建売住宅の寿命は何年？30年説の正体と劣化対策等級で決まる住める年数と交換時期を解説

ローンを払い終える前に家がだめになったら、と考えると心配になりますよね。

先に結論を言います。建売住宅の寿命は「何年」と決まっているものではなく、劣化対策と手入れで決まるものです。

国土交通省の指針は、木造住宅の基礎や構造が機能を保つ期間の目安を、劣化対策等級2で50〜60年程度、等級3で75〜90年程度、長期優良住宅で100年程度としています。

「30年」という数字は、取り壊された住宅が平均で築何年だったかという別の数字です。国土交通省自身が「新築住宅の平均寿命とは異なる」と注意書きを付けています。

ただし手入れをしなければ、屋根や外壁から水が入り、構造が傷んで寿命は縮みます。設備は15〜20年、外装は30年前後で交換や補修が必要になるのが目安です。

避け方は、買う前に劣化対策等級を確かめ、買った後は交換の時期を計画に入れておくことです。

この記事では、寿命と耐用年数の違い、「30年」という数字の正体、劣化対策等級ごとの年数の目安、部位ごとの交換時期、寿命を延ばす手入れまでを、国土交通省と国税庁と総務省の資料で整理します。

建売住宅の寿命と法定耐用年数22年は別の話

まず一番多い誤解から解きます。木造住宅の「22年」は税金の計算に使う年数で、住める年数ではないということです。

法定耐用年数は減価償却のための年数で寿命ではない

減価償却資産の耐用年数等に関する省令の別表第一は、建物の耐用年数を構造と用途ごとに決めています。木造の住宅用は22年、鉄筋コンクリート造の住宅用は47年です。

構造	住宅用の法定耐用年数	何に使う年数か
木造・合成樹脂造	22年	事業用の建物の減価償却
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年	事業用の建物の減価償却

これは、事業に使う建物の費用を何年に分けて経費にするかを決めるための年数です。22年たったら住めなくなる、という意味はまったくありません。

建売の一軒家はほとんどが木造

建売の寿命を考えるときは、木造の数字を見れば足ります。当社のデータベースでは、掲載中の新築建売1,349件のうち1,343件が木造でした。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

木造の一軒家の寿命は、木材を水とシロアリから守れるかどうかでほぼ決まります。この記事で劣化対策と手入れの話が中心になるのは、そのためです。

自宅を売るときは22年の1.5倍の年数で計算する

自分が住む家の場合、税金で耐用年数が出てくるのは売るときです。国税庁のタックスアンサー（No.3261）は、事業に使っていない建物の取得費を、耐用年数の1.5倍の年数に対応する償却率で計算すると説明しています。

木造の償却率は0.031で、計算式は「建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数」です。減価償却の合計は、取得価額の95％が限度です。

経過年数	減価償却費相当額の合計	建物の取得費
10年	558万円	1,442万円
20年	1,116万円	884万円
30年	1,674万円	326万円
35年以降	1,900万円（95％で頭打ち）	100万円

税金の計算上は、約34年で建物の価値がほぼなくなる計算になります。それでも、これはあくまで税金の計算の話です。

建売は30年で建て替えという話の正体は滅失住宅の平均築後年数

「日本の家は30年で建て替える」という話もよく聞きます。この30年は、取り壊された家が平均で築何年だったかという数字です。

日本は約30年でアメリカは55年でイギリスは77年

国土交通省の住生活基本法の資料は、滅失住宅の平均築後経過年数を国際比較しています。

国	滅失住宅の平均築後経過年数	元になった統計
日本	約30年	住宅・土地統計調査（1998年・2003年）
アメリカ	55年	American Housing Survey（2001年・2005年）
イギリス	77年	Housing and Construction Statistics（1996年・2001年）

同じ資料には、「新築住宅の平均寿命（最近新築された住宅があと何年使われるかの推計値）とは異なる」と注記されています。

取り壊された家の年数と今の新築の寿命は違う

取り壊された家には、戦後すぐの資材不足の時代に建った家や、耐震基準が今より緩かった時代の家が多く含まれます。また、まだ使える家でも、建て替えや土地の売却のために壊されることがあります。

