登記識別情報とは？権利証との違い・保管方法となくしたときの対処法

大事そうなのは分かっても、何に使うものか分からないと不安ですよね。

先に結論を言います。登記識別情報は今の権利証にあたる12桁の符号で、目隠しシールをはがさずに保管しておけば十分です。

扱いを間違えると、

12桁を人に知られて本人のふりをされたり、なくしたときに再発行できず手間と費用がかかったりするおそれがあります。

避け方は、受け取った日に土地と建物で何枚あるかを数え、シールのまま人目に触れない場所にしまうことです。

この記事では、登記識別情報の中身と権利証との違い、建売で届く枚数と受け取りの期限、使う場面、保管のしかた、なくしたときと盗まれたときの手続きを、不動産登記法と法務局の公式の案内をもとにまとめます。

登記識別情報とは今の権利証にあたる12桁の符号

登記識別情報（とうきしきべつじょうほう）は、登記の名義人が本人であることを確かめるための符号です。不動産登記法2条14号で定められています。

中身は数字と英字を組み合わせた12桁で、登記が終わると名義人に通知されます。不動産登記法21条が、登記官は名義人になった申請人に速やかに通知しなければならないと決めています。

大事なのは通知書という紙ではなく、そこに書かれた12桁の符号そのものです。符号を知った人が本人のふりをして登記を申し込むおそれがあるので、人に見せないことが基本です。

登記識別情報は不動産と名義人ごとに1つずつ決まる

不動産登記規則61条は、登記識別情報を不動産と、名義人になった人ごとに定めるとしています。土地が1筆と建物が1棟なら、別々の符号になります。

同じ家でも、夫婦で共有にすれば1人ずつに別の符号が通知されます。この仕組みが、建売を買ったときに届く枚数に効いてきます。

登記識別情報通知書に書かれているのは物件と登記と名義人の情報

通知書には、12桁の符号のほかに、どの不動産のどの登記の分かが書かれています。失効の申出や、有効かどうかの証明を頼むときに使う項目と同じです（規則65条・68条）。

項目	中身
不動産所在事項・不動産番号	どの土地か、どの建物か
登記の目的	所有権移転・所有権保存など
受付の年月日と受付番号	いつ申し込んだ登記か
登記名義人	通知を受けた人の氏名
登記識別情報	目隠しシールの下の12桁

シールをはがさなくても、符号の欄以外の4つの項目で、どの不動産の分の通知書かは見分けられます。枚数を数えるときは、この欄を見てください。

登記識別情報と権利証（登記済証）の違い

昔は、登記が終わると「登記済」の印が押された書類が渡されていました。これが登記済証（とうきずみしょう）で、一般に権利証と呼ばれてきたものです。

2004年に改正された不動産登記法が2005年に施行され、法務局ごとに順に登記識別情報へ切り替わりました。青森地方法務局の案内も、現在は12桁のアラビア数字その他の符号が通知されると書いています。

	登記済証（権利証）	登記識別情報
形	登記済の印が押された書類	12桁の符号（通知書に印字）
大事なもの	書類そのもの	符号（紙は入れ物）
いつのもの	切り替え前の登記	切り替え後の登記
なくしたとき	再発行できない	再発行できない

切り替え前の登記済証も、今もそのまま使えるので、古い家を相続した人が慌てて取り替える必要はありません。新築の建売で受け取るのは、登記識別情報のほうです。

建売を買うと登記識別情報は土地と建物で別々に届く

建売の引渡しの日には、土地と建物の登記をまとめて申し込みます。土地は売主からの所有権の移転、建物は買主が初めて名義人になる保存の登記です。

登記	名義人になる人	届く登記識別情報
土地の所有権の移転	買主	土地の1筆ごとに1つ
建物の所有権の保存	買主	建物の1棟に1つ
道の持分の移転（ある場合）	買主	道の土地の持分に1つ
抵当権の設定	銀行	銀行に届く（買主には届かない）

土地と建物で最低2つ、分譲地の道の持分も一緒に買えばさらに1つが届きます。道の持分の扱いは私道とは？公道との見分け方と私道負担・持分・トラブル・固定資産税を解説で解説しています。

