気密測定とは？C値の目安・測定方法と建売で確認しておきたいこと

断熱の等級は書いてあるのに、すき間の数字だけが出てこないと不安になりますよね。

先に結論を言います。気密測定は、完成した家のすき間の量をC値という数字で表す検査で、いまの国の基準には測る決まりがありません。

だから建売で数字が出てこないのは珍しくなく、当社が集めた販売図面224枚でもC値が書かれていたのは5枚だけでした。

測ったかどうかを聞かずに契約すると、引渡しのあとに測って悪い数字が出ても、直してもらう根拠がないまま住むことになりかねません。

避け方は、契約の前に、気密測定の有無と報告書、買主が測ってよいかの3つを売主に確かめておくことです。

この記事では、JISの試験方法と国の基準の移り変わり、当社の販売図面と物件データの集計を使って、気密測定とC値と建売での頼み方をまとめます。

気密測定とは｜送風機で家の空気を抜いてすき間の量を測る検査

気密測定は、家全体にどれだけすき間があるかを、送風機を使って数字で測る検査です。

方法はJIS A 2201「送風機による住宅等の気密性能試験方法」に決められていて、室内の空気を抜く減圧法と、空気を押し込む加圧法があります。

気密測定の結果はC値で表す｜すき間の合計を床面積で割った数字

測定では、まず家全体のすき間をひとつの穴に置きかえた面積（総相当隙間面積）を出します。

これを床面積で割ったのがC値（相当隙間面積）で、単位はc㎡/㎡です。

用語	意味	単位
総相当隙間面積（αA）	家全体のすき間をひとつの穴に置きかえた面積	c㎡
C値（相当隙間面積）	総相当隙間面積を実質延べ床面積で割った数字	c㎡/㎡
n値（隙間特性値）	すき間の形の傾向を表す数字（1〜2の間）	なし

C値は小さいほどすき間が少ないことを表します。

北海道立総合研究機構の解説によると、圧力差9.8Paのときに流れる空気の量から、すき間の面積を計算します。

気密測定のn値はすき間が大きな穴か細かい割れ目かを表す

n値は、圧力を上げたときに空気の量がどう増えるかから出す数字で、1から2の間になります。

流れの式の性質から、2に近いほど大きな穴のようなすき間、1に近いほど細かいすき間が多いと読めます（当社の解説）。

北海道立総合研究機構が測った実験棟のn値は、1.33〜1.47でした。

C値の目安｜延床100㎡の家ならすき間は何c㎡か

気密測定のC値だけでは大きさを想像しにくいので、すき間の合計を面積に直してみます。

当社の物件データ1,340件の延床面積の中央値は約100㎡なので、100㎡で計算しました。

C値（c㎡/㎡）	すき間の合計	正方形にすると	はがきにすると
5.0	約500c㎡	約22.4cm角	約3.4枚分
2.0	約200c㎡	約14.1cm角	約1.4枚分
1.0	約100c㎡	約10.0cm角	約0.7枚分
0.5	約50c㎡	約7.1cm角	約0.3枚分

C値が5.0から1.0に下がると、すき間の合計は家1軒で約400c㎡、はがき約2.7枚分減る計算です。

C値の目安は「どの基準で見るか」で変わる

C値に国が決めた合格ラインは、いまはありません。

目安にできるのは、過去の国の基準と、いまも独自にC値を求めている自治体の基準です。

基準	C値（c㎡/㎡）	関西の家に当てはめると
旧・国の省エネ基準（関西を含むⅢ〜Ⅵ地域）	5.0以下	かつての国の基準の線
旧・国の省エネ基準（北海道などⅠ・Ⅱ地域）	2.0以下	寒い地域の線
北海道 北方型住宅	2.0以下	寒い地域の線
北海道 北方型住宅ECO・鳥取県NE-ST	1.0以下	自治体が求める高い線

関西の家なら、5.0はかつての国の基準、1.0は自治体が上乗せで求める水準と覚えておくと比べやすくなります。

国の基準にC値がない理由｜平成21年の改正で省エネ基準から外れた

C値は、かつては国の省エネ基準に入っていました。

住宅性能表示の旧・省エネルギー対策等級4では、北海道などのⅠ・Ⅱ地域で2.0以下、関西を含むⅢ〜Ⅵ地域で5.0以下という数字がありました。

ただしこのときも、C値は家ごとに気密測定をするのではなく、決められた施工のしかたに合っていれば5.0や2.0とみなす決まりでした。

平成21年の改正でC値の基準は削除された

国土交通省は2008年の資料で、気密性の確保に係る定量的基準の削除を示し、換気の性能は建築基準法で規制すると書いています。

これに合わせて住宅性能表示の評価方法基準からも相当隙間面積の基準を外し、平成21年（2009年）の改正で国の基準からC値がなくなりました。

断熱等級とBELSとZEHでは気密測定をしない

制度	C値の基準	中身
断熱等性能等級	なし	断熱材と窓の計算（UA値・ηAC値）
BELS	なし	省エネ性能の計算に第三者の評価
ZEH	なし	断熱と省エネと太陽光の計算
鳥取県NE-ST	1.0以下	C値は技能者が家ごとに測る

