地目変更は必要？期限・費用と田・畑のままの建売で確認すること

家が建っているのに「田」と書かれていると、驚きますよね。何か問題がある土地なのでは、と心配になる方も多いと思います。

先に結論を言います。建売の土地の地目が田や雑種地でも、登録免許税0円の地目変更で宅地に変えられるので、それだけで買うのをやめる必要はありません。

ただし、誰も地目を変えないまま引渡しを受けると、

買った人に1か月以内の地目変更の登記の義務が移り、怠ると10万円以下の過料の定めにかかることがあります。

避け方は、契約の前に、誰がいつ地目変更をするかを売主と書面で決めておくことです。

この記事では、法令の条文と法務局・大阪市の資料、当社の物件データを使って、地目変更の期限と費用、農地のときの手続き、建売の買主が確かめることをまとめます。

地目変更とは｜登記簿の地目を土地の今の使い方に合わせる登記

地目（ちもく）は、その土地を何に使っているかを表す区分です。不動産登記法34条は、土地の登記事項として所在・地番・地目・地積の4つを挙げています。

この4つは、登記簿の「表題部」に書かれています。地目変更とは、土地の使い方が変わったときに表題部の地目を書き換える登記のことです。

たとえば、畑だった土地に家を建てたら、地目は畑から宅地に変わります。法務局の記載例も、畑から宅地に変える場合を例にしています。

地目変更は表示の登記で権利の登記とは別のもの

登記には、土地の形や使い方を表す「表示の登記」と、持ち主や抵当権を表す「権利の登記」があります。地目変更は表示の登記で、土地家屋調査士が代理する分野です。

建売の購入で司法書士が行う所有権の移転や抵当権の設定は、権利の登記です。登記の費用の全体は新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で試算しています。

地目変更で使う地目は23種類｜宅地と雑種地と田と畑の違い

地目の種類は、不動産登記規則99条で23種類に決まっています。田・畑・宅地・山林・原野・雑種地・公衆用道路などです。

それぞれの中身は、法務局の事務の決まり（不動産登記事務取扱手続準則68条）にあります。国税庁も、土地の地目はこの準則に準じて判定するとしています。

地目	定め（国税庁の質疑応答事例より）	建売で見かける場面
宅地	建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地	家が建った土地
田	農耕地で用水を利用して耕作する土地	造成前に田んぼだった分譲地
畑	農耕地で用水を利用しないで耕作する土地	造成前に畑だった分譲地
雑種地	以上のいずれにも該当しない土地	駐車場や資材置場だった土地
公衆用道路	道路として一般の通行に使う土地	分譲地の私道の部分

ポイントは、地目は土地の現況と利用目的に重点を置いて決めるということです。国税庁は、駐車場（宅地に当たるものを除く）を雑種地の例に挙げています。

分譲地の私道は公衆用道路や宅地のことがある

分譲地の中の道は、地目が公衆用道路になっていることがあります。建売の敷地と道の持分を一緒に買うときは、道の地目も登記簿で見ておきます。

私道の持分と負担の考え方は、境界の確かめ方とあわせて境界杭とは？見方と種類とない場合の境界確定費用とブロック塀の境界を建売の買主向けに解説でも触れています。

地目変更の登記は1か月以内｜しないと10万円以下の過料の定め

不動産登記法37条1項は、地目が変わったときは変更があった日から1か月以内に登記を申請しなければならない、と定めています。申請するのは土地の所有者（登記名義人）で、地目の変更から1か月以内に申請する義務があります。

同じ法律の164条には、正当な理由なく申請を怠ったときは10万円以下の過料という定めもあります。

地目が変わったあとに買った人にも1か月の義務がある

建売の買主にとって大事なのは、37条2項です。地目が変わったあとに所有者になった人は、所有権の登記をした日から1か月以内に地目変更を申請する義務を負います。

つまり、家が建って宅地になっているのに登記簿が田のままの土地を買うと、直す義務は買主に移るということです。

地目が変わった日は建物を建てた日が目安になる

法務局の記載例は、登記原因の日付を「地目の変更があった日（建物を建築した日など）」と説明しています。

記載例が建物を建てた日を挙げているとおり、登記の上では家が建った時点を目安に宅地への変更を申請する流れになります。そのため、建築中の建売では登記簿の地目がまだ田や雑種地のことがあります。

