盛土規制法とは？規制区域・許可の基準と土地購入前の確認ポイント

聞き慣れない法律の名前が資料に並んでいると、何か問題のある土地なのかと身構えてしまいますよね。

先に結論を言います。盛土規制法の規制区域は、盛土で崖1m・切土で崖2mを超える工事などに許可が要る範囲で、危ない土地を選んだ印ではありません。

しかも関西は、6府県と政令市・中核市のすべてが管内の全域を規制区域に指定しています。資料に書いてあってもなくても、関西の土地はどこかの区域に入っています。

ただし、土地の持ち主になると、指定より前に行われた盛土も含めて、その土地を安全に保つ責任を引き継ぎます。無許可の造成地なら、使用の制限や工事を命じられる側になります。

避け方は、造成した土地なら、許可を受けた工事か・完了検査の検査済証があるかの2つを契約前に確かめることです。

この記事では、法律と施行令の条文、国土交通省の指定状況と許可の実績、関西の建売の資料を数えた当社集計で、買う側が知っておくことをまとめます。

盛土規制法とは｜2023年5月に宅地造成等規制法から変わった法律

盛土規制法の正式な名前は「宅地造成及び特定盛土等規制法」です。古くからあった宅地造成等規制法を大きく改正して、2023年5月26日に施行されました。

盛土規制法のきっかけは2021年の熱海の土石流

2021年7月に静岡県熱海市で盛土が崩れ、大規模な土石流が起きました。これまでの法律は宅地・農地・森林で別々に盛土を規制していたため、どの法律にも当たらない盛土が残っていたことが問題になりました。

そこで新しい法律は、宅地か農地か森林かを問わず、危ない盛土を全国一律の基準で規制するしくみに変わりました。

盛土規制法の対象は盛土・切土・土石の堆積の3つ

用語	中身	根拠
宅地造成	宅地以外の土地を宅地にするための盛土や切土	法2条2号
特定盛土等	宅地や農地等で行う盛土や切土で、近くの宅地に災害を起こすおそれが大きいもの	法2条3号
土石の堆積	宅地や農地等に土や石を一時的に積んでおくこと	法2条4号

土石の堆積は、高さ2m超か面積500㎡超の積み置きが対象です（施行令4条）。旧い法律では対象外だった、いわゆる土捨てや仮置きも規制に入りました。

盛土規制法をわかりやすく言うと3つのルール

盛土規制法をわかりやすくまとめると、買う人が押さえるルールは3つです。

このうち1と2は造成する側のルールで、3だけは土地を買った人にもかかるルールです。この記事の後半では3の中身を詳しく見ます。

盛土規制法の規制区域は2種類｜宅地造成等工事規制区域と特定盛土等規制区域

盛土規制法では、都道府県知事（政令市・中核市は市長）が2種類の区域を指定します。

区域	指定される場所	工事の手続き
宅地造成等工事規制区域（宅造区域）	市街地や集落とその周り（法10条）	一定規模以上は着手前に許可（法12条）
特定盛土等規制区域（特盛区域）	市街地から離れていても、地形から人家に危害が及ぶおそれが特に大きい区域（法26条）	一定規模以上は30日前までに届出、大規模なものは許可（法27条・30条）

市街地は宅造区域（法10条）、山あいや谷の上流は特盛区域（法26条）という分け方です。建売や分譲地を買う人が出会うのは、主に宅造区域のほうです。

造成宅地防災区域は宅造区域の外に指定される

すでに造成された宅地のうち、災害のおそれが大きい一団の造成地は「造成宅地防災区域」に指定できます（法45条）。この区域は宅造区域の中の土地を除いて指定するしくみです。

兵庫県は、神戸市など5市を除く県内に造成宅地防災区域の指定はないと公表しています。

盛土規制法の規制区域は関西6府県すべてが全域指定

国土交通省の「規制区域の指定状況等（令和8年4月1日現在）」で、関西の府県と市を1つずつ確かめました。

結果は、滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の府県と、政令市・中核市の計24団体がすべて「全域」でした。

