仲介手数料無料のからくりは3つ｜デメリットと無料にできない物件を解説

「仲介手数料無料」という文字を見て、うますぎる話には裏があるのでは、と検索した——そんな方がこのページを開いています。

数十万円から百万円を超える費用がゼロになると言われたら、警戒するのが普通です。

先に結論を書きます。からくりは3つあって、どれも法律の範囲内の普通の仕組みです。

いちばん大きいのは新築の建売では、売主が販売してくれた仲介会社に報酬を払うという点です。

買主から受け取らなくても仲介会社は成り立ちます。無料は値引きではなく、報酬を受け取る相手が違うだけです。

この記事では仕組みもデメリットも、無料にできない物件も全部書きます。

筆者は関西で買主側だけについて新築戸建てを扱う不動産会社です。実際に0円で扱っている側なので、うまくいかない条件も知っています。

仲介手数料が無料になるからくりは3つ

順に見ていきます。どれも特別なことはしていません。

①新築の建売は売主が仲介会社に報酬を払う

これがからくりの本体です。

新築の建売は、売主が土地を仕入れて家を建てて分譲している会社です。個人ではありません。

売主は自分の物件を売りたいので、買主を連れてきた仲介会社に販売の報酬を払います。

つまり仲介会社は売主から報酬を受け取れるので、買主から受け取らなくても成り立ちます。

売主が払う報酬は、物件価格に上乗せされているわけではありません。

分譲の価格は、土地の仕入れ値と建築費と販売にかかる費用から決まります。販売の費用は、自社の営業が売っても仲介会社が売っても発生するものです。

だから「仲介会社を通すと高くなる」ということもありません。同じ物件を売主から直接買っても、価格は基本的に同じです。

②報酬は上限だけが決まっていて下限はない

仲介手数料は宅地建物取引業法にもとづく告示で決められています。

ただし定められているのは「これ以上は受け取ってはいけない」という上限だけです。

下限の定めはありません。だから0円にすることも、半額にすることも法律上は問題ありません。

「上限＝定価」だと思っている方が多いのですが、上限はあくまで天井です。

半額をうたう会社があるのも同じ理由です。

売主から受け取れる報酬の額は物件によって違うので、0円にできる物件と、半額までしか下げられない物件が出てきます。

③店舗や広告にかける費用を抑えている

駅前に店舗を構えて、チラシを折り込んで、という売り方にはその分の費用がかかります。

物件の情報はレインズという業者間のデータベースに集まるので、店舗がなくても同じ物件を扱えます。

浮いた費用を買主の手数料に回している、という構造です。

この3つが重なって初めて0円が成り立ちます。どれか1つでも欠けると、無料にはできません。

この3つのうち、買主にとっていちばん関係があるのは①です。②と③は仲介会社側の事情なので、物件を選ぶ判断には直接効きません。

仲介手数料の上限は価格の3%＋6万円と決まっている

そもそも上限がいくらなのかを正確に押さえておきます。

仲介手数料の上限は価格帯で3段階に分かれる

物件価格（税抜）	上限の計算	備考
200万円以下の部分	5%
200万円超400万円以下の部分	4%
400万円超の部分	3%
まとめた速算式	価格×3%＋6万円	400万円を超える物件のとき
低廉な空家等（800万円以下）	30万円まで	2024年7月1日施行の特例

