狭小住宅で後悔する？5つの理由と住み心地・3階建てになる訳と建売で測る場所

駅に近い場所ほど土地が狭くなるので、狭小住宅が候補に入るのは自然なことです。

先に結論を言います。狭小住宅の後悔は、延床の広さより、土地が狭いことで決まる階段・駐車場・隣家との距離の3つから生まれます。

大阪府内の建売を当社で集計すると、土地25坪未満でも延床の中央値は約100㎡で、30坪以上の物件とほぼ同じでした。

その代わり65.4％が3階建てで、車の幅と隣の家との距離は住んでからは変えられません。

避け方は、延床ではなく土地の狭さから来る3つ（階段・駐車場・隣家）を内見で測ってから決めることです。

この記事では、建築基準法の条文、国の居住面積水準、関西の建売の物件データ1,359件の当社集計で、狭小住宅で後悔する理由と住み心地の確かめ方を整理します。

狭小住宅とは｜何坪からという決まった定義はない

狭小住宅（きょうしょうじゅうたく）は、狭い土地に建つ家を指す言葉です。

建築基準法にも国の統計にも、狭小住宅の決まった定義はありません（何坪からという線もない）。一般には、土地が15〜20坪（約50〜66㎡）ほどの家を指すことが多い言葉です。

この記事では、関西の建売の物件データを土地25坪（82.6㎡）未満で区切って集計しています。

狭小住宅・狭小地・ペンシルハウスの違い

呼び方	指すもの
狭小地	15〜20坪ほどの狭い土地
狭小住宅	狭小地に建つ家
ペンシルハウス	間口が狭く縦に長い3階建て

どれも土地の広さや形を指す呼び名で、何㎡以下という法律の線はないという点は共通です。

狭小住宅は延床が狭いとは限らない

狭小住宅は土地が狭い家で、建物の床面積が狭いとは限りません。

土地が狭い分、3階建てにして床面積を取ることが多いからです。建売が狭いと感じる理由は建売のキッチンとリビングが狭い？間取りが気に入らないときの判断と寸法で解説しています。

狭小住宅の住み心地｜国の居住面積水準と比べる

国の住生活基本計画は、世帯の人数に応じた住まいの広さの目安（居住面積水準）を示してきました。

水準	計算式（2人以上）	4人家族
最低居住面積水準	10㎡×人数＋10㎡	50㎡
誘導居住面積水準（都市居住型）	20㎡×人数＋15㎡	95㎡
誘導居住面積水準（一般型）	25㎡×人数＋25㎡	125㎡

都市居住型は都心とその周辺の共同住宅、一般型は郊外などの戸建てを想定した水準です（総務省統計局 用語の解説）。

延床100㎡前後の狭小住宅なら、4人家族でも都市居住型の95㎡は上回ることになります。

狭小住宅の住み心地は1フロアの狭さで決まる

延床が同じでも、3つの階に分かれると1つの階は狭くなります。

土地66㎡・建蔽率60％なら、1つの階の広さは最大で約40㎡（約24畳）です。LDKを1つの階に置くと、その階にはほかの部屋がほとんど入りません。

狭小住宅で後悔する5つの理由

狭小住宅の後悔は、次の5つにまとまります。

狭小住宅の後悔	原因	住んでから変えられるか
階段の上り下りが多い	3階建てになりやすい	変えにくい
収納が足りない	1つの階が狭い	工夫で補える
隣の家が近くて暗い	土地の幅が狭い	変えられない
車を置きにくい	1階の間口が狭い	変えられない
音が気になる	隣の家や道路が近い	変えにくい

5つのうち3つは、住んでからは変えられない土地の条件（隣家・車・道路）です。だからこそ、買う前の内見で確かめる意味があります。

狭小住宅は収納の置き場を各階に分ける

1つの階が狭いと、大きな収納をまとめて取れません。

各階に1か所ずつ収納があるか（掃除機・季節物・日用品の置き場）を、間取り図で数えておくと住んでからの困りごとが減ります。

狭小住宅は階段の負担を先に考える

狭小住宅の多くは3階建てで、1階から3階までは約30段あります。

消費者庁の白書では、2021年に転倒・転落・墜落で亡くなった65歳以上は9,509人で、交通事故の2,150人の4倍を超えています。長く住むなら、1つの階で寝る・トイレ・洗面が済むかも見ておきます。