府県	府県の指定（施行日）	各市の指定	宅造区域の割合
滋賀県	2025年4月1日	大津市 2025年4月1日	66.7％
京都府	2025年5月1日	京都市 2024年6月6日	60.2％
大阪府	2024年4月1日	大阪市 2025年4月1日・堺市 2024年7月1日・吹田市 2024年7月1日・豊中市など6市 2024年4月1日	99.9％
兵庫県	2025年4月1日	神戸市 2024年4月1日・姫路市と尼崎市 2025年4月1日・西宮市 2025年5月23日・明石市 2025年5月26日	51.8％
奈良県	2025年5月7日	奈良市 2025年4月1日	41.9％
和歌山県	2025年5月26日	和歌山市 2025年4月1日	28.9％

豊中市など6市は、豊中市・高槻市・枚方市・八尾市・寝屋川市・東大阪市で、どれも2024年4月1日に施行しています。

大阪府は99.9％が宅造区域で和歌山県は7割が特盛区域

区域の面積を比べると、府県の地形の違いが出ます。大阪府は190,554haのうち190,343ha（99.9％）が宅造区域で、特盛区域は211haだけです。

反対に和歌山県は、472,249haのうち335,749ha（71.1％）が特盛区域です。山の多い県ほど、市街地から離れた特盛区域の割合が大きくなります。

6府県を合わせると、2,667,538haのうち1,416,972ha（53.1％）が宅造区域です。

区域の外の土地を探すことはできない

京都府は、法定の調査で災害が起きる可能性のある区域が府内全域に及ぶと分かったため、府全域を指定したと発表しています。

つまり関西で土地や建売を探すときに、「規制区域の外」を条件にしても当てはまる土地はないということです。区域に入っているかではなく、その土地の造成がどう行われたかを見る必要があります。

盛土規制法で許可が要る工事の規模｜盛土は崖1m・切土は崖2m

宅造区域で許可が要る工事の規模は、施行令3条が5つ決めています。

号	工事	許可が要る規模
1号	盛土	高さ1mを超える崖ができるもの
2号	切土	高さ2mを超える崖ができるもの
3号	盛土と切土を同時に	高さ2mを超える崖ができるもの
4号	崖ができない盛土	高さ2mを超えるもの
5号	1〜4号に当たらない盛土・切土	面積500㎡を超えるもの

盛土は崖1m・切土は崖2m・面積は500㎡が境目です。盛土のほうが厳しいのは、土を積んだ部分のほうが崩れやすいからです。崖の定義と盛土の工事の基準は切土と盛土の違いは？地盤・不同沈下と大規模盛土造成地の調べ方で解説しています。

特盛区域は届出の規模と許可の規模が分かれている

特盛区域の手続き	盛土	切土	面積
30日前までの届出（法27条）	崖1m超か高さ2m超	崖2m超	500㎡超
着手前の許可（法30条）	崖2m超か高さ5m超	崖5m超	3,000㎡超

土石の堆積の許可は、高さ5m超かつ面積1,500㎡超、または面積3,000㎡超です（施行令25条2項・28条2項）。

擁壁を壊す工事も届出が要る

宅造区域の中で、高さ2mを超える擁壁や排水施設を取り壊す工事は、着手の14日前までに届け出ます（法21条3項・施行令26条）。擁壁の高さ2mの意味と崖条例の府県差は擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方にまとめています。

盛土規制法で土地の持ち主が負う責任｜指定前の盛土も含む

買う人にいちばん関係するのが、この章です。盛土規制法は工事をする人だけでなく、土地の所有者・管理者・占有者にも責任を定めています。

過去の盛土も含めて常に安全な状態に保つ努力義務

法22条1項は、宅造区域の土地の所有者などに、区域の指定前に行われた盛土なども含めて、災害が起きないよう土地を常に安全な状態に保つ努力を求めています。

特盛区域の土地にも同じ努力義務があります（法41条）。売主が造成した土地でも、買ったあとはその責任を買主が持つことになります。

勧告と改善命令の対象になる

段階	中身	根拠
勧告	擁壁の設置や改造など災害を防ぐ措置をとるよう勧める	法22条2項
改善命令	擁壁などがないか極めて不完全で、放置すると災害のおそれが大きい土地の持ち主に、擁壁の設置・改造や盛土の改良の工事を命じる	法23条1項
原因者への命令	不完全な工事をした者が明らかで、持ち主に異議がなければ、その者に工事を命じる	法23条2項