地目変更の費用｜登録免許税はかからず調査士に頼むと約5万円

地目変更の登記に登録免許税はかからないのが決まりです。登録免許税法2条は、税をかける登記を別表第一に並べていて、地目変更はそこに入っていないからです。

別表第一にあるのは、土地を分ける分筆や、まとめる合筆の登記です。こちらは1筆につき1,000円の税がかかります。

費用	金額	出典
登録免許税	かからない	登録免許税法2条・別表第一
土地家屋調査士の報酬（雑種地→宅地・1筆）	平均52,691円・中央値50,000円（税抜）	日本土地家屋調査士会連合会 2025年度アンケート
登記事項証明書（申請前と完了後の確認）	書面請求600円・窓口交付490円	法務省 登記手数料
農地転用の手続き（田・畑のとき）	別にかかる	農地法4条・5条

連合会のアンケートは、公簿200㎡の雑種地1筆を宅地に変える条件です。土地家屋調査士に地目変更を頼む報酬の全国平均は52,691円（税抜）でした。

地目変更の必要書類は申請書と農地なら許可書

法務局の記載例では、地目変更の必要書類は登記申請書と、農地のときの農地法の許可書が基本です。申請するのは、登記簿の甲区に載っている今の所有者です。

地目変更は自分でも申請できる

地目変更は、所有者が自分で法務局に申請することもできます。法務局が申請書の記載例を公開していて、不動産番号を書けば所在や地積の記載も省けます。

ただ、農地のときは許可書などの添付が要り、登記官が現地を調べることもあります（不動産登記法29条）。建売では売主側の土地家屋調査士がまとめて行うこともあるので、まず売主に聞くのが早道です。

田や畑の地目変更は農地転用が先

地目が田や畑の土地は、農地法の手続きを済ませないと宅地に変えられません。農地法4条は、農地を農地以外にするには都道府県知事等の許可が要ると定めています。

例外は市街化区域です。4条1項7号により、市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出れば許可は要らない仕組みです。

土地の場所	必要な手続き	地目変更の登記に添えるもの
市街化区域	農業委員会への届出	届出の受理を証する書面など
市街化調整区域など	都道府県知事等の許可（4条・5条）	許可書
農地から農地以外への変更全般	—	農業委員会の現況証明書を添える場合もある

法務局の記載例も、農地を農地以外にするときは農地法の許可書を添付するよう求めています。農業委員会の現況証明書などを添える場合もあると書かれています。

農地法の3条と5条の違いは農地の購入は誰でもできる？農地法3条と5条の違いを解説で解説しています。

地目変更しても固定資産税の地目とは別｜課税は現況で決まる

もうひとつ知っておきたいのが、固定資産税の地目です。固定資産税は、登記簿の地目ではなく、毎年1月1日の土地の現況で地目を決めるのが原則です。

大阪市の固定資産評価実施要領は、「土地の地目は、賦課期日現在の土地の現況及び利用目的によって認定する」と書いています。

地目変更の前でも宅地として課税されることがある

大阪市の要領には、もう一歩踏み込んだ一文があります。現に建物が建っていない土地でも、客観的に建物の敷地に使うことが明らかなら、原則として宅地とする、という定めです。

つまり、登記簿が田のままでも、固定資産税はすでに宅地として計算されていることがあります。逆に、登記を宅地に変えたからといって税額が急に変わるとは限りません。

項目	登記簿の地目	固定資産税の地目
決まり方	所有者の申請で変わる	1月1日の現況で市が認定
変わる時期	地目変更の登記をしたとき	翌年度の課税から
確かめる書類	登記事項証明書	課税明細書・評価証明書

家屋の調査と固定資産税がいつからかかるかは新築の家屋調査とは？何を見るかと時間と断れるかと固定資産税がいつからかを建売の買主向けに解説に、新築の建売の税額の目安は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるにまとめています。

関西の建売の1割は地目変更がまだの可能性｜地目が宅地以外の記載

当社の物件データで、関西の新築建売の地目を数えました。掲載中の1,347件のうち、地目の記載があるのは1,221件（90.6％）です。

地目	件数	割合
宅地	1,066件	87.3％
田	56件	4.6％
雑種地	47件	3.8％
山林	26件	2.1％
畑	23件	1.9％
公衆用道路・原野	3件	0.2％

