住宅用家屋証明書とは？取り方・必要書類・手数料と登録免許税の軽減

聞き慣れない書類なので、何のためのものか気になりますよね。

先に結論を言います。住宅用家屋証明書は、建物の保存登記を0.15％、抵当権を0.1％に下げるために市町村が出す証明書です。

延床100㎡の木造の建売を3,500万円の住宅ローンで買う場合、この証明書があるかないかで登録免許税が13万800円変わります。

怖いのは、登記の申請に間に合わないと、あとから軽減を受けられず税金も戻ってこないことです。

避け方は、決済日の前に、司法書士の見積書の税率が0.15％と0.1％になっているかを見ることです。

この記事では、法令と大阪市・神戸市・京都市の公式の案内をもとに、要件と必要書類、建売で誰がいつ取るかをまとめます。

住宅用家屋証明書とは｜登録免許税を軽くするために市町村が出す証明書

家を買うと、建物と土地と住宅ローンの登記をします。そのときにかかる国の税金が登録免許税です。

自分が住む家の登記には、租税特別措置法で税率の軽減があります。登記の申請書に住宅用家屋証明書を添付したときだけ、軽減後の税率になります。

登記	本則の税率	証明書があるとき	根拠
建物の所有権保存登記	0.4％	0.15％	措置法72条の2
建物の所有権移転登記（売買）	2.0％	0.3％	措置法73条
抵当権設定登記	0.4％	0.1％	措置法75条

租税特別措置法施行規則25条は、市町村長などの証明書を申請書に添付しなければならないと定めています。つまり、証明書がなければ自動的に本則の税率で計算されます。

土地の移転登記の軽減に住宅用家屋証明書はいらない

ここは誤解されやすいところです。土地の売買の移転登記は、措置法72条で1.5％に下がっています。

この軽減には住宅の要件がありません。土地の1.5％は住宅用家屋証明書がなくても適用されるので、証明書が効くのは建物と住宅ローンの登記です。

住宅用家屋証明書は認定住宅の住宅ローン控除でも写しを使う

もうひとつ使う場面があります。認定長期優良住宅や認定低炭素住宅で住宅ローン控除を受けるときは、確定申告で証明書の写しを使うことがあります。

認定通知書の写しと一緒に、住宅用家屋証明書か建築士などの証明書を出す決まりです。証明書を受け取ったら写しを取っておくと安心で、手順は長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？見本と再発行と控除に必要な書類で書いています。

一方、不動産取得税の軽減には使いません。府県への申告で決まり、仕組みは新築の不動産取得税はいくら？建売は9割が土地0円で2回きた理由と申告の手順を解説で書いています。

住宅用家屋証明書で登録免許税はいくら軽減されるか｜延床100㎡で13万円

関西によくある建売で計算します。延床100㎡の木造で、大阪法務局の基準では建物の価額は1,030万円です。

登記	課税標準	証明書あり	証明書なし
建物の所有権保存登記	1,030万円	15,400円（0.15％）	41,200円（0.4％）
抵当権設定登記	3,500万円	35,000円（0.1％）	140,000円（0.4％）
合計	－	50,400円	181,200円

証明書の有無の差は13万800円で、うち10万5,000円は抵当権の分です。借入が大きいほど差も広がり、4,000万円なら抵当権だけで12万円の差になります。

認定長期優良住宅なら、保存登記は0.1％で1万300円まで下がります。認定の書類は売主から受け取るので、契約の前に認定の有無を聞いておきます。

登録免許税の軽減は2027年3月31日までの登記が対象

建物の保存と移転、抵当権の軽減は、どれも令和9年（2027年）3月31日までの登記が対象です。延長されるかは毎年の税制改正で決まるので、引渡しが年度をまたぐときは期限を確かめてください。

土地と建物と抵当権を合わせた登記費用の全体は新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で試算しています。