改善命令に違反すると、1年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金です（法56条3号）。

無許可の造成地は使用の禁止を命じられることがある

許可を受けずに造成された土地や、完了検査を受けていない土地では、知事は土地の所有者などに、土地の使用の禁止や制限、災害防止の措置を命じられます（法20条3項）。

無許可で工事をした側の罰則は、3年以下の拘禁刑または1,000万円以下の罰金、法人は3億円以下の罰金です（法55条・60条）。ただし罰則があっても、土地を買った人が命令の相手になりうる点は変わりません。造成の書類を確かめる理由はここにあります。

重要事項説明と建売の資料には盛土規制法がどう書かれるか

盛土規制法は、不動産の売買で宅地建物取引士が説明する法令の1つです。

場面	盛土規制法との関係	根拠
重要事項説明	規制区域での許可・届出の制限を説明する	宅建業法35条・施行令3条1項27号
広告の開始時期	造成工事の完了前は、盛土規制法の許可が出たあとでないと広告できない	宅建業法33条・施行令2条の5第23号

許可が要る造成をしている分譲地は、許可が出るまで広告できない決まりです。完成前の分譲地を見るときの考え方は建売は完成前に買うべき？建つ前に購入する値引きと未完成物件の確かめ方を解説で解説しています。

関西の建売の資料に書かれている割合は4〜5割

当社が集めた関西の建売の資料で、盛土規制法か規制区域の記載を数えました。

資料	記載あり	新しい名前	旧い名前だけ
レインズの販売図面224枚	92枚（41.1％）	80枚	12枚
物件データ1,336件	703件（52.6％）	134件（10.0％）	569件（42.6％）

関西は全域が規制区域なので、記載がない残りの約5割の物件も区域の中にあります。資料の書き方の差であって、区域の内外の差ではありません。

旧い区域名で書かれた資料も多い

物件データでは、記載のある703件のうち569件が「宅地造成工事規制区域」という旧い法律の区域名のままでした。新しい法律の区域名は「宅地造成等工事規制区域」です。

名前が旧くても区域に入っていることに変わりはありませんが、重要事項説明書ではどちらの区域に入っているか（宅造区域か特盛区域か）を確かめておくと、あとで役所に問い合わせるときに迷いません。

関西の盛土規制法の許可と検査の実績｜令和7年度は許可568件

国土交通省は、毎年度の施行状況を公表しています。令和7年度（2025年4月〜2026年3月）の宅造区域の数字を、関西の24団体で足しました。

項目	関西24団体	全国
許可の申請（法12条）	657件	3,737件
許可	568件	3,312件
不許可	0件	0件
完了検査の申請（法17条）	424件	1,551件
検査済証の交付	415件	1,464件
検査の不合格	0件	4件

府県別の許可は、兵庫186件・大阪154件・奈良84件・京都75件・滋賀60件・和歌山9件でした。

許可を受けた工事には検査済証が残る

許可を受けた工事は、終わったら知事の完了検査を受け、合格すると検査済証が交付されます（法17条）。関西の令和7年度は424件の申請に415件の検査済証、不合格0件でした。

