検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説

聞き慣れない書類なので、どれくらい大事なのか分かりにくいですよね。

先に結論を言います。検査済証は、その家が建築基準法どおりに建ったことを役所や検査機関が確かめた証明書です。

新築の建売なら、引渡しまでに必ず交付されるのが普通です。ただし当社のデータベースでは、関西の新築建売の31.5％が建築中か未着工で、契約の時点ではまだ検査済証がありません。

そして検査済証がない家は、住宅ローンを断られたり、将来の増築や売却で困ったりすることがあります。国土交通省の資料でも、平成11年以前の建物は半数以上が検査済証を持っていませんでした。

避け方は、検査済証の交付を引渡しの条件として契約書に入れておくことです。

この記事では、検査済証とは何か、義務化はいつからなのか、ない家のリスクと確かめ方、建売で契約前に見るポイントまでを、建築基準法と国土交通省の資料で整理します。

検査済証とは建物が建築基準法どおりに建った証明書

まず意味からです。検査済証は、工事が終わったあとの完了検査に合格した建物に交付される書類です。

検査済証の根拠は建築基準法7条5項

建築基準法7条5項は、検査をして建物と敷地が建築基準関係規定に適合していると認めたときは、建築主に検査済証を交付しなければならないと定めています。

検査をするのは、役所の建築主事か、国の指定を受けた民間の指定確認検査機関です。建売では民間の検査機関で検査を受けることが多いです。

確認済証と検査済証と中間検査合格証の違い

似た名前の書類が3つあるので、整理しておきます。確認済証は「計画」の合格、検査済証は「完成した建物」の合格です。

書類	いつ出る	何を証明するか
確認済証	着工の前	設計の計画が法律に合っていること
中間検査合格証	工事の途中	特定の工程が法律どおりにできていること
検査済証	工事の完了後	完成した建物と敷地が法律に合っていること

確認済証があっても、検査済証がない家があります。計画は通ったが、完成後の検査を受けていないという状態で、これが問題になります。

検査済証に書かれていること

この証明書には、交付番号と交付年月日、建築場所、建築主、検査をした機関などが書かれています。番号と日付を、確認済証と一緒に控えておくと、なくしたときに役所の台帳から記録をたどれます。

建築主の欄には、建売なら売主の会社名が入っています。自分の名前でなくても問題はありません。引渡しのときに原本を受け取れば、その家の書類として引き継がれます。

検査済証は再発行されない

検査済証は1回しか交付されず、なくしても再発行はありません。その代わり、役所で「台帳記載事項証明書」などを取れば、検査を受けた記録を証明できます。手順は後で説明します。

検査済証が出るまでの流れは工事完了から2週間ほど

次に流れです。法律で、申請と検査の期限が日数で決まっているので、建売の引渡し日の見当がつきます。

完了検査の申請は4日以内で検査は7日以内

建築基準法7条2項は、工事が完了した日から4日以内に建築主事等に到達するように申請しなければならないと定めています。

7条4項は、申請を受理した日から7日以内に検査しなければならないとしています。つまり工事が終わってから検査までは最長でおよそ11日です。

段階	期限	根拠
工事完了	―	―
完了検査の申請	完了から4日以内に到達	建築基準法7条2項
完了検査	受理から7日以内	建築基準法7条4項
検査済証の交付	適合すれば交付	建築基準法7条5項
表示登記・引渡し	検査済証の後	実務の流れ

完了検査では確認申請の図面と現地を照らし合わせる

完了検査で見るのは、確認済証を受けた図面どおりに建っているかという点です。建物の配置や高さ、窓の位置と大きさ、換気設備、防火の仕様などを、図面と現地で照らし合わせます。

逆に言うと、完了検査は施工の品質や仕上げの良し悪しを見る検査ではありません。クロスの継ぎ目や床のきしみは、検査済証があっても別に確かめる必要があります。

確かめる人	見るもの	目的
完了検査（検査機関）	図面どおりか・法律に合っているか	違反のない建物か
売主の社内検査	施工の品質・仕上げ	引渡しの品質
買主の内覧会	傷・汚れ・不具合	補修の依頼
住宅瑕疵担保責任保険の検査	基礎と構造の工程	保険の引受け