つまり30年という数字は、昔建った家がいつ壊されたかを示すもので、いま新築される建売が30年でだめになることを示すものではありません。データも1998年と2003年の統計なので、かなり古い時代の家が中心です。

築30年を超えても売り買いされる一軒家は増えている

国土交通省の平成25年の資料は、築20〜25年で建物の価値をゼロとみなす慣行について、「築30年以上の取引事例が増加している実態と合っていない」と書いています。

築30年を超えても住み続けられ、売り買いもされている一軒家が増えている、ということです。30年で寿命が来るなら、こうした取引は増えないはずです。

建売住宅の寿命の目安は劣化対策等級で50年から100年

では、本当の寿命の目安は何か。国土交通省は、劣化対策の程度ごとに構造がもつ期間の目安を示しているので、それを見ます。

国土交通省の指針が示す基礎と構造の耐用年数の目安

国土交通省の「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」（平成26年3月）は、基礎や構造が住宅全体を支え安全性を確保する機能を維持すると考えられる期間を、次のように想定しています。

住宅の劣化対策	基礎・構造の耐用年数の想定
劣化対策等級2に相当する措置	50〜60年程度
劣化対策等級3に相当する措置	75〜90年程度
長期優良住宅の認定を受けた住宅	100年程度

同じ指針は、木造住宅の構造は防蟻処理や防水・防湿が適切に行われていれば、蟻害や腐朽が発生せず、長期間にわたって機能を維持することが可能としています。

建売の寿命を比べるときは、価格や間取りと同じように、この等級を物件ごとに並べてみてください。同じ価格帯でも、等級3の物件と等級の付いていない物件では、構造の想定年数の裏付けがまったく違います。

劣化対策等級は何世代もつかで決まっている

劣化対策等級は、住宅性能表示制度の等級の一つです。指針が引いている評価方法の文言では、等級3は「通常想定される自然条件及び維持管理の条件の下で3世代（おおむね75〜90年）まで」、大規模な改修工事が必要になるまでの期間を伸ばす対策がとられている状態です。

等級2は「2世代（おおむね50〜60年）まで」です。長期優良住宅は「構造躯体の使用継続期間が少なくとも100年程度となる措置」とされています。

等級・認定	何世代もつか	年数のおおむねの目安
劣化対策等級3	3世代	75〜90年
劣化対策等級2	2世代	50〜60年
長期優良住宅	数世代	少なくとも100年程度

一軒家の寿命を延ばす劣化対策の中身

劣化対策等級の中身は、木材を湿気とシロアリから守る工夫の積み重ねです。国土交通省の検討資料の概要では、木造の等級3の対策として次のような項目が挙がっています。

対策の場所	等級3の対策の例	目的
地盤	べた基礎か有効な土壌処理	シロアリを地面から入れない
基礎	基礎の高さ40cm以上	木材を地面の湿気から離す
床下	防湿コンクリートか防湿フィルムと換気	床下の湿気を減らす
土台・軸組	防腐・防蟻の処理	腐朽と蟻害を防ぐ

長期優良住宅ではさらに、各部屋の床下点検口や、床下の高さ（床ふところ）33cm以上など、点検しやすくするための措置が加わります。正式な基準は告示で決まっているので、ここでは考え方の目安として見てください。

等級は「通常の手入れをした場合」の目安

注意したいのは、どの年数も「通常想定される維持管理の条件の下で」という前提が付いていることです。

雨漏りを放置したり、シロアリの対策を何十年もしなかったりすれば、等級3の家でも年数は縮みます。逆に、手入れを続ければ、指針も「修繕等の状況によっては、上記年数以上に使用価値を維持しうる」としています。劣化対策等級は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いで確かめられます。