よく見る「3%＋6万円」は速算式で、3段階を1本の式にまとめたものです。

400万円を超える物件ならこの式で計算できます。関西の新築建売はほぼすべて該当します。

200万円以下の部分が5%というのは、たとえば150万円の物件なら7.5万円という意味です。

関西の新築建売でこの区分に当たることはまずありませんが、仕組みとして3段階になっていることは知っておいてください。

仲介手数料は上限であって定価ではない

ここを誤解している方が非常に多いところです。告示が定めているのは上限だけです。

だから0円にしても、半額にしても、法律違反にはなりません。

逆に上限を超えて受け取ると宅建業法違反になります。規制されているのは取りすぎのほうです。

この上限を超えて受け取ると、宅建業法違反として処分の対象になります。

つまり法律が守ろうとしているのは「取りすぎないこと」です。安くすること自体を制限する規定はありません。

仲介手数料以外に受け取れるお金は限られている

ここがこの記事でいちばん大事な部分かもしれません。

宅建業者が報酬以外に受け取れるのは、依頼者の依頼にもとづいて行う特別の費用で、事前に承諾を得たものに限られます。

つまり「うちは手数料0円ですが事務手数料が30万円かかります」という説明は、中身を確かめる必要があります。

何に対する費用なのか、事前に説明と承諾があったのかを必ず聞いてください。

もう1つ、消費税のかかり方にも注意してください。

仲介手数料には消費税がかかりますが、土地の価格には消費税がかかりません。

速算式の「3%＋6万円」は税抜価格に対して計算します。建物価格に含まれる消費税を除いた金額が基準になるので、広告の総額をそのまま3%で計算すると少しずれます。

半額をうたう会社との違いも、ここで整理しておきます。

半額の会社は、売主から受け取れる報酬が少ない物件でも扱えるようにしている、という見方ができます。対象が広いかわりに金額は残ります。

0円か半額かで比べるより、その物件で自分がいくら払うのかで比べてください。同じ「無料」でも、別名目の費用があれば半額の会社のほうが安いこともあります。

仲介手数料を無料にできる物件とできない物件

ここを知らずに探すと時間を無駄にします。先に整理します。

仲介手数料を無料にできるのは売主が業者の新築建売

条件は1つです。売主が、買主側の仲介会社にも報酬を出す物件であること。

関西の新築建売はこの形の物件が多数を占めます。だから新築建売に絞れば0円になる確率が高くなります。

売主が業者かどうかは、販売図面の売主欄を見れば分かります。

会社名が入っていれば業者、個人名なら個人です。中古でも、買取再販で業者が売主になっている物件は0円の対象になることがあります。

仲介手数料を無料にできないのは売主が個人の物件

中古住宅や中古マンションは、売主が個人であることがほとんどです。

個人の売主は自分が依頼した仲介会社にしか報酬を払いません。

買主側の仲介会社は買主から報酬を受け取るしかないので、0円にはできません。

「中古も仲介手数料無料」とうたう会社を見たときは、その物件の売主が業者（買取再販）かどうかを確かめてください。

もう1つ、中古で気をつけたいのが築年数と保証です。

新築なら10年間の瑕疵担保責任と、保険または供託による資力確保が義務づけられています。

中古にはこの義務がありません。手数料の話だけでなく、保証の有無でも新築と中古では前提が違います。

新築建売でも無料にできない物件がある

3つ目についてはそのまま売主に直接問い合わせたほうが安くなります。

当社でも、そういう物件は直接お問い合わせくださいとお伝えします。そのほうが買主の負担が小さいからです。

仲介手数料無料のデメリットは4つ

良いことだけ書くつもりはありません。実際にある注意点を4つ挙げます。

①仲介手数料無料は対象の物件が限られる

前の章のとおり、売主が報酬を出す物件でなければ0円にできません。

「全物件が無料」と読める広告があれば、その条件を必ず確かめてください。

物件の数でいえば、関西の新築建売なら多くが対象になります。

ただし「多い」と「全部」は違います。見ている物件が対象かどうかは、その都度確かめる以外にありません。

②仲介手数料無料でも別名目の費用がかかることがある

いちばん注意すべきはここです。事務手数料・書類作成費・ローン代行手数料といった名目で請求されることがあります。

よく見る名目	中身	確かめること
事務手数料	契約書の作成など	何に対する費用か。事前に承諾したか
書類作成費	重要事項説明書など	仲介業務そのものではないか
ローン代行手数料	住宅ローンの申込代行	自分で申し込めば不要ではないか
コンサルティング料	助言業務	仲介業務と何が違うのか

