浄化槽と下水道の違いは？年間費用・デメリットと家を買う前の確認ポイント

ふだん下水道の家に住んでいると、浄化槽と言われてもピンと来ませんよね。

先に結論を言います。浄化槽と下水道の違いは、汚れた水をきれいにする場所が自分の敷地か市の処理場かです。

浄化槽の家では、持ち主が点検と清掃と検査を毎年頼みます。京都府の資料では、5人槽の浄化槽の維持費は年75,508円で、下水道の使用料の約2倍でした。

知らずに買って検査を受けずにいると、

都道府県から勧告や命令を受け、従わなければ30万円以下の過料の対象になることがあります。

避け方は、契約の前に重要事項説明書の排水の欄と、下水道の整備の予定の2つを確かめることです。

この記事では、浄化槽法の条文と国の統計、関西の建売の物件データを使って、違いと費用と買う前の確かめ方をまとめます。

浄化槽と下水道の違いは汚れた水をきれいにする場所

下水道は、家から出た水を道路の下の管で集め、市町村の処理場できれいにするしくみです。

浄化槽は、家の敷地に埋めた槽の中で、微生物の力で水をきれいにしてから川や水路へ流す設備です。浄化槽法2条は、し尿と雑排水を処理して下水道以外に流す設備と定めています。

比べること	浄化槽	下水道
きれいにする場所	自分の敷地の槽	市町村の処理場
管理する人	家の持ち主（浄化槽管理者）	市町村
持ち主がすること	保守点検・清掃・法定検査	使用料を払う
毎月の費用	業者への支払い	水道と一緒に使用料
地震のとき	家ごとに直せる	管が壊れると広く使えない

いちばん大きな違いは、持ち主が年3回の点検と年1回の清掃と検査を頼む小さな処理場だということです。このあとの費用も義務も、すべてここから生まれます。

いま新しく作れるのは合併処理浄化槽だけ

浄化槽には、トイレの水だけを処理する単独処理と、台所やお風呂の水まで処理する合併処理があります。

2000年の法改正（2001年4月施行）で、浄化槽はし尿と雑排水を併せて処理するものと定められました。そのため新築の建売に入っているのは合併処理浄化槽です。

古い中古住宅には、単独処理の槽が残っていることがあります。台所の水を処理せずに流すので、環境省は合併処理への切り替えを勧めています。

郊外の分譲地では、排水だけでなくガスも都市ガスでないことがあります。プロパンガスと都市ガスの違いはプロパンガスと都市ガスの違いは？料金差は関西で年4万〜7万円と熱量2.27倍の比べ方と建売で確かめる配管と切り替え費用で解説しています。

関西で浄化槽の家はどれくらいあるか｜和歌山県は約4割

環境省・国土交通省・農林水産省が2026年8月に公表した、令和7年度末の数字です。全国では人口の82.2％が下水道、9.5％が浄化槽を使っています。

府県	下水道の割合	浄化槽の割合
大阪府	97.1％	1.4％
京都府	95.8％	1.7％
兵庫県	94.6％	1.7％
滋賀県	93.9％	2.2％
奈良県	84.2％	7.2％
和歌山県	30.8％	37.9％

大阪府と京都府と兵庫県は、ほとんどの人が下水道を使っています。

一方で、和歌山県は人口の37.9％が浄化槽で、下水道の30.8％を上回る唯一の府県です。奈良県も7.2％と、関西では高めです。

当社の物件データでは記載のある建売の3件に1件が浄化槽

当社の物件データで、関西の新築建売1,347件の設備欄を数えました。

下水道か浄化槽かが書かれていたのは205件です。そのうち浄化槽は69件（33.7％）でした。

市町村	浄化槽の建売
奈良県平群町	15件
和歌山県和歌山市	13件
大阪府泉佐野市	12件
兵庫県洲本市	7件
大阪府阪南市・奈良県生駒市・和歌山県紀の川市	各4件

大阪府でも、泉佐野市で12件、阪南市で4件と、南部では浄化槽の建売が売られています。府全体の割合が低くても、場所によっては珍しくないということです。

設備欄が空欄の1,142件は、浄化槽か下水道か分かりません。また当社の物件データは飯田グループ6社の物件が大半で、この69件のうち54件は1社の物件です。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

浄化槽のデメリットは5つ｜維持費と手間と音と臭い

浄化槽の家を買うときに知っておきたいデメリットを、5つに分けました。

デメリット	中身
維持費が高い	点検・清掃・検査で年7万円台（下水道の約2倍）
手間がかかる	業者に年3回の点検と年1回の清掃を頼む
音と臭いが出る	空気を送るブロワが動き続け、管理が悪いと臭う
流せない物がある	灯油や薬品、イオウ系の入浴剤は避ける
切り替えの費用	下水道が来たらつなぐ工事と撤去が要る