内覧会で見るところは内覧会とは？新築の引渡し前に見るチェックリストと指摘の伝え方にまとめています。

建売の引渡しは検査済証のあとに来る

建売の実務では、検査済証が出てから建物の表示登記をして、残代金の決済と引渡しに進みます。検査済証は、登記と住宅ローンの実行の前提になっているからです。

完成予定日と引渡し予定日の間が2〜4週間あいているのは、この検査と登記の期間です。完成直後に引っ越しの予約を入れないようにしてください。

建物の表示登記（建物表題登記）では、所有権を証明する書類として確認済証や検査済証が使われることが多いです。検査済証が出ないと、登記も住宅ローンの実行も止まるということです。

検査済証の義務化はいつから？完了検査は昔から義務だった

「検査済証 義務化 いつから」はよく検索されます。完了検査そのものは昔から義務で、守られていなかった時代が長かったというのが答えです。

完了検査率は平成10年度の約4割から約9割へ

国土交通省の資料「建築確認検査制度の概要」は、完了検査率が平成10年度の約4割から平成28年度には約9割に上がったとしています。

同じ資料は、構造計算書偽装問題を受けて、平成19年6月に3階建て以上の鉄筋コンクリート造の共同住宅で中間検査を全国一律に義務づけたことも挙げています。中間検査の件数は平成11年の約2万件から平成28年には約20万件に増えました。

完了検査率は、その年度の検査済証の交付件数を確認件数で割った数字です。平成11年に民間の指定確認検査機関が検査をできるようになり、中間検査の制度もできて、検査を受けるのが当たり前になりました。

時期	完了検査率	できごと
平成10年度	約4割	検査を受けない建物が多かった
平成11年	―	民間の指定確認検査機関が検査を開始
平成19年	―	構造計算書偽装問題を受けて中間検査を強化
平成28年度	約9割	検査を受けるのが当たり前に

国土交通省のガイドラインは、検査済証の交付を受けていない建築物が平成11年以前では半数以上を占めていたと書いています。中古住宅で検査済証がない家が多いのは、このためです。

2025年4月から木造2階建ても検査済証の前は使えない

もう一つの「義務化」が、2025年4月1日の建築基準法の改正です。いわゆる4号特例が縮小されました。

国土交通省の資料では、審査を省略できるのは平屋かつ延べ面積200㎡以下の建物だけになりました。木造2階建ての一戸建ては「新2号建築物」として、構造などすべての規定が審査の対象です。

あわせて、建築基準法7条の6の使用制限がかかるようになりました。新2号建築物を新築する場合は、検査済証の交付を受けた後でなければ、建物を使用したり使用させたりしてはならないという規定です。

	2025年3月まで（旧4号）	2025年4月から（新2号）
対象	木造2階建て・200㎡以下など	2階建て以上か200㎡超
構造の審査	一部省略	すべて審査
検査済証の前の使用	制限なし	原則使えない
違反したとき	―	1年以下の拘禁刑か100万円以下の罰金

罰則は建築基準法99条1号です。例外は、特定行政庁などが仮使用を認めた場合と、検査の申請が受理されてから7日を過ぎた場合です。

2025年4月から新築は省エネ基準への適合も義務になった

同じ2025年4月1日に、原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が義務づけられました。国土交通省の4号特例見直しの資料も、「省エネ基準の適合義務化に併せて」建築確認の手続きが見直されると書いています。

つまり2025年4月以降に着工した建売は、構造の審査と省エネ基準の確認を受けたうえで検査済証が出ているということです。それ以前に建った建売と比べて、書類の上での安心感は一段上がっています。