鳥取県の資料でも、国の省エネ基準とZEHのC値の欄は「―」で、県の独自基準だけがC値1.0を求めていると並べています。

断熱等級6の家でも気密は別に確かめる理由は断熱等級6のUA値と暖かさは？等級5や4が寒いと言われる理由と光熱費の差を関西の建売で解説で、BELSの星の読み方はBELSとは？星の数の見方と2024年4月に変わった基準とZEH水準と評価書の費用を建売向けに解説で解説しています。

気密測定のやり方｜換気口を目張りして5段階の圧力で測る

北海道立総合研究機構が実験棟で行った気密測定の手順を、建売の買主向けに整理します。

順番	すること	ポイント
1	窓と玄関を閉め、換気口を目張りする	換気の穴は家のすき間ではないので塞いで測る
2	玄関などに送風機を取り付ける	室内の空気を外へ抜いて減圧する
3	圧力差を20〜50Pa前後で5段階に変えて空気の量を測る	外のすき間から入ってくる空気を数える
4	9.8Paのときの空気の量からすき間の面積を計算する	総相当隙間面積とn値が出る
5	床面積で割ってC値を出し、報告書にまとめる	床面積の取り方も報告書に書かれる

気密測定で測るのは家の外側を包む床・壁・屋根・窓の4つの面のすき間です。

24時間換気の給気口や換気扇は、もともと空気を通すための穴なので、目張りして測ります。

気密測定は登録された事業者が測ることを求める基準もある

鳥取県のNE-STは、新築の認定の条件に気密測定を入れています。

改修の基準では、IBECs（住宅・建築SDGs推進センター）に登録された気密測定事業者が測ることを求めています。

報告書を見せてもらうときは、測定者・測定日・中間か完成か・床面積の4項目が書かれているかを確かめます。

気密測定のタイミング｜中間測定は直せて完成測定は住む状態の値

気密測定には、工事の途中で測る中間測定と、完成してから測る完成測定があります。

	中間測定	完成測定
測る時期	断熱と気密の工事が終わり、内装を張る前	内装や設備が付いた完成後
すき間が見つかったら	壁の中まで手を入れて直しやすい	壁の中は直しにくい
分かること	施工の出来の確認	住む状態に近いC値
建売で測れるか	建築中の物件で売主が測る場合だけ	売主の了承があれば測れる

同じ家でも、工事の進み方でC値は変わります。

北海道立総合研究機構の実験棟では、床の継ぎ目に気密の処理をしただけで、すき間の合計が25.1c㎡から21.6c㎡に減りました。

建売の気密測定は完成時が中心｜完成済みが約7割

当社の物件データ1,340件では、完成済み（空き家を含む）が903件、建築中と未着工が437件（32.6％）でした。

完成した物件は中間測定ができないので、測れるのは完成測定か、売主が工事中に測った記録があるかどうかです。

建築中の物件なら、契約の前に中間測定をしてもらえるかを相談できる余地があります。

未完成の建売を契約するときの注意は検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説にまとめています。

中間気密測定のあとに手直しするとC値は下がる

中間気密測定の良さは、測ったあとにすき間を塞いで、もう一度測れることです。

北海道立総合研究機構が同じ実験棟を3回測った記録では、パネルの継ぎ目にコーキングや気密テープを施工したあと、すき間の合計が25.1c㎡から21.6c㎡、20.2c㎡へと約2割減りました。

測定	すき間の合計（総相当隙間面積）	n値
1回目	25.1c㎡	1.44
2回目	21.6c㎡	1.47
3回目	20.2c㎡	1.33

すき間が出やすい場所｜外壁の穴の周りは継ぎ目の約13倍

すき間は、壁の真ん中より配管や配線が外壁を貫く穴の周りと、部材の継ぎ目の2か所に集まります。

北海道立総合研究機構の実験棟では、長さ1mあたりのすき間を比べています。

場所	長さ	長さ1mあたりのすき間
外壁を貫く穴の周り（12か所）	合計5.4m	0.65c㎡/m
気密の処理をした床の継ぎ目	合計74.4m	0.05c㎡/m

長さ1mあたりで比べると、穴の周りは継ぎ目の約13倍のすき間がありました。

気密測定の前に内見で見る配管とコンセントと点検口の周り

目で見えるのは一部だけなので、気になるときは数字で確かめる方法として気密測定があると考えておきます。

すき間が多いと24時間換気が計画どおりに働きにくい

建築基準法施行令は、居室の換気を1時間に0.5回以上と決めています。

建売に多い排気型の換気は、室内の空気を抜いて給気口から外気を入れる仕組みです。

すき間が多いと、給気口ではなく近くのすき間から空気が入り、部屋の奥まで空気が回りにくくなると考えられます。

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建売の広告にC値は書かれているか｜販売図面224枚で5枚だけ