手数料0円でも、これらを足すと結局30万円から50万円かかるということが起こりえます。

聞き方は1つです。「引渡しまでに御社にお支払いする金額の合計はいくらですか」と聞いてください。

ローン代行手数料については、自分で金融機関に申し込めばかからない費用です。

手続きが面倒なので代行してもらう価値はありますが、「必須です」と言われたら、なぜ必須なのかを聞いてください。

③仲介手数料無料だと売主寄りになるおそれがある

売主からだけ報酬を受け取る形になると、売主の意向が通りやすくなるという指摘があります。

実際に値引き交渉を強く言いにくくなるという面はあります。ここは正直に書きます。

確かめ方は「この取引で、御社はどちら側の立場ですか」と直接聞くことです。

当社は買主側だけについて動きます。売主から売却の依頼を受ける業務はしていません。

取引態様の欄を見れば、その会社の立場は書面で分かります。

「売主」なら自社の物件、「媒介」なら他社の物件を仲介しているということです。ここは法律で表示が義務づけられているので、必ず載っています。

0円の対象外になる例はコモンステージとは？積水ハウスの分譲地の審査基準3つと関西で選べる件数に、公式の審査基準と当社集計での関西の件数をまとめています。

④仲介手数料無料でもサービスの範囲が狭い会社がある

無料にするために内見の同行をしない、現地集合のみ、といった形をとる会社もあります。

それ自体が悪いわけではありませんが、何をしてもらえるのかは先に確認してください。

床下点検口を開けて見る、設計住宅性能評価書を取り寄せるといった作業は、同行がないとできません。

4つ挙げましたが、①と④は会社を選べば避けられます。

③は立場を聞けば分かります。実質的に残るのは②だけです。だから総額の確認にいちばん時間を使ってください。

もう1つ、契約のタイミングについても触れておきます。

手数料の条件は、申込みの前に確認してください。

申込みを入れてから「実はこの物件は対象外でした」と言われると、引くに引けない状態で条件を飲むことになります。

仲介手数料無料の会社に契約前に聞く6つ

「最大無料」という表示の読み方は、実例としていえとち本舗の評判は？建売ではない仕組みと仲介手数料最大無料の中身で解説しています。

ここまでの話を、そのまま聞ける形にしました。

仲介手数料無料の会社に聞く質問

この6つにその場で答えられない会社は、条件がまだ固まっていないということです。

聞きにくいと感じる必要はありません。

金額の確認は買主として当然のことで、まともな会社なら嫌がりません。嫌がられたとしたら、それ自体が判断材料になります。

仲介手数料無料の広告で見るべき注記

広告には「一部対象外の物件があります」といった注記が入っていることがあります。

小さく書かれていても、そこに条件の本体が書かれていることが多いです。

不動産の広告は不動産の表示に関する公正競争規約の対象なので、条件は表示されているはずです。

広告の表示には、不動産の表示に関する公正競争規約という業界のルールがあります。

条件を隠して「無料」とだけ書くことはできません。注記が見当たらない場合は、口頭で条件を聞いて書面に残してもらってください。

仲介手数料無料は書面で確かめる

口頭の説明だけで進めないでください。見積書か資金計画書を書面でもらうのが確実です。

その書面に仲介手数料0円と、それ以外の費用の内訳が書かれていれば、あとから増えることはありません。

仲介手数料が無料で浮く金額はいくらか

具体的な金額で見ます。上限がそのまま差額になります。

浮いたお金を頭金に回すと借入額が下がります。借入額と審査の関係は、池田泉州銀行の住宅ローンは？審査で見られる項目と団信と手続きの流れで触れています。

仲介手数料の上限は価格帯でこう変わる

物件価格	仲介手数料の上限（税込）	当社
3,000万円	105.6万円	0円
3,500万円	122.1万円	0円
3,826万円（近畿圏の建売の平均）	132.9万円	0円
4,000万円	138.6万円	0円
4,500万円	155.1万円	0円
5,000万円	171.6万円	0円

