年収450万の住宅ローンはいくら？審査の上限と手取りの目安・関西の建売で選べる割合

年収450万円で新築の建売を見ると、価格と月々の返済のどちらも気になりますよね。

先に結論を言います。年収450万円で銀行の審査が通る目安は約3,410万円、無理なく返せる額は約2,160万円〜2,700万円です（当社試算）。

2つの差は約710万円あります。審査が通る額は、返していける額とは別のものです。

審査の上限まで借りると、月々は手取りの約32％になり、金利が2％上がると月約3.4万円増えます。

避け方は、手取りの20〜25％から借入額を逆算し、関西の建売の価格と並べてみることです。

この記事では、フラット35の公式の基準、国の調査、2026年の税制、関西の建売1,359件の価格で、年収450万円の住宅ローンを数字で整理します。

年収450万円の住宅ローンはいくら？借りられる額と無理なく返せる額

年収450万円の住宅ローンは、審査の上限の約3,410万円と、手取りの25％の約2,700万円を分けて考えるのが出発点です。

目安	借入額	月々の返済（年0.8％・35年）
審査の上限（返済負担率35％）	約3,410万円	約93,125円
無理なく返せる（手取りの25％）	約2,700万円	約73,765円
ゆとりを残す（手取りの20％）	約2,160万円	約59,012円

審査の上限まで借りると、月々の返済は手取りの約32％になります。手取りの3割を超える返済は、家計に余裕がなくなりやすい水準です。

年収450万円の年収倍率は無理なく返せる額で約6.0倍

無理なく返せる額を年収で割ると、約6.0倍です。

フラット35の2024年度の利用者調査では、近畿圏で建売を買った人の年収倍率は6.8倍でした。手取りの25％で借りると平均の6.8倍より低い約6倍に収まり、金利の上昇にも備えやすい水準です。

借りられる額の考え方は住宅ローンの年収目安｜年収別にいくら借りれる？無理なく返せる額との差でも年収ごとに整理しています。

年収450万円で借りられる額は返済負担率で決まる｜審査の上限

銀行が見る借りられる額（借入可能額）は、年収に占める年間の返済額の割合（返済負担率）で決まります。

フラット35は公式に、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下と基準を出しています。

返済負担率	年収450万円の借入額の目安
30％	約2,920万円
35％	約3,410万円
40％	約3,900万円

ここで使う金利は、実際に払う金利ではなく審査で使う高めの金利（審査金利）です。この記事では3％で計算しました。

年収450万円でも銀行ごとに上限は30〜40％で違う

国土交通省の令和7年度の調査では、返済負担率の基準を答えた金融機関のうち、40％以内が81機関、35％以内が57機関、30％以内が43機関でした。

同じ年収でも、銀行が違えば借りられる額は数百万円変わるということです。

年収450万円の審査の上限から車のローンやカードの分割は引かれる

フラット35の基準は、自動車ローン・カードローン・商品の分割払い・リボ払いを返済負担率に含めると明記しています。

車のローンが月3万円あると、年収450万円の借入可能額は約780万円減る計算です（当社試算）。返済負担率の計算は住宅ローンの返済比率は何％が目安？計算方法と年収別の無理のない返済計画で詳しく説明しています。

年収450万円でも審査は年収のほかに年齢と勤続年数を見る

国土交通省の調査では、完済時の年齢を審査項目にしている金融機関が98.4％で、年収の94.2％より多い結果でした。

勤続年数は1年以上で足りるとする金融機関が661機関と最も多く、3年以上は121機関です。

年齢の考え方は住宅ローンは何歳まで組める？完済年齢から逆算する借入期間、勤続年数は住宅ローンの勤続年数は何年必要？1年未満でも通る条件と994機関の審査基準を解説で説明しています。

年収450万円で無理なく返せる額は手取りの20〜25％から逆算する

返していけるかは、額面ではなく手取りの20〜25％から見るのが確実です。

年収450万円の手取りは年約354万円、月にならすと約295,061円です（当社試算）。

返済の割合	月々の返済	借入額（年0.8％・35年）
手取りの20％	約59,012円	約2,160万円
手取りの25％	約73,765円	約2,700万円
審査の上限（返済負担率35％）	約93,125円	約3,410万円

