新築離婚とは？家を買う前に夫婦で決める持分・ローン名義と財産分与の基本

「家を買うと離婚する」という話を聞くと、不安になりますよね。

先に結論を言います。家を買った夫婦の離婚が多いことを示す公的な統計はありません。

ただ、離婚した夫婦の28.7％は同居して5年未満で、家を買う時期と重なりやすいのは事実です。

新築離婚でいちばん困るのは、家を売ってもローンが残り、家を出た人もローンを払い続ける状態です。

避け方は、持分・資金の記録・ローンの組み方・1人で返せる額の4つを、買う前に夫婦で決めておくことです。

この記事では、厚生労働省の人口動態統計、民法、国税庁の資料と当社試算で、新築離婚に備えて決めておくことを整理します。

新築離婚とは｜家を買った前後に離婚すること

新築離婚は、新築の家を買った直後や、建築中・引渡し前に夫婦が離婚することを指す言葉です。

法律や統計の用語ではありません。家の購入をきっかけに、お金や価値観の違いが表に出ることから使われています。

新築離婚の件数を示す統計はない

離婚の件数は、厚生労働省の人口動態統計で毎年公表されています。2024年の離婚は18万5,904組でした。

ただし、「家を買ったかどうか」で分けた離婚の統計はありません。新築離婚が多いという話は、体験談から広がったものと考えられます。

新築離婚が気になる同居5年未満の離婚は28.7％

同居期間別の離婚を見ると、2023年の18万3,814組のうち同居5年未満が5万2,788組でした。

同居期間	離婚の件数	割合
5年未満	52,788組	28.7％
5〜9年	34,605組	18.8％
10〜19年	42,295組	23.0％
20年以上	39,810組	21.7％
不詳	14,316組	7.8％

結婚して数年で家を買う夫婦は多いので、離婚の約半分（47.5％）を占める同居10年未満は、家を買ってローンの残高が多い時期と重なります。

新築離婚で揉める原因は家の価値とローン残高の差

新築離婚で話がこじれる原因は、気持ちの問題だけではありません。

家は2つに分けられず、住宅ローンは夫婦ではなく銀行との契約だからです。

新築離婚の直後はローン残高が家の値段を上回りやすい

買って数年の家は、売ってもローンが返しきれないことがあります。これをオーバーローンといいます。

3,500万円を全額借りた場合の残高を、当社で試算しました。

借りてからの年数	ローン残高
1年	約3,415万円
3年	約3,241万円
5年	約3,065万円
10年	約2,610万円

5年たっても残高は約3,065万円です。家を売るときは仲介手数料（3,000万円なら上限105万6,000円）などの費用もかかります。

つまり新築離婚で家を売るなら、買った値段に近い価格で売れないと、ローンが手元に残るということです。

家を売らないなら誰が住み誰が払うかで揉める

売らずにどちらかが住み続ける場合は、名義とローンの返済を誰が持つかが問題になります。

ローンの名義を変えるには銀行の承諾が必要で、離婚したことだけでは変わりません。具体的な手続きは離婚で妻が住む場合の住宅ローンと名義変更｜承諾が要る手続きで解説しています。

新築離婚で家はどうする？売る・住む・貸すの3つ

新築離婚で家をどうするかは、大きく3つの道に分かれます。

道	向いている場合	注意すること
売る	売れる値段がローン残高を上回る	オーバーローンなら差額を用意する
どちらかが住む	子どもの学校を変えたくない	ローン名義と住む人が違うと滞納のリスク
貸す	売ると損が大きい	住宅ローンは原則として本人が住む前提