3,826万円という金額は、2024年度フラット35利用者調査で近畿圏の建売住宅を買った人の所要資金の平均です。

その場合の上限は132.9万円になります。

上限額は価格に比例するので、物件が高いほど差額も大きくなります。

5,000万円の物件なら171.6万円です。同じ0円でも、浮く金額は物件によって60万円以上変わります。

仲介手数料の132万円は外構とカーテン一式とほぼ同じ

建売では外構・カーテン・照明・網戸・エアコン・テレビアンテナが別途になることが多く、合計で100万円から150万円かかります。

つまり仲介手数料を0円にできれば、この一式がそのままそろう金額になります。

内見のときにこれらが未整備の状態で見るので、建売は実際より安っぽく見えます。詳しくは建売は恥ずかしい？安っぽいと言われる理由となぜ安いのかにまとめました。

この一式は入居に必要なものばかりです。

カーテンがなければ生活できませんし、エアコンがなければ夏を越せません。「あとで買えばいい」と思っていると、入居の直前にまとまった出費が来ます。

仲介手数料は現金で用意する必要がある

手数料は契約時と引渡し時に半分ずつ払うのが一般的です。

つまり契約の時点でまとまった現金が要ります。

住宅ローンに組み込める場合もありますが、金融機関によって扱いが違います。0円ならこの心配がなくなります。

ここまでで、金額の大きさは伝わったと思います。

ただ金額よりも大事なのは、その分をどこに使うかです。

外構とカーテンに回すのか、頭金を厚くして借入を減らすのか、住宅ローンの繰上返済に備えて手元に残すのか。使い道は人によって違います。

当社としては、入居に必要なものを先にそろえることをお勧めしています。カーテンのない家で暮らし始めると、結局あとで買うことになるからです。

新築建売で仲介手数料が無料になりやすい理由

なぜ新築建売だけが0円になりやすいのかを、もう一歩だけ掘ります。

新築建売の売主は早く売り切りたい

売主は土地を仕入れて家を建てています。売れるまでの間、金利と管理費がかかり続けます。

だから販売の報酬を払ってでも、早く買主を見つけたいという動機があります。

この動機があるからこそ、買主側の仲介会社にも報酬が回る仕組みが成り立ちます。

在庫期間が長くなるほど、売主の負担は増えていきます。

だから完成から時間が経った物件では、価格そのものが動くこともあります。

手数料が0円になる仕組みと、価格が下がる仕組みは別の話ですが、どちらも「早く売りたい」という売主の事情から来ています。

中古の売主にはその動機がない

個人が自宅を売る場合、買主側の仲介会社にまで報酬を払う理由がありません。

自分が依頼した仲介会社に払えば、それで売却の目的は果たせます。

だから中古で0円をうたう会社は、別の収益源を持っていることが多いです。

だから中古を探している方には、手数料がかかる前提で資金計画を立てていただきます。

そのうえで「新築でも同じ予算で買えるかもしれません」とお伝えすることがあります。手数料の差が100万円を超えると、選べる物件の幅が変わるからです。

関西の新築建売は供給量が多い

当社が2026年9月にレインズで関西6府県の新築戸建て3,143件を集計したところ、飯田グループ6社だけで791件ありました。

全体の25.2%、つまり4件に1件です。

供給量が多いということは、0円の対象になる物件も多いということです。関西は条件が良い地域だといえます。

もう1つ、関西ならではの事情があります。

府県によって供給の多い売主の顔ぶれが入れ替わります。大阪は一建設とケイアイ系、京都はエルハウジング、和歌山はアズマハウスといった具合です。

売主が違えば、買主側の仲介会社に報酬を出すかどうかの条件も変わります。エリアを変えると0円の当たりやすさも変わる、ということです。

エリアごとの売主の顔ぶれは、当社の集計では次のようになっています。

大阪府は一建設とケイアイ系、兵庫県はケイアイ系と飯田産業、京都府はエルハウジング、奈良県は一建設、滋賀県はエルハウジングとケイアイ系、和歌山県はアズマハウスが中心です。

