中古マンションの値引きはいくらまで？指値の相場と交渉の手順

数千万円の買い物です。100万円下がるかどうかで、住宅ローンの返済額が変わります。聞きたいけれど、嫌われたくもない。

結論からいうと、値引きできる額は、あなたの交渉力ではなく物件の状態で決まります。

売り出して1か月の物件と、半年動いていない物件では前提が違います。

同じ言い方をしても、通る物件と通らない物件があります。

逆にいえば、坪単価で割高かどうかを見れば、いくらまで引けるかの見当がつきます。

この記事では、指値の相場と、交渉の手順を解説します。

中古マンションの値引きはいくらまでできるか

まず相場から押さえます。

目安は売出価格の3〜5%、金額なら100万〜300万円です。

順に説明します。

中古マンションの値引きの相場は3〜5%

3,000万円の物件なら、90万〜150万円が一般的な範囲です。

端数を整える程度の調整で、売主も受け入れやすい金額です。

2,980万円を2,900万円に、3,180万円を3,000万円にといった形になります。

この範囲なら、売り出して間もない物件でも通ることがあります。

逆にいえば、それ以上を狙うなら理由が必要です。

理由とは、売れていない期間の長さや、相場との差のことです。

この2つがない状態で大きな指値を入れても、検討されません。

中古マンションの値引きは金額より率で見る

100万円という金額は、物件価格によって重みが変わります。

1,500万円の物件で100万円なら6.7%、5,000万円なら2%です。

同じ100万円でも、売主の受け取り方はまったく違います。

交渉するときは、率で考えてください。

売主も、率で受け止めています。

3%なら想定内、10%なら侮辱と受け取られる、といった感覚があります。

いくら下げてほしいかではなく、何%下げてほしいかで組み立ててください。

中古マンションの値引きは売主が誰かで変わる

売主が個人か、不動産会社かで前提が違います。

個人の売主は、住み替えや相続といった事情を抱えています。

その事情に期限があれば、値引きに応じる動機が生まれます。

一方、買取再販の会社が売主だと、仕入値という下限があります。

その下限を割る金額では、絶対に売りません。

ただしリフォーム済みで販売期間が長引いていれば、金利負担があるため動くこともあります。

売主が誰かは、重要事項説明を待たなくても分かります。

登記事項証明書を見れば、現在の所有者が個人か法人か確認できます。

担当者に聞けば、教えてもらえる情報です。

中古マンションの値引き交渉は必ずしも必要ではない

人気の物件では、値引きを申し出た時点で他の買主に決まります。

同じ日に複数の申込が入ることがあるためです。

その場合、満額で申し込んだ人が優先されます。

絶対に欲しい物件なら、値引きしないという判断もあります。

駅近で管理が良く、価格も相場並みなら、それが正解のことがあります。

中古マンションの値引きは新築とは考え方が違う

新築の分譲マンションは、事業者が価格を決めています。

原価と利益から逆算した金額なので、下げられる幅も社内で決まっています。

竣工前は値引きに応じにくく、竣工後の在庫になると動きます。

一方、中古は売主が個人であることが多く、事情が一人ひとり違います。

中古は、相手の事情を知ることが交渉そのものになります。

新築の考え方は新築マンションの値引きの記事にまとめています。

中古マンションの値引き率を全体で見る

売出価格から成約価格までの下落率は、数%にとどまることが多くあります。

ただしこれは、最初から適正価格で出した物件も含めた数字です。

相場より高く出した物件だけを見れば、下落率はもっと大きくなります。

平均値は、自分の物件の判断材料にはなりません。

その物件が相場に対してどうか、という見方をしてください。

平均で語ると、割高な物件を相場だと思い込むことになります。

判断の単位は、市でも平均でもなく、その1件です。

中古マンションで100万・300万・500万を引くには

金額ごとに、必要な条件が違います。

引ける額は、物件の状態で決まっています。

3つに分けます。

中古マンションで100万円引く条件

端数の調整として、比較的通りやすい範囲です。

売り出して間もない物件でも、申込のときに相談できます。

価格を書かずに、端数の相談ができるかを聞く方法もあります。