建売住宅の価値が20年でゼロと言われる理由と実際の寿命の差

寿命の話がややこしくなる理由が、もう一つあります。家の「価値」と家の「寿命」が、別々に語られているからです。

市場では築20〜25年で建物の価値がゼロと見られてきた

国土交通省の資料（平成25年8月）は、宅建業者や金融機関の評価の実態として、「建物の状態・機能にかかわらず、一律に築後20〜25年で建物の市場価値がゼロとなる慣行」があると書いています。

同じ資料は、この慣行が「築30年以上の取引事例が増加している実態と合っていない」とも指摘しています。そこで平成26年の指針で、劣化対策やリフォームの状況を建物の評価に反映する考え方が示されました。

寿命より先に家族の事情で住み替えることも多い

一軒家の寿命を考えるとき、もう一つ大事なのは家族の暮らしの変化です。子どもの独立、親との同居、通勤先の変化などで、家の寿命より先に住み替えを考える時期が来ることがあります。

そのときに建物の価値が残っていれば、売るときの価格に反映されます。手入れの記録を残しておくことは、寿命を延ばすだけでなく売るときの価値も守ることにつながります。

固定資産税の評価は0.20で下げ止まる

固定資産税の家屋の評価でも、木造の家は年数とともに評価が下がります。総務省の木造家屋経年減点補正率基準表では、新築の1年目から0.80で、年数がたつと最後は0.20で下げ止まります。

税金の評価がゼロにならないのは、建物としての価値が残ると考えられているからです。新築の固定資産税の動き方は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で計算しています。

見方	建物の価値の扱い	何のための数字か
市場の慣行	築20〜25年でゼロ	売買の価格の目安
税金（売るときの取得費）	約34年で取得価額の5％に	譲渡所得の計算
固定資産税の評価	0.20で下げ止まる	毎年の固定資産税
構造の耐用年数（指針）	等級3で75〜90年程度	住める期間の目安

この表のとおり、価値がゼロになる年数と、住めなくなる年数はまったく別です。築25年で市場価格がほぼ土地の値段だけになっても、その家にはまだ何十年も住めることが多いのです。

建売住宅の部位ごとの交換時期の目安

家の寿命は、構造だけで決まるわけではありません。構造が長くもっても、屋根・外壁・設備は先に交換の時期が来るからです。

国土交通省の指針に載っている交換等周期

国土交通省の指針の附属資料には、各種機関が推奨している部位ごとの交換等周期がまとめられています。機関によって数字に幅があるので、資料ごとに並べます。

部位	交換等周期の目安	出典（指針の資料番号）
屋根（化粧スレート葺き）	約30年／30年	資料①・資料③
外壁（サイディング張り）	40年	資料③
外部建具（玄関ドア・サッシ）	約30年／40年	資料①・資料③
クロス（壁・天井）	約30年／30年	資料①・資料③
台所・浴室・トイレ	15〜20年	資料①
給湯器	約10年／約15年	資料①・資料②
給排水管	約30年	資料①

資料①は住宅産業協議会の「住まいと設備のメンテナンススケジュールガイド」、資料②は日本住宅・木材技術センターのマニュアル、資料③は建築研究所の資料です。

構造の寿命より先に35年ローンの間に設備の交換時期が来る

台所や浴室の交換の目安が15〜20年なら、35年のローンの間に1〜2回の交換が入る計算です。給湯器は約10〜15年なので、2〜3回になります。

ローンを返しながら、設備の交換の費用も貯めておく必要があるということです。構造の寿命を心配するより先に、こちらの計画を立てておくほうが現実的です。

一軒家の交換の費用は早めに積み立てる

交換や補修の費用は、まとまった額になることがあります。国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、リフォームをした世帯のリフォーム資金は平均154万円、中央値48万円でした。

平均と中央値の差が大きいのは、少額の補修と、大がかりな工事の両方が含まれているからです。新築のうちから、交換の時期ごとに少しずつ積み立てておくと、時期が来たときに慌てずに済みます。