省エネ基準と住宅ローン控除の関係は省エネ基準適合住宅とZEH水準省エネ住宅の違いは？で詳しく書いています。

検査済証がない家のリスクは住宅ローンと増築と売却

では検査済証がないと、何が困るのか。今は住めても、お金を借りるときと手を加えるときに困るのがポイントです。

住宅ローンで検査済証を求められる

国土交通省のガイドラインは、中古住宅の流通の段階で金融機関が融資の可否を判断するにあたり、検査済証が求められる場合が多いという研究会の指摘を引いています。

フラット35も、物件が住宅金融支援機構の技術基準に適合していることを示す適合証明書が必要です。書類がそろっていない家ほど、借りる前の確認に時間がかかります。

増築やリフォームの確認申請が通りにくい

検査済証がない建物を増築しようとすると、既存の部分が建てた当時の法律に合っていたかを示す必要があります。

ガイドラインは既存不適格建築物なのか違反建築物なのかの判断が難しく、調査に多大な時間と費用を要すると書いています。結果として増築をあきらめるケースもあります。

売るときに買主が住宅ローンを組めない

自分は現金で買えても、将来売るときに困ります。次の買主が住宅ローンを組めないと、買える人が現金の人だけになるからです。

場面	検査済証がないと	影響
住宅ローン	金融機関に求められることが多い	借りられない・条件が悪くなる
増築・リフォーム	既存部分の適合を示す必要がある	調査に時間と費用がかかる
売却	次の買主のローンが組めない	売れにくい・安くなる
住宅ローン控除	2026年入居は検査済証の写しで省エネ基準を証明できる	写しがないと別の証明書が要る

住宅ローン控除では、2026年1月1日以降に住み始めた省エネ基準適合住宅なら、検査済証の写しで省エネ性能を証明できるようになりました。新築の建売なら必ず手元にある書類なので、引渡しのときに写しを取っておいてください。

それでも買うなら価格と手間を見比べる

どうしても気に入った中古住宅にこの書類がない場合もあります。そのときは、調べる手間と、借りられないリスクを価格で見るのが現実的です。

まず役所で台帳記載事項証明書を取り、検査を受けた記録があるかを確かめます。記録がなければ、住宅ローンの事前審査を先に出して、借りられるかどうかを確かめてから契約に進みます。契約書には、ローンが通らなかったときに白紙に戻せる特約を必ず入れてください。

検査済証がない家は台帳記載事項証明書と法適合状況調査で確かめる

中古住宅や、書類をなくした家の場合です。検査済証の現物がなくても、検査を受けた記録は役所に残っていることがあります。

台帳記載事項証明書で検査の記録を証明する

役所の建築指導課などで「台帳記載事項証明書」を請求すると、確認済証や検査済証の交付年月日と番号が分かります。検査済証をなくしただけなら、これで代わりになることが多いです。

名前は自治体によって「建築確認台帳記載証明書」「建築確認証明書」などと違います。国土交通省のガイドラインの書類一覧にも「建築台帳記載証明書（建築確認証明書）」と書かれています。

台帳の保存期間や記載の範囲は自治体によって違います。古い建物だと記録が残っていないこともあるので、窓口で建築年と地番を伝えて相談してください。請求には手数料がかかり、本人確認や委任状を求められることもあります。

建築計画概要書は誰でも閲覧できる

建築基準法93条の2は、確認などの処分に関する書類のうち、権利を不当に侵害するおそれがないものは、閲覧の請求があれば閲覧させなければならないと定めています。

建築計画概要書には、建物の概要と配置図が載っています。購入を検討している中古住宅の計画を確かめるのに使えます。

記録がなければ法適合状況調査を使う

検査を受けた記録そのものがない場合は、国土交通省のガイドライン（平成26年7月）にもとづく法適合状況調査があります。

指定確認検査機関などが、図面と現地を照らし合わせて、建てた当時の法律に合っているかを調べる仕組みです。ただし確認済証を取得していることが台帳で確かめられる建物が主な対象です。