担当者が売主の感触を確かめてくれることがあります。

その感触をもとに、出す金額を決めれば無駄がありません。

とくに2,980万円のような価格設定なら、端数を落とす形が自然です。

住宅ローンの事前審査が通っていれば、売主も判断しやすくなります。

確実に買える買主であることが、100万円の価値になります。

中古マンションで300万円引く条件

売り出しから3か月以上動いていない物件です。

あるいは、すでに1回値下げをしている物件。

この状態なら、売主も現実的な価格を考え始めています。

媒介契約の更新時期と重なると、さらに動きやすくなります。

売主に住み替えや相続の期限があるなら、なお通りやすくなります。

中古マンションで500万円引く条件

半年以上売れ残っている、または相場より明らかに高い設定の物件です。

つまり、値引きではなく割高分を戻しているだけということです。

500万円引けたことと、安く買えたことは別の話です。

もともと相場より500万円高く出ていたなら、結果は相場どおりです。

見るべきは値引き額ではなく、いくらで買えたかです。

中古マンションの値引き額を成約価格で検算する

交渉が成立したら、その価格を成約価格と比べます。

同じマンション、同じ間取り、近い階数の成約事例です。

相場と同じか下回っていれば、良い買い物です。

下回っていれば、次に売るときも損をしにくくなります。

買うときの価格が、そのまま将来の売却の前提になります。

高く買うと、住み替えのときに残債が残りやすくなります。

値引き交渉は、いま得をするためだけの話ではありません。

10年後、20年後に売るときの手残りにも効いてきます。

買った価格より高く売れれば、次の住まいの頭金になります。

そのためにも、相場より安く買っておくことが効いてきます。

交渉の目的は、値引き額そのものではないということです。

上回っているなら、値引き額が大きくても高く買っています。

中古マンションで1,000万円以上動くとき

相続で取得して、誰も住まないまま数年経った物件。

住宅ローンの返済が厳しく、期限が迫っている物件。

こうした事情があると、価格より時間が優先されます。

ただしそこまでの事情がある物件は、理由を確かめる必要があります。

管理費や修繕積立金の滞納が残っていることがあります。

滞納分は、買主が引き継ぐ扱いになるためです。

管理会社に照会すれば、滞納の有無は確認できます。

重要事項説明でも説明されますが、申込の前に聞いておくほうが安全です。

中古マンションで値引きできない物件

相場より安く出ている物件は、値引きの対象になりません。

早く売りたい売主が、最初から動く価格で出しているためです。

こうした物件は、売り出してすぐに複数の申込が入ります。

安い物件ほど、満額で決まるという関係になります。

坪単価を調べておけば、その物件がどちらかを判断できます。

安く出ている物件を見つけたら、迷わず動くほうが得です。

値引きを考えている間に、他の買主が満額で決めてしまいます。

中古マンションの値引きが通りやすい時期

同じ物件でも、時期で結果が変わります。

目安は、売り出しから3か月です。

4つ挙げます。

中古マンションの売出直後は値引きが通りにくい

売り出して1か月ほどは、売主が様子を見ている時期です。

反響がどれくらいあるか、まだ分かっていません。

この段階で大きな指値を入れても、検討すらされないことがあります。

端数の調整程度にとどめるほうが、話が進みます。

ここで無理な指値を入れると、次に交渉するときも警戒されます。

同じ物件を数か月後にもう一度狙うなら、印象は残しておくべきです。

中古マンションは売出から3か月で動きが変わる

媒介契約は3か月ごとの更新です。

この時期に、不動産会社から売主へ値下げの提案が入ります。

売主の頭が、価格の見直しに向いているタイミングです。

ここで指値を入れると、値下げの代わりとして検討されます。

売主にとっては、値下げして広く募るより、目の前の買主で決めるほうが確実です。

広告に出す価格を下げると、それが新しい上限になってしまうためです。

中古マンションが半年以上売れていない場合

売主の焦りが出てくる時期です。

とくに買い替えの場合、次の物件の期限があります。

売れなければ二重ローンになるため、価格より時間を優先します。

