津波災害警戒区域とは？基準水位の見方と家を買う前の確認ポイント

海が近いと、地震のあとの津波がまず頭に浮かびますよね。

先に結論を言います。津波災害警戒区域は家を建てることを制限する区域ではなく、避難の体制を整える区域です。

ただし関西では、区域が指定されているのは京都府と和歌山県の一部だけです。

大阪府と兵庫県には、浸水の想定はあっても区域の指定がありません。そのため浸水の想定にかかる建売でも、重要事項説明に津波のことが出てこない場合があります。

避け方は、区域の指定の有無ではなく、国の地図で津波の浸水の深さと避難先を自分で確かめることです。

この記事では、法律の条文と国土交通省の一覧、関西の建売1,340件の当社データを使って、区域の意味と関西の現状と確かめ方をまとめます。

津波災害警戒区域とは｜イエローとオレンジとレッドの違い

津波災害警戒区域は、津波防災地域づくりに関する法律53条で、府県の知事が指定する区域です。通称はイエローゾーンといいます。

指定の前提になるのが、8条の津波浸水想定です。津波が来たときに浸水する区域と深さを、知事が必ず設定して公表します。

津波災害警戒区域は、この浸水想定をもとに、避難の体制を特に整えるべき場所として府県が選ぶ区域です。

区域	通称	指定の考え方	主な決まり
津波災害警戒区域	イエロー	生命や身体に危害が生ずるおそれがある	避難の体制を整える
津波災害特別警戒区域	オレンジ	建物が壊れたり浸水したりして著しい危害が生ずるおそれがある	学校や病院などの開発と建築に許可が要る
特別警戒区域のうち市町村の条例で決めた区域	レッド	条例で用途を追加した区域	条例で決めた用途（住宅など）にも許可が要る

大事なのは、警戒区域の指定は府県の判断で、義務ではないという点です。条文は「指定することができる」と書いています。

特別警戒区域は、令和7年8月8日の時点で全国でも静岡県伊豆市の1市だけです。関西の建売で関わるのは、ほぼイエローの津波災害警戒区域だけと考えてください。学校や病院の建築に許可が要るオレンジゾーンは、関西にはまだありません。

津波災害警戒区域は浸水想定区域とほぼ同じ範囲になる

和歌山県は、区域の範囲を浸水の想定区域と同じにしたと説明しています。つまり津波災害警戒区域の地図は、浸水すると想定された範囲の地図とほぼ重なるということです。

基準水位とは｜地面からどこまで水が上がるかの目安

警戒区域を指定するときは、区域と一緒に基準水位を公示します（53条2項・4項）。

基準水位は、想定した浸水の深さに、建物に当たってせり上がる分を足した高さです。地面からの高さで示されます。

津波災害警戒区域の基準水位は府県の区域図で公示される

基準水位は、津波災害警戒区域を指定した府県が、区域図と一緒に公示します。和歌山県は、市町ごとの区域図を県のホームページに載せています。

浸水の想定の地図は浸水の深さを示し、基準水位はせり上がりを足した高さです。同じ場所でも、基準水位のほうが浸水の深さより高い数字になると覚えておいてください。

この数字は、どの高さまで逃げれば安全かの目安になります。市町村が避難のビルを決めるときも、基準水位より上に屋上があるかを基準にします（56条）。

浸水の深さの目安	家の中で起きること
0.5m未満	床下の浸水にとどまる目安の高さ
0.5〜3m	1階の床より上まで水が来る高さ
3m以上	2階の床より上に届くおそれがある高さ

津波災害警戒区域で決まること｜家の建築に制限はない

警戒区域になると、市町村が避難の体制を整えます。法律が市町村に求めているのは次のことです。

一方で、警戒区域の中でも家を建てることや土地の使い方に決まりはかからないということです。和歌山県も、イエローゾーンには土地利用や開発行為に規制はかからないと案内しています。

