建売は完成前に買うべき？建つ前に購入する値引きと未完成物件の確かめ方を解説

完成した家を見ないで決めるのは、やっぱり不安ですよね。

先に結論を言います。完成前の建売を買うのは、ルールの上では普通のことです。宅建業法は、建築確認を受けた後なら、工事中の建物でも売買の契約を結べると定めています。

当社のデータベースでも、掲載中の1,349件のうち425件（31.5％）が建築中か未着工でした。公開されてから完成予定までは、中央値で2か月です。

ただし完成前の物件は、売れ残りの完成済み物件に比べて値下げが起きにくいという傾向も数字に出ていました。2026年9月28日からの17日間で掲載価格が下がったのは、建築中で7.6％、完成後の物件で25.1％です。

避け方は、完成前に買う理由と、完成後まで待つ理由を、自分の条件で比べてから決めることです。

この記事では、完成前に買える法律の仕組み、データで見る完成前の建売の実態、メリットとデメリット、値引きの傾向、契約で確かめる書類と現地での確かめ方までを整理します。

建売は建築確認を受けた後なら完成前でも買える

まず、なぜ完成前に買えるのかです。建売の売主が完成前に売ってよい時期は、宅建業法で決まっているからです。

宅建業法36条は建築確認の後なら契約を認めている

宅地建物取引業法36条は、建物の建築工事の完了前は、建築基準法6条1項の確認などの処分があった後でなければ、その建物の売買契約を結んだり媒介したりしてはならないと定めています。

裏返すと、建築確認を受けていれば、工事中でも、まだ着工していなくても、売買契約を結べるということです。建売で「建築中」「未着工」の物件が普通に売られているのはこのためです。

広告も建築確認の後でないと出せない

宅建業法33条は、広告についても同じく、建築確認などの処分の後でなければしてはならないと定めています。

つまり、ポータルサイトや販売図面に載っている建築中の建売は、すべて建築確認を受けている物件のはずです。販売図面には建築確認番号が書かれているので、気になるときは番号を確かめてください。

段階	できること	根拠
建築確認の前	広告も契約もできない	宅建業法33条・36条
建築確認の後・着工前	広告も契約もできる（未着工）	宅建業法33条・36条
工事中	広告も契約もできる（建築中）	同上
完了検査の後	引渡しができる	建築基準法7条
引渡しの後	住める	―

完成前の建売と建築条件付き土地は契約の形が違う

完成前の建売とよく混同されるのが、建築条件付き土地です。建築条件付き土地は建築確認の前に土地だけを売り、建物は別の請負契約で建てます。

完成前の建売は、建築確認を受けた「土地付きの建物」を1本の売買契約で買うので、間取りや仕様は売主がすでに決めています。違いは建築条件付き土地とは？建売との違いとデメリットと売建で後悔しない契約の順番で詳しく書いています。

完成前の建売は3件に1件で公開から完成まで中央値2か月

ここからは当社の実測です。完成前の建売は特別なものではなく、売り出しのかなりの部分を占めていることが分かります。

掲載中の31.5％が建築中か未着工

当社が集めている関西の新築建売の販売データで、2026年10月15日時点で掲載中の1,349件の現況を数えました。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

現況	件数	割合
空家（完成して誰も住んでいない）	714件	52.9％
完成済	210件	15.6％
建築中	423件	31.4％
未着工	2件	0.1％

建築中と未着工を合わせると425件、31.5％です。ほぼ3件に1件は、完成前に買うかどうかを考えることになる物件だと言えます。

完成前の建売の割合は奈良県が48.2％で最も高い

府県別に、建築中か未着工の物件の割合を見ました。

府県	建築中・未着工／掲載数	割合
奈良県	134件／278件	48.2％
大阪府	129件／376件	34.3％
京都府	33件／103件	32.0％
滋賀県	38件／165件	23.0％
兵庫県	90件／404件	22.3％
和歌山県	1件／23件	4.3％