この状態なら、大きな指値も検討の対象になります。

ただし、長く売れていない理由が物件側にある可能性も見てください。

再建築や管理、修繕積立金の状況に問題があることがあります。

安く買えても、次に売るときに同じ苦労をすることになります。

中古マンションの売出期間を確認する方法

掲載日は、情報の更新でリセットされることがあります。

本当の売出時期は、レインズの登録日で分かります。

担当者に「いつから売り出している物件か」と聞いてください。

値下げの履歴も、あわせて確認できます。

この2つを知らずに指値を入れると、根拠のない金額になります。

中古マンションの値引きと決算期の関係

売主が不動産会社の場合、決算期が効きます。

3月と9月に決算を迎える会社が多くあります。

在庫を減らして数字を作りたい時期です。

この時期なら、多少の無理も通ることがあります。

ただし、決算期だからという理由をこちらから口にする必要はありません。

条件を整えて出せば、向こうが判断します。

中古マンションの繁忙期と閑散期

1月から3月は、4月の新生活に向けて動きが集まります。

この時期は買主が多いため、売主は強気になります。

逆に、8月と12月は動きが鈍る時期です。

売主も反響の少なさを感じているので、交渉に応じやすくなります。

お盆や年末は、内覧の予定も入りにくい時期です。

この時期に動ける買主は、それだけで価値があります。

買主が少ない時期に動くほうが、条件は良くなります。

中古マンションの値下げ履歴を確認する

すでに値下げをしている物件は、売主が価格を動かす意思を持っています。

いつ、いくら下げたのかを担当者に聞いてください。

3,200万円から2,980万円へ下げているなら、次も動く余地があります。

一方、一度も下げていない物件は、売主が価格に自信を持っている状態です。

その場合、指値より条件面での交渉のほうが通ります。

引渡し時期を合わせる、設備を残してもらうといった形です。

価格に手をつけない交渉なら、売主も応じやすくなります。

中古マンションが割高かを坪単価で判定する

ここからは実際のデータで見ます。

大阪市24区の成約46,781件を集計しました。

使い方を説明します。

中古マンションの割高さは坪単価で分かる

売出価格そのものでは、高いかどうか判断できません。

面積が違えば、金額が違うのは当然だからです。

坪単価に直すと、比べられるようになります。

専有面積の平方メートルを0.3025倍すると、坪数になります。

売出価格を坪数で割れば、その物件の坪単価が出ます。

それを、同じ区の成約データと比べてください。

平方メートル単価のままでも構いませんが、坪のほうが感覚をつかみやすくなります。

広告に坪単価が書かれていることは、ほとんどありません。

大阪市24区の中古マンションの坪単価

国土交通省の不動産情報ライブラリから、直近5年の成約価格を集計しました。

区	坪単価	成約価格の中央値	成約件数
北区	248万円	3,800万円	6,038件
浪速区	248万円	1,900万円	2,062件
中央区	242万円	3,200万円	6,614件
福島区	237万円	3,200万円	2,290件
西区	225万円	2,900万円	4,477件
旭区	101万円	1,900万円	713件
生野区	99万円	1,800万円	341件
平野区	99万円	2,000万円	908件
西成区	97万円	1,800万円	367件
住之江区	84万円	1,800万円	1,353件

北区の248万円に対し、住之江区は84万円。およそ3倍の差があります。

大阪市の相場という言い方には、交渉の根拠としての意味がありません。

同じ市内でも、駅の乗降客数と再開発の有無で水準が分かれます。

北区と中央区が高いのは、就業地に近く需要が厚いためです。

中古マンションの坪単価は築年数でも変わる

同じ区でも、築年数で水準が違います。

築年数	坪単価	成約価格	成約件数
築10年以内	294万円	4,045万円	10,806件
築11〜20年	225万円	3,497万円	11,727件
築21〜30年	170万円	3,099万円	8,844件
築31〜40年	113万円	2,045万円	4,955件
築41〜50年	105万円	1,900万円	7,297件
築51年以上	76万円	1,205万円	2,518件

