建売はどこで探す？広告掲載承諾書と囲い込みで未公開になる仕組み

同じサイトを何週間も見続けているのに、条件に合う物件が出てこない。探し方が間違っているのではないかと不安になります。

結論からいうと、ポータルサイトに出ている建売は、市場に出ている物件の一部です。

広告を出すには費用がかかるため、売主や仲介会社は出す物件を選んでいます。

媒介契約を結んだ物件は原則レインズに登録され、仲介会社なら条件でまとめて探せます。

逆にいえば、経路の違いを知って窓口を1つに決めれば、探せる範囲は一気に広がります。

この記事では、建売を探す4つの経路と、どこに問い合わせるべきかを解説します。

建売はどこで探すかで、見える範囲が変わる

まず、探す経路を整理します。

経路によって、見える物件の範囲がまったく違います。

4つ挙げます。

建売を探す経路は4つに分かれる

探し方は、大きく4つに分かれます。

経路	見えるもの	範囲
ポータルサイト	広告費をかけた物件が中心	一部しか出ない
売主の自社サイト	その1社の物件だけ	比較ができない
仲介会社に依頼	レインズと売主直販の両方	条件でまとめて見られる
現地の看板	分譲地に立てられた告知	歩いた範囲だけ

どれか1つに絞ると、そこで見えるものが選べるすべてになります。

建売住宅 どこで探すか、建売 どこで買うか、建売 どうやって探すか——言い方は違っても、答えは同じところに行き着きます。

探す経路を増やすか、経路をまたいで探せる相手に頼むかの2つです。

建売をポータルサイトで探す場合

スーモやアットホームといったサイトが代表的です。

写真も間取り図も揃っていて、条件を絞って探せます。

自分のペースで見られるため、最初の段階ではとても有効です。

ただし掲載には広告費がかかるため、出す物件は選ばれています。

使い方としては、相場観をつかむ段階に向いています。

同じエリアの同じ広さで、いくらの物件が出ているのかを毎日見ていれば、価格の感覚が身につきます。

その感覚があると、実際に紹介を受けたときに判断が早くなります。

建売を売主の自社サイトで探す場合

分譲会社は、自社のサイトでも物件を公開しています。

その会社の分譲地の情報は、ポータルより早く出ることがあります。

一方でその1社の物件しか載っていないため、他社と比べられません。

気に入った会社があるなら見る価値はありますが、それだけでは決められません。

会員登録をすると、新しい分譲地の情報がメールで届く会社もあります。

気になる会社が数社あるなら、登録しておいて損はありません。

建売を現地の看板で探す場合

分譲地には、販売中を知らせる看板が立てられます。

住みたい地域が決まっているなら、歩いて回るのは有効です。

総区画数と販売中の区画数も、看板から読み取れます。

ただし歩ける範囲には限りがあります。

現地に行くと、資料では分からないことも見えます。

前面道路の広さ、周囲の家との距離、日当たり、生活音。

気になる分譲地を見つけたら、看板の連絡先ではなく、依頼している仲介会社に伝えてください。

ポータルサイトに出ていない建売がある理由

ここが最も知られていない部分です。

広告を出すかどうかは、売主と仲介会社が決めています。

3つの理由を挙げます。

建売の広告掲載には費用がかかる

ポータルサイトへの掲載は無料ではありません。

掲載する物件数や期間に応じて、不動産会社が費用を負担しています。

そのため反響が見込める物件から順に、費用をかけて出すという判断が働きます。

価格や立地が地味な物件ほど、広告に出にくくなります。

逆にいえば、広告に出ていない物件が悪いわけではありません。

目立つ条件がないだけで、住むぶんには問題のない物件も多くあります。

建売が売り出し直後は広告に出ないことがある

分譲地では、まず現地で告知して反響を見る段階があります。

その間に決まってしまえば、ポータルには一度も出ません。

人気のエリアでは、この形が珍しくありません。

ポータルを毎日見ていても、その物件には出会えません。

建売が広告に出る前に決まることがある

売主が特定の仲介会社に先に情報を流すことがあります。

日頃から取引のある会社に、まず案内が回る形です。

未公開物件と呼ばれるものの多くは、この段階のものです。

公開されないまま消えるのではなく、公開される前に決まっているだけです。

未公開という言葉が特別なものに聞こえますが、実際は時間の問題です。

その段階で情報を受け取れるかどうかは、誰に依頼しているかで決まります。

建売の情報は、時間差で広がっていく

現地の告知、取引のある仲介会社、レインズ、そしてポータル。

この順で情報が広がっていくのが一般的です。

