住宅瑕疵担保履行法とは？保険・供託の違いと売主倒産時の請求先を解説

聞き慣れない言葉が並ぶと、読み飛ばしたくなりますよね。

先に結論を言います。住宅瑕疵担保履行法は、売主が倒産しても新築の構造と雨漏りを直すお金が残るようにする法律です。

建売の売主は、保険に入るか、法務局にお金を預ける供託をするか、どちらかが義務になっています。

ただ、引渡しのときの書類をなくしてしまうと、

売主が倒産したときに、どこへ請求すればよいか分からなくなるおそれがあります。

避け方は、契約の前に保険か供託かを確かめ、引渡しの書類を10年保管することです。

この記事では、条文と国土交通省の公表資料で、仕組みと買主がやることを整理します。

住宅瑕疵担保履行法とは売主が倒産しても直すお金を残す法律

正式な名前は「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」です。よく住宅瑕疵担保履行法（じゅうたくかしたんぽりこうほう）と略されます。

新築住宅の売主は、品確法95条で、引渡しから10年、構造と雨漏りの不具合を直す責任を負っています。ただ、売主が倒産すると、その責任を果たせません。

そこで国土交通省は、2009年10月1日から、新築住宅の売主に保険への加入か保証金の供託を義務づけました。これが住宅瑕疵担保履行法です。

項目	中身
守るもの	品確法の10年の責任（構造と雨水を防ぐ部分）
義務を負う人	新築住宅を売る宅建業者・建てる建設業者
備えの方法	保険への加入か、保証金の供託
始まり	2009年10月1日以降に引き渡す新築住宅

住宅瑕疵担保履行法と品確法と契約不適合責任の関係

品確法は直す責任の中身を決め、住宅瑕疵担保履行法はその責任を果たすお金の備えを決めています。構造と雨漏り以外の不具合は、契約不適合責任や売主のアフターサービスで扱います。

10年の責任そのものは、契約不適合責任の免責と期間は？建売で特約が無効になる理由と知ってから1年の通知と新築10年の違いを解説で解説しています。この記事は、その責任を支える仕組みのほうに絞ります。

住宅瑕疵担保履行法の対象は完成から1年未満の新築住宅だけ

同法2条1項は、新築住宅を品確法と同じ意味で使っています。完成から1年以内で、まだ誰も住んだことのない住宅のことです。

家	対象か
不動産会社が売る完成1年未満の建売	対象
建設会社が建てる注文住宅	対象
完成から1年を過ぎた未入居の建売	対象外
中古住宅	対象外（任意の既存住宅売買瑕疵保険はある）

完成から1年を過ぎた建売は、未入居でも保険や供託の義務がかかりません。くわしくは未入居物件とは？新築と何が違うかと住宅ローン控除と保証が1年で変わる中身と築浅中古との比べ方を建売で解説で解説しています。

個人が売主の家は住宅瑕疵担保履行法の義務がかからない

義務を負うのは、宅建業者が自ら売主になる場合です（11条）。個人が売る家には、この義務がありません。

住宅瑕疵担保履行法の保険と供託の違い

売主は、保険と供託のどちらかを選びます。買主が選ぶことはできません。

項目	保険	供託
仕組み	国が指定した保険法人の保険に入る	法務局などの供託所にお金を預ける
倒産したとき	保険法人に直接請求する	供託所に還付を請求する
金額	1戸あたり2,000万円以上	過去10年の戸数で決まる額
売主がすること	保険法人の検査を受ける	毎年3月31日の基準日で預ける
買主への説明	保険証券などを渡す	契約までに供託所の書面で説明

どちらでも、保険なら1戸2,000万円以上、供託なら戸数で決まる保証金から、直すお金を受け取れます。ただ、受け取るまでの手続きが違います。

住宅瑕疵担保履行法の保険か供託かは重要事項説明書で分かる

宅建業法35条1項13号で、売主は重要事項説明のときに、保険か供託かを説明します。住宅瑕疵担保履行法15条で、供託なら供託所の所在地などの書面も渡されます。

住宅瑕疵担保履行法の保険は売主が倒産すると修補費用の100％が出る

新築住宅の保険の中身は、国土交通省が公表しています。

項目	中身
保険期間	10年
保険金額	2,000万円
免責金額	10万円（戸建て）
売主が倒産したときの塡補率	100％
対象の費用	修補の費用・調査の費用・仮住まいと引越しの費用など

国の例では、修補に1,000万円かかる場合、（1,000万円−10万円）×100％＝990万円が支払われます。

ふだんは、売主が直したあとに売主へ保険金が出ます。同法2条7項は、売主が相当の期間を過ぎても直さないとき、買主が保険法人に請求できると定めています。

保険を引き受けるのは国が指定した5つの保険法人

保険を引き受けられるのは、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人だけです。国土交通省の案内には、住宅あんしん保証・住宅保証機構・日本住宅保証検査機構・ハウスジーメン・ハウスプラス住宅保証の5社が載っています。

保険で備えた新築住宅には、国が定めたシンボルマークが付きます。10年を過ぎたあとに検査と補修をして入る延長保証保険という商品もあります。

住宅瑕疵担保履行法の供託は過去10年の戸数で預ける額が決まる

供託を選んだ売主は、毎年3月31日の基準日から3週間以内に、保証金を供託所に預けます（11条1項）。額は、過去10年に引き渡した新築住宅の戸数で決まります。

過去10年の戸数	保証金の範囲
1戸以下	2,000万円以下
1戸を超え10戸以下	2,000万円を超え3,800万円以下
10戸を超え50戸以下	3,800万円を超え7,000万円以下
1万戸を超え2万戸以下	4億4千万円を超え6億3千万円以下
30万戸を超える	45億9千万円を超え120億円以下