住宅用家屋証明書が発行される6つの要件｜建売は登記簿の50㎡と1年に注意

大阪市と神戸市の案内を並べると、要件は次の6つです。新築の建売なら、ほとんどがそのまま当てはまります。

要件	中身	建売で気をつけること
個人が自分で住む	自己の居住用に新築・取得した	投資用や親を住まわせる家は対象外
床面積50㎡以上	登記簿上の床面積で判定	狭小地の建売は登記簿で確かめる
1年以内の登記	新築または取得から1年以内	完成から時間がたった建売は日付を見る
住宅部分が90％超	店舗や事務所との併用は割合で判定	1階が店舗の家は対象外になりやすい
建築後使用されていない	保存登記の場合	人が住んだ家は移転登記の扱い
売買で取得	移転登記の場合	贈与や相続は対象外

床面積は登記簿の数字で50㎡以上かを見る

床面積は広告の数字ではなく、登記簿に載る床面積で50㎡以上かどうかで判断します。

不動産取得税の軽減は2026年4月から40㎡以上に広がりましたが、こちらは50㎡のままです。一戸建ての建売で50㎡を下回ることはまれですが、狭小地の3階建てでは念のため確かめます。

完成から時間がたった建売は取得日から1年以内かを見る

期限は「新築または取得から1年以内」の登記です。建売なら、売買契約書にある所有権の移転日が取得日として見られます。

完成から1年を過ぎて売れ残った建売は、広告で新築と書けなくなります。それでも人が住んでいなければ未使用の家屋として扱われ、証明書は取れます。1年経過の建売の扱いは新築の建売が1年経過で築後未入居になる理由｜新築プレミアムと売れ残りで書いています。

住宅用家屋証明書の取り方と必要書類｜建売は建築後未使用家屋

市の案内は、家の取得のしかたで書類を3つに分けています。自分で建てた「新築家屋」、建売が当たる「建築後未使用家屋」、中古の「建築後使用家屋」です。

書類	誰が用意するか	メモ
住宅用家屋証明申請書・証明書	申請者（ふつうは司法書士）	市の様式
確認済証または検査済証	売主	写しで可
家屋未使用証明書	売主	建売で加わる書類
売買契約書・登記原因証明情報	買主・司法書士	取得日を確かめる
登記事項証明書	司法書士	照会番号付きの登記情報（100日以内）も可
住民票の写し	買主	新しい住所に移した後なら

大阪市は、申請書と申立書のほかは写しでよいとしています。確認済証と検査済証の見方は検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説で解説しています。

建売では売主の家屋未使用証明書が加わる

建売で特有なのが家屋未使用証明書です。「この家はまだ誰も住んでいない」と売主が証明する書類で、売主が出します。

買主が自分で売主に頼むことはほとんどありません。司法書士が売主側から受け取り、申請書と一緒に市へ出すのが一般的な流れです。

住民票を移す前に住宅用家屋証明書を取るときは申立書か入居見込み確認書

建売では、決済の日に登記をして、そのあとで引っ越すことが多いです。すると登記の時点では、まだ住民票が新しい家にありません。

この場合も証明書は取れますが、住民票を移す前の申請には、売買契約書や申立書など入居を示す書類が1つ要るのです。

いまの家の状況	出す書類
売る予定	売買契約書（予約を含む）
貸す予定	賃貸借契約書（予約を含む）
借家に住んでいる	賃貸借契約書または家主の証明書
親族が住み続ける	親族等の申立書
まだ決まっていない	申立書

仲介した宅建業者が出す入居見込み確認書は申立書の代わりになる

大阪市と神戸市は、宅建業者が取引を仲介した場合の別の方法も案内しています。仲介した宅建業者が出す「入居見込み確認書」は、申立書などの代わりにできるというものです。

一方、神戸市は注文住宅など宅建業者を通さない取得では使えないと書いています。仲介で建売を買う人のための書類だということです。

入居が2週間より先になるなら理由を示す書類が要る

神戸市は、入居予定日が申請日から2週間以上あとになる場合、やむを得ない事情を示す書類を求めています。例として、リフォームの契約書、診断書、在学証明、転勤の辞令が挙がっています。