ポータルで見ているのは、最も遅い段階の情報ということになります。

もちろん、その段階でも良い物件は残っています。

掲載期間が長い物件にも、価格が動く理由が積み上がっているという見方ができます。

早い情報だけが価値があるわけではありません。

建売がポータルに出ていない理由は宅建業法と広告掲載承諾書

ここは法律の話なので分けて書きます。出ていない理由には正当なものと、そうでないものがあります。

建売は建築確認の前は広告してはいけない

まず正当な理由です。宅地建物取引業法第33条に広告の開始時期の制限という規定があります。

条文は「宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条第1項又は第2項の許可、建築基準法第6条第1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、広告をしてはならない」というものです。

つまり建築確認を受ける前の建売は、法律上そもそも広告できません。ポータルに出ていないのは囲い込みではなく法律という場合があります。

関西の建売は着工前や建築中に売り出すことが多いので、確認を受けた直後に情報が動き始めます。この時期に業者間で共有されている情報を見られるかどうかで、選べる範囲が変わります。

広告掲載承諾書がないと他社はポータルに載せられない

次が実務の話です。レインズに載っていても広告できるかは別です。

売主から預かっている会社（元付）が他社に対して自社の広告に載せてよいと承諾する書面があります。実務で広告掲載承諾書と呼ばれるものです。

この承諾がない物件は、レインズで見られても他社はポータルサイトに載せられません。だから検索しても出てこない物件が生まれます。

承諾を出さない理由は正当なものもあります。売主が近隣に知られたくない、価格を動かす予定がある、完成時期が確定していないといった事情です。

当社は広告されていない物件も業者間の情報から確認できます。お探しの条件を先にいただければ、出た時点でお伝えできます。

取引態様は聞けば答えなければならない

買主の側が使える条文もあります。宅建業法第34条の取引態様の明示義務です。

1項は広告をするときに売主なのか、代理なのか、媒介なのかを明示しなければならないと定めています。

さらに2項です。「注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない」とあります。

つまり問い合わせれば、その物件が売主直販か仲介かを答える義務があります。仲介手数料がかかるかどうかはここで決まります。

仕組みは建売の仲介手数料はいくら？無料になる物件とならない物件に書いています。

広告の内容そのものにも制限がある

同じ法律の第32条は誇大広告等の禁止です。

所在、規模、形質、利用の制限、環境、交通、代金などについて著しく事実に相違する表示や、実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないとされています。

だから広告に書かれていないことがあります。書けないことは現地と図面で確認するしかありません。

内覧で見る順番は建売の内覧チェックポイント｜見る順番と持っていくものにまとめています。

未公開物件という言葉の意味を分けて考える

未公開物件という言い方には2つの中身が混ざっています。1つは建築確認の前でまだ広告できない物件、もう1つは広告掲載承諾書が出ていない物件です。

どちらもレインズには登録されているので、業者間では見えています。買う側から見えないだけです。

注意したいのは、未公開という言葉を売り文句に使う会社があることです。本当に自社だけが持っている物件は、売主が自社で分譲している場合を除いてほとんどありません。

囲い込みは2025年1月から指示処分の対象になった

ここからが正当でない理由の話です。令和7年1月1日から規制が入りました。

国土交通省の解釈・運用の考え方には、専属専任媒介契約及び専任媒介契約に基づき指定流通機構に登録した物件について、取引の申込みの受付に関する状況等の登録内容が事実と異なるときは、法第65条第1項の指示処分の対象となると書かれています。

登録できる状態は3つだけです。

登録できる状態	意味
公開中	紹介を受け付けている
書面による購入申込みあり	申込みが入っている
売主都合で一時紹介停止中	売主の事情で止めている

国交省が囲い込みの例として挙げているのは、事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と虚偽登録し、他業者への紹介を拒否する行為です。

