住宅取得等資金の贈与税はいくらまで非課税？条件・申告期限と新築購入の注意点

親から援助を受けられるのはありがたい話です。

ただ、税金がかかるなら、もらい方を考えたいですよね。

先に結論を言います。父母や祖父母から家の代金としてもらうお金は、省エネ等住宅なら1,000万円まで贈与税がかかりません。

ただし、この非課税は自動では効きません。

仕組みを知らないまま受け取ると、

非課税のはずの1,000万円に、申告を忘れたせいで177万円の贈与税がかかることがあります。

避け方は、翌年2月1日から3月15日までに、証明書を付けて贈与税の申告をすることです。

この記事では、国税庁の案内と租税特別措置法70条の2の条文、当社の物件データで、建売を買う人の段取りに落としてまとめます。

住宅取得等資金の贈与の非課税とは親から家の代金をもらう特例

正式な名前は、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税です。

父母や祖父母などの直系尊属から、自分が住む家の代金に充てるお金をもらった場合、一定の額まで贈与税がかかりません。

ふつうの贈与は、1年に110万円を超えると贈与税がかかります。この特例は、家を買うためのお金に限って、その枠を大きく広げる仕組みです。

	中身
もらう相手	父母・祖父母などの直系尊属
対象のお金	自分が住む家の新築や取得の代金に充てるお金
対象の期間	2024年1月1日〜2026年12月31日の贈与
根拠	租税特別措置法70条の2

配偶者の父母は直系尊属に当たりません。妻の親から出してもらうお金は、妻が受け取る形にします（養子縁組をしている場合を除きます）。

非課税になる金額は省エネ等住宅1,000万円でそれ以外は500万円

非課税になる金額は、家の性能で2段階に分かれます。

家の区分	非課税の限度額
省エネ等住宅	1,000万円
それ以外の住宅	500万円

限度額はお金を出す人ごとではなく、受け取る人1人ごとです。国税庁の質疑応答でも、祖父と父の両方からもらっても合計で1,000万円までと答えています。

暦年課税の110万円と合わせて1,110万円まで贈与税0円にできる

この特例は、毎年の基礎控除110万円と併せて使えます。

同じ年に父から1,110万円をもらった場合、1,000万円が非課税の特例、110万円が基礎控除で、贈与税は0円です。

超える分には、直系尊属からの贈与に使う特例税率がかかります。

父からもらう額（省エネ等住宅）	課税される額	贈与税（当社試算）
1,110万円	0円	0円
1,500万円	390万円	48.5万円
2,000万円	890万円	177万円

1,500万円の例は、1,500万円から1,000万円と110万円を引いた390万円に、15％を掛けて10万円を引いた計算です。

建売が省エネ等住宅になる条件と贈与税の申告に付ける証明書

1,000万円の枠を使うには、家が省エネ等住宅であることが条件です。

新築や、建ててから誰も住んでいない家（建売）は、次のどれか1つを満たせば当てはまります。

基準	中身
省エネ	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
耐震	耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上、または免震建築物
バリアフリー	高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上

ここで大事なのは、基準を満たすだけでなく、住宅性能証明書などを申告書に付けて証明することです。

証明書がなければ、性能が高い家でも500万円の枠になります。

関西の建売はラベルの記載がある9割以上が省エネの目安を満たす

当社の物件データ（掲載中の関西の建売1,347件）で、省エネ性能ラベルの欄に記載がある699件を数えました。

断熱等級5以上で、エネルギーの星が3つ以上の建売は693件、99.1％でした。

ただし、星の数は太陽光の分を含むことがあり、一次エネルギー消費量等級そのものではありません。また当社の物件データは飯田グループの物件に大きく偏っているので、関西の建売全体の割合ではない点にご注意ください。

ラベルの読み方はBELSとは？星の数の見方と2024年4月に変わった基準とZEH水準と評価書の費用を建売向けに解説で、省エネの区分の見分け方は省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？どこに書いてあるかと確認方法で解説しています。