建売住宅の寿命を延ばす手入れは水とシロアリを防ぐこと

寿命を延ばす手入れの中心は、構造に水とシロアリを近づけないことです。指針も、木造の構造の機能が落ちるのは蟻害や腐朽が起きたときだとしています。

屋根と外壁の点検で雨水を防ぐと寿命が延びる

雨水が壁の中や屋根の下に入ると、木材が腐る原因になります。屋根や外壁のひび割れ、シーリング（目地）の切れを、定期的に見てもらうことが大切です。

新築から10年は、売主が構造と雨漏りについて責任を負います。10年目の点検で不具合を見つけて直しておくと、その後の寿命に大きく効きます。保証の範囲は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスにまとめています。

防蟻処理は5年ごとに見直す

新築の防蟻処理の薬剤の効き目は、5年が目安とされています。その後の再施工をどうするかで、床下の守りが変わります。詳しくは新築のシロアリ対策は必要？建売の防蟻処理が5年で切れる理由で書いています。

換気と湿気の対策で結露を防ぐ

床下や壁の中の結露も、木材を傷める原因です。24時間換気を止めない、床下の換気口をふさがない、といった日々の使い方が寿命を左右します。

手入れ	目的	時期の目安
屋根・外壁・シーリングの点検	雨水の浸入を防ぐ	10年目の点検とその後の定期点検
防蟻処理の再施工	シロアリの被害を防ぐ	5年ごとの見直し
24時間換気を使い続ける	結露とカビを防ぐ	毎日
設備の交換	水漏れを防ぐ	15〜20年が目安

一軒家を長持ちさせる日々の使い方

専門家に頼む点検のほかに、住む人ができることもあります。家を長持ちさせるコツは、水の通り道をふさがないことです。

日々の手入れ	理由
雨どいの落ち葉やごみを取る	あふれた雨水が外壁や基礎を濡らすのを防ぐ
基礎のまわりに物を置きすぎない	床下の換気とシロアリの点検の妨げになる
冬は窓の結露をふき取る	窓まわりの木部やクロスのカビを防ぐ
水まわりの小さな水漏れをすぐ直す	床下の木材が濡れ続けるのを防ぐ

どれもお金はほとんどかかりませんが、10年、20年と続けると差が出ます。

建売を買う前に寿命を確かめる3つの書類

ここからは、買う前にできることです。劣化対策等級・長期優良住宅の認定・保証と点検の内容の3つを書類で確かめます。

劣化対策等級は住宅性能評価書で確かめる

劣化対策等級は、住宅性能評価を受けた家にしか付きません。販売図面に書かれていないことも多いので、設計住宅性能評価書があるかを売主に聞いてください。

長期優良住宅は認定通知書で確かめる

長期優良住宅なら、構造は少なくとも100年程度の使用を想定した措置がとられています。認定を受けているかは、認定通知書で確かめます。建売の場合は売主の名義で認定を受けていることが多く、引渡しのときに手続きが必要です。詳しくは長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？で書いています。

保証書と点検の予定で手入れの計画を立てる

保証の期間と、定期点検の時期と内容を、保証書とアフターサービスの規準で確かめます。最長◯年保証の多くは、有償のメンテナンス工事を受けることが条件なので、その工事の時期もあわせて確かめておきます。

書類	分かること	寿命との関係
設計住宅性能評価書	劣化対策等級	等級3なら75〜90年程度の想定
長期優良住宅の認定通知書	認定の有無	100年程度の想定
保証書・アフターサービス規準	保証期間と点検の時期	手入れの計画が立てられる

等級が書かれていない建売の寿命の見方

住宅性能評価を受けていない建売には、劣化対策等級が付いていません。その場合でも、建築基準法の基準は満たしているので、すぐに寿命が来るわけではありません。

等級がないときは、基礎の高さ、床下の換気の方法、防蟻処理の保証書を確かめるのが代わりの方法です。内覧のときに基礎の高さをメジャーで測り、床下点検口から床下の様子を見せてもらうと、劣化対策の程度がある程度わかります。