手間は年に5回ほど人が敷地に来て作業すること

点検は4か月に1回、清掃と法定検査は年1回ずつなので、年に5回ほど業者や検査員が敷地に入って作業することになります。立ち会いは要らないことが多いですが、槽のふたの上に物を置かないようにします。

ブロワの音と臭いは置き場所と管理で決まる

環境省のマニュアルは、維持管理が適正でないと臭いやブロワの騒音で近所から苦情が出ることがあると書いています。ブロワは槽の中に空気を送る小さな機械で、家の外に置かれます。

地震に強いという利点もある

一方で、同じマニュアルは利点も挙げています。浄化槽は地震で槽や管の被害が比較的少なく、壊れても家ごとに直せるということです。

浄化槽の年間の費用は約7.6万円｜下水道の使用料と比べる

京都府の下水道審議会の資料に、京丹後市の例が載っています。5人槽で、保守点検と清掃の料金は市への聞き取りによる金額です。

費用	年額	月額
保守点検（年3回）	38,828円	3,236円
清掃（年1回）	31,680円	2,640円
法定検査（年1回）	5,000円	417円
合計	75,508円	6,293円
下水道の使用料（1か月20㎥）	38,352円	3,196円

差は年37,156円です。料金が変わらないとすると、35年で約130万円の差になります。

この金額には、ブロワを動かす電気代は入っていません。また料金は市町村や業者で違うので、買う前にその地域の業者の料金を聞いて置き換えてください。

浄化槽の設置費は建売の価格に含まれている

槽を新しく入れる費用は、国の計画用の目安で1基83.7万円とされています。建売では、この費用は土地と建物の価格に含まれているのがふつうです。

つまり建売の買主が気にするのは、設置費ではなく毎年の維持費と、将来の切り替え費用です。ほかの設備のメンテナンス費用は建売のメンテナンス費用は30年でいくら？外壁の塗り替え時期と給湯器の交換と修繕積立の考え方でまとめています。

浄化槽の家を買うと持ち主にかかる3つの義務

浄化槽法は、持ち主を「浄化槽管理者」と呼び、3つのことを義務にしています。

義務	回数	頼む相手	条文
保守点検	4か月に1回以上（年3回）	登録された保守点検業者	法10条・施行規則6条
清掃	毎年1回	市町村の許可を受けた清掃業者	法10条
法定検査（定期検査）	毎年1回	都道府県が指定した検査機関	法11条

保守点検の回数は方式で変わります。家庭用で多い分離接触ばっ気方式などで処理対象人員が20人以下なら、4か月ごとに1回以上です。

多くの家では、点検と清掃と検査をまとめて業者と年間契約にして、義務の抜けを防いでいます。

建売を買ったら30日以内に持ち主が変わった報告を出す

法10条の2第3項は、浄化槽管理者が変わったら、新しい管理者が30日以内に報告書を都道府県に出すと定めています。

建売を買うと、持ち主は売主から買主に変わります。報告書の出し方は府県や市で違うので、引渡しの前に売主か業者に聞いておくと確実です。引渡しまでの流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間で解説しています。

使い始めて3〜8か月の間に7条検査がある

新しく入れた浄化槽は、使い始めて3か月を過ぎた日から5か月の間に、設置後の水質検査を受けます。法7条の検査で、手続きは工事をした業者に頼めます。

建売では、完成から売れるまでの期間によって、この検査の時期が引渡しの前になったり後になったりします。7条検査を誰がいつ受けるのか、結果の書類があるかを契約前に聞くのが大切です。

法定検査を受けないと命令や過料の対象になる

違反	起きること	条文
点検・清掃をしない	改善命令や10日以内の使用停止命令	法12条2項
上の命令に従わない	6か月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金	法62条
法定検査を受けない	勧告のあと、受けるよう命令	法12条の2
上の命令に従わない	30万円以下の過料	法66条の2

いきなり罰則になるわけではなく、まず指導や勧告があります。ただ、業者と年間契約を結んでおけば、義務はほぼ自動で果たせるので、入居の前に契約先を決めておきましょう。

建売が浄化槽かどうかを契約の前に確かめる方法

浄化槽かどうかは、内見の前でも書類で確かめられます。見る場所は4つです。

見る場所	書いてあること
販売図面の設備欄	「浄化槽」「下水道」「本下水」などの記載
重要事項説明書の排水の欄	整備の状況と、整備されていない場合の見通しと負担
市町村の下水道の区域図	下水道の処理区域や、今後の整備予定の区域
7条検査の結果の書類	使い始めてからの水質検査を受けたか

宅地建物取引業法35条1項4号は、排水の施設の整備の状況を重要事項として説明するよう定めています。整備されていない場合は、整備の見通しと特別な負担も説明の対象です。