保険に入った住宅は、この戸数から除かれます（11条2項）。床面積の小さい住宅は2戸で1戸と数える決まりもあります（11条3項）。

供託の還付を請求できる3つの場合

住宅瑕疵担保履行法14条1項は、買主が保証金から他の債権者より先に弁済を受けられると定めています。ただ、請求できるのは次の場合に限られます（14条2項）。

供託を選んだ売主は、売買契約を結ぶまでに、供託所の所在地などを書面で説明しなければなりません（15条）。

建売の売主は会社の98％が保険だが戸数ではほぼ半分が供託

国土交通省は、毎年の届出の結果を公表しています。2025年3月31日の基準日の資料を、宅建業者（建売などの売主）について見ます。

数え方	保険	供託	併用
会社の数（6,103社）	98.0％（保険のみ）	1.5％（供託のみ）	0.5％
引き渡した戸数（258,440戸）	50.1％	49.9％	―

会社の98.0％は保険なのに、戸数で見ると49.9％が供託です。たくさんの家を引き渡す会社が、供託を選んでいるためです。

免許の区分	保険	供託	戸数
国土交通大臣免許	37.6％	62.4％	199,247戸
都道府県知事免許	92.1％	7.9％	59,193戸
うち近畿に本店の大臣免許	32.8％	67.2％	37,366戸
うち大阪府知事免許	99.7％	0.3％	6,008戸

複数の府県に営業所がある会社は大臣免許です。関西の大臣免許の会社が引き渡した家は、67.2％が供託でした。大きな売主の建売を買うなら、供託のことが多いと考えておくとよいです。

関西の知事免許の売主はほぼ全部が保険

都道府県知事免許の会社は、1つの府県だけで営業する売主です。関西の知事免許では、大阪府99.7％・兵庫県99.6％が保険で、京都府・滋賀県・奈良県・和歌山県は100％が保険でした。

地元の売主の建売なら、保険法人の名前が書かれた書面を受け取るのがふつうです。

販売資料には保険か供託かがほとんど書かれていない

当社の物件データで、掲載中の関西の新築建売1,340件の「瑕疵保証」「瑕疵保険」の欄を数えると、記載は1件だけでした。どちらの方法かは販売資料にほぼ出てこないので、重要事項説明書で確かめます。

住宅瑕疵担保履行法で買主が受け取る書類は10年保管する

売主に連絡がつかなくなったとき、頼りになるのは引渡しまでに受け取った書類です。

方法	受け取る書類	書かれていること
保険	保険証券か、それに代わる書面（保険付保証明書など）	保険法人の名前と連絡先
供託	供託所の所在地などの説明書面	供託所の所在地と保証金のこと
共通	重要事項説明書・売買契約書	保険か供託か
共通	図面・仕様書・保証書	契約の中身と売主の約束

保険法人の名前か供託所の所在地が、売主が倒産したときの連絡先になります。10年の間は、保証書や図面と一緒に保管してください。

住宅瑕疵担保履行法の書類はPDFも別の場所に保存する

保証書の期間や延長の条件は、建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件で解説しています。

新築の不具合で困ったら売主に伝えてから保険法人と住宅紛争審査会へ

不具合に気づいたときの順番をまとめます。住宅瑕疵担保履行法の仕組みを使うのは、売主が直さないときや倒産したときです。

順番	相手	すること
1	売主	写真と日付を残し、書面かメールで伝える
2	保険法人か供託所	売主が直さない・倒産したときに請求する
3	住宅紛争審査会	話し合いで決まらないときに申請する

保険付き住宅の買主は、住宅紛争審査会のあっせん・調停・仲裁を申請手数料1万円で使えます。保険法人も手続きに参加できます。

住まいるダイヤルは誰でも無料で相談できる

住まいるダイヤルは、国土交通大臣が指定した住宅の相談窓口です。電話相談は誰でも無料です。

住宅瑕疵担保履行法の保険が付いた住宅なら、相談の幅が広がります。保険付き住宅を買った人は、弁護士などとの面談相談も無料で受けられます。

雨漏りの具体例は新築の雨漏りの原因は？建売で多い6つの場所と10年保証で直せる範囲と火災保険が使えるか、不具合の種類と見分け方は欠陥住宅とは？新築の建売で多い不具合ランキングと見分け方と相談先を解説にまとめています。

住宅瑕疵担保履行法に関するよくある質問

保険料は買主が払うのですか。

保険料を払うのは売主です（住宅瑕疵担保履行法2条7項1号）。買主が自分で保険に入る手続きはありません。

対象になるのはどの部分ですか。

品確法95条の構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分です。基礎・柱・梁などの骨組みと、屋根・外壁・窓まわりなどが当たります。

保険か供託かはどこで分かりますか。

重要事項説明書と売買契約書に書かれます。供託なら、契約までに供託所の所在地などの書面で説明を受けます。

10年を過ぎたらどうなりますか。

法律の保険期間は10年です。売主の点検と補修を受けて入る延長保証保険という商品もあるので、保証書の延長の条件を確かめます。

引渡し前の不具合も保険の対象ですか。

保険は引渡しから10年の責任を支えるものです。引渡し前の不具合は、内覧会で見つけて引渡しまでに直してもらいます。見る場所は内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方を解説にまとめています。

住宅瑕疵担保履行法があるので建売は売主が倒産しても直す道が残る

最後にまとめます。建売は、売主が倒産しても、構造と雨漏りを直すお金を受け取る仕組みがある買い物です。

仕組みがあっても、連絡先が分からなければ使えません。契約の前に、保険か供託かと、その連絡先を確かめておいてください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、重要事項説明書の資力確保措置の欄を、契約の前に一緒に確かめることもご相談ください。