建売で証明書を出してもらう時期は契約の前に聞く

証明書は、売主が住宅性能評価書を取っていれば、その写しなどで足りる場合があります。

評価書がない建売では、建築士事務所や評価機関などに住宅性能証明書を発行してもらう必要があり、費用と日数がかかるので早めに頼むことが大切です。

引渡しの後に頼んでも、図面や施工の記録がないと出せないことがあります。契約の前に、売主にどの書類を出せるかを聞いておきます。

評価書の見方は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いで、耐震等級2の確かめ方は耐震等級2とは？1.25倍の強さと等級3との差と長期優良住宅が等級2に戻った理由と耐震等級の調べ方を建売で解説で解説しています。

贈与を受け取る人の条件は年齢と所得と家の名義の3つが要

受け取る人にも条件があります。すべて満たす必要があります。

条件	中身
年齢	贈与を受けた年の1月1日に18歳以上
所得	その年の合計所得金額が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満なら1,000万円以下）
床面積	登記の床面積が40㎡以上240㎡以下で、半分以上が自分の住まい
名義	家の持ち主か共有者になる
買う相手	配偶者や親族など特別の関係がある人から買っていない
期限	翌年3月15日までに全額を家の代金に充て、住む（または遅滞なく住む見込み）
過去の利用	2009年分から2023年分の申告でこの特例を使っていない（一定の場合を除く）

家の名義に自分が入っていないと特例は使えない

見落としやすいのが名義です。

国税庁は、受け取った人が家を所有しない場合は特例を受けられないとしています。共有の持分があれば対象になります。

夫の親からのお金を使うのに、家を妻の単独名義にすると、夫はこの特例を使えません。

夫婦それぞれが自分の親から受け取れば、1人ずつ枠があります。このとき持分を、それぞれが出したお金の割合に合わせないと、夫婦の間の贈与になることがあります。共働きの借り方はペアローンと連帯債務の違いは？共働きが比べる4つの基準で比べています。

非課税でも贈与税の申告をしないと特例は使えない

いちばん多い失敗がここです。

非課税になる金額の範囲内でも、贈与税の申告が必要です。国税庁の質疑応答でも、申告しなくてもよいかという質問に、申告が必要と答えています。

贈与税の申告期限は翌年3月15日で必要書類は契約書の写しなど

申告期限と必要書類をまとめます。

	中身
申告の期間	贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日
提出先	住所地の所轄の税務署
主な添付書類	戸籍の謄本、売買契約書の写し、住宅性能証明書など
登記事項証明書	申告書に不動産番号を書けば添付を省略できる

申告を忘れると1,000万円に177万円の贈与税がかかる

申告をしなかった場合は、特例を使えません。

父から1,000万円をもらい、ほかに贈与がない場合で試算します。

1,000万円から基礎控除110万円を引いた890万円に、特例税率30％を掛けて90万円を引くと、贈与税は177万円です。さらに無申告加算税や延滞税がかかることがあります。

住宅ローン控除の確定申告と、贈与税の申告は別の手続きです。同じ年の春に2つの申告をすると覚えておきます。

2026年に贈与を受けるなら建売の引渡しは翌年3月15日までに

いまの特例は、2026年12月31日までの贈与が対象です。

2027年以降の贈与が対象になるかは、今後の税制改正で決まります。国税庁の案内（2026年4月1日現在）には、2026年12月31日までと書かれています。

贈与で受け取ったお金は翌年3月15日までに家の代金に使い切る

条文は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに、全額を家の取得の代金に充てて取得することを求めています。

建売では、引渡しを受けた時を取得と考えるのが一般的です。つまり2026年中に受け取ったお金なら、2027年3月15日までに引渡しを受けて住む段取りが要ります。

建売の状況	2026年中に受け取る場合の注意
完成済みで年内に引渡し	段取りどおり。翌年2〜3月に申告する
完成予定が2027年1〜3月	3月15日までに引渡しと入居ができるか売主に確かめる
引渡しが2027年3月16日以降	2026年中の贈与では条件を満たせないおそれがある

入居が遅れて翌年12月31日までに住めないと、原則として修正申告が必要です。引渡しまでの日程は建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間で解説しています。