和歌山県にいたっては、17件のうち13件が同じ売主でした。エリアを絞るということは、売主を絞るということでもあります。

仲介手数料無料に関するよくある質問

仲介手数料が無料になるからくりは何ですか。

3つあります。①新築の建売は売主が分譲会社なので、買主を連れてきた仲介会社に販売の報酬を払います。だから買主から受け取らなくても成り立ちます。②報酬の告示は上限だけを定めていて下限の定めがないため、0円にしても違法ではありません。③店舗や広告にかける費用を抑えた分を還元しています。

仲介手数料無料は違法ではないのですか。

違法ではありません。宅地建物取引業法にもとづく報酬告示が定めているのは「これ以上受け取ってはいけない」という上限だけで、下限の定めはありません。規制されているのは取りすぎのほうで、上限を超えて受け取ると宅建業法違反になります。

仲介手数料無料のデメリットは何ですか。

4つあります。①対象になる物件が限られること。②「事務手数料」などの別名目で費用がかかる会社があること。③売主からだけ報酬を受け取る形だと売主寄りになるおそれがあること。④内見の同行をしないなどサービスの範囲が狭い会社があること。いちばん注意すべきは②です。

仲介手数料が無料にできない物件はどれですか。

売主が個人の中古住宅は無料にできません。個人の売主は自分が依頼した仲介会社にしか報酬を払わないため、買主側の仲介会社は買主から受け取るしかないからです。新築建売でも、売主が買主側の仲介会社に報酬を出さない条件の物件や、1社にだけ販売を任せている物件は対象外になります。

仲介手数料無料でも別の費用がかかることはありますか。

あります。事務手数料・書類作成費・ローン代行手数料・コンサルティング料といった名目で請求されることがあります。宅建業者が報酬以外に受け取れるのは、依頼者の依頼にもとづく特別の費用で事前に承諾を得たものに限られます。「引渡しまでに御社にお支払いする金額の合計はいくらですか」と聞いて、書面でもらってください。

仲介手数料の上限はいくらですか。

物件価格が400万円を超える場合、価格の3%＋6万円に消費税を加えた額が上限です。正確には200万円以下の部分が5%、200万円超400万円以下の部分が4%、400万円超の部分が3%で、これを1本の式にまとめたのが速算式です。なお2024年7月1日施行の特例で、800万円以下の低廉な空家等は30万円まで受け取れます。

仲介手数料が0円だとサービスが悪くなりませんか。

会社によります。内見の同行をしない、現地集合のみという形をとる会社もあります。床下点検口を開けて見る、設計住宅性能評価書を取り寄せるといった作業は同行がないとできません。契約前に「内見には同行してもらえますか」「評価書は取り寄せてもらえますか」と聞いて確かめてください。

関西の新築建売はどのくらい無料の対象になりますか。

関西の新築建売は、売主が買主側の仲介会社にも報酬を出す形の物件が多数を占めます。当社が2026年9月にレインズで関西6府県の新築戸建て3,143件を集計したところ、飯田グループ6社だけで791件、全体の25.2%でした。供給量が多いぶん、0円の対象になる物件も多くなります。ただし物件ごとの確認は必要です。

最後に、当社が0円でやっている理由も書いておきます。

買主側だけについて動くと決めると、売主から売却の依頼を受ける業務ができなくなります。そのかわり、売主に配慮して言葉を選ぶ必要がなくなります。

この記事で売主に不利なことを書けているのも、同じ理由です。「この物件はやめたほうがいい」と言っても、当社が失うものがありません。

0円という条件は、その立場を取った結果として付いてくるものです。安さだけを売りにしているわけではありません。

まとめ｜仲介手数料無料は報酬を受け取る相手が違うだけ

最後に要点をまとめます。

仲介手数料無料は値引きでも赤字でもなく、報酬を受け取る相手が違うだけです。

ただしどの会社でも同じ内容とは限りません。別名目の費用とサービスの範囲だけは、必ず確かめてください。

当社は買主側だけについて、関西の新築一戸建てを仲介手数料0円で扱っています。

売主から売却の依頼を受ける業務はしていないので、売主側に配慮する理由がありません。

気になっている物件があれば、その物件が0円の対象かどうかと、引渡しまでにかかる金額の合計をその場でお出しします。