夫婦の共有にした場合は、それぞれの人に、それぞれの不動産の分が通知されます。2人で土地と建物を共有にすれば、通知は4つです。名義の決め方はペアローンと連帯債務の違いは？共働きが比べる4つの基準で比べています。

受け取りの期限は書面なら登記完了から3か月

不動産登記規則64条は、書面で受け取る人が登記完了から3か月以内に受け取らないと、通知をしなくてよいとしています。電子で受け取る場合は、送信できるようになってから30日以内です。

期限を過ぎると、登記官は通知書を廃棄できます。建売では、登記を頼んだ司法書士が代わりに受け取って、決済の後に買主へ渡す流れになっていることがあります。

代理人が受け取るには、受け取りのための特別の委任が要ります（規則62条2項）。委任状の中身は、決済の前に司法書士から説明を受けておくと安心です。引渡しの日の段取りは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間にまとめています。

登記識別情報を使うのは自分が登記義務者になる登記のとき

不動産登記法22条は、登記義務者の登記識別情報を申請と一緒に出すことを求めています。登記義務者とは、その登記で権利を失ったり、負担を負ったりする人です。

場面	登記	出す人
家を売る	所有権の移転	売る人（自分）
借り換えをする	新しい抵当権の設定	持ち主（自分）
持分を贈与する	持分の移転	贈与する人
ローンを完済する	抵当権の抹消	銀行

住んでいるあいだは、ふだん使うことはありません。出番は、売るときと借り換えのときと、名義を動かすときに限られると考えてかまいません。

完済のときは銀行の登記識別情報を受け取る

住宅ローンを完済すると、抵当権の抹消の登記をします。このときの登記義務者は銀行なので、出すのは自分のものではなく、銀行が持っている抵当権の登記識別情報です。

銀行から「抹消書類」が届いたら、その中に入っています。完済と抹消の流れは住宅ローンの一括返済はいつがいい？手数料の銀行比較と戻る保証料と控除と団信がなくなる注意と抵当権の抹消を解説で解説しています。

建売の決済では売主の登記識別情報が使われる

建売の土地の移転の登記では、登記義務者は売主です。決済の日に、売主側が売主の登記識別情報を司法書士に渡して、登記を申し込みます。

同じ日に買主のローンの抵当権も付けるとき、規則67条で前の登記で名義人になる人の登記識別情報は出したものとみなされることになっています。まだ受け取っていない買主の符号を、その場で出す必要はありません。ローンの契約の流れは住宅ローンの金消契約とは？日程と持ち物と印紙税2万円と電子契約と金利が決まる日を建売の決済から逆算して解説で紹介しています。

登記識別情報通知書は目隠しシールをはがさずに保管する

登記識別情報通知書の12桁の部分には、目隠しシールが貼られています。不動産登記規則63条2項が、ほかの人に知られないようにする措置を登記官に求めているからです。

使う日までシールをはがさず、写真も撮らないのがいちばん安全です。はがすのは、売るときなどに司法書士へ渡す直前で足ります。

すること	しないこと
シールのまま封筒に入れて保管する	シールをはがして中を確かめる
自宅の金庫や貸金庫に入れる	スマートフォンで撮影する
家族に保管場所だけ伝える	番号をメモに書き写す
土地・建物の枚数を数えておく	不動産会社に預けっぱなしにする

シールがうまくはがれないときは再作成を申し出る

シールのはがれ方が不完全で、12桁が読めなくなることがあります。法務省は、この場合に登記識別情報の再作成を申し出る手続きを用意しています。

申し出られるのは、名義人か、その相続人などです。通知書を出した法務局に、窓口か郵送で、読めなくなった通知書を添えて申し出ます。オンラインではできません。

登記識別情報をなくしても再発行はできないが家は売れる

登記識別情報は、なくしても再発行できません。青森地方法務局も、紛失した権利証を再発行することはできないと案内しています。東日本大震災のときの案内（平成23年）でも、同じ説明がされていました。

ただし同じ案内は、なくしたことで所有権を失うことはなく、売却などができなくなるわけでもないと書いています。登記には印鑑証明書などの本人確認も要るので、なくしただけで勝手に名義を変えられるわけではありません。