階段や洗濯動線の後悔は3階建てで後悔する？階段・暑さ・老後の理由と売れないか建売の値下げ率で確認で詳しく解説しています。

狭小住宅が3階建てになる理由｜建蔽率と容積率で試算

狭小住宅が3階建てになるのは、建築基準法の建蔽率（53条）と容積率（52条）で床面積の上限が決まるからです。

土地66㎡・建蔽率60％の場合	延床の上限
2階建て（39.6㎡×2）	79.2㎡
3階建て（39.6㎡×3）	118.8㎡
容積率200％の上限	132.0㎡
前面道路4m（160％）の上限	105.6㎡

2階建てでは延床が約79㎡にとどまるので、3階建てにして延床100㎡前後を確保するのが狭い土地の建売の作り方です。

前面道路が狭いと容積率が下がる

建築基準法52条は、前面道路の幅が12m未満なら、住居系の地域では道路の幅×0.4を容積率の上限にしています。

4mの道路なら160％で、都市計画の容積率が200％でも、実際に建てられる延床は約106㎡まで下がります。容積率の計算は容積率の計算方法｜前面道路による制限と車庫・ロフトの扱いを解説、建蔽率を超えた家の扱いは建ぺい率オーバーの家は買える？違反建築・既存不適格とローンへの影響で解説しています。

狭小住宅の日当たり｜斜線制限と隣の家との距離

狭い土地では、隣の家との距離が近くなります。

建築基準法56条の斜線制限で、3階の部屋の天井が斜めになったり、窓の位置が限られたりすることもあります。

3階の天井の高さと、1階のリビングに日が入るか（隣家との距離）は、内見で必ず見ておきたい点です。北側斜線のしくみは北側斜線とは？計算・緩和と高度地区との違いを家の購入前に確認で解説しています。

狭小住宅は1階が暗くなりやすい

隣の家が近いと、1階の部屋に日が届きにくくなります。

冬至の日の大阪の南中高度は約31.9°（国立天文台 暦計算室をもとに計算）で、6mの高さの隣家から約8.8m離れないと1階の窓の下まで日が届かない計算になります（当社試算）。リビングが暗くなる理由は新築のリビングが暗いのはなぜ？隣家との距離・採光の基準と買う前に見る時間帯、隣の家との距離の決まり（民法234条）は民法234条とは？境界から50cm・目隠し1mと建売で隣が近いときの確かめ方で解説しています。

狭小住宅の駐車場｜1階の間口と車の幅を確かめる

狭小住宅では、1階の多くを駐車場に使うことがあります。

関西の建売の物件データで土地25坪未満の98件を見ると、駐車場「有」と書かれていたのは50件（51.0％）で、残り48件は空欄でした（当社集計）。

空欄は「駐車場がない」とは限らないので、資料ではなく現地で車の幅とドアを開く余裕を測るのが確実です。

狭小住宅の駐車場で測る3つのこと

狭小住宅の駐車場は、図面の数字だけでは使い勝手が分かりません。

柱や玄関ポーチが車の横に出ていると、幅があってもドアが開かないことがあります。売主の了承が得られれば、今の車を実際に入れてみるのがいちばん確実です。

狭小住宅の駐車場は車検証の幅で確かめる

車の幅は車検証に書かれています。ドアを開けて乗り降りするには、車の幅に加えて片側に余裕が要ります。

駐車場の幅の目安は駐車場の幅は何m必要？1台・2台の目安と車種別の測り方、1階に車を入れる間取りはビルトインガレージの建売は後悔する？容積率の1/5と固定資産税と寒さと音を確かめる方法で解説しています。

