路線価の調べ方｜路線価図の見方・計算方法と土地価格の確かめ方

土地の値段は広告を見比べても高いか安いか分かりにくく、決めてよいのか迷いますよね。

先に結論を言います。路線価は国税庁のサイトで無料で調べられ、地価公示の8割程度なので0.8で割れば公示の水準に戻せるものです。

ただし、路線価をそのまま土地の値段だと思い込むと、狭い間口や旗竿地の補正を見落とし、高い土地を割安と取り違えて契約してしまうことがあります。

避け方は、国税庁の補正率を掛けてから0.8で割り、近くの成約の値段とも並べることです。

この記事では、国税庁と国土交通省の公表、関西の建売の区画を数えた当社集計で、調べ方と買う側の使い方をまとめます。

路線価とは｜国税庁が1月1日時点で道ごとに決める1㎡の価格

路線価は、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価格で、国税庁（国税局）が毎年決めています。相続税や贈与税で土地の値段を計算するときに使います。

大阪国税局は、令和8年分を2026年7月1日（水）に公開し、評価の時点は1月1日です。

路線価は地価公示の8割程度を目途に決まる

国税庁は、この価格を地価公示価格などを基にした価格の80％程度を目途に決めると公表しています。

国土交通省の「主な公的土地評価一覧」も、相続税路線価は平成4年以降、地価公示の水準の8割程度としています。つまり売り買いの相場より2割ほど低めに置かれた、税金の計算用の価格です。

路線価がない地域は倍率地域になる

道ごとの価格が決められているのは、市街地の形になっている地域です。それ以外の地域は倍率地域と呼ばれます。

倍率地域の土地は、固定資産税評価額×評価倍率で評価します。評価倍率は、同じ財産評価基準書の「評価倍率表」に市区町村ごとに載っています。

関西の郊外の分譲地でも、図に「倍率地域」と書かれていることがあります。その場合は評価倍率表と固定資産税評価額を使って見ます。

路線価と公示地価と固定資産税評価額の違い

土地の値段には、国や自治体が出す公的な価格がいくつもあります。いつの価格で、どのくらいの水準かを表にしました。

価格	決める機関	時点・公表	水準
地価公示	国（土地鑑定委員会）	1月1日・3月	基準
地価調査（基準地価）	都道府県知事	7月1日・9月	公示とほぼ同じ
相続税路線価	国税庁・国税局	1月1日・7月	公示の8割程度
固定資産税評価額	市町村	1月1日・3年ごと	公示の7割程度

地価公示と地価調査の詳しい違いと、関西6府県の動きは基準地価とは？公示地価との違い・調べ方と建売の土地価格の見方で解説しています。

路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2つがある

ふつう「路線価」と言うときは、国税庁の相続税路線価を指します。この記事で扱うのもこちらです。

もう1つ、市町村が固定資産税の計算に使う固定資産税路線価もあります。こちらは地価公示の7割程度が目途です。

西宮市の説明によると、この7割の目途は平成6年度の評価替えから始まりました。それまで西宮市の評価額は地価公示価格の1〜2割程度で、約4倍に引き上げられたとあります。

固定資産税の評価額が3年ごとにどう見直されるかは、固定資産税の評価替えとは？評価額が下がらない理由と土地・家屋の確認方法で解説しています。

売れた値段は公的な価格とは別に決まる

実際に土地が売れた値段は、売主と買主の事情で決まります。公的な価格はその目安で、代わりにはなりません。

だから売れた値段と比べる「ものさし」として、0.8で割って水準をそろえてから使うと考えてください。

路線価の調べ方｜国税庁の財産評価基準書で5つの手順

国税庁の財産評価基準書（路線価図・評価倍率表）のページで、だれでも無料で見られます。登録も要りません。

手順	やること
1	国税庁の財産評価基準書のページを開く
2	年分（令和8年分など）を選ぶ
3	都道府県を選び、道ごとの価格の図を開く
4	市区町村と町名を選ぶ
5	図の番号を開き、地図で土地の前の道を探す