住民票の届け出の時期と住宅ローンの関係は住宅ローンは住民票移動でバレる？住まない場合と住民票だけ移すリスクで書いています。

住宅用家屋証明書の申請先と手数料｜大阪市・神戸市・京都市の違い

申請先は、家のある市区町村です。ただ、関西の大きな市では区役所で出していないところがあります。

市	申請先	手数料	メモ
大阪市	市税事務所	1通1,300円	市役所・区役所では発行しない。郵送可
神戸市	新長田合同庁舎の市税の窓口	1件1,300円	2026年5月から窓口を集約。インターネット申請あり
京都市	市税の担当窓口	1枚650円	令和8年版の窓口案内による

大阪市は「市役所・区役所・区役所出張所では発行していない」と明記しています。神戸市は2026年4月30日で区役所などでの発行を終え、新長田合同庁舎に集約しました。

京都市は手数料が1枚650円で、1,300円の市の半額です。ほかの市町村で買う場合も、市の公式サイトで「住宅用家屋証明」と検索すると窓口と手数料が出ます。

神戸市は窓口なら15分から20分で発行される

神戸市の案内では、窓口の処理時間の目安は15分から20分です。インターネット申請は支払いの確認後、原則1開庁日で発送されます。

注意したいのは、法務局の表題登記が終わっていないと、市は証明書を出せない点です。建売では売主側の表題登記が先に終わっている必要があります。

建売では誰がいつ住宅用家屋証明書を取るか｜決済日までの順番

建売の買主が自分で窓口に行くことは、実際にはあまりありません。決済日の登記を担当する司法書士が、代理で取るのがふつうです。

時期	すること	主に動く人
完成から引渡し前	建物の表題登記	売主（土地家屋調査士）
決済日の前	住宅用家屋証明書の申請	司法書士
決済日	保存登記と抵当権設定登記の申請	司法書士
入居後	住民票の異動	買主

神戸市は「登記後に軽減を受けることはできません」と書いています。だから証明書は決済日の登記より前にそろっていなければならないのです。

引渡しまでの全体の流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間で解説しています。

司法書士の見積書の税率で住宅用家屋証明書の添付を確かめる

買主ができる確認はひとつです。決済の前に届く見積書の登録免許税の欄を見てください。

保存登記が0.4％、抵当権が0.4％で計算されていたら、証明書の添付漏れを疑います。諸費用全体の見方は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金で書いています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。仲介した宅建業者として、ご希望があれば入居見込み確認書の作成や、司法書士の見積書の税率の確認もお手伝いします。

住宅用家屋証明書に関するよくある質問

住宅用家屋証明書は自分で取れますか。

取れます。申請者は本人か代理人です。建売では司法書士が代理で取ることが多く、買主が用意するのは住民票や未入居のときの書類です。

住宅用家屋証明書の手数料はいくらですか。

大阪市と神戸市は1通1,300円、京都市は1枚650円です（2026年10月確認）。市町村によって違うので、家のある市の公式サイトで確かめます。

住宅用家屋証明書を取り忘れたらどうなりますか。

登記は本則の税率で計算されます。神戸市は、登記後に軽減を受けることはできないと案内しています。

住宅用家屋証明書はどこでもらえますか。

家のある市区町村です。大阪市は市税事務所、神戸市は新長田合同庁舎の市税の窓口で、区役所では発行していません。

中古住宅でも使えますか。

使えます。建築後使用家屋として、売買での取得と、1982年1月1日以後の建築か耐震基準に適合することなどが要件になります。

住宅ローン控除の手続きに必要ですか。

一般の住宅では使いません。認定長期優良住宅や認定低炭素住宅で控除を受けるときは、認定通知書の写しとあわせて住宅用家屋証明書の写し（または建築士などの証明書）を使います。

住宅用家屋証明書は決済日より前にそろえる｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。住宅用家屋証明書は、登記の前にそろえれば登録免許税が13万円ほど下がる書類です。

ほとんどの場合は司法書士が取ってくれますが、見積書の税率を見るだけで漏れに気づけます。ご希望があれば、決済の前に見積書を一緒に確かめることもご相談ください。