つまり津波災害警戒区域に入っても、建売の建て方や間取りが変わるわけではありません。変わるのは、市町村の避難の計画と、売るときの説明です。

建物の制限がかかるのは、特別警戒区域になってからです。その場合も、許可が要るのは学校・病院・社会福祉施設と、市町村の条例で決めた用途です（73条・82条）。

津波災害警戒区域でも地価への大きな影響は見られないと国は説明している

福井県のQ&Aは、国の見解として、指定による地価への大きな影響は見られないと紹介しています。同時に、指定されていない地域が安全という意味ではないとも書いています。

関西の津波災害警戒区域の指定状況｜大阪府と兵庫県はまだ指定していない

国土交通省の河川データブックから、関西の府県の状況を抜き出しました。

府県	浸水想定の設定	警戒区域の指定（令和7年8月8日現在）
和歌山県	平成25年4月	19市町（平成28年4月）
京都府	平成28年3月	5市町（平成29年3月）
大阪府	平成25年8月	一覧になし
兵庫県	平成26年3月（阪神・淡路・神戸・播磨）／平成30年3月（日本海側）	一覧になし
滋賀県・奈良県	海に面していないため対象外	－

大阪府と兵庫県は、浸水の想定は公表していても、津波災害警戒区域としての指定はしていない状態です。指定は府県の任意なので、法律の違反ではありません。

和歌山県も、指定しているのは南海トラフ巨大地震の浸水が想定される19市町です。県の公表を見ると、和歌山市は19市町に入っていません。

津波災害警戒区域の指定は全国で28道府県・462市町村

全国では、令和7年8月8日の時点で28の道府県、462の市町村で津波災害警戒区域が指定されています。浸水想定を設定した40都道府県のうち、指定まで進んだのは7割ほどです（当社計算）。

大阪府の津波の想定｜最大の水位と到達までの時間

大阪府は、平成25年8月20日に南海トラフ巨大地震の津波浸水想定を公表しました。府の検討部会の資料から、代表的な地点を抜き出します。

代表地点	市区町	最大津波水位（O.P.）	水位が1m上がるまで	水位が20cm動くまで
石津川河口	堺市西区	5.7m	106分	67分
淀川河口	大阪市西淀川区	5.2m	118分	66分
安治川水門	大阪市此花区	5.0m	121分	62分
大津泊地口	高石市	5.0m	104分	56分
二色浜海水浴場	貝塚市	4.6m	90分	31分
小島漁港	岬町	4.4m	58分	26分

水位が1m上がるまでの時間は、岬町の58分から大阪市内の120分前後まで開きがある想定です。大阪湾の奥ほど、津波が来るまでに時間がかかります。

O.P.は大阪湾の工事の基準面からの高さで、地面からの深さとは違います。家の浸水の深さは、地図の色で確かめてください。

浸水面積は11,072haと想定されました。府は防潮堤の液状化対策などを進めていて、令和6年度末の目標の想定では浸水面積は約5,259haまで減ります。

ただしいま公表されている地図は平成25年の想定のままです。買う前に見る地図は、この想定にもとづいています。

大阪府は津波の浸水想定を見直している

府は令和6年11月の部会で、最新の知見を使って浸水想定を見直すと説明しています。見直しのあとで津波災害警戒区域を指定するかどうかは、まだ公表されていません。

関西の建売で津波の浸水想定にかかる割合｜1,340件の当社データ

当社の物件データ1,340件（2026年10月21日時点）で、津波の浸水想定にかかるかを数えました。判定には、重ねるハザードマップと同じ国の地図を使っています。

項目	件数	割合
津波の浸水想定にかかる建売	33件	2.5％
兵庫県	16件／405件	4.0％
大阪府	14件／368件	3.8％
和歌山県	3件／24件	－
京都府・奈良県・滋賀県	0件	0％

市区で多いのは、尼崎市11件、高石市5件、大阪市住之江区4件、神戸市東灘区4件、堺市堺区3件、和歌山市3件でした。想定の深さは、1m未満が24件、1〜3mが8件、3m以上が1件でした。