奈良県では、掲載中の物件のほぼ半分が完成前でした。府県によって、完成前に決めるかどうかの判断を迫られる場面の多さが違うということです。和歌山県は掲載数そのものが少ないので、参考程度に見てください。

公開から完成予定までは中央値2か月

建築中の物件について、販売データの公開日から完成予定の月までを数えました。

公開から完成予定まで	件数
1か月	77件
2か月	87件
3か月	107件
4か月	42件
5か月	15件
6か月以上	4件

中央値は2か月でした。売り出されてから完成まで、多くは1〜3か月しかありません。気になる物件が建築中なら、完成までに考える時間はそれほど長くないということです。

完成予定は年内に集中している

建築中と未着工の425件の完成予定は、2026年10月が85件、11月が87件、12月が96件で、年内の3か月に268件が集まっていました。2027年1月は46件、2月は13件です。完成予定の書かれていない物件も80件ありました。

年度末の3月までに引っ越したい家族なら、いま建築中の物件が、ちょうど間に合う時期の物件になります。

完成前に買う建売のメリットは区画と時間を選べること

メリットから見ていきます。完成前に買う最大の利点は、選べる余地が残っていることです。

完成前の建売なら分譲地の好きな区画から選べる

複数の区画を同時に売り出す分譲地では、完成前の段階なら区画がまだ多く残っています。角地や南向き、駐車しやすい区画は、完成前に決まっていくことが多いです。

完成を待っていると、条件の良い区画から順に契約されていきます。区画の位置にこだわりがあるなら、完成前に決めるほうが選択肢は広くなります。

工程しだいで色や仕様を相談できる

工事の進み具合によっては、壁紙の色や一部の仕様を相談できることがあります。ただしどこまで変えられるかは売主と工程しだいで、着工が進むほど変更できる範囲は狭くなります。

引渡し前に追加の工事を頼む場合の考え方は建売のリフォームはいつやる？間取り変更とリノベの建築確認と保証が切れる工事を解説にまとめています。

完成前に買えば住宅ローンと引越しの準備に時間を使える

完成まで1〜3か月あれば、住宅ローンの本審査、火災保険の比較、引越し業者の手配を落ち着いて進められます。

完成済みの物件だと、契約から引渡しまでが短く、今の住まいの解約予告に間に合わないこともあります。賃貸の解約は1〜2か月前の予告が必要なことが多いので、完成予定から逆算して動けるのは完成前の利点です。

未完成物件のメリットは、裏返せば「売主にとっても早く決まるほうがよい」ということです。売主は完成前に売れれば、完成後の在庫を抱えずに済みます。その分、区画や引渡し時期の相談には応じてもらいやすい面があります。

完成前に買う建売のデメリットは実物を見られないこと

次にデメリットです。図面と完成した家の印象が違う、という後悔が一番多いです。

未完成物件は部屋の広さと日当たりが図面だけでは分かりにくい

間取り図の6畳と、実際に家具を置いた6畳では、感じ方がかなり違います。天井の高さ、窓の大きさ、隣の家との距離も、図面だけでは分かりません。

特に日当たりは、隣の家が建った後でないと本当の影の落ち方が分からないので、分譲地では注意が必要です。同じ分譲地の中で、完成済みの棟があれば必ず見せてもらってください。

未完成物件の建売の注意点は3つにまとまる

完成前の建売の注意点を、先に3つにまとめておきます。

注意点	起きやすいこと	防ぎ方
見られない	広さや日当たりの印象が違う	同じ売主の完成済みの棟を見る
書類が中身	口頭の説明と仕上げが違う	図面と仕様書が重説に添付されているか
時間がある	完成の遅れや金利の変化	引渡し予定日と遅れたときの扱いを読む