どの道を選ぶにも、最初にいま売るといくらか（査定額）とローン残高の2つの数字をそろえます。

住宅ローンは本人が住むことを前提にした商品なので、貸す場合は銀行への相談が必要です。無断で貸すと、契約違反として一括返済を求められるおそれがあります。

新築離婚の財産分与の原則｜民法768条は2026年4月に改正

新築離婚で家をどう分けるかは、財産分与のルールで決まります。

財産分与は民法768条に定めがあり、2026年4月1日から改正後の条文が使われています。

新築離婚では婚姻中に買った家が財産分与の対象になる

財産分与の対象は、夫婦が婚姻中に取得し、または維持した財産です。

名義が夫だけでも、婚姻中に買った家は対象になるのが基本です。

一方で民法762条は、婚姻前から持っていた財産と、婚姻中に自分の名前で得た財産は特有財産としています。

新築離婚の財産分与は寄与が「相等しい」2分の1ずつが原則

改正後の768条3項は、寄与の程度が異なることが明らかでないときは、相等しいものとすると定めています。

収入に差があっても、家事や子育てを含めた寄与は2分の1ずつが出発点という意味です。

財産分与の請求期限は離婚から5年に延びた

家庭裁判所に財産分与を求められる期限は、改正前の2年から離婚の時から5年に延びました。

改正前より3年延びて5年になったことで、離婚後に生活が落ち着いてから請求できる期間が長くなりました。

項目	内容	根拠
対象	婚姻中に取得・維持した財産	民法768条3項
割合	寄与が明らかに違わなければ相等しい	民法768条3項
期限	離婚の時から5年	民法768条2項
対象外	婚姻前からの財産など（特有財産）	民法762条

2026年3月31日までに離婚した場合は、改正前の2年が期限です。自分の場合がどちらかは、弁護士や家庭裁判所の窓口で確かめてください。

新築離婚に備えて決める1｜持分は出したお金の割合にそろえる

新築離婚に備えて最初に決めるのは、家の持分（登記する所有の割合）です。

持分は、夫婦それぞれが出したお金（頭金とローンの負担）の割合にそろえるのが基本です。

持分と資金がずれると贈与税の対象になりうる

たとえば妻が3割を出したのに、持分を夫10割で登記すると、妻から夫へお金を渡したと見られることがあります。

贈与税は、1年間にもらった財産が基礎控除の110万円を超えるとかかります。

3,500万円の家で妻が3割（1,050万円）を出したのに持分を夫10割にすると、1,050万円分が問題になりえます。

持分と資金のずれは、新築離婚のときに「誰の家か」でも争いの種になります。

頭金の出どころを書き残しておく

新築離婚のとき、特有財産を主張できるかは記録で決まります。

親からの援助を非課税で受ける制度の手続きは、住宅取得等資金の贈与税はいくらまで非課税？条件・申告期限と新築購入の注意点で解説しています。

新築離婚に備えて決める2｜ローンの組み方で離婚後の責任が変わる

夫婦で家を買うときのローンの組み方は、大きく3つあります。

どれを選ぶかで、新築離婚のあとに誰がいくらの返済の責任を負うかが変わります。

組み方	ローンの本数	新築離婚のあとに残る責任
単独（夫か妻の1人）	1本	名義人が全額を返す
ペアローン	2本	それぞれが自分の分を返す・互いの連帯保証が付くことが多い
連帯債務	1本	2人とも全額の返済の責任を負う

組み方ごとの審査や団信の違いは、ペアローンと連帯債務の違いは？共働きが比べる4つの基準と収入合算とは？パートの収入は使える？借入額・控除・団信とペアローンとの違いでくわしく比べています。

新築離婚でもペアローンと連帯債務の契約は残る

ペアローンでも連帯債務でも、離婚しただけでは銀行との契約は変わりません。

家を出た人が返済を止めれば、住んでいる側の家が差し押さえられるおそれもあります。

住宅ローン控除は住んでいる人しか受けられない

住宅ローン控除は、その年の12月31日まで引き続き住んでいることが条件です。

ペアローンで夫婦それぞれが控除を受けていても、新築離婚で家を出た人はローンを払っていても控除を受けられなくなります。

新築離婚に備えて決める3｜1人の収入で返せる額に収める

共働きの収入を合わせて借りると、借りられる額は大きくなります。

けれど新築離婚になると、どちらか1人の収入で返済を続ける場面が出てくることがあります。

返済比率を1人の年収で計算しておく

3,500万円を元利均等0.9％・35年で借りると、月々の返済は97,177円、年間で約117万円です（当社試算）。

返済比率	必要な1人の年収
20％	約583万円
25％	約466万円
30％	約389万円

世帯の収入で借りる場合も、1人の年収で返済比率25％以内に収まるかを一度見ておくと、新築離婚のときの選択肢が増えます。

返済比率の考え方は住宅ローンの返済比率は何％が目安？計算方法と年収別の無理のない返済計画で解説しています。

育休や時短勤務で収入が下がる時期も、1人の収入で返す場面と同じ計算で確かめられます。

団信の対象も夫婦で確かめる

団体信用生命保険（団信）は、ローンの名義人が亡くなったときにローンが返されるしくみです。

ペアローンなら団信も2本で、自分の分しか対象にならないのが基本です。団信の告知の考え方は心療内科に通院中でも住宅ローンは組める？団信の告知と選択肢で解説しています。