実際に借りた人の返済負担率は15〜20％がいちばん多い

住宅金融支援機構の調査では、住宅ローンを借りた人の返済負担率は15％超〜20％以内が24.3％で最も多い結果でした。

手取りの25％は、額面の年収に直すと約20％です。借りた人で最も多い15〜20％とほぼ同じ水準と言えます。

年収450万円の手取りは家族の人数や控除で変わる

ここでの手取りは、扶養なし・社会保険料15％で計算した目安です。源泉徴収票の金額から手取りを出し直すと、ご自身の数字になります。

月々の返済がきつくなる目安は住宅ローンがきついのは月々10万から？3000万と5000万の返済額と年収の目安で、平均的な借入額は住宅ローンの平均借入額はいくら？中央値・年収倍率と無理のない借り方で紹介しています。

年収450万円の月々の返済と金利が2％上がったときの増え方

いまの変動金利で組んでも、金利が上がったときの月々を先に出しておくと安心です。

借入額	年0.8％の月々	2％上がると	増える額
約2,700万円（手取りの25％）	約73,765円	約100,973円	約27,207円
約3,410万円（審査の上限）	約93,125円	約127,473円	約34,348円

住宅金融支援機構の調査では、月3万円増えたら返済を続けられると答えた人は24.6％しかいませんでした。

年収450万円で審査の上限まで借りると、2％の上昇で月約3.4万円増えます。この増え方を家計で受け止められるかが判断の分かれ目です。

年収450万円で変動金利を選ぶなら5年ルールの有無も見る

変動金利の返済額の見直しには、銀行ごとに5年ルール・125％ルールがあるものとないものがあります。

仕組みは住宅ローンの5年ルールとは？125%ルール・未払利息とルールがない銀行の違いで、変動と固定の選び方は住宅ローンを変動金利にした人は75％｜固定金利にした人との差と3万円増の答えで説明しています。

年収450万円の住宅ローン控除は受け皿と住宅の区分で決まる

住宅ローン控除は、年末の残高の0.7％を所得税と住民税から引く制度です。引ける税金（受け皿）より多くは戻らないのが注意点です。

2026年は基礎控除が最大104万円、給与所得控除の最低額が74万円に上がり、所得税が下がった分、受け皿も小さくなりました。

年収	受け皿（所得税＋住民税）	省エネ基準適合住宅の上限
450万円	約144,500円	14万円（特例対象個人は21万円）

年収450万円の受け皿は、省エネ基準適合住宅の上限14万円をわずかに上回る程度です。

建売に多い省エネ基準適合住宅は2026年入居で上限14万円

国税庁の表では、2026・27年入居の省エネ基準適合住宅の控除の上限は年14万円（特例対象個人は21万円）です。

ZEH水準は24.5万円（31.5万円）、長期優良住宅は31.5万円（35万円）と、住宅の区分で上限が大きく変わるので、証明書の等級を確かめます。

区分ごとの金額は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由、区分の見分け方は省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法で説明しています。

年収450万円は審査の上限が関西の建売の中央値と同じ｜無理なく返せる額との差

年収450万円の審査の上限（返済負担率35％）は約3,410万円です。関西の建売の中央値3,380万円とほぼ同じです。

府県	審査の上限で買える割合	手取りの25％で買える割合
大阪府	38％	5％
兵庫県	61％	30％
京都府	61％	9％
奈良県	46％	10％
滋賀県	60％	29％
和歌山県	100％	84％

年収450万円は審査の上限と無理なく返せる額で選べる物件が3分の1になる

審査の上限まで借りれば関西の建売の約52％が予算に入ります。手取りの25％に抑えると約18％まで減ります（当社集計）。

この差をどう埋めるかが、年収450万円の家探しのいちばんの悩みどころです。

年収450万円は兵庫・滋賀なら手取りの25％でも3割が選べる

府県で見ると、兵庫県と滋賀県は手取りの25％でも約3割が予算の内でした。大阪府は約5％です。

通勤の範囲で府県をまたげるなら、同じ予算で選べる物件の数が大きく変わるということです。安い建売の理由は建売が安い理由は？新築一戸建てが2500万円以下で買える場所と安い物件で確かめる8つの点で説明しています。

年収450万円で買える関西の建売｜1,359件の価格で確かめる

当社が集めている関西の建売1,359件（2026年11月4日時点で掲載中）の価格の中央値は、3,380万円です。

府県	価格の中央値	手取りの25％で買える割合
大阪府	3,680万円	5.0％
兵庫県	3,090万円	30％
京都府	3,380万円	9.2％
奈良県	3,480万円	10％
滋賀県	3,180万円	29％
和歌山県	2,290万円	84％