関西の建売の12.7％は、地目の記載が宅地以外でした。そのうち田と畑の記載は79件で、全体の6.5％です。

完成済みの建売でも1割は宅地以外の記載だった

建築中の358件では、宅地以外が66件（18.4％）でした。家が建つ前なので、地目がまだ変わっていないのは自然です。

一方で、完成済みの862件のうち89件（10.3％）も宅地以外の記載でした。家ができていても、地目変更がまだ済んでいない物件があるということです。

府県別の件数は、奈良県45件、大阪府39件、兵庫県31件の順でした。割合で見ると、京都府が87件中21件（24.1％）、奈良県が238件中45件（18.9％）で高くなっています。

この数字には注意点が2つあります。販売図面の地目欄が登記簿の地目か現況の地目かは物件ごとに違い、区別できません。また、当社の物件データは飯田グループ6社の物件が95.0％を占めているので、目安として見てください。

地目が宅地でない建売を契約する前に確かめる4つのこと

地目が宅地以外でも、手続きで直せるので慌てなくて大丈夫です。大事なのは、誰がいつ地目変更をするかを契約の前に決めておくことです。

確かめること	聞く相手と書類	理由
誰が地目変更の登記をするか	売主・売買契約書	しないまま買うと義務が買主に移る（37条2項）
いつまでに済ませるか	売主・売買契約書	引渡しの前か後かで手間が変わる
農地転用の書類があるか	売主・届出か許可の書類の写し	田や畑は転用が済まないと宅地にできない
費用を誰が負担するか	売主・売買契約書	調査士の報酬の負担を決めておく

地目は登記事項証明書と重要事項説明書で確かめる

地目は、法務局で取れる登記事項証明書の表題部（1通600円）に書かれています。オンラインで請求して窓口で受け取ると490円です。

重要事項説明書にも、土地の登記簿の内容が書かれています。地目が宅地以外なら、その理由と変更の予定を重要事項説明のときに聞くと確実です。

登記簿とあわせて、土地の面積を確かめる図面の見方は地積測量図とは？見方と取り方と公図との違いと作られた年で変わる信頼度を建売の買主向けに解説にまとめています。

住宅ローンの金融機関にも地目を伝えておく

住宅ローンでは、土地と建物に抵当権を設定します。地目が宅地でない土地の扱いは金融機関ごとに違うので、事前審査の段階で地目を伝えて確かめておくと安心です。

引渡しまでの流れと、それぞれの段階でやることは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間で解説しています。

地目変更に関するよくある質問

地目変更の登記は自分でできますか。

できます。所有者が法務局に申請でき、法務局が申請書の記載例を公開しています。農地のときは許可書などの添付が要るので、土地家屋調査士に頼むと手間が省けます。

地目変更に登録免許税はかかりますか。

かかりません。登録免許税法の別表第一に地目変更の登記が入っていないためです。分筆や合筆の登記は1筆につき1,000円かかります。

地目変更はいつまでにしなければなりませんか。

地目が変わった日から1か月以内です（不動産登記法37条1項）。変わったあとに買った人は、所有権の登記をした日から1か月以内です（同2項）。

地目変更を土地家屋調査士に頼むといくらですか。

日本土地家屋調査士会連合会の2025年度アンケートでは、雑種地を宅地に変える1筆の例で平均52,691円（税抜）でした。

地目が田のままの建売を買っても大丈夫ですか。

手続きで宅地に変えられるので、それだけで問題とは限りません。誰がいつ地目変更をするかと、農地転用の届出や許可の書類があるかを契約の前に確かめてください。

地目を宅地に変えると固定資産税は上がりますか。

固定資産税は1月1日の現況で地目を決めるので、家が建った土地はすでに宅地として課税されていることがあります。登記を変えただけで税額が変わるとは限りません。

雑種地と宅地の違いは何ですか。

宅地は建物の敷地とその維持に必要な土地で、雑種地はほかのどの地目にも当たらない土地です。駐車場や資材置場は雑種地になるのが一般的です。

地目変更は誰がいつやるかを決めれば怖くない｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。建売の地目が宅地以外でも、地目変更の登記で直せるというのが結論です。

関西の建売でも、完成済みの1割ほどは地目が宅地以外の記載でした。契約の前に登記簿を見て、誰がいつ直すかを書面で決めておけば、ほとんどの心配はなくなります。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、登記簿の地目や農地転用の書類を契約の前に一緒に確かめることもご相談ください。