どれも、契約の前に書類と現地で確かめられることです。不安が残る項目があれば、契約を急がずに完成を待つという選択もあります。

完成後に「思っていたのと違う」が起きる

外壁の色の見え方、コンセントの位置、収納の奥行きなどは、完成してから気づくことが多い項目です。

完成後に気づきやすいこと	完成前にできる対策
外壁や床の色の印象	サンプルを屋外の光で見る
コンセントやスイッチの位置	電気配線図をもらって家具の配置と重ねる
収納の奥行き	図面の寸法を確かめる
窓から見える景色	現地で同じ高さから外を見る
隣家との距離	配置図で境界からの距離を確かめる

完成前の建売は値引きの交渉がしにくい

売主から見ると、完成前の物件はまだ「在庫」になっていません。売れ残る心配が小さいので、値引きの交渉は完成後より通りにくい傾向があります。これは次の章で数字で見ます。

建つ前に購入すると値引きはされにくいが価格は動いている

「建つ前に購入 値引き」はよく検索されます。完成前でも値下げはあるが、完成後よりずっと少ないというのが当社のデータです。

17日間で値下げがあった物件の割合

当社のデータベースで、2026年9月28日から10月15日までの17日間に掲載価格が下がった物件を、現況別に数えました。

現況	値下げがあった物件	割合	値下げ額の中央値
建築中	32件／423件	7.6％	100万円
空家（完成して未入居）	146件／714件	20.4％	100万円
完成済	86件／210件	41.0％	100万円
完成後の合計	232件／924件	25.1％	100万円

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

建築中の物件で値下げがあったのは7.6％で、完成後の物件の25.1％の3分の1以下でした。値下げ額の中央値は、どの現況でも100万円でした。

値下げ率の中央値は、建築中が2.7％、空家が4.2％、完成済が3.5％です。完成前は値下げが起きにくく、起きても幅が小さいと読めます。

完成予定が近い建築中の物件ほど値下げが多い

建築中の物件の値下げを、完成予定の時期で分けて見ました。

建築中の物件の完成予定	値下げがあった物件	割合
2026年10月以前（完成間近）	10件／99件	10.1％
2026年11〜12月	4件／183件	2.2％
2027年以降	0件／63件	0％
完成予定の記載なし	18件／78件	23.1％

完成が近づくほど値下げが増え、2027年以降に完成する物件では17日間で値下げは1件もありませんでした。建つ前に購入して値引きを狙うなら、完成直前の物件のほうが余地があると読めます。

完成予定が書かれていない建築中の物件で値下げが多いのは、工程の遅れや販売の長期化と関係している可能性がありますが、このデータだけでは理由までは分かりません。

観測期間が短いことに注意する

この数字は17日間の観測で、季節や時期によって変わります。また掲載価格の値下げで、交渉による値引きの額ではありません。

完成後の値引きの実際は建売の値引きは100万円通る？成約3628件で見る交渉の実際で、完成から1年が近い物件の事情は新築の建売が1年経過で築後未入居になる理由｜新築プレミアムと売れ残りで書いています。

価格より条件で交渉する

完成前は価格そのものの値引きが通りにくいぶん、付帯工事やオプションでの交渉のほうが話がまとまりやすいことがあります。カーテンレールや網戸、照明などを付けてもらう形です。

完成前なら、引渡し日を自分の都合に合わせてもらう、外構の一部を追加してもらう、といった相談も工程の中で組み込みやすくなります。金額の値引きにこだわらず、入居までにかかるお金全体が減る形を探すのが現実的です。

どこまで交渉できるかは売主と物件ごとに違うので、金額の値引きと付帯工事のどちらで交渉するかを、仲介会社と相談して決めてください。

完成前の建売は重要事項説明と手付金の扱いが完成後と違う

完成前の物件には、法律で決まった特別な扱いが2つあります。完成時の姿の説明と、手付金の保全です。

未完成物件の重要事項説明では完成時の構造と仕上げと設備を説明する

宅建業法35条1項5号は、工事完了前の建物について、完了時における形状、構造その他の事項を重要事項として説明するよう求めています。

その中身は宅建業法施行規則16条が決めています。建物なら、完了時の主要構造部、内装と外装の構造または仕上げ、設備の設置と構造です。

説明する事項	確かめる書類の例
完了時の形状・構造	平面図・立面図・配置図
主要構造部	構造の仕様書
内装・外装の構造または仕上げ	仕上げ表（床・壁・天井・外壁の材料）
設備の設置と構造	設備の仕様書・電気配線図