申請と交付の件数は年度をまたぐので一致しませんが、造成地を買うなら、この検査済証があるかが判断の材料になります。

盛土規制法の勧告と改善命令は関西で数件

同じ調査で、令和7年度の勧告は全国323件、改善命令は全国5件でした。関西では、勧告が兵庫県と神戸市で各1件、改善命令が京都市で2件、奈良県で1件です。

件数は少ないものの、命令の相手は土地の持ち主になりうるので、ゼロではないことを知っておきましょう。

盛土規制法の土地を買う前に確かめること｜区域図と許可と検査済証

ここまでの話を、買う前の手順にします。

確かめること	どこで分かるか	見るポイント
どちらの区域か	府県・市の規制区域図、重要事項説明書	宅造区域か特盛区域か
造成の許可	府県・市の許可の公表（法12条4項）	工事主・所在地・許可の日
完了検査	検査済証（売主・役所）	許可どおりに終わったか
昔の盛土	大規模盛土造成地マップ・既存盛土の調査結果	谷や斜面を埋めた造成地か
地盤の強さ	地盤調査報告書	盛土の層の厚さ・改良の有無

丘陵や山地の分譲地は造成の書類を必ず見る

当社の物件データで地形の区分を見ると、関西の建売1,336件のうち252件（18.9％）が丘陵か山地に建っていました。

斜面を平らにした分譲地は、盛土と切土を組み合わせて造成されていることがあります。こうした土地では、許可と検査済証に加えて、盛土の上か切土の上かまで確かめると安心です。調べ方は切土と盛土の違いは？地盤・不同沈下と大規模盛土造成地の調べ方、地盤の資料は地盤サポートマップの見方｜地耐力・液状化の区分と購入前の注意点と地盤改良の費用はいくら？柱状・表層改良・鋼管杭の違いと地盤保証を比較で解説しています。

危ない土地かどうかは別の区域で見る

盛土規制法の区域は工事の許可の範囲なので、土地の危なさは土砂災害警戒区域や浸水の想定で別に確かめます。レッドゾーンの規制は土砂災害特別警戒区域とは？レッドゾーンの規制・住宅ローンと購入前の確認事項、ハザードマップの見方は重ねるハザードマップの見方｜浸水深の色・使い方と物件購入前の確認ポイントにまとめています。

建築条件付きの土地や市街化調整区域も同じ

土地だけを買う場合も、確かめることは同じです。建築条件付きの土地の契約の順番は建築条件付き土地とは？建売との違いとデメリットと売建で後悔しない契約の順番、調整区域の制限は市街化調整区域の家は買って大丈夫？建築・建て替え・売却の制限を解説で解説しています。

造成に欠陥が見つかったときの売主の責任は、契約不適合責任の免責・期間は？新築10年保証との違いと買主の注意点と建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件が参考になります。

盛土規制法のよくある質問

規制区域に入っている土地は危ないのですか。

危ない土地という印ではありません。規制区域は、一定規模以上の盛土や切土の工事に許可や届出が要る範囲です。関西は6府県すべてが全域を指定しています。

規制区域の中でも家は建てられますか。

建てられます。許可が要るのは施行令3条の規模を超える造成工事で、家を建てること自体を禁じる区域ではありません。

宅地造成等規制法と盛土規制法は違う法律ですか。

同じ法律です。宅地造成等規制法を改正して、2023年5月26日から宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）になりました。区域名も宅地造成等工事規制区域に変わっています。

昔の盛土の責任も買った人が負うのですか。

法22条は、指定前に行われた盛土も含めて土地を安全に保つよう、所有者などに努力義務を課しています。擁壁などが極めて不完全なら改善命令の相手にもなりえます。

造成の許可と検査済証はどこで確かめられますか。

許可した工事は府県や市が工事主と所在地を公表します。検査済証は売主に見せてもらい、なければ府県や市の窓口で許可と検査の記録を問い合わせます。

盛土規制法は区域より造成の書類で土地を見極める

最後にまとめます。

関西は全域が規制区域なので、見るべきは区域の内外ではなく、その土地の造成が許可と検査を経ているかです。

造成地や斜面の分譲地を選ぶときは、許可の公表・検査済証・地盤調査報告書の3つを並べて見ると、区域の名前だけでは分からない土地の中身まで比べられます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、売主から取り寄せた造成の書類を一緒に確かめるお手伝いもします。