国土交通省 不動産情報ライブラリの成約価格をもとに集計。件数で加重平均した目安です。

築21〜30年の170万円から築31〜40年の113万円へ、33%下がります。

一方、築31〜40年から築41〜50年は7%しか下がりません。建物の価値は築30年台で落ちきります。

中古マンションの割高分を交渉の根拠にする

検討している物件の坪単価を出し、区と築年数の水準と比べます。

たとえば住吉区の築35年、60平方メートルで2,400万円。

坪数は18.15坪なので、坪単価は約132万円です。

築31〜40年の水準113万円より、2割ほど高い計算になります。

この差が、交渉の余地として説明できる部分です。

感覚で「高いと思う」と言うより、はるかに通りやすくなります。

売主側の担当者も、数字で示されれば売主を説得しやすくなります。

交渉は、相手にも説明の材料を渡す作業だと考えてください。

査定額の見方はマンション売却の査定の記事にまとめています。

中古マンションで坪単価が高くても割高とは限らない

上層階、角部屋、南向き、リフォーム済み。

これらは坪単価を押し上げる正当な理由です。

管理が良く修繕積立金が十分なマンションも、相場より高く取引されます。

数字が高い理由を確かめてから、交渉に入ってください。

中古マンションの坪単価は階数と向きで変わる

同じマンションでも、住戸によって水準が違います。

上層階は、1階上がるごとに価格が上がるのが通常です。

南向きと北向きでは、1割前後の差が出ることがあります。

角部屋は窓が多いぶん、評価が高くなります。

比べるなら、同じマンションの近い階数の事例を使ってください。

ブランドによって値付けの傾向が変わることもあります。たとえばステイツ（野村不動産の旧ブランド）は、名前が変わったあとも相場が底堅い例です。

別のマンションと比べると、この差が混ざって判断がぶれます。

同じマンションの事例が見つからない場合は、隣接するマンションで代用します。

築年数と規模が近いほど、比較として使えます。

中古マンションの成約価格を自分で調べる手順

取引の詳細な住所までは出ませんが、地区単位で分かります。

10件ほど集めれば、その地域の水準が見えてきます。

手間はかかりますが、数百万円の判断が変わる作業です。

不動産会社に依頼すれば、レインズの成約事例を出してもらえます。

中古マンションの値引き交渉の手順

進め方には順番があります。

口頭ではなく、購入申込書に書いて出します。

4つ挙げます。

中古マンションの値引きは事前審査を通してから

住宅ローンの事前審査を通してから、指値を入れます。

審査が通っていない買主の指値は、真剣に検討されません。

買えるかどうか分からない相手のために、値下げする売主はいないためです。

事前審査は、交渉のための資格だと考えてください。

3日から1週間で結果が出ます。物件を見る前に通しておくのが理想です。

事前審査は、複数の金融機関に同時に出しても構いません。

承認額に幅があれば、それ自体が交渉の材料になります。

中古マンションの値引きは購入申込書で伝える

希望価格を書いた購入申込書を出します。

買付証明書と呼ばれることもあります。

書面にすることで、本気度が伝わります。

あわせて、引渡しの希望時期と、住宅ローンを使うかどうかも書きます。

この書面が、売主に届く形で交渉が始まります。

書式は仲介会社が用意してくれます。

記入する内容は、その場で相談しながら決められます。

中古マンションの値引き交渉で書くこと

価格だけの紙より、条件を整えた紙のほうが通ります。

売主が困っていることに合わせられれば、価格以上の価値になります。

早く現金化したいのか、引渡しを遅らせたいのか。そこを聞いてください。

中古マンションの値引き交渉で使える言い方

伝え方で、印象が変わります。

避けたい言い方	通りやすい言い方
この物件は高いと思う	同じ築年数の成約事例と比べて、坪単価で2割高い
もっと安くしてほしい	2,400万円なら、今週中に契約できます
予算がないので下げてください	事前審査は2,300万円まで承認が出ています
他にも見ているので	この物件が第一希望なので、条件を詰めたい