ここで分かるのは、33件はすべて、津波災害警戒区域が指定されていない府県と市の建売だということです。

津波災害警戒区域の外でも浸水の想定がある建売は買う前に分かる

区域の指定がなくても、浸水の想定の地図は公表されています。そのため買う前に自分で調べれば、津波の浸水の深さは分かるのです。

価格の中央値は4,180万円で、全体の3,390万円より高めでした。海に近い都市部の建売が多いためと考えられます。

重要事項説明で津波が説明される範囲｜指定のない市では出てこない

宅地建物取引業法施行規則16条の4の3は、重要事項説明で次のことを説明するよう求めています。

説明すること	根拠	津波との関係
津波災害警戒区域の中にあるときはその旨	第3号	区域が指定された市だけ
水害ハザードマップでの位置	第3号の2	洪水・雨水出水（内水）・高潮の3つ
特別警戒区域の開発や建築の制限	施行令3条	指定は全国で伊豆市だけ

水害ハザードマップの説明は、洪水と内水と高潮の3つです。津波の地図は含まれていません。

そのため、警戒区域が指定されていない大阪府や兵庫県の建売では、津波のことが説明に出てこないことがあります。説明がないことは、浸水しないことを意味しません。

津波の浸水の深さは重ねるハザードマップで自分で確かめる

国土地理院の重ねるハザードマップには、津波のレイヤーがあります。住所を入れて津波を選べば、浸水の深さの色が出ます。使い方は重ねるハザードマップの見方｜使い方と浸水深の色の意味と想定最大規模と重要事項説明の地図との違いを建売で解説で詳しく書いています。

洪水の地図とあわせて見ておくと安心です。下水があふれる内水は内水氾濫とは？外水氾濫との違いと川から遠い建売でも起きる理由と内水ハザードマップの見方を関西の市で解説にまとめています。

津波の被害と保険｜火災保険ではなく地震保険で備える

財務省は、地震保険を「地震・噴火またはこれらによる津波」を原因とする被害を補償する保険だと説明しています。

逆にいえば、地震による津波の被害は、火災保険だけでは補償されないということです。津波災害警戒区域かどうかにかかわらず、海に近い建売では地震保険が大切です。地震保険は火災保険とセットで入る仕組みです。

浸水の想定にかかる建売を買うなら、地震保険を外さないようにしてください。耐震等級による割引は耐震等級2とは？1.25倍の強さと等級3との差と長期優良住宅が等級2に戻った理由と耐震等級の調べ方を建売で解説で、火災保険の選び方は新築一戸建ての火災保険の相場は？木造の10年一括が5年になった理由と耐震等級割引で解説しています。

建売を買う前に確かめる4つのこと

順番	確かめること	どこで見るか
1	津波の浸水の深さ	重ねるハザードマップの津波
2	浸水の深さと2階の床の高さ	販売図面の断面図・現地
3	避難先と歩く時間	市町村の津波ハザードマップ
4	地震保険の保険料	火災保険の見積もり

浸水の深さと2階の床の高さを比べ、避難先まで歩ける時間を測ると、判断の材料がそろいます。

避難先までは、実際に家族で歩いてみてください。内見の見方は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくもので解説しています。

津波災害警戒区域のよくある質問

津波災害警戒区域に家は建てられますか。

建てられます。警戒区域（イエロー）には、家を建てることや土地の利用の制限はありません。市町村が避難の体制を整える区域です。

津波災害警戒区域と特別警戒区域はどう違いますか。

警戒区域は避難の体制を整える区域です。特別警戒区域は警戒区域の中で、学校や病院などの開発と建築に許可が要る区域です。特別警戒区域の指定は、全国で静岡県伊豆市だけです。

大阪府や兵庫県に津波災害警戒区域はありますか。

国土交通省の一覧（令和7年8月8日現在）では、大阪府と兵庫県は指定していません。浸水の想定は公表されているので、地図で深さを確かめることはできます。

区域に入っていなければ津波の心配はいりませんか。

そうとは限りません。指定がないのは府県が指定していないからで、浸水しないという意味ではありません。

基準水位はどこで分かりますか。

区域を指定した府県の区域図で公示されています。和歌山県は県のホームページに市町ごとの区域図を載せています。

まとめ｜津波災害警戒区域は指定の有無より浸水の深さで判断する

海に近い建売にも、駅に近い・平らで歩きやすいといった良さがあります。浸水の深さと避難先を知ったうえで選べば、判断の材料は十分です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる建売の津波の想定と避難先を、地図で一緒に確かめることもご相談ください。

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