区は、宅地建物取引業法施行令3条で重要事項説明の対象になっています。契約の前に必ず説明されますが、聞くだけで終わらせないことが大切です。

風致地区の調べ方は市の都市計画図と重要事項説明書

土地が風致地区かどうかは、市の都市計画図で調べられます。市によっては、インターネットの都市計画の地図でも確かめられます。

建売なら、重要事項説明書の「都市計画法・建築基準法以外の法令に基づく制限」の欄に書かれます。販売図面の備考に小さく書かれているだけのこともあります。

種別と建ぺい率と緑化率を数字で聞く

「風致地区です」だけでは足りません。第何種か、建ぺい率・高さ・外壁後退・緑化率が何%かを数字で聞いてください。

売主が受けた許可書の内容を見せてもらう

建売は、売主が許可を受けて建てています。許可書と、そのとき出した配置図や植栽計画を見れば、緑地として残す場所が分かります。

引渡し後に植えた木を勝手に抜くと、許可の内容と食い違うことがあります。

入居後にやりたい工事を契約前に相談する

カーポート、物置、駐車場の拡張、塀、外壁の塗り替えは、どれも許可の基準にかかわります。

増築や間取りの変更を考えている場合は建売のリフォームはいつやる？間取り変更とリノベの建築確認と保証が切れる工事を解説も参考にしてください。道路との境目の扱いはセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算を解説、高低差のある敷地は擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方で解説しています。

風致地区に関するよくある質問

風致地区とは何ですか。

都市計画法にもとづき、樹林や水辺などの自然の景色を守るために定める地区です。建物の高さ・建ぺい率・外壁後退・緑化率などが府県や市の条例で決められ、建てる前に許可が必要です。

風致地区に家は建てられますか。

建てられます。関西の風致地区では建ぺい率は種別により20〜40%、高さは8〜15mが上限です。

風致地区で物置やカーポートを付けるのに許可は要りますか。

大阪府や神戸市では床面積10㎡以下の建物は許可不要とされています。ただし神戸市では屋根付きのカーポートは建築面積に含まれるので、建ぺい率の余りを確かめてください。

風致地区で外壁の色を変えるのに許可は要りますか。

建築物の色の変更は許可が必要な行為です。大阪府の要領は原色や光を反射する材料を避けるよう求めています。

風致地区と景観地区の違いは何ですか。

風致地区は都市計画法で自然の景色を守る地区、景観地区は景観法で街並みのデザインを整える地区です。手続きも、風致地区は許可、景観地区は市町村長の認定と違います。

風致地区は避ける土地ではなく建てたあとの自由を価格と見比べる土地｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。家は建てられるが、建ぺい率40%以下の中で買ったあとの外構と増築を考える土地です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、風致地区の種別の数字や、入居後に付けたい外構が基準に収まるかを一緒に確かめることもご相談ください。