状況	使うもの	どこで
検査済証をなくした	台帳記載事項証明書	役所の建築指導課など
建物の計画を見たい	建築計画概要書の閲覧	役所の建築指導課など
検査を受けていない	法適合状況調査	指定確認検査機関など
確認済証もない	個別に相談	建築士・役所

中古住宅は既存不適格と違反建築物を見分ける

新築と比べるために、中古住宅を買う場合も整理しておきます。検査済証がない中古住宅は、既存不適格か違反建築物かで意味がまったく違うからです。

この2つは、書類だけでは見分けがつきにくいのが難しいところです。だからこそ、建てた時点で合法だったことを示す完了検査の記録が、中古住宅では大きな意味を持ちます。

既存不適格は建てたときは合法だった建物

建築基準法3条2項は、法律や条例の規定が施行・適用されたときにすでに存在した建物で、その規定に適合しないものには、その規定を適用しないと定めています。

これが既存不適格です。建てたときは合法で、後から法律が変わって合わなくなった建物のことです。住み続けることはできますが、増築や建て替えのときに今の法律に合わせる必要が出てきます。

たとえば昔は建てられた位置に建っていても、その後に道路の幅や高さの制限が変われば既存不適格になります。本人に落ち度があるわけではありません。

違反建築物は建てたときから法律に合っていない

違反建築物は、建てたときから法律に合っていない建物です。確認申請と違う形で建てた、完了検査を受けずに増築した、といったケースです。

	既存不適格	違反建築物
建てたとき	合法だった	合法ではなかった
原因	後から法律が変わった	申請と違う工事・無届けの増築など
住み続ける	できる	是正を求められることがある
住宅ローン	組める場合が多い	組めないことが多い
検査済証	ある場合も多い	ないことが多い

検査済証があれば、少なくとも建てた時点では合法だったことがはっきりします。だから中古住宅では、検査済証の有無が価格と住宅ローンに直結します。

建売と中古住宅の総額の比べ方は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円の差にまとめています。

新築の建売は契約の時点で検査済証がまだないことが多い

ここからは建売の話です。建売の3件に1件は、契約の時点でまだ完成していないので、検査済証も当然ありません。

関西の新築建売の31.5％は建築中か未着工

当社のデータベースで、2026年10月15日時点で掲載中の関西の新築建売1,349件の状況を数えました。

このデータベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

現況	件数	割合
空家（完成して誰も住んでいない）	714件	52.9％
完成済	210件	15.6％
建築中	423件	31.4％
未着工	2件	0.1％

建築中と未着工を合わせると425件、31.5％です。こうした物件は、完成と検査の前に契約するのが普通です。

販売図面に検査済証の記載はほとんどない

同じデータで、設備や特記事項の欄に「検査済」と書かれていた物件は1,349件中8件（0.6％）だけでした。

つまり、販売図面を見ても検査済証の有無は分かりません。完成済の物件でも、検査済証の写しは自分から求める必要があります。

建築中の建売は確認済証の写しで計画を確かめる

建築中の物件では、完成した建物の証明書はまだありません。その代わりに確認済証の写しと、確認を受けた図面を見せてもらいます。

確認済証があれば、少なくとも計画は法律に合っていることが分かります。建物の配置や面積、間取りが販売図面と同じかも、この図面で照らし合わせられます。

2025年4月以降に確認を受けた物件なら、構造と省エネ基準の審査も受けています。確認済証の交付日を見れば、新しいルールで建っているかどうかが分かります。

未完成の建売は検査済証の交付を引渡しの条件にする

未完成の建売を契約するなら、検査済証の交付を受けたうえで引き渡すことを売買契約書で確かめてください。多くの売主の契約書には入っていますが、念のため確認します。

未完成物件の手付金の扱いは建売の手付金はローンに組み込める？払えないときの対処と相場で書いています。

建売で検査済証を確かめる手順

実務の手順です。完成済なら写しを、未完成なら契約書の条項を確かめるの2つに分かれます。

契約前と引渡しの日に見る4つの項目

タイミング	確かめること	見る書類
契約前（完成済）	検査済証が交付されているか	検査済証の写し
契約前（未完成）	検査済証の交付後に引き渡すか	売買契約書の条項
契約前（共通）	確認済証の番号と日付	確認済証の写し
引渡しの日	原本を受け取る	検査済証・確認済証・図面一式