売主が知りたいのは、確実に買ってくれるかどうかです。

価格を下げてほしい理由より、下げれば決まるという確からしさを伝えてください。

予算が足りないという伝え方は、買えない買主という印象を与えます。

この金額なら決めます、という言い方に変えるだけで受け取られ方が違います。

中古マンションの値引きを断られたとき

断られても、それで終わりではありません。

売主から、この金額なら売れるという返事が来ることがあります。

その金額が納得できるなら、そこで決めれば構いません。

納得できないなら、いったん引くという判断もあります。

数か月後に価格が下がっていることもあります。

断られた物件を、しばらく見ておくのも一つの方法です。

担当者に、動きがあれば連絡がほしいと伝えておいてください。

中古マンションの購入申込書に拘束力はあるか

購入申込書には、法的な拘束力は原則としてありません。

出したあとに取り下げても、費用は発生しないのが通常です。

ただし売主はその間、ほかの買主を断っています。

軽い気持ちで複数の物件に出すものではありません。

本当に買う意思がある物件にだけ、出してください。

複数に出していることが知られると、信用を失います。

狭い地域では、担当者同士が横のつながりを持っています。

中古マンションで複数の申込が入ったとき

同じ時期に複数の申込が入ると、売主が選ぶことになります。

見られるのは、価格、住宅ローンの審査状況、引渡し時期です。

満額でも審査が通っていない買主より、指値でも審査済みの買主が選ばれることがあります。

確実に決済まで進めるかどうかが、いちばん重いのです。

中古マンションの値引き交渉にかかる期間

申込書を出してから、返事が来るまで2〜3日が目安です。

売主が遠方にいる場合や、相続で複数人が関わる場合は、1週間ほどかかります。

その間、他の買主が満額で申し込むこともあります。

交渉が長引くほど、決まらない可能性が上がります。

返事の期限を切っておくと、話が動きやすくなります。

1週間以内にご返事をいただければ、といった伝え方で構いません。

期限を切ることは、失礼にはあたりません。

中古マンションの値引きに失敗する行動

やり方を間違えると、買えなくなります。

失敗の多くは、売主の心証を損ねたときです。

5つ挙げます。

中古マンションの物件を悪く言って値引きを求める

壁紙が汚い、水回りが古い、駅から遠い。

こうした指摘を並べて値引きを求める方がいます。

売主にとっては、自分が住んでいた家を否定される話です。

感情的に断られ、その後の交渉ができなくなります。

気になる点があるなら、修繕費の見積りとして数字で示してください。

給湯器の交換に20万円、壁紙の張り替えに30万円といった形です。

感想ではなく費用として示せば、売主も検討できます。

中古マンションで何度も値引きを求める

一度目の指値が通ったあと、さらに下げてほしいと言う。

この時点で、売主の信用を失います。

契約直前で再交渉すると、白紙に戻ることもあります。

指値は一度きり、と決めて出してください。

中古マンションで根拠のない金額を出す

相場を調べずに、とりあえず500万円引いてみる。

この出し方だと、真剣に検討されません。

売主も担当者も、根拠のない数字だと分かります。

坪単価や成約事例で説明できる金額にしてください。

根拠のある金額なら、断られても関係は壊れません。

次の物件を紹介してもらうことにもつながります。

中古マンションで事前審査を通さずに指値を入れる

買えるかどうか分からない相手の指値は、検討されません。

売主からすれば、下げたうえに審査で落ちる可能性があります。

満額で申し込んだ審査済みの買主がいれば、そちらに決まります。

中古マンションの値引きにこだわって物件を逃す

100万円の交渉で迷っている間に、他の買主に決まる。

人気の物件では、実際に起こります。

数十年住む家を、100万円のために失うことになります。

その物件が相場並みで、条件が合っているなら、決める判断も必要です。

中古マンションの値引きの体験談を鵜呑みにしない

500万円引けたという体験談には、前提が書かれていません。

売り出しから何か月経っていたのか、相場に対していくら高かったのか。

売主にどんな事情があったのか。ここが分からなければ再現できません。

同じ言い方をしても、物件が違えば結果は違います。

体験談は参考程度にとどめ、自分の物件の数字で判断してください。

成功した話ばかりが書かれる、という偏りもあります。

断られて物件を逃した話は、あまり表に出てきません。