なお一般媒介はレインズの登録義務がないので対象外です。媒介契約の種類でここが変わります。

建売を探すならレインズを使える相手に頼む

不動産会社だけが見られるデータベースがあります。

レインズと呼ばれる、国が指定した流通機構の仕組みです。

仕組みから説明します。

レインズとは不動産会社が使う物件のデータベース

国土交通大臣が指定した機関が運営しています。

売主と媒介契約を結んだ不動産会社は、その物件を原則としてここに登録します。

登録された物件は、全国の不動産会社が見られるようになります。

つまり、他社が預かっている物件でも紹介してもらえるという仕組みです。

この仕組みがあるから、1社に依頼すれば市場の物件をまとめて見られます。

何社も回る必要はありません。

レインズには専任・専属専任の物件が登録される

媒介契約には3種類あり、登録の義務が違います。

媒介契約	レインズ登録	義務
専属専任媒介	5日以内に登録	義務あり
専任媒介	7日以内に登録	義務あり
一般媒介	任意	義務なし

日数はいずれも休業日を除いて数えます。

媒介契約の違いは媒介契約の3種類の記事で解説しています。

レインズは一般の方が直接見ることはできない

レインズは、宅地建物取引業者が使うためのシステムです。

一般の方が直接ログインして探すことはできません。

だから「レインズで探したい」と思ったら、仲介会社に依頼するしかありません。

依頼といっても、条件を伝えるだけで費用はかかりません。

費用が発生するのは、契約が成立したときの仲介手数料だけです。

探してもらう段階でお金を求められることはありません。

成約価格は自分でも調べられる

レインズは見られませんが、成約した価格は公開されています。

国土交通省の不動産情報ライブラリや、不動産取引価格情報検索です。

エリアと種別を指定すれば、実際に成約した価格帯が分かります。

探し始める前に、その地域の相場を自分でつかんでおいてください。

建売はどこに問い合わせるかで立場が変わる

同じ物件でも、問い合わせる先で話が変わります。

相手が売主の側に立つのか、買主の側に立つのかです。

違いを説明します。

建売を売主に直接問い合わせる場合

分譲会社に直接連絡すると、その会社の担当者が案内します。

仲介手数料がかからないことがあり、その点は有利です。

一方でその担当者は売主の側に立っています。

他社の同価格帯の物件と並べて比較することはしません。

完成からの経過月数や価格改正の履歴も、こちらから聞く必要があります。

その会社の物件が本当に良ければ、直接買うのが一番安く済みます。

問題は、比べる相手がいない状態で「良い」と判断できるかどうかです。

建売を仲介会社に問い合わせる場合

仲介会社は、買主の側に立って物件を探します。

レインズと売主直販の両方から、条件に合うものを拾えます。

会社をまたいで横並びで比較できるのが最大の違いです。

仲介手数料はかかりますが、比較と交渉の相手を得られます。

売主が用意した資料をそのまま受け取るのではなく、こちらの側で確認してもらえます。

登記、道路、用途地域、ハザードマップ。契約前に調べることは多くあります。

建売で同じ物件に何社も問い合わせない

同じ物件について複数の会社に問い合わせると、案内が重複します。

先に案内を受けた会社が窓口として扱われるのが通常です。

バラバラに動くと、かえって交渉がしにくくなります。

最初に誰に頼むかを決めてから動くほうが、結果として早く進みます。

建売の仲介手数料は上限が決まっている

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。

物件価格が400万円を超える場合、「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。

3,000万円の物件なら、上限は105万6,000円になります。

計算の詳細は不動産の仲介手数料の記事にまとめています。

建売を探すときに先に決めておくこと

条件があいまいなまま探すと、時間だけが過ぎます。

先に決めるのは、予算・エリア・譲れない条件の3つです。

順に見ていきます。

建売を探す前に住宅ローンの事前審査を通す

いくら借りられるかが分からないと、探す範囲が決まりません。

事前審査が通っていれば、良い物件が出たときにすぐ動けます。

売主にとっても、事前審査が通っている買主は確実性が高い相手です。

借入額の目安は住宅ローンの年収目安の記事で解説しています。

建売を探すエリアは学区や通勤で絞る

市区町村で絞ると範囲が広すぎて、比較になりません。

小学校区、最寄り駅、通勤にかかる時間。

この3つで絞ると、候補が現実的な数になります。

あわせて、譲れない条件と妥協できる条件を分けておいてください。