平成30年分から令和8年分まで9年分を見られる

国税庁のページには、平成30年分から令和8年分までの9年分が載っています。同じ道の数字を年ごとに並べれば、土地の値段の動きが分かります。

建売を買うときは、その年の分だけでなく、数年前の分も見ておくと、上がっている地域かどうかが見えてきます。

住所と地番が違うときは町名と街区の番号で探す

図の地図部分には、町名と街区の番号（丸で囲んだ数字）が書かれています。「A町2丁目」と「丸の中の12」なら、A町2丁目12番という意味です。

住居表示の住所と登記の地番が違う地域もあります。地番は登記で確かめられます。取り方は登記事項証明書の取り方｜窓口・オンラインの手数料と登記簿謄本の見方で解説しています。

路線価図に「倍率地域」と書かれていたら評価倍率表を見る

図に「倍率地域」と書かれている場所は、道ごとの価格がありません。同じページの「評価倍率表」で、その町の宅地の倍率を見ます。

倍率に掛ける固定資産税評価額は、固定資産評価証明書とは？取り方・手数料と公課証明書との違いを解説で取り方を解説しています。

路線価図の見方｜「215D」は1㎡21万5,000円で借地権割合60％

図の道には、「215D」のような数字とアルファベットが書かれています。国税庁の説明では、「215D」は1㎡あたりの路線価が215,000円で、借地権割合が60％という意味です。

数字は1㎡あたりの価格で千円の単位

道に書かれた数字は、1㎡あたりの価格を千円の単位で書いています。「200」なら1㎡20万円、「85」なら1㎡8万5,000円です。

坪（約3.3㎡）の単価に直すときは、3.3を掛けます。1㎡20万円なら、坪あたり約66万円です。

アルファベットは借地権割合でA〜Gの7段階

記号	借地権割合
A	90％
B	80％
C	70％
D	60％
E	50％
F	40％
G	30％

借地権割合は、借地の上に家を建てる権利を評価するときの割合です。建売のように土地を所有権で買う場合は使いません。

つまり買う人が見るのは数字の部分だけで、「200D」なら1㎡20万円と読めば足ります。

記号の形で普通住宅地区などの地区区分が分かる

数字を囲む丸や六角形などの記号は、「ビル街地区」「普通住宅地区」などの地区区分を表します。記号の意味は、路線価図の上の説明部分に一覧で載っています。

地区区分で、次に説明する補正率の表のどの列を使うかが決まります。買う土地の前の道が普通住宅地区の記号かどうかを、凡例で確かめてください。

路線価から土地の評価額を計算する方法｜補正率を掛けて面積を掛ける

国税庁のタックスアンサーNo.4604では、路線価方式の評価を正面の路線価×奥行価格補正率に、角地なら側方の加算を足し、面積を掛ける順番で示しています。

1つの道に面する土地の計算例｜約2,267万円

当社で、間口が狭めの区画で計算しました。普通住宅地区で「200D」の道に面し、間口7.28m・奥行16.38m（119.25㎡）の土地です。

項目	値	根拠
正面の路線価	200,000円/㎡	図の「200」
奥行価格補正率	1.00	奥行16.38m（10m以上24m未満）
間口狭小補正率	0.97	間口7.28m（6m以上8m未満）
奥行長大補正率	0.98	奥行÷間口＝2.25（2以上3未満）
1㎡あたり	190,120円	200,000×1.00×0.97×0.98
評価額	約2,267万円	190,120円×119.25㎡

補正なしで掛けると約2,385万円ですが、間口が狭く奥に長い形なので約118万円下がるという計算です。

角地は側方の路線価に加算率を掛けて足す｜約58万円上がる

2つの道に接する角地は、横の道の価格に、奥行の補正率と側方路線影響加算率を掛けて足します。普通住宅地区の角地の加算率は0.03（準角地は0.02）です。

同じ区画の横に「180D」の道があるとします。横の道から見た奥行は7.28mなので補正率は0.95です。

180,000×0.95×0.03＝5,130円を足すと、1㎡あたり約194,997円、評価額は約2,325万円で、1つの道の区画より約58万円高いという計算になります。