売るときなどに登記識別情報が出せない場合は、次の3つのどれかで代わりにします。

方法	中身	メモ
事前通知	法務局から本人に確認の書面が届き、2週間以内に返事をする	不動産登記法23条1項・規則70条
資格者代理人の本人確認情報	司法書士が本人と面談して確認した内容を法務局に出す	23条4項1号・規則72条
公証人の認証	公証人に、本人が申請していることの認証をしてもらう	23条4項2号

事前通知は、通知を発送した日から2週間のうちに返事をしないと、登記が進みません（規則70条8項）。売る日が決まっているときは、司法書士の本人確認情報を使うことが考えられます。

本人確認情報は、司法書士が面談して、運転免許証やマイナンバーカードなどで本人を確かめて作ります。この作成には別に報酬がかかるので、なくさないことがいちばんの節約です。

手元の登記識別情報が使えるかは有効証明で確かめられる

不動産登記規則68条には、登記識別情報が有効かどうかを法務局に証明してもらう手続きがあります。売る前に、手元の通知書がまだ使えるかを確かめたいときに使えます。

請求するときは、名義人の氏名と住所、不動産の所在、登記の目的と受付の年月日と番号を書いて、登記識別情報を一緒に出します。通知されていない、または失効していることの証明なら、登記識別情報を出さずに請求できます。

登記識別情報を盗まれたときは失効の申出と不正登記防止申出

12桁を人に知られたかもしれないときは、その符号を使えなくする手続きがあります。不動産登記規則65条の登記識別情報の失効の申出です。

申し出られるのは、名義人か、その相続人などです。不動産の所在と登記の目的、受付の年月日と番号を書いて、法務局に出します。書面のほか、登記・供託オンライン申請システムで電子的に出す方法も規則で認められています。

不正登記防止申出は申出から3か月のあいだ見張ってもらう制度

通知書と一緒に印鑑や印鑑証明書まで盗まれたときは、不正登記防止申出という制度もあります。青森地方法務局の案内では、申出から3か月以内に登記が申請されると、申出をした人に通知されるしくみです。

手続きは、原則として名義人本人が法務局に出向いて行います。管轄の法務局は法務局の管轄のご案内で調べられます。

起きたこと	すること
通知書をなくした	再発行はできないので保管場所を探し、見つからなければ売るときに司法書士へ伝える
12桁を人に見られた	失効の申出をする
通知書と印鑑を盗まれた	警察に届け、不正登記防止申出と失効の申出をする

登記識別情報に関するよくある質問

登記識別情報に有効期限はありますか。

法令に有効期限の決まりはありません。失効の申出をしないかぎり、同じ符号を使い続けます。

登記識別情報の通知を受け取らないこともできますか。

できます。不動産登記法21条ただし書と規則64条で、あらかじめ通知を希望しない旨を申し出ることができます。その場合は、売るときなどに事前通知や司法書士の本人確認情報を使うことになります。

通知書のシールをはがしてしまいました。

すぐに困るわけではありません。人に見られないよう封筒に入れて保管し、見られたかもしれないなら失効の申出を考えます。

通知書が何枚あるか分からなくなりました。

登記事項証明書で、土地と建物と道の持分の登記を確かめると数えられます。証明書の取り方は登記事項証明書の取り方は？窓口とオンラインの手数料と地番の調べ方と登記簿謄本の見方を建売の買主向けに解説で解説しています。

登記識別情報の番号は、登記事項証明書に載っていますか。

載っていません。名義人に通知されるだけの情報です。

登記の費用に通知書の発行の手数料は入っていますか。

登記識別情報の通知そのものに手数料はかかりません。登記の費用の内訳は新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で試算しています。

通知書を不動産会社に預けておいてもいいですか。

おすすめしません。登記識別情報は名義人本人が管理するものなので、受け取ったら自分で保管してください。

登記識別情報は受け取った日に枚数を確かめて保管する｜押さえる5つのこと

最後にまとめます。登記識別情報は再発行できないが、なくしても家は売れるので、シールのまま保管しておけば十分です。

登記の費用を含めた諸費用の全体は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金で紹介しています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、引渡しのときに届く書類の確かめ方もお手伝いします。