準耐火建築物とは？耐火建築物との違いと木造住宅・火災保険の確認ポイント

木造と準耐火という言葉が並ぶと、どちらを信じればよいか迷いますよね。

先に結論を言います。準耐火建築物は、壁・柱・床・はりが45分間火に耐える建物で、木造でもなれます。

木造の建売でも、準防火地域の3階建てなどは準耐火の性能で建てられています。その分、建ぺい率の緩和や保険料の区分で得をすることがあります。

ところが、準耐火かどうかを確かめないまま進むと、

本当はT構造で入れる火災保険を、ふつうの木造のH構造で契約して、保険料を払いすぎることがあります。

避け方は、保険の見積の前に、確認申請書の副本と設計図書で準耐火かどうかを売主に確かめることです。

この記事では、建築基準法と施行令の条文、損害保険料率算出機構の資料、当社の物件データと販売図面224枚を使って、準耐火建築物と耐火建築物の違いを建売の買主の目線でまとめます。

準耐火建築物とは｜耐火建築物との違いは火に耐える時間

準耐火建築物と耐火建築物は、どちらも建築基準法2条で決められた言葉です。違いは、火事のときに建物が耐える時間にあります。

	耐火建築物	準耐火建築物
求める性能	火事が終わるまで倒れない	一定の時間、燃え広がらない
壁・柱・床・はり	階数に応じて1〜3時間	45分
屋根・階段	30分	30分
主な建物	鉄筋コンクリート造のマンション・ビル	鉄骨造や木造の住宅・店舗
木造で	できるが仕様が限られる	なれる

耐火建築物は、火が消えたあとも建物が残ることを求めています。準耐火建築物は、逃げる時間と消火の時間を稼ぐことが目的です。

主要構造部とは壁・柱・床・はり・屋根・階段

主要構造部は、建築基準法2条5号で決められた建物の骨組みの部分です。壁、柱、床、はり、屋根、階段の6つで、間仕切り壁や小さな階段などは除かれます。

準耐火建築物は、この6つすべてに決められた時間の性能を持たせた建物です。外壁だけを燃えにくくした建物とは違います。

耐火構造・準耐火構造・防火構造・省令準耐火構造の違い

似た言葉が4つあり、ここがいちばん混乱しやすいところです。1つは住宅金融支援機構の基準で、残りの3つが建築基準法の決まりです。

構造	決めているところ	求める時間	火災保険
耐火構造	建築基準法 施行令107条	1〜3時間	T構造（共同住宅はM）
準耐火構造	建築基準法 施行令107条の2	45分	T構造
防火構造	建築基準法 施行令108条	外壁と軒裏30分	H構造
省令準耐火構造	住宅金融支援機構	準耐火に準ずる	T構造

防火構造は外壁と軒裏だけの決まりで、準耐火構造とは別物です。準防火地域の木造2階建てで求められるのは、こちらの防火構造です。

省令準耐火構造は、建築基準法の言葉ではありません。住宅金融支援機構が「準耐火構造に準ずる防火性能」として決めた仕様です。くわしくは別の記事で取り上げます。

準耐火構造の45分は何を測っているか

施行令107条の2は、通常の火災で加熱が始まってから、壁・柱・床・はりが45分間、壊れたり変形したりしないことを求めています。

あわせて、壁と床は裏側が燃える温度まで上がらないこと、外壁と屋根は屋外に火を出さないことも求めています。燃えないことではなく、一定の時間、形と仕切りを保つことが中身です。

イ準耐とロ準耐の違い｜木造の建売はどちらになるか

準耐火建築物には、建築基準法2条9号の3のイとロで2つの種類があります。現場では「イ準耐」「ロ準耐」と呼ばれます。

種類	中身	主な建物
イ準耐	主要構造部を準耐火構造にする	石こうボードで覆った木造
ロ準耐（1号）	外壁を耐火構造にして屋根を燃えにくくする	コンクリートの外壁の建物
ロ準耐（2号）	柱とはりを不燃材料にするなど	鉄骨造の倉庫や店舗

木造の建売はイ準耐が中心

木造の住宅が準耐火になるときは、ほとんどが柱や壁を石こうボードなどで覆うイ準耐です。ロ準耐は、外壁をコンクリートにしたり骨組みを鉄骨にしたりする方法なので、木造の建売では選ばれにくいでしょう。