当社が関西の新築建売のレインズ販売図面224枚を数えたところ、C値が書かれていたのは5枚（2.2％）でした。

5枚はすべて兵庫県の同じ売主の物件で、書かれていたC値は0.19〜0.48です。

集計した資料	件数	C値の記載	ほかの記載
レインズ販売図面	224枚	5枚（2.2％）	「気密測定」の語は0枚
当社の物件データ	1,340件	0件	「高気密」3件・24時間換気618件

当社の物件データは飯田グループの物件が多く、関西の建売全体の割合とは限りません。

それでも、C値は販売図面の2.2％にしか書かれず、売主に聞いて確かめる情報だと言えます。

気密測定の記載がない建売が悪い家とは限らない

書かれていないのは、多くの場合「測っていない」か「測っても広告に載せていない」かのどちらかです。

すき間の量は書かれていないだけで、悪いとも良いとも言えないのが実際のところです。

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気密測定の平均値と1棟ごとの値は別の数字

会社がC値を「平均」で公表している場合、それは多くの家を気密測定した結果の平均です。

同じ会社でも1棟ごとに値はばらつくので、平均ではなく、買う家1棟の気密測定の報告書を見せてもらいます。

建売で気密測定を頼むとき｜契約の前に売主に聞く5つのこと

建売は引渡しまで売主の家なので、買主が勝手に気密測定をすることはできません。

測ってほしいときや、結果を見たいときは、契約の前に次の5つを聞いておきます。

聞くこと	理由
この物件で気密測定をしたか	同じ仕様の見本の家で測った値と、この家の値は別
全棟で測っているか見本だけか	全棟なら、この家の報告書があるはず
いつ測ったか（中間か完成か）	中間なら直したあとの値か、完成なら住む状態の値か
報告書を見せてもらえるか	C値・n値・測定日・測定者・床面積の取り方を見る
買主が測ってよいか・費用はだれが持つか	引渡し前は売主の了承と日程の調整が要る

気密測定の費用は測定会社や建物の大きさで変わり、中間と完成で2回測れば2回分かかります。

頼む前に見積もりを取り、測る日と費用の負担の2点を売主と書面で決めておくと行き違いがありません。

気密測定の結果を約束してもらうなら契約書か仕様書に書く

C値は国の基準にないので、契約書や仕様書に数字がなければ、測った値が悪くても約束と違うとは言いにくくなります。

数字を大事にしたいなら、「C値○以下」を契約書か仕様書に書いてもらえるかを売主に聞きます（当社の考え）。

引渡しのあとなら自分の家なので、自分で測定会社に頼むこともできます。

性能の書面の読み方は住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いで、内見の順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくもので解説しています。

気密測定に関するよくある質問

気密測定とは何ですか。

送風機で家の空気を抜き、家全体のすき間の量を測る検査です。方法はJIS A 2201に決められていて、結果はC値で表します。

C値の目安はいくつですか。

国の基準はいまはありません。かつての国の基準は関西で5.0以下、北海道の北方型住宅は2.0以下、鳥取県のNE-STは1.0以下です。

C値1.0の家のすき間はどのくらいですか。

延床100㎡なら、すき間の合計は約100c㎡で、約10cm角、はがき約0.7枚分です（当社試算）。

気密測定は中間と完成のどちらがよいですか。

中間測定は見つけたすき間を直しやすく、完成測定は住む状態の値が分かります。完成した建売で測れるのは完成測定です。

建売でも気密測定はできますか。

引渡し前は売主の了承があれば測れます。引渡しのあとなら、自分で測定会社に頼めます。

断熱等級が高ければ気密も高いですか。

断熱等級は断熱材と窓の計算で決まり、すき間の量は入っていません。気密は測定で別に確かめます。

n値とは何ですか。

すき間の形の傾向を表す1〜2の数字です。2に近いほど大きな穴、1に近いほど細かいすき間が多いと読めます。

気密測定は家のすき間を数字にする検査｜建売は聞いて確かめる

最後にまとめます。

気密測定は、国の基準にないからこそ、売主に聞かないと分からない情報です。

すき間の数字は、ないから悪いのではなく、確かめる手順を知っているかで差がつきます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、物件の良いところも気になるところもそのままお伝えします。ご希望があれば、気密測定の有無や報告書を売主に確かめたり、測定の日程や費用の負担を売主と調整したりするお手伝いもします。