寿命の確認も仲介手数料0円でやります

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。書類の確認に追加の費用はかかりません。

性能評価書と認定通知書と保証書を売主から取り寄せ、構造の想定年数と、交換時期の計画まで一緒に確かめてから契約に進みます。

建売住宅は中古で買うと何年住めるか

最後に、新築ではなく築年数のたった建売を買う場合です。築年数ではなく、劣化対策と手入れの記録で残りの年数を見るのが、指針の考え方です。

築年数ではなく評価上の経過年数で見る考え方

国土交通省の指針は、インスペクション（建物状況調査）で劣化が進んでいないと確認できた場合、実際の築年数を短縮した年数を評価上の経過年数とする考え方を示しています。

つまり、同じ築25年でも、手入れの記録がそろい劣化が見られない家は、実際より若い家として評価できるということです。中古を検討するなら、点検やリフォームの記録が残っているかを必ず確かめてください。

中古の一軒家の寿命は建物状況調査で確かめる

中古の一軒家の残りの寿命を知る手がかりが、建物状況調査（インスペクション）です。既存住宅状況調査技術者という講習を受けた建築士が、基礎や外壁のひび割れ、雨漏りの跡などを目で見て調べます。

宅地建物取引業法では、中古住宅の売買の重要事項説明で、建物状況調査をしたかどうかと、した場合はその結果の概要を説明することになっています。調査の結果があるなら、契約前に必ず中身を見せてもらうのが大事です。

新築と中古で迷ったら総額と残りの年数で比べる

中古は価格が安い代わりに、設備の交換の時期が近いことがあります。建売の新築と中古の比べ方は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料にまとめています。

建売住宅の寿命に関するよくある質問

建売住宅は何年住めますか。

決まった年数はありません。国土交通省の指針は、基礎や構造が機能を保つ期間の目安を、劣化対策等級2で50〜60年程度、等級3で75〜90年程度、長期優良住宅で100年程度と想定しています。

木造住宅の寿命は22年ですか。

22年は減価償却資産の耐用年数等に関する省令で決まっている、税金の計算のための法定耐用年数です。住める年数とは関係ありません。

日本の家は30年で建て替えると聞きました。

国土交通省の資料にある滅失住宅の平均築後経過年数が約30年という数字です。取り壊された家の平均で、同じ資料が「新築住宅の平均寿命とは異なる」と注記しています。

建売は注文住宅より寿命が短いですか。

建売か注文住宅かではなく、劣化対策の程度と手入れで決まります。劣化対策等級や長期優良住宅の認定は、建売でも取っている物件があります。

35年ローンを払い終える前に家がだめになりませんか。

構造の想定年数は等級2でも50〜60年程度です。ただし設備は15〜20年、屋根や外壁は30年前後で交換や補修の時期が来るので、その費用は計画に入れておきます。

築20年の建売は価値がないのですか。

市場では築20〜25年で建物の価値をゼロと見る慣行がありましたが、国土交通省はそれが実態と合っていないと指摘しています。固定資産税の評価も0.20で下げ止まり、ゼロにはなりません。

寿命を延ばすには何をすればいいですか。

構造に水とシロアリを近づけないことが中心です。屋根と外壁の点検、防蟻処理の見直し、24時間換気を止めないことが基本になります。

劣化対策等級はどこで確かめられますか。

住宅性能評価書で確かめます。評価を受けていない家には等級が付かないので、販売図面に書かれていなければ売主に評価書の有無を聞いてください。

建売住宅の寿命は等級と手入れで決まるので書類を確かめて買う

最後にまとめます。建売住宅の寿命は、22年でも30年でもなく、劣化対策と手入れで決まるものです。

国土交通省の指針は、劣化対策等級3なら構造は75〜90年程度、長期優良住宅なら100年程度もつと想定しています。35年のローンより、家の構造のほうがずっと長くもつのが今の新築です。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。劣化対策等級や保証の中身も一緒に確かめますので、気になる物件があればお知らせください。