中古マンションの交渉を担当者に丸投げしない

交渉してくださいと伝えるだけでは、材料がありません。

いくらまでなら買うのか、その根拠は何かを自分でも持ってください。

担当者が売主と話すとき、その材料がそのまま説得力になります。

丸投げすると、通らなかったという結果だけが返ってきます。

いくらまでなら買うかを決めておけば、その場で判断できます。

売主から折り返しの提示があったとき、迷う時間が短くなります。

買主側で動く意味は物件の探し方の記事でも触れています。

中古マンションの値引き以外で負担を下げる方法

価格だけが交渉の対象ではありません。

総額で見れば、下げられる部分は他にもあります。

4つ挙げます。

中古マンションの設備や家具を残してもらう

エアコン、照明、カーテン、食洗機。

売主が置いていってもよいものを、残してもらいます。

価格は動かなくても、買う側の出費が減ります。

新しく揃えると、50万円以上かかることもあります。

付帯設備表で、何が残るかを確認してください。

残してもらう場合、故障していても売主に責任を求めない扱いが通常です。

動作するかどうかは、内覧のときに確かめておいてください。

中古マンションの引渡し時期を調整してもらう

賃貸の解約時期と合えば、二重家賃を避けられます。

1か月ずれるだけで、10万円前後の差になります。

売主の都合に合わせられるなら、それ自体が交渉材料になります。

価格を下げるより、こちらのほうが通ることがあります。

売主が住み替え先を探している場合、引渡しを遅らせたい事情があります。

そこに合わせられるなら、価格でも譲歩を引き出せます。

中古マンションの諸費用を見直す

住宅ローンの事務手数料と保証料は、金融機関で大きく変わります。

定率型と定額型で、60万円以上の差が出ることがあります。

火災保険も、複数社で比べれば数万円から10万円変わります。

値引き100万円より、こちらのほうが確実です。

中古マンションの修繕積立金と管理費を確認する

毎月の負担は、住宅ローンだけではありません。

管理費と修繕積立金を合わせて、月2万〜3万円かかります。

35年で計算すると、840万〜1,260万円です。

価格の100万円より、こちらのほうが総額に効きます。

修繕積立金が将来上がる予定がないか、長期修繕計画で確認してください。

新築時の積立金を低く設定し、段階的に上げていく方式が多くあります。

いま月8,000円でも、10年後に月2万円になる計画のことがあります。

総会議事録を見れば、値上げの議論が出ているか分かります。

中古マンションのリフォーム費用を含めて考える

水回りの更新が必要な物件は、購入後に費用がかかります。

キッチン、浴室、洗面、トイレをすべて入れ替えると、200万〜300万円です。

この費用を見込んだうえで、総額がいくらになるかを比べてください。

リフォーム済み物件と、リフォーム前提の物件は総額で比べるのが正しい見方です。

リフォーム費用を住宅ローンに含められる商品もあります。

別に借りるより金利が低く、期間も長く取れます。

リフォーム済みの物件は、その費用が価格に含まれています。

自分で直すほうが、好みに合わせられるうえに総額が抑えられることもあります。

中古マンションの住宅ローン控除で実質の負担を下げる

中古住宅でも、条件を満たせば住宅ローン控除を使えます。

1982年以降に建築された住宅なら、原則として対象です。

それより古い場合は、耐震基準に適合していることの証明が必要になります。

控除額は年末残高の0.7%で、期間は10年です。

借入2,000万円なら、初年度で14万円ほど戻ります。

値引き100万円と、10年間の控除。総額で比べてみてください。

控除は、支払った所得税と住民税の範囲でしか戻りません。

共働きで持分を分ければ、二人分の控除を使えることがあります。

中古マンションの値引きは、間に入る会社で変わります

同じ物件、同じ金額でも、結果が変わります。

誰の側に立って交渉するかが違うためです。

差が出る部分を挙げます。

売主からも報酬を受け取る会社は交渉を進めにくい

1社が売主と買主の双方から報酬を受け取ることを、両手取引といいます。

この形だと、高く売りたい売主と安く買いたい買主の代理を、同じ会社が務めます。

値引き交渉を強く進める動機が、その会社にはありません。

仲介手数料無料をうたう会社は、売主から報酬を得ている場合があります。

仕組みは仲介手数料の記事で解説しています。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