完成済の物件でも、写しを見せてもらうのは失礼ではありません。売主にとっても、交付済みであることを示せば買主の安心につながる書類です。

引渡しの日に受け取る書類は、確認済証、検査済証、設計図書の一式です。この3つは、将来のリフォームと売却で必ず必要になるので、まとめて保管してください。

引渡しの後に検査済証が必要になる場面

受け取ったあと、この書類を使う場面は意外と多いです。

場面	使い方	いつごろ
住宅ローン控除の確定申告	写しで省エネ基準を証明（2026年以降の入居）	入居の翌年の春
カーポートや増築	既存部分が合法だった証明	入居から数年後
リフォームの確認申請	既存の建物の資料	10〜20年後
売却	買主の住宅ローンの審査資料	住み替えのとき

原本は、確認済証と図面一式と一緒に、防水の袋に入れて保管しておくと安心です。スマートフォンで全ページを撮影しておけば、写しが必要なときにすぐ出せます。

検査済証の確認も仲介手数料0円でやります

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。書類の確認に追加の費用はかかりません。

完成済の物件なら検査済証と確認済証の写しを先に取り寄せ、未完成の物件なら契約書の引渡し条件を確かめてから契約に進みます。引渡しの後の書類の保管と、住宅ローン控除の手続きまでご案内します。

検査済証に関するよくある質問

検査済証とは何ですか。

工事が終わったあとの完了検査に合格した建物に交付される証明書です。建築基準法7条5項にもとづき、建築主事か指定確認検査機関が交付します。

検査済証の義務化はいつからですか。

完了検査を受けることは以前から義務でした。ただ平成10年度の完了検査率は約4割で、守られていませんでした。また2025年4月1日の改正で、木造2階建ての住宅も検査済証が出るまで原則使えない対象になりました。

検査済証がない家は買ってはいけませんか。

買ってはいけないわけではありませんが、住宅ローンが組みにくく、増築や売却で困ることがあります。台帳記載事項証明書で検査の記録が確かめられるかを先に調べてください。

検査済証をなくしたら再発行できますか。

再発行はできません。役所で台帳記載事項証明書を取れば、検査済証の交付年月日と番号を証明できます。

新築の建売に検査済証はありますか。

完成して完了検査に合格していれば交付されています。建築中の物件は契約時点ではまだないので、検査済証の交付後に引き渡すことを契約書で確かめてください。

完了検査はどのくらいの期間で終わりますか。

工事完了から4日以内に申請し、受理から7日以内に検査することが建築基準法7条で定められています。検査済証が出たあとに登記と決済があるので、完成から引渡しまでは2〜4週間ほど見ておきます。

検査済証がないと住宅ローン控除は受けられませんか。

検査済証がないこと自体で控除が受けられなくなるわけではありません。ただ2026年以降に入居する省エネ基準適合住宅は、検査済証の写しで省エネ性能を証明できるので、あると手続きが楽です。

平屋でも検査済証はもらえますか。

もらえます。平屋で200㎡以下の家は2025年4月以降も構造審査の省略の対象ですが、完了検査は受けて検査済証が交付されます。

検査済証は家の身分証明書なので必ず原本を受け取る

最後にまとめます。検査済証は、その家が法律どおりに建ったことを証明する、家の身分証明書です。

平成11年以前の家は半数以上が検査済証を持っていませんでした。いまの新築の建売は、ほぼ必ず交付されます。もらって終わりではなく、30年後に売るときまで保管するのが大事です。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。検査済証と確認済証の確認から引渡しの書類まで一緒に確かめますので、気になる物件があればお知らせください。