田園住居地域とは？建てられる建物と農地・住むメリットとデメリット

名前に「田園」と入っているので、田舎の決まりのように感じますよね。

先に結論を言います。田園住居地域は、農地と低層の住宅が混ざる街で、両方を守るために2018年4月にできた用途地域です。

ただし、2025年3月31日の時点で指定した都市は全国で1つだけで、関西の6府県には1つもありません。

関西で農地のそばの建売を検討するなら、第一種低層住居専用地域の決まりと、周りの農地が生産緑地かどうかを確かめるのが現実的な見方です。

田園住居地域とは農業と低層住宅の住環境を両方守る地域

田園住居地域（でんえんじゅうきょちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条8項は、農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域と定義しています。

2017年の法改正でつくられ、2018年4月1日から指定できるようになった、いちばん新しい用途地域です。用途地域が増えたのは、1992年の改正で12種類になって以来でした。

用途地域	定義の言葉	店の扱い
第一種低層住居専用地域	低層住宅の住環境を保護	住宅との兼用で50㎡まで
第二種低層住居専用地域	主として低層住宅の住環境を保護	150㎡まで
田園住居地域	農業の利便と低層住宅の住環境を保護	農業用の店は500㎡まで

名前のとおりの田舎ではなく市街化区域の住宅地で使う

国土交通省の資料は、住宅と農地が混ざり、両方が調和して居住環境と営農環境をつくっている地域を対象に挙げています。

川崎市の案内も、第一種低層住居専用地域の中で農地を残したい区域を田園住居地域に変える、という例を示しています。郊外の田園地帯ではなく、都市の中の農地が残る住宅地に使う仕組みです。

田園住居地域に建てられる建物

建てられる建物は、建築基準法の別表第2（ち）が並べています。第一種低層住居専用地域に建てられる建物に、農業のための建物が加わる形です。

建物	田園住居地域	補足
戸建て住宅・アパート・小中学校・診療所	建てられる	第一種低層と同じ
農産物直売所・農家レストラン	建てられる	500㎡以内・2階以下
温室・集出荷施設・貯蔵施設・農機具の倉庫	建てられる	騒音の大きい施設は除く
コンビニ・飲食店などの店	建てられる	150㎡以内・2階以下
事務所だけの建物・ホテル・工場	建てられない

500㎡まで建てられるのは地元の農産物を扱う店だけ

建築基準法施行令130条の9の4は、500㎡まで建てられる店を3つに絞っています。

地域で採れた農産物を主に売る店、その農産物を使う料理を主に出す飲食店、その農産物で自家製品をつくるパン屋や豆腐屋などです。パン屋などは作業場50㎡以内という条件も付きます。

田園住居地域の高さと建ぺい率と容積率の決まり

建物の大きさの決まりは、第一種・第二種低層住居専用地域とまったく同じです。

決まり	田園住居地域	条文
高さ	10mか12mまで	建築基準法55条
北側斜線	真北の距離×1.25＋5m	56条1項3号
建ぺい率	30〜60％のどれか	53条1項1号
容積率	50〜200％のどれか	52条1項1号
日影規制	軒高7m超か3階以上が対象	56条の2・別表第4

国土交通省は、低層住居専用地域と同じ決まりにすることで、周りの農地が日陰にならずに営農を続けられると説明しています。北側斜線の計算は北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説で解説しています。

田園住居地域の農地は300㎡以上の開発が原則として許可されない

田園住居地域にだけある決まりが、農地の開発の許可です。

都市計画法52条1項は、田園住居地域内の農地で、土地の造成・建物の建築・土石の堆積をするときは市町村長の許可が要ると定めています。

都市計画法施行令36条の6は、許可しなければならない規模の線を300㎡と決めています。国土交通省は、300㎡以上の開発行為等は原則として許可しないと説明しています。

土地と行為	扱い
農地で300㎡未満の開発や建築	許可の申請をすれば許可される
農地で300㎡以上の開発や建築	原則として許可されない
すでに宅地の土地	これまでと同じで、新しい許可は要らない

税金では、田園住居地域の農地のうち300㎡を超える部分について、固定資産税の評価額が2分の1になる軽減があります（国土交通省の資料）。

川崎市の案内は、宅地については特に制限の強化はないと書いています。すでに建っている建売の家と土地に、新しい許可が要るわけではありません。

周りの農地が宅地に変わりにくいのは住む人にとっての安心材料

300㎡以上の農地の開発が原則として認められないので、隣の畑がまとめて造成され、建売やアパートに変わる可能性は低くなると考えられます。いまの眺めと日当たりが続きやすい、ということです。

田園住居地域を指定した都市は全国で1つだけで近畿は0

国土交通省の令和7年都市計画現況調査で、用途地域ごとに指定した都市の数を見ました（2025年3月31日現在）。

用途地域	全国	近畿
第一種低層住居専用地域	986都市	137都市
第二種低層住居専用地域	452都市	51都市
田園住居地域	1都市	0都市

制度ができてから約7年たっても、田園住居地域を指定した都市は全国で北海道の1都市だけでした。滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の6府県は、どこも0です。

