北側斜線とは？計算・緩和と高度地区との違いを家の購入前に確認

同じ広さでも、天井が低い部屋は狭く感じますよね。

先に結論を言います。北側斜線は、北隣の日当たりを守るために、北の境界から斜めの線で建物の高さを抑える決まりです。

ここで見落とされやすいのが、市が決める高度地区です。高度地区の北側の斜線は北側斜線の約2倍きつく、2階の北側の部屋や収納が思ったより低くなることがあります。

避け方は、買う前に用途地域と高度地区の勾配（1.25か0.6か）を確かめ、北側の部屋の天井の高さを内見で測ることです。

北側斜線とは真北の境界からの距離に応じて高さを抑える決まり

北側斜線（きたがわしゃせん）は、建築基準法56条1項3号に定められた高さの制限です。正式には「北側高さ制限」とも呼ばれます。

北隣の家の日当たりと風通しを守るのが目的です。そのため、北の境界に近い部分ほど、建物を低くしなければならないしくみになっています。

用途地域	高さの上限（北の境界からの距離をdとする）
第1種・第2種低層住居専用地域、田園住居地域	5m＋1.25×d
第1種・第2種中高層住居専用地域	10m＋1.25×d
上の中高層住居専用地域のうち、日影規制が指定されている区域	かからない

たとえば低層住居専用地域で、北の境界から2m離れた場所なら、高さは5m＋1.25×2m＝7.5mまでです。

北側斜線は方位磁石の北ではなく真北で測る

距離は「真北方向」で測ると条文に書かれています。真北は地図の北のことで、方位磁石が指す磁北とは関西で数度ずれます。

土地が真北に対して斜めに建っていると、境界の角ごとに距離が変わります。建物の北側の角が少しずつ削られた形になるのは、このためです。

北側が道路なら道路の反対側の境界線から測る

北側に道路がある土地では、起点が道路の向こう側に移ります。条文が「前面道路の反対側の境界線又は隣地境界線」から測ると定めているからです。

つまり、北に道路がある土地は、道路の幅の分だけ北側斜線がゆるくなるということです。道路の幅の考え方はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算を解説で解説しています。

北側斜線がかかる用途地域と道路斜線・隣地斜線との違い

北側斜線がかかるのは、住宅を中心にした静かな地域だけです。第1種住居地域や商業地域には、北側斜線はかかりません。

関西の中高層住居専用地域は日影規制があるので北側斜線がかからない

条文には、中高層住居専用地域のうち日影規制が指定されている区域を除くという一文があります。

大阪府、大阪市、神戸市、京都府は、どこも中高層住居専用地域に日影規制を指定しています。大阪市は公式のよくある質問で、中高層住居専用地域には北側斜線制限がかからないと説明しています。

堺市も公式の案内で、北側斜線は第1種・第2種低層住居専用地域でかかる制限だと書いています。そのため関西で北側斜線を気にするのは、ほぼ低層住居専用地域（当社データで建売の23.2％）だけと考えてよいでしょう。

日影規制の時間と測る高さは日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説にまとめています。

道路斜線と隣地斜線は北側斜線と起点と勾配が違う

制限	起点	勾配	かかる地域
道路斜線	前面道路の反対側の境界線	1.25（住居系）・1.5（商業系など）	すべての地域
隣地斜線	隣地境界線の上20m（住居系）・31m（商業系など）	1.25・2.5	低層住居専用地域以外
北側斜線	北の境界線の上5m・10m	1.25	低層住居専用地域ほか

戸建ての建売で効いてくるのは、ほとんどが道路斜線と北側斜線です。隣地斜線は20mを超える建物からなので、2階建てにはまず関係しません。

北側斜線の計算例｜2階建ての建売は北の境界から何m離せばよいか

式を逆にすると、北の境界から何m離せば収まるかが分かります。低層住居専用地域なら、必要な距離は「（高さ−5m）÷1.25」です。

建物の部分の高さ	北側斜線（5m＋1.25）	高度地区の例（5m＋0.6）
軒の高さ 6.0m	0.8m	1.7m
屋根の途中 7.5m	2.0m	4.2m
屋根のいちばん上 8.5m	2.8m	5.8m
屋根のいちばん上 9.5m	3.6m	7.5m

2階建ての建売の高さを、軒で約6m、屋根のいちばん上で7.5〜8.5mと置いて計算しました。北側斜線の計算では、屋根の頂上を北の境界から約2.8m離せば収まることになります。