つまり完成前の建売では、口頭の説明やパンフレットではなく、図面と仕様書が「買うもの」の中身になります。重要事項説明書にどの図面と仕様書が添付されているかを、必ず確かめてください。

未完成物件の手付金等は代金の5％を超えると保全措置がかかる

宅建業法41条は、工事完了前の物件を宅建業者が自ら売主として売るとき、手付金などを受け取る前に保全措置を講じなければならないと定めています。

ただし受け取る額が代金の5％以下で、政令で定める額（1,000万円）以下なら、保全措置は要りません。完成後の物件は10％が基準なので、完成前のほうが保全の対象になりやすいのがポイントです。

物件の状態	保全措置が要らない範囲	根拠
工事完了前（建築中・未着工）	代金の5％以下かつ1,000万円以下	宅建業法41条1項
工事完了後（完成済み）	代金の10％以下かつ1,000万円以下	宅建業法41条の2

3,500万円の建売なら、完成前は175万円、完成後は350万円が境目です。手付金の考え方は建売の手付金はローンに組み込める？払えないときの対処と相場を宅建業法で解説で詳しく書いています。

完成前の建売を現地で確かめる5つの方法

実物を見られない分、見られるものを全部見るのが完成前に買うときのコツです。

同じ分譲地や同じ売主の完成済みの棟を見る

一番確かなのは、同じ売主が近くで建てた完成済みの家を見ることです。仕上げの材料や設備のグレードは、同じ売主なら物件ごとに大きく変わらないことが多いからです。

同じ分譲地に完成済みの棟があれば、窓の位置や隣家との距離の感覚もつかめます。

売主の標準仕様は公式サイトでも確かめられる

建売の売主の多くは、公式サイトに標準仕様を載せています。キッチンや浴室のメーカー、断熱材の種類、外壁の材料などです。

販売図面の仕様と公式サイトの標準仕様を見比べて、この物件だけ違う部分がないかを確かめておくと、完成後の「思っていたのと違う」を減らせます。違う部分があれば、重要事項説明の前に仕様書で確かめてください。

完成前の建売は時間帯を変えて現地に行く

建物がまだなくても、土地の周りの環境は今見られます。朝の通勤時間、夕方、夜の3回行くと、日当たりと人通りと音の様子が分かります。

確かめる方法	分かること	いつ
完成済みの棟の見学	仕上げ・設備・広さの感覚	契約前
時間帯を変えた現地訪問	日当たり・騒音・夜の明るさ	契約前
工事現場の見学	基礎や構造の様子	売主の許可を得て
図面と仕様書の読み込み	コンセント・収納・窓の寸法	契約前
内覧会	傷や不具合	完成後・引渡し前

工事中の現場は売主の許可を得て見る

工事中の現場は、勝手に入ると危険です。見学したいときは、仲介会社を通して売主に日時を相談してください。基礎の配筋や構造が見られるのは、完成前に買う人だけの機会です。

完成後の内覧会と検査済証で仕上げを確かめる

完成したら、引渡しの前に内覧会で傷や不具合を確かめます。内覧会のチェックは内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方を解説に、検査済証の確かめ方は検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説にまとめています。

完成前の建売の契約から引渡しまでの流れ

最後に流れです。完成前に買うと、契約から引渡しまでの期間が完成後より長くなるので、段取りを先に決めておきます。

完成前の建売の契約から引渡しまでの段取り

順番	やること	完成前に買うときの注意
1	購入の申込み・住宅ローンの事前審査	完成予定と引渡し予定を確かめる
2	重要事項説明・売買契約	図面と仕様書が添付されているか
3	住宅ローンの本審査・金銭消費貸借契約	金利は実行時の金利になる銀行が多い
4	完成・完了検査・検査済証	完成が遅れたときの扱いを契約書で確かめる
5	内覧会・補修	指摘した箇所の補修を確かめる
6	残代金の決済・引渡し	登記と住宅ローンの実行が同じ日