角地の良し悪しと固定資産税の見方は、角地のデメリットとは？建売で後悔しない隅切りと建蔽率緩和と固定資産税の見方で解説しています。

普通住宅地区の補正率は間口4m未満で0.90まで下がる

補正	条件	率
奥行価格補正	奥行4m未満	0.90
奥行価格補正	奥行8m以上10m未満	0.97
奥行価格補正	奥行10m以上24m未満	1.00
奥行価格補正	奥行24m以上28m未満	0.97
間口狭小補正	間口4m未満	0.90
間口狭小補正	間口6m以上8m未満	0.97
奥行長大補正	奥行÷間口が2以上3未満	0.98
奥行長大補正	奥行÷間口が4以上5未満	0.94
側方路線影響加算	角地	0.03

旗竿地のような形の悪い土地には、このほかに不整形地補正率もあります。計算が複雑になるので、正確な評価は税理士に確かめてください。

関西の建売の区画は補正がかかりやすい｜間口8m未満が42.3％

建売の区画は、分譲地を細かく分けて作ることがあります。当社の物件データで、接する道の間口（接面の長さ）が読めた区画を数えました。

間口	区画数	割合	間口狭小補正率
4m未満	39件	6.6％	0.90
4m以上6m未満	51件	8.6％	0.94
6m以上8m未満	161件	27.1％	0.97
8m以上	343件	57.7％	1.00

間口が8m未満で補正がかかる区画は594件中251件（42.3％）でした。間口の中央値は8.5mです。

面積を間口の2乗で割った「奥行÷間口」の目安が2以上の区画も241件（40.6％）ありました。長方形とみなした目安なので、実際の形は地積測量図で確かめます。見方は地積測量図とは？見方・取り方と公図との違い・購入前の確認ポイントで解説しています。

間口4m未満の区画には旗竿地の形がある

間口4m未満の39件には、接面2.3mのように、細い通路で道に接する旗竿地の形と考えられる区画があります。物件データに「旗竿地」と明記した区画はありませんでした。

旗竿地の形は、評価の計算では間口狭小補正0.90に加えて不整形地補正もかかります。

旗竿地の通路の幅と後悔しない条件は、旗竿地とは？デメリットと恥ずかしいと言われる理由と後悔しない条件を解説で解説しています。

2本以上の道に接する区画は20.1％

接する道が読めた663件のうち、2本以上の道に接する区画は133件（20.1％）でした。角地と、表と裏の2つの道に接する区画の両方を含みます。

2つの道に接する区画は、評価の計算では加算されます。同じ分譲地の中でも、区画ごとに土地の評価が違う理由の1つです。

地価公示と固定資産税路線価の調べ方

並べて見ると役に立つのが、地価公示と固定資産税路線価です。どちらもネットで調べられます。

地価公示と地価調査は不動産情報ライブラリの地図で見る

国土交通省の不動産情報ライブラリで、地図に「地価公示・地価調査」の地点を出せます。地点を選ぶと、1㎡あたりの価格と前の年からの動きが見られます。

同じ地図で、近くの土地や建売が実際に売れた値段（取引価格）も見られます。地点の選び方は基準地価とは？公示地価との違い・調べ方と建売の土地価格の見方で解説しています。

固定資産税路線価は全国地価マップで見る

固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターの全国地価マップで見られます。地価公示や相続税路線価も同じ地図で切り替えられます。

こちらは、市町村が3年ごとの評価替えで見直します。いまの固定資産税がいくらかの目安は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで解説しています。

買う土地そのものの評価額は評価証明書で確かめる

どちらも道ごとの価格で、区画ごとの値段ではありません。買う土地の固定資産税評価額そのものは、固定資産評価証明書に書かれています。

建売では、登記の登録免許税の計算に評価証明書の金額を使います。取り方は固定資産評価証明書とは？取り方・手数料と公課証明書との違いを解説で解説しています。

路線価で建売の土地の値段が妥当かを見る｜当社の目安は路線価の約1.3倍

ここからは、買う人が「この土地の値段は高すぎないか」を見る使い方です。順番は路線価を公示の水準に戻す→実際の成約と比べるの2つです。

路線価を0.8で割って地価公示の水準に戻す

8割程度に置かれているので、0.8で割ると地価公示の水準の目安に戻ります。

さきほどの例では、補正後の190,120円÷0.8＝237,650円/㎡です。119.25㎡を掛けると約2,834万円が、地価公示の水準で見た土地の目安になります。

