法22条区域とは？屋根・外壁の制限と準防火地域との違いを解説

見慣れない言葉が書類に出てくると、不安になりますよね。

先に結論を言います。法22条区域は、屋根を火の粉で燃えない作りにし、木造の外壁の一部に防火の性能を求める区域です。

準防火地域より決まりは緩く、窓の防火設備や建物の大きさの決まりはありません。建売は売主が決まりを守って建てているので、買主が困ることは多くありません。

ただ、あとから屋根のある物を足すときに材料を確かめないと、

決まりに合わない屋根を付けてしまい、売るときに図面との違いを指摘されることがあります。

避け方は、物置やカーポートを足す前に、製品が法22条区域で使えるかを業者に確かめることです。

この記事では、建築基準法の条文と関西の府県・市の告示、当社の物件データを使って、法22条区域のことを建売の買主の目線でまとめます。

法22条区域とは｜防火地域でも準防火地域でもない市街地の屋根の決まり

法22条区域は、建築基準法22条にもとづいて、特定行政庁（府県や大きな市）が指定する区域です。「屋根不燃区域」と呼ばれることもあります。

ポイントは、防火地域と準防火地域の外側の市街地に指定されることです。市街地の火事で飛んでくる火の粉から、屋根が燃えるのを防ぐのが目的です。

指定の前には、都市計画審議会の意見を聴くことになっています（22条2項）。区域の範囲は、府県や市ごとに告示で決まります。

敷地が区域の内と外にまたがるときは全体が区域内の扱い

建物が法22条区域の内と外にまたがる場合は、建物の全部に区域内の決まりがかかると決まっています（24条）。境目に近い分譲地でも、敷地の一部だけを区域外として扱うことにはなりません。

法22条区域の屋根の決まり｜不燃材料か準耐火構造か大臣の認定

屋根に求められる性能は、建築基準法施行令109条の9が決めています。

求められる性能	中身
発炎しない	通常の火災による火の粉で、防火上有害な発炎をしない
屋内に達しない	火の粉で、屋内に達する溶融や亀裂などの損傷を生じない

実際の作り方は、新潟市の案内が分かりやすくまとめています。瓦や金属などの不燃材料で葺くか、準耐火構造などにするか、大臣が認定した屋根にすることです。

建売の瓦やスレートやガルバリウム鋼板の屋根は決まりに合う仕様

建売で使われる瓦・スレート・ガルバリウム鋼板の屋根は、この決まりに合う仕様で建てられています。買主が屋根の材料を選び直すことはほとんどありません。

気をつけるのは、屋根を葺き替えるときに決まりに合わない材料を選ばないことです。リフォームの見積では、法22条区域であることを業者に伝えてください。

10㎡以内の物置は屋根の決まりが一部外れる

22条1項には、ただし書きがあります。延べ面積10㎡以内の物置や納屋は、延焼のおそれのある部分以外の屋根に決まりがかからないというものです。

つまり、隣の境界から離れた位置に置く小さな物置なら、屋根の材料の決まりは外れます。境界の近くに置くなら、決まりがかかると考えてください。

法22条区域の外壁の決まり｜木造は延焼のおそれのある部分が20分の準防火性能

法22条区域では、屋根だけでなく外壁にも決まりがあります（23条）。対象は木造の建物で、延焼のおそれのある部分の外壁です。

延焼のおそれのある部分は、隣の境界や道路の中心線から1階は3m以内、2階以上は5m以内の部分です（2条6号）。

求められる性能（準防火性能）	中身
耐力壁の外壁	周りの火事の火熱で、20分間は構造上支障のある損傷を生じない
外壁	20分間、屋内側の面が燃える温度まで上がらない

準防火地域の外壁は30分の防火構造なので、法22条区域の外壁は準防火地域より10分短い20分の性能です。建売で多いサイディングの外壁も、この性能を持つ仕様で建てられています。