手付金の相場と払い方は建売の手付金はローンに組み込める？払えないときの対処と相場を宅建業法で解説にまとめています。

住宅ローン控除は物件価格から贈与の分を引いて計算する

贈与を受けると、住宅ローン控除の計算も変わります。

国税庁は、住宅取得等資金の非課税を使った場合、家の代金から非課税の贈与の額を引いて控除を計算すると案内しています。

控除のもとになるのは、年末のローン残高と、代金から贈与を引いた額のうち少ないほうです。

項目	金額
物件価格（土地と建物）	3,500万円
非課税の贈与	1,000万円
借入額	3,000万円
控除のもとになる額	2,500万円（3,500万円−1,000万円のほうが少ない）
1年目の控除（0.7％）	17.5万円

贈与を受けたら借入額は代金から贈与と頭金を引いた額にそろえる

贈与を受けながら多めに借りても、控除は増えません。借りる額は、代金から贈与と頭金を引いた額にそろえるのが無駄のない形です。

2026年入居の控除の上限は住宅ローン控除は2026年入居でいくら？建売が14万円になる理由で、頭金の決め方は住宅ローンの頭金はいくら必要？近畿の建売は平均282万円と9割の壁で解説しています。

暦年課税と相続時精算課税は非課税の枠を超える分に使う

非課税の枠を超えるお金を受け取るときは、ほかの制度と組み合わせます。

制度	使える額	相続のとき
住宅取得等資金の非課税	省エネ等住宅1,000万円	相続財産に足さない
暦年課税の基礎控除	年110万円	亡くなる前の一定期間の分は足す
相続時精算課税	累計2,500万円の特別控除＋年110万円	基礎控除を超えた分を足す

非課税の特例で受けたお金は、親が亡くなったときに相続財産へ足し戻す必要がないと国税庁が答えています。だから、まず非課税の枠を使い、超える分を暦年課税か相続時精算課税で受けるのが基本の順番です。

住宅資金の贈与なら親が60歳未満でも相続時精算課税を使える

相続時精算課税は、原則として60歳以上の父母や祖父母からの贈与が対象です。

住宅取得等資金の贈与の特例では、贈与する人の年齢を問わずに選べます（国税庁 No.4503）。

ただし一度選ぶと、その親からの贈与は暦年課税に戻せません。親の相続全体に関わるので、選ぶ前に税理士に相談してください。

住宅取得等資金の贈与についてよくある質問

配偶者の親からの援助にも使えますか。

使えません。配偶者の父母は直系尊属に当たらないためです。配偶者が自分の親から受け取る形なら、配偶者の枠で使えます（養子縁組をしている場合は対象になります）。

住宅ローンの返済のためにもらったお金は対象ですか。

対象外です。国税庁は、家の新築や取得の代金に充てるお金の贈与に限ると答えています。すでに住んでいる家のローン返済には使えません。

父と祖父の両方からもらえば2,000万円まで非課税になりますか。

なりません。限度額は受け取る人1人ごとで、何人からもらっても合計で1,000万円（省エネ等住宅）までです。

非課税の範囲内なら申告しなくてもよいですか。

申告が必要です。翌年2月1日から3月15日までに、特例を受ける旨を書いた申告書に書類を付けて出さないと、非課税になりません。

2027年にもらうお金も対象ですか。

いまの特例は2026年12月31日までの贈与が対象です。2027年以降は今後の税制改正しだいなので、受け取る前に国税庁の最新の案内を確かめてください。

親が売主に直接お金を振り込んでもよいですか。

振り込み方より、誰が受け取ったお金かという整理が大事です。申告では売買契約書の写しなどを付けるので、振り込みの記録を残し、税務署か税理士に扱いを確かめてください。

親からの贈与は証明書と申告の段取りを先に決める

最後にまとめます。建売なら、省エネ等住宅の証明書が出るかを契約の前に確かめ、翌年3月15日までに申告することです。

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当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、売主から住宅性能証明書を出してもらえるかの確認や、引渡しの日程の調整もご相談ください。