関西の建売の狭小住宅｜大阪府は延床も価格もほぼ同じ（当社集計）

関西の建売の物件データ1,359件では、土地の中央値は134.18㎡（約40坪）で、25坪未満は98件（7.2％）でした。

このうち81件が大阪府にあったので、大阪府内で土地の広さ別に比べました。

大阪府内の建売	件数	価格の中央値	延床の中央値	駅徒歩の中央値	3階建て
土地25坪未満	81件	3,580万円	100.91㎡	12分	53件（65.4％）
土地25〜30坪	48件	3,635万円	91.31㎡	12分	0件
土地30坪以上	250件	3,680万円	99.39㎡	14分	1件

大阪府内の狭小住宅は、価格も延床もほぼ同じで、駅には2分近いという結果でした。その代わり、3階建ての割合が65.4％と高くなります。

狭小住宅の用途地域と建蔽率・容積率

25坪未満の98件の用途地域は、第1種住居地域が44件、第1種中高層住居専用地域が26件で多くを占めました。

気になる土地の用途地域は、国土交通省の不動産情報ライブラリの地図で確かめられます。

25坪未満では、建蔽率60％・容積率200％の組み合わせが40件で最も多く、住宅地の中でも建物を高く建てられる地域に狭小住宅が集まっています。駅からの距離と後悔の関係は駅から遠い家は後悔する？通勤時間の統計・バス便の注意点と建売1,359件の価格で解説しています。

狭小住宅で後悔しない人・後悔しやすい人

狭小住宅で後悔するかどうかは、駅に2分近い立地を取るか、車2台と庭を置ける土地の広さを取るかで決まります。

判断の材料	狭小住宅が向く人	後悔しやすい人
立地	駅の近さを最優先にしたい	駅から遠くても広い家がよい
車	車がないか1台	車を2台置きたい
持ち物	物が少なく片付けが得意	趣味の道具が多い
庭	庭はいらない	庭で子どもを遊ばせたい
住む年数	子育ての期間だけ住む	老後まで住み続けたい

狭小住宅は住み替えのしやすさも考える

狭小住宅は、駅に近いことが売るときの強みになります。

大阪府内の25坪未満の建売は、30坪以上より駅徒歩の中央値が2分短い結果でした（当社集計）。10〜15年で住み替える計画なら、駅徒歩の2分の差が売りやすさにつながると考えられます。

土地の広さを取るなら平屋や2階建ても比べる

階段を減らしたいなら、駅から少し離れた2階建てや平屋も比べます。平屋の建売の実態は平屋の建売はやめたほうがいい？デメリットと関西で少ない理由と必要な土地の広さ、3階建ての建売の価格は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説でまとめています。

狭小住宅の後悔に関するよくある質問

狭小住宅は何坪からですか。

法律にも統計にも決まった定義はありません。一般には土地15〜20坪ほどの家を指すことが多く、当社の集計では土地25坪未満で区切っています。

狭小住宅はなぜ3階建てが多いのですか。

建蔽率で1つの階の広さが決まるからです。土地66㎡・建蔽率60％なら1つの階は39.6㎡で、2階建てでは延床79.2㎡にとどまります（当社試算）。

狭小住宅は狭くて住みにくいですか。

大阪府内の建売では、土地25坪未満でも延床の中央値は100.91㎡でした（当社集計）。4人家族の都市居住型の水準95㎡は上回ります。

狭小住宅の1階は暗くなりますか。

隣の家との距離で決まります。冬は低い日差しが隣家にさえぎられやすいので、内見で1階の明るさを確かめます。

狭小住宅に車は置けますか。

土地25坪未満の建売98件のうち、駐車場「有」と書かれていたのは50件でした（当社集計）。車検証の幅で確かめます。

狭小住宅の後悔は内見で減らせる｜土地の狭さを測って確かめる

最後にまとめます。

狭小住宅の後悔は延床ではなく、階段・駐車場・隣家との距離という土地の狭さから来る3つで決まるので、内見で測れば減らせます。

狭小住宅の内見で確かめる5つのこと

確かめること	見る場所
階段	1日の上り下りの回数と手すり
駐車場	車の幅とドアを開く余裕
隣の家	窓と窓の距離・1階の明るさ
3階	天井の高さと窓の位置
収納	各階の収納の量

内見の持ち物と回り方は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものでまとめています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、狭小住宅の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、内見で駐車場の幅や隣の家との距離を一緒に確かめるお手伝いもします。