防火地域・準防火地域・法22条区域・指定なしの4つの違い

火事に備える区域は、決まりの強い順に4つに分けられます。

区分	屋根	外壁	窓	10㎡以内の増築
防火地域	決まりあり	規模で耐火・準耐火	防火設備	確認申請が要る
準防火地域	決まりあり	木造2階は防火構造（30分）	防火設備	確認申請が要る
法22条区域	火の粉で燃えない	木造は準防火性能（20分）	決まりなし	確認申請は不要
指定なし	決まりなし	決まりなし	決まりなし	確認申請は不要

建売の買主に効く違いは2つです。法22条区域は、窓の防火設備がいらないことと、10㎡以内の増築なら確認申請がいらないことです。

10㎡以内の増築の扱いは、6条2項が「防火地域及び準防火地域外」なら確認申請を要らないとしているためです。準防火地域の細かい決まりは準防火地域のデメリットとは？窓と外壁の決まりと10㎡以内の増築も確認申請が要る理由と建ぺい率と保険料のメリットを建売で解説で解説しています。

法22条区域には建ぺい率の緩和はない

建ぺい率が10分の1増える緩和は、防火地域と準防火地域の耐火・準耐火の建物と、角地にあります（53条3項）。法22条区域であることを理由にした緩和はありません。

角地の緩和は角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方、建ぺい率を超えたときの影響は建ぺい率オーバーとは？違反建築物と既存不適格の違いと住宅ローンへの影響と緩和と建売で後から超える工事を解説で解説しています。

関西の法22条区域の指定｜大阪府・神戸市・大津市・滋賀県の告示

法22条区域の範囲は、特定行政庁ごとに告示で決まっています。関西の例を、公式の告示で並べました。

指定した行政庁	指定の範囲（要約）	始まった時期
大阪府	建築主事を置く市町村と防火・準防火地域を除く府の区域（保全区域・能勢町と千早赤阪村の市街化調整区域を除く）	1995年10月16日
神戸市	防火地域・準防火地域以外で用途地域を定めている区域	1986年1月6日告示
大津市	市街化区域全域と、市街化調整区域のうち風致地区・自然公園区域を除く区域	志賀地域は2011年7月1日から
滋賀県	栗東市・甲賀市・野洲市・湖南市・米原市・日野町の市街化区域ほか	2004年4月1日
和歌山県	関係市町の同意を得た区域（海南市の一部など）	県の告示による

神戸市のように用途地域のある市街地が、防火地域か準防火地域か法22条区域のどれかに当たる市もあります。

大阪府の指定は、建築主事を置かない市町村の区域が対象です。大阪市や堺市など建築主事を置く市は、それぞれの市が決めているので、市の窓口で確かめてください。

都市計画区域の外でも法22条区域になることがある

22条2項は、都市計画区域の外の区域についても、関係市町村の同意を得て指定できるとしています。都市計画区域の外の決まりは都市計画区域外とは？家を建てるときの決まりと確認申請と非線引き区域との違いを関西の割合と建売で解説で解説しています。

関西の建売1,340件で法22条区域の記載は38.8％

当社の物件データで、関西の新築建売1,340件（2026年10月22日時点）の法令の欄を数えました。

記載	件数	割合
法22条区域	520件	38.8％
準防火地域	167件	12.5％
記載なし	653件	48.7％

関西の建売の約4割に法22条区域の記載がありました。府県別に見ると、割合は府県で大きく違います。

府県	法22条区域の記載	掲載件数	割合
和歌山県	21件	24件	87.5％
兵庫県	197件	405件	48.6％
滋賀県	74件	165件	44.8％
奈良県	109件	277件	39.4％
京都府	35件	101件	34.7％
大阪府	84件	368件	22.8％

大阪府が低いのは、大阪市のように準防火地域が広い市が多いためと考えられます。市区で多かったのは、大津市35件、明石市27件、平群町20件、神戸市西区18件でした。

記載がない建売は重要事項説明書で確かめる

記載のない653件には、法22条区域の物件も、どの区分にも当たらない物件も混ざっています。販売図面に書かれていなくても、重要事項説明書には防火の区分が書かれるので、契約の前に必ず見てください。