買主の側に立つと、根拠を作って交渉できる

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ラクチン不動産は、割高かどうかからお調べします

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

検討中の物件があれば、その資料から坪単価を出してお伝えできます。

この記事で使った大阪市24区の成約データは、当社で集計したものです。

相場どおりの価格なら、値引きせずに決めることをお勧めすることもあります。

無理な指値で物件を逃していただきたくないためです。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしています。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

中古マンションの値引きに関するよくある質問

中古マンションはいくらまで値引きできますか？

目安は売出価格の3〜5%で、3,000万円の物件なら90万〜150万円です。ただしこれは端数の調整として通りやすい範囲であって、上限ではありません。売り出しから半年動いていない物件や、相場より明らかに高い設定の物件なら、500万円以上動くこともあります。引ける額は交渉力ではなく、物件の状態で決まります。

500万円の値引きに成功したという話を見ますが本当ですか？

起こり得ますが、見方に注意してください。500万円引けたのは、もともと相場より500万円高く出ていただけということがあります。その場合、結果は相場どおりで、安く買えたわけではありません。見るべきは値引き額ではなく、いくらで買えたかです。同じマンション・同じ間取りの成約価格と比べてください。

値引き交渉はいつすればよいですか？

売り出しから3か月を過ぎたころが目安です。媒介契約は3か月ごとの更新で、この時期に不動産会社から売主へ値下げの提案が入ります。売主の頭が価格の見直しに向いているタイミングです。売り出して1か月ほどは売主が様子を見ている時期なので、大きな指値は検討されないことがあります。

その物件が割高かどうか、どう調べますか？

坪単価で比べてください。専有面積の平方メートルを0.3025倍すると坪数になり、売出価格を坪数で割れば坪単価が出ます。それを同じ区・同じ築年数の成約データと比べます。大阪市24区では坪単価が北区248万円、住之江区84万円と約3倍違うため、市全体の相場で判断すると根拠になりません。

値引き交渉はどう伝えればよいですか？

口頭ではなく、購入申込書に希望価格を書いて出します。あわせて住宅ローンの事前審査の結果、引渡しの希望時期、契約の希望日を書いてください。売主が知りたいのは、確実に買ってくれるかどうかです。価格を下げてほしい理由より、下げれば決まるという確からしさを伝えるほうが通ります。

値引き交渉で失敗するのはどんなときですか？

多いのは、物件を悪く言って値引きを求めることです。売主にとっては自分が住んでいた家を否定される話なので、感情的に断られます。ほかに、一度通った指値からさらに下げようとする、根拠のない金額を出す、事前審査を通さずに指値を入れるといった行動も失敗につながります。

値引きしないほうがよい場合はありますか？

あります。人気の物件では、値引きを申し出た時点で他の買主に決まることがあります。同じ日に複数の申込が入ると、満額で申し込んだ人が優先されます。駅近で管理が良く、価格も相場並みなら、値引きしないという判断が正解のことがあります。100万円のために数十年住む家を失うのは、大きな損失です。

価格以外に交渉できることはありますか？

あります。エアコンや照明、カーテンを残してもらえば、新しく揃える50万円以上が浮きます。引渡し時期を賃貸の解約と合わせれば、二重家賃を避けられます。また住宅ローンの事務手数料は定率型と定額型で60万円以上変わるため、金融機関を比べるほうが値引き100万円より確実なことがあります。

売主が不動産会社でも値引きできますか？

買取再販の会社が売主の場合、仕入値という下限があります。その下限を割る金額では売りません。ただしリフォーム済みで販売期間が長引いていれば、金利負担があるため動くことがあります。また3月と9月に決算を迎える会社が多く、在庫を減らしたい時期には多少の無理が通ることもあります。

まとめ｜中古マンションの値引きは物件の状態で決まる

交渉のうまさで決まるものではありません。

割高かどうかを数字で確かめてから動いてください。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。