実際の高さは物件ごとに違います。確認申請の図面に高さが書かれているので、気になる物件では必ず数字で確かめてください。

北側斜線では階段室も高さに入る

高さの数え方にも、北側斜線だけの決まりがあります。

ふつうは、屋上の階段室などは建築面積の8分の1以内なら高さに入れません。ところが施行令2条1項6号ロは、北側斜線の計算ではこの扱いを除くと定めています。

北側斜線の高さでは、建築面積の8分の1以内の階段室も高さに入れるということです。

つまり屋上に出る階段室や塔屋も、北側斜線の内側に収めなければなりません。一方で、棟飾りのような小さな突き出しは高さに入りません。

高度地区の北側の斜線は勾配0.6で北側斜線より厳しい

北側斜線よりも建売に効いているのが、高度地区（こうどちく）です。高度地区は都市計画法にもとづいて、市が地域ごとに建物の高さの上限を決める制度です。

関西の主な市の高度地区を、公表されている計画書で確かめました。

市	高度地区の種別	北側の斜線	高さの上限
京都市	10m高度地区（低層住居専用地域の全部など）	5m＋0.6×d	10m
京都市	12m第1種高度地区	7.5m＋0.6×d	12m
神戸市	第1種高度地区	5m＋0.6×d	10m
神戸市	第2種高度地区	7m＋0.6×d	15m
豊中市	第1種高度地区	5m＋0.6×d	—
豊中市	第2種高度地区	10m＋0.6×d	—
吹田市	10m第一種高度地区	5m＋0.6×d	10m

勾配が0.6なので、北側斜線の1.25の半分ほどの傾きしかないのです。前の章の表のとおり、高さ8.5mの屋根の頂上なら、北側斜線では2.8mで済むところが5.8m必要になります。

京都市の10m高度地区は約3,554haで、第1種・第2種低層住居専用地域の全部にかかっています。京都市の低層住居専用地域では、北側斜線より高度地区の0.6のほうが先に効くということです。

高度地区は天空率で緩和できず北側斜線と両方を守る

高度地区は北側斜線とは別の決まりなので、両方を同時に満たす必要があります。

さらに、後で書く天空率による緩和は、建築基準法56条の斜線制限だけが対象です。高度地区の斜線は、天空率では外せないと考えておいてください。

高度地区の緩和は、北側が水路や線路のときと、北隣より土地が低いときなど、各市の計画書に書かれたものに限られます。

北側斜線の緩和は北道路と水路と高低差と天空率の4つ

北側斜線には、法律で決まった緩和があります。建売の買主が知っておきたいのは次の4つです。

緩和	中身	根拠
北側が道路	道路の反対側の境界線から測る	建築基準法56条1項3号
北側が水路・線路	その幅の2分の1だけ外側に境界があるとみなす	施行令135条の4第1項1号
北隣より1m以上低い	（高低差−1m）÷2だけ地盤面が高いとみなす	施行令135条の4第1項2号
天空率	斜線に収めた建物と同じ以上の空が見えれば適用しない	建築基準法56条7項3号・施行令135条の8

北道路の土地は北側斜線の影響がいちばん小さい

北に幅4mの道路がある土地なら、起点は北の境界より4m先です。屋根の頂上8.5mに必要な距離は2.8mなので、道路の幅4mだけで足り、建物を道路側に寄せても収まる計算になります。

同じ土地が高度地区の0.6にかかると、必要な5.8mから道路の4mを引いた1.8mだけ、建物を下げることになります。

北隣より土地が低い場合は、（高低差−1m）÷2だけ地盤面が高いとみなすので、2m低ければ0.5mゆるくなります。

北側が公園や広場でも、北側斜線の緩和の対象には入っていません。緩和の対象は水面や線路敷などに限られています。

天空率は建売ではほとんど使われない

天空率（てんくうりつ）は、斜線に収めた建物と比べて、空が同じ以上に見えるかを計算する方法です。

北側斜線の場合、北の境界から低層住居専用地域で4m、中高層住居専用地域で8m外側の線の上で測ります。計算に手間がかかるため、建売の2階建てで天空率を使うことはまれです。

建売の北側の屋根が斜めになる理由と間取りに出る4つの形

当社の物件データで、関西の新築建売1,347件の用途地域と階数、道路の向きを数えました。

項目	件数
低層住居専用地域（第1種・第2種）の建売	313件（23.2％）
そのうち2階建て	298件
そのうち平屋	15件
そのうち3階建て	0件
道路の向きが分かる169件のうち北に道路がある	79件（46.7％）