用途地域では、第1種低層住居専用地域と第1種住居地域が155件ずつ、第1種中高層住居専用地域が111件でした。法22条区域の記載がある建売の価格の中央値は3,090万円で、掲載全体の3,390万円より低めです。

法22条区域で物置やカーポートをあとから足すときの注意

建売を買ったあとで決まりが効いてくるのは、屋根のある物を足すときです。

足す物	確かめること
物置	10㎡以内でも、境界の近くなら屋根に決まりがかかる
カーポート	屋根材が法22条区域で使える製品かをカタログで確かめる
サンルーム・テラス屋根	建物に付ける屋根なので、屋根の材料の決まりを確かめる
屋根の葺き替え	不燃材料など決まりに合う材料のまま替える

製品のカタログに、法22条区域で使えるかどうかの記載があるかを見るのが確かめ方です。記載がなければ、販売店か市の建築の窓口に聞いてください。

カーポートの確認申請と固定資産税の扱いはカーポートに固定資産税はかかる？建ぺい率と確認申請の要否と物置とガレージの違いを建売向けに解説で解説しています。

火災保険は区域ではなく建物の構造で決まる

法22条区域かどうかで、火災保険の構造の区分は変わりません。保険料は、建物が準耐火構造か省令準耐火構造かで変わるので、売主に構造を聞いておきます。

火災保険の相場と構造の区分は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引にまとめています。

法22条区域の建売で契約の前に確かめる3つの順番

確かめることは多くありません。契約の前に次の3つを見ておけば十分です。

順番	やること	見る書類
1 区分	防火地域・準防火地域・法22条区域のどれかを確かめる	重要事項説明書の都市計画法・建築基準法の欄
2 屋根と外壁	屋根の材料と外壁の仕様を聞く	仕様書・確認申請の図面
3 外構の予定	カーポートや物置を付けたいなら先に伝える	外構の見積

重要事項説明書は、宅地建物取引業法35条にもとづいて契約の前に説明される書類です。防火の区分は、都市計画法と建築基準法にもとづく制限の欄に書かれるので、ここで確かめます。

確認申請の図面の受け取り方は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説で解説しています。

法22条区域の調べ方は重要事項説明書と府県や市の窓口

物件を探している段階なら、府県や市の建築の窓口と、都市計画の地図が調べ方になります。告示は区域を文章で決めているので、地図だけでは分かりにくいこともあります。

法22条区域に関するよくある質問

法22条区域とは何ですか。

防火地域と準防火地域の外側の市街地に、特定行政庁が指定する区域です。屋根を火の粉で燃えない作りにし、木造の外壁の延焼のおそれのある部分に20分の準防火性能を求めます。

法22条区域では窓を防火設備にする必要がありますか。

ありません。窓を防火設備にする決まりは、準防火地域と防火地域にかかります。

法22条区域で10㎡以内の物置を置くのに確認申請は要りますか。

防火地域・準防火地域の外なので、10㎡以内の増築なら確認申請は要りません（建築基準法6条2項）。ただし建ぺい率の余りは別に確かめます。

法22条区域だと建ぺい率は増えますか。

増えません。防火の緩和は、防火地域と準防火地域の耐火・準耐火の建物が対象です。角地の緩和は別にあります。

今建っている家は、法22条区域に指定されたら直す必要がありますか。

建て替えや増築などの工事をしなければ、そのまま使えます。

法22条区域かどうかはどこで調べられますか。

重要事項説明書で確かめられます。物件を探している段階なら、府県や市の建築の窓口や都市計画の地図で調べられます。

法22条区域は屋根のある物を足すときに確かめる｜まとめ

最後にまとめます。法22条区域は準防火地域より緩い決まりで、建売の買主が確かめるのはあとから屋根のある物を足すときです。

法22条区域だから避ける、という考え方は必要ありません。外構の計画を立てるときに、屋根の材料だけ気にしておけば十分です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、重要事項説明書の防火の区分と、カーポートを付けられるかを一緒に確かめることもご相談ください。