新築離婚が引渡し前に決まったときの選択肢

建売の売買契約を結んだあと、引渡し前に新築離婚が決まることもあります。

このとき知っておきたいのは、離婚したことだけを理由に、売買契約は白紙にならないということです。

新築離婚が引き渡し前なら手付解除の期限を確かめる

売主が契約の履行に着手する前で、契約書の手付解除の期限内なら、手付金を放棄して解除できます。

ローン特約で白紙になるのは、住宅ローンの審査が通らなかったときです。離婚を理由に審査を取り下げた場合の扱いは契約書によるため、自己判断で取り下げないでください。

解除の手順と負担は建売の契約はキャンセルできる？手付解除とローン特約の違い、手付金の決まりは建売の手付金はローンに組み込める？払えないときの対処と相場を宅建業法で解説で解説しています。

新築離婚が引渡し後なら未入居で売る道もある

引渡しを受けて住む前なら、未入居の物件として売る道もあります。

ただ、オーバーローンになれば差額を用意する必要があります。未入居の物件の扱いは未入居物件とは？新築・築浅中古との違いと住宅ローン控除・保証の注意点で解説しています。

家を買う前後の不安の整理の仕方はマイホームブルーとは？不安の原因5つと契約前後にやめる・続けるを数字で決める方法で解説しています。

新築離婚で家を分けるときの税金

新築離婚の財産分与で家を渡すと、税金がかかる場合があります。国税庁の案内をもとに整理します。

立場	税金の扱い	国税庁の案内
家をもらう側	通常は贈与税がかからない	No.4414
もらう額が多すぎる	多すぎる部分に贈与税	No.4414
家を渡す側	渡した時の時価で譲渡所得の課税	No.3114

財産分与でもらう側に贈与税はかからないのが原則

財産分与は贈与ではなく、夫婦の財産の清算や離婚後の生活保障と考えられるためです。

ただし、離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められると、もらった財産すべてに贈与税がかかります。

新築離婚で家を渡す側には譲渡所得の課税がある

家を財産分与で渡した人は、渡した時の時価で家を売ったものとして扱われます。

住まなくなった家を売るときは、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば、3,000万円特別控除の対象になりえます。

マイホームの3,000万円特別控除は、夫婦など特別の関係がある人に売った場合は使えません。離婚の成立と分与の時期で扱いが変わるため、税理士に確認してください。

新築離婚に関するよくある質問

新築離婚は多いのですか。

家を買った夫婦の離婚を数えた公的な統計はありません。ただ、離婚の28.7％は同居5年未満で、家を買う時期と重なりやすいのは事実です。

新築離婚になったら家は売るべきですか。

売るか住み続けるかは、ローン残高と売れる値段の差で決まります。残高が上回るなら、差額をどう用意するかを先に考えます。

名義が夫だけなら、新築離婚で妻は何ももらえませんか。

婚姻中に買った家は、名義が片方だけでも財産分与の対象になるのが基本です。寄与は明らかに違わなければ相等しいとされます。

財産分与はいつまで請求できますか。

2026年4月1日以降に離婚した場合は、離婚の時から5年です。それより前の離婚は2年です。

新築離婚になったら住宅ローンはどうなりますか。

離婚しただけでは銀行との契約は変わりません。名義やローンの変え方は離婚と住宅ローンの名義変更の記事で解説しています。

新築離婚の相談はどこにすればいいですか。

財産分与や離婚の条件は弁護士、費用が心配なら法テラス、話し合いがまとまらなければ家庭裁判所の調停があります。

ローンの返済が苦しくなったときの相談先は住宅ローンが払えない｜滞納前にできることと任意売却の順番でまとめています。

新築離婚に備えて家を買う前に決める4つ｜まとめ

最後にまとめます。

新築離婚は、家を買ったから起きるものではありません。けれど持分・資金の記録・ローンの組み方・返済比率25％の4つを買う前に決めておくほど、揉めにくくなります。

夫婦で意見が分かれているときは、この4つを紙に書いて話し合うと、何が違うのかがはっきりします。

離婚の条件や財産分与の判断は、弁護士や家庭裁判所の窓口に相談してください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、借入額や返済比率、持分の考え方など、家を買う前に確かめることをそのままお伝えします。ご希望があれば、ご夫婦それぞれの収入での返済の計算も一緒に確かめます。