実際の成約は路線価の約1.34倍が当社の目安

当社は基準地価とは？公示地価との違い・調べ方と建売の土地価格の見方で、関西14市区の土地の成約の単価が、基準地価の平均の約1.07倍（0.66〜1.26倍）だったと集計しました。

基準地価は地価公示とほぼ同じ水準なので、路線価に直すと成約の単価は路線価の約1.34倍（約0.83〜1.58倍）という目安になります。

「200D」の道なら、1㎡あたり約26.8万円が成約の目安の中ほどです。幅は約16.5万円から約31.5万円まであります。

見方	1㎡あたり（200Dの道）	119.25㎡なら
補正なしの価格	200,000円	約2,385万円
補正後÷0.8（公示の水準）	237,650円	約2,834万円
成約の目安（×1.34）	約267,500円	約3,190万円

この倍率は市区の平均どうしを比べた当社の換算で、1つの区画の値段を決めるものではありません。倍率の幅が広いので、目安から外れていても、それだけで高い・安いとは言えません。

最高路線価は駅前の商業地で住宅地の比較には使わない

ニュースで出る「最高路線価」は、税務署ごとに一番高い道です。関西の府県庁がある市では次のとおりでした。

市	場所	令和8年分（千円/㎡）	前年比
大阪市	北区角田町（御堂筋）	21,200	1.5％
京都市	下京区四条通	9,110	9.5％
神戸市	中央区三宮町1丁目	6,400	9.6％
奈良市	東向中町（大宮通り）	980	12.6％
和歌山市	友田町5丁目（JR和歌山駅前）	380	2.7％
大津市	春日町（JR大津駅前通り）	310	5.1％

大阪市の一番高い道は1㎡2,120万円ですが、どれも駅前や繁華街の商業地です。関西の主な市の住宅地の基準地価の平均（1㎡約8万〜31万円）とは桁が違うので、建売の比較には近くの住宅地の道の路線価を使います。

路線価で値段を判断するときの4つの注意

セットバックの面積の計算はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算を解説、擁壁の費用と規制は擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方で解説しています。

建物の値段を消費税から逆算する方法は建売のうわもの価格はいくら？土地と建物の内訳を消費税から逆算する方法と新築の相場、値引きの実際は建売の値引きは100万円通る？成約3628件で見る交渉の実際で解説しています。

路線価の調べ方に関するよくある質問

路線価はどこで調べられますか。

国税庁の財産評価基準書のページで、年分・都道府県・市区町村・町名を選んで図を開きます。無料で、登録も要りません。

路線価図の「200D」はどういう意味ですか。

1㎡あたり200,000円（千円の単位で200）で、借地権割合が60％（D）という意味です。所有権の土地を買うときは借地権割合は使いません。

路線価から土地の時価はどうやって出しますか。

地価公示の8割程度が目途なので、0.8で割ると地価公示の水準の目安になります。実際の成約の値段とは違うので、近くの取引価格とも比べます。

路線価がない地域はどうすればいいですか。

倍率地域です。財産評価基準書の評価倍率表で倍率を見て、固定資産税評価額に掛けて評価します。

路線価はいつ公表されますか。

毎年7月1日ごろです。令和8年分は2026年7月1日（水）に公開されました。評価の時点はその年の1月1日です。

路線価は「÷0.8」と補正率で土地の値段のものさしにする

最後にまとめます。

路線価は国税庁のページで無料で調べられ、補正率を掛けて0.8で割れば、建売の土地の値段を測るものさしになるものです。

広告の値段だけでは分からない土地の値段も、路線価・地価公示・近くの成約の3つを並べれば、高いか安いかの見当がつきます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、気になる建売の前の道の価格や近くの成約の値段を一緒に確かめるお手伝いもします。