低層住居専用地域の建売に、3階建ては1件もなかったということです。高さ10mの絶対高さの制限と北側斜線があるので、売主は2階建てで計画しています。

低層住居専用地域の313件は、兵庫県が149件で、ほぼ半分を占めました。大阪府が74件、奈良県が63件と続きます。

当社の物件データは、低層住居専用地域の313件のうち311件が飯田グループ6社の物件です。ほかの売主の物件では傾向が違うこともあるので、目安として見てください。

3階建ての建売は、北側斜線のかからない第1種住居地域などに建っています。3階建ての住み心地は3階建ての建売は後悔する？デメリットと狭小住宅の暑さと老後の階段を関西71件で解説で解説しています。

北側斜線で建売の間取りに出る4つの形

形	起きること	内見で見ること
片流れの屋根	北に向かって下がる屋根になる	北側の外壁の高さ
2階北側の天井が斜め	北側の部屋の一部の天井が低い	天井の低い部分の高さと広さ
小屋裏収納が低い	北側ほど使える高さが減る	収納の奥の高さ
建物が南へ寄る	庭や駐車場が北側に回りやすい	南側の空きと日当たり

建築基準法施行令21条は、居室の天井の高さを2.1m以上と決めています。一室の中で高さが違うときは、平均の高さで測ります。

平均で2.1mあれば法律の上では問題ないので、低い部分がある部屋は内見でメジャーで測ると安心です。ベッドや本棚を置く壁がどこかを決めるのにも役立ちます。

小屋裏収納やロフトは天井高1.4m以下なら延床面積に入らない扱いがあり、北側斜線で低くなる部分と重なりやすい場所です。延床面積に入らない条件は容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説で解説しています。

建売を買う前に北側斜線と高度地区を確かめる4つの手順

北側斜線の中身が分かったら、買う前の確認に落とし込みます。順番は次の4つです。

順番	確かめること	見る場所
1	用途地域（低層住居専用地域かどうか）	重要事項説明書・販売図面
2	高度地区の有無と種別・北側の斜線の数字	重要事項説明書・市の都市計画のマップ・計画書
3	北側の部屋の天井の高さと屋根の形	確認申請の図面（断面図・立面図）と内見
4	南隣の家がどこまで高くなれるか	南隣の用途地域と高度地区

高さの数字は確認申請の図面で分かる

建売の確認申請には、高さと斜線の検討を書いた図面が添付されています。断面図に引かれた5m＋1.25の線を見れば、どこが削られているかが一目で分かるでしょう。

建築中の物件でも、確認済証と一緒に図面の写しを見せてもらえます。確認済証の見方は建築確認済証とは？見方と副本と図面の受け取り方と紛失したときの代わりの書類を建売の買主向けに解説にまとめています。

南隣の家も北側斜線を受けるので日当たりの見当がつく

北側斜線は、自分の家だけでなく南隣の家にもかかります。

南隣が低層住居専用地域なら、建て替えても南隣の家は、こちらとの境界から斜めの線の内側にしか建てられないということです。日当たりが大きく変わりにくい地域だと言えます。

逆に南隣が第1種住居地域なら、北側斜線はかかりません。用途地域の境目に近い物件や角地の考え方は角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方を、内見の見方は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものを見てください。

北側斜線に関するよくある質問

北側斜線とは何ですか。

北隣の日当たりを守るために、真北方向の境界からの距離に1.25を掛けて5mか10mを足した高さまでに建物を抑える決まりです。建築基準法56条1項3号に定められています。

北側斜線は真北と磁北のどちらで測りますか。

真北で測ります。方位磁石の北とはずれるので、確認申請の図面に書かれた真北の向きで確かめます。

低層住居専用地域で3階建ては建てられますか。

高さ10mか12mの絶対高さの制限と北側斜線の内側に収まれば、法律の上では建てられます。ただし当社の物件データでは、低層住居専用地域の建売に3階建ては0件でした。

北側斜線と日影規制の違いは何ですか。

北側斜線は境界からの斜めの線で高さを抑え、日影規制は冬至日の影の時間で高さを抑えます。日影規制が指定された中高層住居専用地域では北側斜線はかかりません。

北側斜線に違反している家を買うとどうなりますか。

検査済証が出ないため、住宅ローンが組めないことがあります。建売では検査済証が出ているか、建築中なら確認済証と図面があるかを確かめます。

北側斜線より先に高度地区の種別と数字を確かめる｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。北側斜線は北の境界から斜めの線で高さを抑える決まりで、関西では高度地区の0.6のほうが厳しいことが多いというのが結論です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、高度地区の種別や北側の部屋の天井の高さを、図面で一緒に確かめることもご相談ください。