設備欄が空欄なら重要事項説明書で確かめる

販売図面の設備欄が空欄でも、浄化槽ではないとは限りません。重要事項説明書の排水の欄を、契約の前に読むのが確実です。

前の道路に下水道の管が通っているかは、市町村の窓口や台帳で調べられます。道路の台帳の取り方は道路台帳とは？見方と取り方と建築基準法の道路との違いと幅4m未満の建売で確かめることを関西の市で解説にまとめています。

下水道が来たら浄化槽から切り替える義務がある

いま浄化槽の地域でも、あとから下水道が整備されることがあります。市町村は、使い始める日と区域を前もって公示します（下水道法9条）。

下水道法10条は、下水道の供用が始まったら、建物の持ち主は遅滞なく排水設備を設けると定めています。建築基準法31条1項も、処理区域の中では便所を下水道につないだ水洗便所にするよう求めています。

切り替えで起きること	中身
宅内の配管工事	家から公共ますまでの排水設備は持ち主が設ける
浄化槽の撤去	使わなくなった槽の清掃・撤去や埋め戻し
受益者負担金	市町村が条例で決めていれば負担する（都市計画法75条）
使用料	切り替え後は下水道の使用料を払う

切り替えたあとは、点検と清掃と検査の費用がなくなります。先ほどの京丹後市の例なら、年75,508円の維持費が年38,352円の使用料に変わる計算です。

そのため、下水道の整備予定が近い地域なら、切り替えの工事費と下がる維持費を並べて考えることが大切です。整備の予定は、重要事項説明書の排水の欄と市町村の下水道の計画で確かめます。

浄化槽の家で長く暮らすために気をつけること

浄化槽は、槽の中の微生物が汚れを分解するしくみです。環境省のマニュアルから、暮らしの中で気をつけることをまとめました。

気をつけること	理由
ブロワの電源を切らない	微生物に空気を送れず、処理が止まる
油や生ごみを流さない	槽にたまり、臭いや詰まりの原因になる
灯油や薬品を流さない	槽が働かなくなり、臨時の清掃が要ることがある
イオウ系の入浴剤を避ける	湯の華などは避けたほうが無難とされている
大雨のあとはブロワを見る	水に浸かったら点検の業者に連絡する

停電や大雨のあとはブロワを確かめる

短い停電なら、特別なことをする必要はないとされています。ただしブロワのコンセントを抜いたままにすると、微生物に空気が届かず処理が止まるので気をつけます。

入居の前にやる手続きは新築の入居前にやることリスト｜建売の引き渡し後から入居までの手続きと掃除とコーティングの判断にまとめています。ブロワも電気で動くので、家全体の電気の使い方はオール電化のデメリットは？後悔する人と停電でガス給湯器も止まる違いと関西の建売29.2％の実数で解説も参考になります。

浄化槽と下水道の違いに関するよくある質問

浄化槽と下水道の違いは何ですか。

浄化槽は自分の敷地の槽で汚れた水をきれいにして流す設備で、持ち主が管理します。下水道は管で集めて市町村の処理場できれいにするしくみで、市町村が管理します。

浄化槽の年間の費用はいくらですか。

京都府の資料の京丹後市の例では、5人槽で保守点検・清掃・法定検査の合計が年75,508円でした。料金は地域と業者で違い、ブロワの電気代は別です。

浄化槽と下水道はどちらが安いですか。

同じ資料では、浄化槽の月6,293円に対し、下水道の使用料は月3,196円で、約2倍でした。

浄化槽のデメリットは何ですか。

維持費が高いこと、点検と清掃を業者に頼む手間、ブロワの音と臭い、流せない物があること、将来の切り替え費用の5つです。

単独処理浄化槽の建売はありますか。

2001年4月から単独処理浄化槽は新しく設置できないので、新築の建売は合併処理の槽です。

浄化槽の家を買ったら何をすればいいですか。

30日以内に管理者が変わった報告を出し、保守点検・清掃・法定検査の契約先を決めます。7条検査を受けたかも売主に確かめます。

下水道が来たら必ずつなぐのですか。

下水道法10条で、供用が始まったら遅滞なく排水設備を設ける義務があります。工事費は持ち主の負担で、市町村によっては受益者負担金もかかります。

浄化槽は避けるより費用と下水道の予定を数字にして比べる

最後にまとめます。浄化槽の建売は、維持費の差と下水道の整備予定を価格と並べて判断するのが結論です。

浄化槽だからといって、買ってはいけない家ではありません。同じ予算で広い土地や静かな場所が手に入るなら、年3.7万円ほどの差を払う価値があることもあります。

大切なのは、維持費と切り替えの予定を数字にしてから決めることです。建売の諸費用の全体は建売の諸費用はいくら？内訳と現金で用意するお金で、内見の見方は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくもので解説しています。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、排水の欄や下水道の整備予定を書類で一緒に確かめることもご相談ください。