準耐火建築物が必要になる建物｜防火地域と準防火地域の規模

準耐火建築物や耐火建築物にしなければならないかは、地域と建物の規模で決まります。建築基準法61条を受けて、施行令136条の2が区分を決めています。

地域	建物の規模	求められる性能
防火地域	3階以上か延べ100㎡超	耐火相当
防火地域	2階以下で延べ100㎡以下	準耐火相当
準防火地域	4階以上か延べ1,500㎡超	耐火相当
準防火地域	3階で延べ1,500㎡以下	準耐火相当
準防火地域	2階以下で延べ500㎡超〜1,500㎡	準耐火相当
準防火地域	2階以下で延べ500㎡以下	外壁と軒裏を防火構造など

戸建ての建売にあてはめると、準耐火が求められるのは、主に準防火地域の3階建てと防火地域の延べ100㎡以下の2階建てです。準防火地域の木造2階建ては、防火構造で建てれば足ります。

施行令136条の2は、同じくらいの延焼防止の性能があれば準耐火建築物でなくてもよいとしています。そのため、図面には「準耐火建築物」ではなく「準耐火相当」「延焼防止建築物」と書かれることもあります。

準防火地域の3階建ての建売は準耐火の性能で建っている

準防火地域で3階建ての建売を探しているなら、その家は準耐火相当で建てられています。3階建ての暮らしやすさは3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説で解説しています。

準防火地域の窓と外壁の決まりは準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説に、その外側の区域の決まりは法22条区域とは？屋根と外壁の決まりと準防火地域との違いと関西の指定と建売で物置やカーポートを足すときの注意を解説にまとめています。

準耐火建築物のメリット｜建ぺい率が10％増える条件

準耐火建築物にすると、建ぺい率が増えるメリットがあります。建築基準法53条3項は、次の建物の建ぺい率に10分の1を加えるとしています。

地域	対象の建物	加わる建ぺい率
防火地域	耐火建築物等	+10％（指定80％の地域を除く）
準防火地域	耐火建築物等・準耐火建築物等	+10％
角地（特定行政庁の指定）	地域を問わない	+10％
準防火地域で角地	準耐火建築物等	+20％

防火地域では準耐火建築物は緩和の対象外で、耐火建築物等だけが対象です。準防火地域なら、準耐火建築物等でも対象になります。

国土交通省によると、準防火地域の準耐火建築物等が緩和の対象になったのは、2019年6月25日に施行された改正からです。

指定の建ぺい率が60％の準防火地域なら、準耐火建築物にすると70％まで建てられます。角地の緩和の条件は角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方で解説しています。

外壁を防火構造にしただけの2階建ては対象外

準防火地域の木造2階建てでも、防火構造で建てただけでは準耐火建築物等にあたらず、建ぺい率は増えません。

販売図面で建ぺい率が指定より高く見えるときは、準耐火や3階建ての建物かを確かめてください。あとから増築するときは、緩和を前提にした建ぺい率を超えないかが問題になります。その考え方は建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説にまとめています。

準耐火建築物の火災保険はT構造で地震保険はイ構造になる

建物の構造は、火災保険と地震保険の保険料に直接かかわります。損害保険料率算出機構の資料では、住宅の構造は次のように区分されます。

保険	区分	中身
火災保険	M構造	耐火性能のある共同住宅（マンションなど）
火災保険	T構造	M以外の耐火性能・準耐火性能のある建物
火災保険	H構造	それ以外の建物（ふつうの木造など）
地震保険	イ構造	耐火建築物・準耐火建築物・省令準耐火建物など
地震保険	ロ構造	イ以外

ここで間違えやすいのが、耐火の一戸建ての区分です。M構造は共同住宅だけなので、耐火や準耐火の一戸建てはT構造になります。

地震保険は、大阪府の基準料率で計算すると、保険金額1,000万円あたり年11,600円と19,500円です。イ構造とロ構造で、年7,900円の差があります。

準防火地域にあるだけでは保険料は下がらない

保険料を決めるのは地域ではなく建物の構造です。準防火地域の木造2階建てで防火構造なら、火災保険はH構造です。

一方で、建築基準法の準耐火ではなくても、省令準耐火構造の仕様ならT構造・イ構造になります。火災保険の相場は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引にまとめています。