大阪市も、市の用途地域に第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域の指定はないと公表しています（2024年11月1日現在）。

指定が進まないのは農家と周りの住民の合意が要るため

川崎市の案内では、指定は農家の意向の確認から始まり、周りの住民への説明、変更案の縦覧、都市計画審議会と段階を踏む流れです。

指定されると、農地の開発が強く制限されます。土地の持ち主にとっては将来の売却の自由が狭まるので、合意に時間がかかると考えられます。

田園住居地域に住むメリットとデメリット

関西には今のところ指定がありませんが、農地のそばで暮らすときの考え方は同じです。

	内容
メリット	周りの農地が宅地に変わりにくく、眺めと日当たりが続きやすい
メリット	高い建物が建たず、低層住居専用地域と同じ静かな住環境
メリット	直売所や農家レストランが近くにできることがある
デメリット	農作業の音や、肥料・農薬のにおい、土ぼこりがある
デメリット	コンビニなどの店は150㎡までで、買い物は遠くなりやすい
デメリット	高さ10mか12mまでなので、3階建てや大きな建て替えはしにくい

農作業の時期と時間帯は季節を変えて見ておく

農作業は、種まきや収穫の時期に朝早くから機械が動くことがあります。気になる人は、季節や曜日、時間帯を変えて現地を見ておくと、住んでからの違和感が減ります。

関西の建売1,340件に田園住居地域の記載はなかった

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
第2種中高層住居専用地域	116件	8.7％
第2種低層住居専用地域	15件	1.1％
田園住居地域	記載なし	－

田園住居地域と書かれた建売は1件もありませんでした。近畿に指定がないので、この結果は国の調査と合っています。

田園住居地域と決まりが近いのは、295件ある第一種低層住居専用地域です。中身は第一種低層住居専用地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と高さ10mと3階建ての制限を関西の建売の実数で解説で解説しています。

農地のそばの建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と周りの用途地域・境目の位置	市の都市計画の地図
2	周りの農地が生産緑地かどうか	市の都市計画の地図・窓口
3	用途地域と法令上の制限の欄	重要事項説明書
4	農作業の音やにおい・道の使われ方	季節や時間を変えて現地で

周りの畑が生産緑地なら当面は畑のまま残りやすい

市街化区域の農地は、生産緑地に指定されていれば、持ち主が農地として管理しなければならない決まりです（生産緑地法7条）。一方、生産緑地でない農地は、将来、宅地に変わって建売やアパートが建つことがあると考えておきます。

生産緑地かどうかは、市の都市計画の地図で見られます。農地そのものを買う話は農地の購入は誰でもできる？農地法3条と5条の違いを解説で、庭の広さの考え方は庭付き一戸建ての建売はある？庭が何㎡取れるかの計算と建売1343件の推計で選ぶ方法で解説しています。

田園住居地域なら重要事項説明で農地の許可が説明される

宅地建物取引業法施行令3条1項1号は、都市計画法52条1項の農地の許可を、重要事項説明の対象に入れています。今後、関西で指定された区域の物件を買う場合は、この説明を受けることになります。

子どもの通う学校も住所で決まります。調べ方は校区の調べ方は？住所の番地と号で決まる学校と境目の確かめ方と学校選択制を関西の市と建売の実数で解説を見てください。

田園住居地域に関するよくある質問

田園住居地域に家は建てられますか。

建てられます。戸建て住宅やアパートは、第一種低層住居専用地域と同じように建てられます。

田園住居地域で3階建ては建てられますか。

法律で禁止されてはいませんが、高さ10mか12mの上限と北側斜線、日影規制がかかるので建てにくい地域です。

大阪市に田園住居地域はありますか。

ありません。大阪市は、市の用途地域に低層住居専用地域と田園住居地域の指定がないと公表しています。国の調査でも、2025年3月31日の時点で近畿の6府県に指定はありませんでした。

田園住居地域に家を持つと税金は変わりますか。

宅地の家と土地には、新しい負担はありません。税金の軽減は、田園住居地域の中の農地の300㎡を超える部分が対象で、固定資産税の評価額が2分の1になります。

田園住居地域と第一種低層住居専用地域の違いは何ですか。

建物の大きさの決まりは同じです。違うのは、農産物直売所や農家レストランなどを500㎡まで建てられることと、農地の開発に許可が要ることです。

田園住居地域は農地のある住宅地を守る仕組み｜押さえる5つのこと

最後にまとめます。田園住居地域は、農地と住宅が調和した街を将来も残すための用途地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、周りの用途地域や農地の状況を一緒に確かめることもご相談ください。ほかの用途地域は第二種中高層住居専用地域とは？第一種との違いと建てられる店の広さと住むデメリットを関西の建売の実数で解説や近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説でも解説しています。