住宅ローンの金利は、契約時ではなく実行時の金利を使う銀行が多いです。完成までの間に金利が上がると、返済額も上がることを頭に入れておいてください。全体の流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間で書いています。

完成前の物件では、契約から引渡しまでの間に、住宅ローンの本審査の結果が出るまでの期間もはさまります。審査に必要な書類は早めにそろえておくと、完成に合わせて慌てずに済みます。

完成が遅れたときの扱いを契約書で確かめる

天候や資材の都合で、完成が予定より遅れることがあります。引渡しの日が延びると、今の住まいの家賃や引越しの予約に影響します。

契約書で、引渡し予定日と、遅れたときに売主がどう対応するかを確かめておきます。今の住まいの解約は、完成と引渡しの日が見えてから出すのが安全です。

未完成物件の契約書で確かめたい5つの項目

この5つは、完成済みの物件でも大事ですが、未完成物件では特に重要になります。完成までの間に状況が変わる余地があるからです。

完成前の建売も仲介手数料0円でご案内します

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。建築中や未着工の物件も同じ条件です。

同じ売主の完成済みの棟の見学、現場見学の日程の調整、図面と仕様書の取り寄せまで一緒に行います。完成前の物件と完成済みの物件を並べて比べたいときも、お気軽にご相談ください。

完成前の建売に関するよくある質問

建売は建つ前に買っても大丈夫ですか。

大丈夫です。宅建業法36条で、建築確認を受けた後なら工事完了前でも売買契約を結べると定められています。実物を見られない分、同じ売主の完成済みの棟や図面と仕様書で中身を確かめてください。

建つ前に購入すると値引きしてもらえますか。

完成後より値下げは起きにくい傾向があります。当社データの17日間の観測では、掲載価格が下がったのは建築中の7.6％、完成後の25.1％でした。価格より付帯工事やオプションで交渉するほうがまとまりやすいことがあります。

完成前の建売は何か月前から売り出されますか。

当社のデータでは、建築中の物件の公開日から完成予定までは中央値で2か月、3か月が最も多い107件でした。早いものは着工前の未着工の段階から売り出されます。

未完成の建売の重要事項説明では何を説明しますか。

宅建業法35条1項5号と施行規則16条で、完了時の形状と構造、主要構造部、内装と外装の構造または仕上げ、設備の設置と構造を説明すると定められています。

完成前の建売の手付金は守られますか。

宅建業法41条で、工事完了前の物件の手付金等が代金の5％か1,000万円を超えると、売主は保全措置を講じなければなりません。5％以下なら保全措置の義務はありません。

完成前に買ったら内覧はできませんか。

完成後、引渡しの前に内覧会があります。そこで傷や不具合を確かめて、補修を頼めます。工事中の現場も、売主の許可を得れば見学できることがあります。

完成が遅れたらどうなりますか。

契約書に定めた引渡し予定日と、遅れたときの扱いによります。今の住まいの解約は、完成と引渡しの日が見えてから出すのが安全です。

完成前の建売でも仲介手数料はかかりますか。

仲介会社を通すと、完成前でも完成後でも同じように仲介手数料がかかるのが一般的です。当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。

完成前の建売は選べる余地と見られない不安を比べて決める

最後にまとめます。完成前の建売は、区画と時間を選べる代わりに、実物を見られない買い方です。

当社のデータでは、掲載中の31.5％が建築中か未着工で、公開から完成予定まで中央値2か月でした。17日間の観測で値下げがあったのは建築中の7.6％で、完成後の25.1％より少なくなっています。

区画や入居時期を優先するなら完成前、価格の交渉を優先するなら完成後が目安です。どちらが合うかは、家族の予定と予算で変わります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。建築中の物件の見学や書類の確かめ方も一緒にご案内しますので、気になる物件があればお知らせください。