関西の建売で準耐火と書かれた物件は少ない｜当社データ

当社の物件データで、関西の新築建売1,340件の備考と特記事項を数えました。「準耐火」という言葉が出てくるのは1件だけでした。

その1件は大阪府の3階建てで、「準防火地域内の準耐火建築物等による緩和」と建ぺい率の欄に書かれていました。3階建ての建売は69件あり、準防火地域にある3階建ては準耐火相当で建てられているはずですが、備考には書かれていません。

販売図面の記載	枚数	割合
準防火地域	89枚	39.7％
3階建て	34枚	15.2％
省令準耐火	3枚	1.3％
準耐火建築物	0枚	0.0％
耐火建築物	0枚	0.0％

販売図面224枚に準耐火建築物の記載は0枚

販売図面224枚では、準防火地域の記載は89枚あった一方で、準耐火建築物と書かれた図面は1枚もありませんでした。省令準耐火も3枚だけで、「火災保険料が割引になる」と書いたものがありました。

つまり、準耐火かどうかは、販売図面を見るだけでは分からないことがほとんどです。次の章の書類で確かめる必要があります。

準耐火建築物かどうかを確かめる書類と聞き方

準耐火かどうかは、建てるときの確認申請で決まっています。そのため、確認申請書の副本の構造の欄と、設計図書の仕様を見れば分かります。

書類	見るところ	分かること
確認申請書（副本）	建築物ごとの面の構造と防火の欄	耐火・準耐火・その他の区分
設計図書	仕様書・矩計図	石こうボードの厚さ、外壁の仕様
重要事項説明書	都市計画法・建築基準法の制限	防火地域・準防火地域か（宅建業法35条）
売主への質問	省令準耐火の仕様か	火災保険の区分

確認済証だけでは準耐火かどうか分からないことがある

確認済証そのものには、構造の区分までは書かれていないことがあります。一緒に渡される申請書の副本と図面で、耐火・準耐火の区分を見るのが確実です。受け取り方は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説で解説しています。

完了検査を受けた証明になるのは検査済証です。準耐火の仕様どおりに建ったかは、検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説の手順で確かめられます。

準耐火建築物と耐火建築物に関するよくある質問

準耐火建築物と耐火建築物の違いは何ですか。

耐火建築物は火事が終わるまで倒れないことを求め、壁や柱は階数に応じて1〜3時間の性能です。準耐火建築物は壁・柱・床・はりが45分間耐える性能で、木造でもなれます。

木造の建売でも準耐火建築物になりますか。

なります。柱や壁を石こうボードなどで覆うイ準耐が中心です。準防火地域の3階建ては準耐火相当で建てられています。

準防火地域の2階建ての建売は準耐火ですか。

準防火地域の延べ500㎡以下の2階建ては、外壁と軒裏の防火構造で足ります。準耐火とは限らないので、書類で確かめてください。

準耐火建築物だと火災保険は安くなりますか。

火災保険はT構造、地震保険はイ構造になり、ふつうの木造のH構造・ロ構造より保険料が下がります。

耐火建築物の一戸建てはM構造ですか。

M構造は耐火性能のある共同住宅の区分です。耐火や準耐火の一戸建てはT構造です。

省令準耐火構造と準耐火建築物は同じですか。

違います。準耐火建築物は建築基準法、省令準耐火構造は住宅金融支援機構の基準です。保険の区分ではどちらもT構造・イ構造です。

準耐火建築物にすると建ぺい率は増えますか。

準防火地域なら10分の1増えます。防火地域では耐火建築物等だけが対象です。

準耐火建築物は木造の建売でもなれる｜まとめ

最後にまとめます。準耐火建築物は45分間火に耐える建物で、木造の建売でもなれるというのが結論です。

準耐火かどうかは、建ぺい率にも保険料にも、あとからのリフォームにもかかわります。契約の前に一度確かめておけば、そのあとの判断がぶれません。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、準耐火か省令準耐火かを確認申請書の副本と図面で一緒に確かめることもご相談ください。