年収450万円で手取りの25％まで借りると、関西の建売の約18％が予算の内に入ります（当社集計）。年収450万円は、府県で選べる割合が大きく違います。

この集計は当社の物件データで、95％が飯田グループの物件です。関西の建売全体の価格とは差があります。

年収450万円の予算に頭金を足すと選べる物件が広がる

頭金を入れると、借りる額を増やさずに選べる価格が上がります。年収450万円で頭金を300万円入れると、約3,000万円の建売まで選べる範囲が広がります。

頭金の考え方は住宅ローンの頭金はいくら必要？近畿の建売は平均282万円と9割の壁、頭金0円で借りるリスクは住宅ローンのフルローンは危ない？頭金0円の4つのリスクと3,500万円の総返済の差で説明しています。

年収450万円で選べる建売は府県で大きく変わる

和歌山県を除くと、手取りの25％で選べる割合がいちばん高いのは兵庫県の約30％、低いのは大阪府の約5.0％でした（当社集計）。

通勤の範囲で府県や沿線を広げると、同じ予算で選べる物件の数が変わるので、探す範囲から見直すのも手です。

年収450万円の住宅ローンとは別に諸費用を現金で用意する

建売を買うときは、物件価格のほかに諸費用として価格の6〜9％ほどがかかります。

約2,700万円の建売なら、諸費用は約160万円〜240万円です（当社概算）。

費用	約2,700万円の建売の目安
諸費用（価格の6〜9％）	約160万円〜240万円
うち仲介手数料の上限（3.3％＋6.6万円）	約95.7万円
当社で新築の建売を買う場合の仲介手数料	0円

年収450万円なら仲介手数料0円で約96万円が浮く

仲介手数料の上限は、国土交通省の告示で価格の3.3％＋6.6万円（税込）です。

約2,700万円の建売では約96万円になり、諸費用の6〜9％のうち3％余りを占める費用です。当社が新築の建売を仲介手数料0円でご案内できる仕組みは新築一戸建ての仲介手数料無料のからくりは3つ？0円にできない物件と注意点で説明しています。

諸費用の内訳は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金で整理しています。

年収450万円で諸費用もローンに入れると月々が増える

諸費用の約160万円も住宅ローンで借りると、月々は約4,426円増えます（当社試算：年0.8％・35年）。

諸費用を借りられるかは銀行で違います。考え方は住宅購入の諸費用はローンに組み込める？シミュレーションで解説で説明しています。

年収450万円の住宅ローンに関するよくある質問

年収450万円の住宅ローンはいくらまで借りられますか。

当社試算では、返済負担率35％・審査金利3％で約3,410万円です。銀行の基準で30〜40％と幅があるので、約2,920万〜3,900万円の幅で見てください。

年収450万円で無理なく返せる額はいくらですか。

手取りの25％で月約7.4万円、借入額は年0.8％・35年で約2,700万円です（当社試算）。

年収450万円の手取りはいくらですか。

扶養なし・社会保険料15％の当社試算で年約354万円、月にならすと約29.5万円です。

年収450万円で新築の建売は買えますか。

買えます。手取りの25％の範囲でも、関西の建売の約2割が予算の内でした。兵庫県と滋賀県は約3割です（当社集計）。

住宅ローンの審査金利が3％なのはなぜですか。

銀行は、金利が上がっても返せるかを見るために、実際の金利より高い金利で返済額を計算することがあります。この記事では3％で計算しました。銀行ごとに違うので、目安として見てください。

ボーナス払いを入れると借りられる額は増えますか。

返済負担率の計算は年間の返済額なので、ボーナス払いを入れても借りられる額は基本的に変わりません。ボーナスが減ったときに返済が苦しくなるので、月々だけで返せる額にしておくのが安全です。

年収450万円の住宅ローンは手取りから逆算して建売を選ぶ

最後に、年収450万円の住宅ローンのポイントをまとめます。

審査が通る約3,410万円ではなく、手取りの20〜25％の約2,160万円〜2,700万円を予算の軸にすると、金利が上がっても慌てずにすみます。

ここでの数字は、扶養なし・社会保険料15％などを置いた当社の試算です。ご自身の金額は、源泉徴収票をもとに金融機関で確かめてください。

ほかの年収の場合は、年収350万・年収550万・年収700万・世帯年収600万・世帯年収800万・世帯年収1000万の記事で同じ手順の試算をしています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、年収450万円の手取りから逆算した予算で、関西の建売を一緒に探します。