立地と道路は、あとからお金をかけても変えられません。

一方で内装や設備は、住んでから直せます。

この線引きができていると、迷う時間が減ります。

建売の総額で比べる条件をそろえる

物件価格だけを見て比べると、あとでずれます。

同じ価格に見えても、含まれる範囲が違えば数十万円の差になります。

広告の価格は、外構が含まれていない状態のこともあります。

入居できる状態までいくらかかるのかを、物件ごとに出してもらってください。

建売は価格ではなく仕様の等級で比べる

価格と立地だけで比べると、建物の差が見えません。

耐震等級、断熱等性能等級、省令準耐火構造の有無、保証年数。

等級で並べれば、会社をまたいで横に比較できます。

会社ごとの性格は建売の値引きとハウスメーカーの記事にまとめています。

建売を探すときにやってはいけないこと

進め方を間違えると、良い物件を逃します。

急ぎすぎるのも、慎重すぎるのも失敗します。

3つ挙げます。

建売探しでやってはいけない3つ

最初のひとつは、あとから窓口を整理するのが難しくなります。

複数の会社から同じ物件の案内が届き、どこと話を進めているのか分からなくなります。

売主側から見ても、誰が本気の買主なのか判断しにくくなります。

建売は最低3件は見て比べる

1件だけでは、その物件が良いのかどうか判断できません。

同じ価格帯を3件見れば、水準の違いが分かるようになります。

見る目ができてから決めたほうが、後悔が少なくなります。

内見の見方は建売の内覧チェックポイントの記事で解説しています。

建売で良い物件は待っても出てこない

条件に合う物件が出てこないとき、待ち続けても解決しません。

見えている範囲が狭いのか、条件が厳しすぎるのか。

原因を切り分けないまま同じサイトを見続けても、時間だけが過ぎます。

探す経路を増やすか、条件を見直すかのどちらかです。

条件を見直すといっても、全部を緩める必要はありません。

譲れない条件を1つに絞れば、それだけで候補は増えます。

建売は、誰に探してもらうかで結果が変わります

探す作業そのものを、仲介会社に任せることができます。

依頼に費用はかかりません。かかるのは成約したときの手数料だけです。

差が出る部分を挙げます。

条件を伝えておけば、出た時点で連絡が来る

探している条件を仲介会社に伝えておくと、条件に合う物件が出た時点で連絡が来ます。

ポータルに掲載される前の段階で届くこともあります。

自分で毎日サイトを見る必要がなくなります。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

買主の側に立つと、建売の探し方が変わる

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ラクチン不動産は、買主の側に立って探します

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

特定の分譲会社を売る立場ではないため、会社を越えて横並びで比較できます。

気になる物件があれば、他社が売主のものでも資料を取り寄せて確認します。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしていますので、分譲地ごとの相場もあわせてご案内できます。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

建売の探し方に関するよくある質問

建売はどこで探すのがよいですか？

経路は4つあります。ポータルサイト、売主の自社サイト、仲介会社への依頼、現地の看板です。ポータルサイトは自分のペースで探せますが、掲載には広告費がかかるため出す物件が選ばれており、市場に出ている物件の一部しか見られません。仲介会社に依頼すると、不動産会社だけが見られるレインズと売主直販の両方から、条件に合うものをまとめて探せます。

ポータルサイトに出ていない建売があるのはなぜですか？

掲載に費用がかかるため、反響が見込める物件から順に出すという判断が働くためです。また分譲地では、まず現地で告知して反響を見る段階があり、その間に決まればポータルには一度も出ません。情報は現地の告知、取引のある仲介会社、レインズ、ポータルの順に広がるのが一般的で、ポータルで見ているのは最も遅い段階の情報になります。

レインズは自分で見られますか？

見られません。レインズは宅地建物取引業者が使うためのシステムで、一般の方が直接ログインすることはできません。仲介会社に条件を伝えて探してもらう形になります。依頼そのものに費用はかからず、費用が発生するのは成約したときの仲介手数料だけです。なお成約価格については、国土交通省の不動産情報ライブラリで誰でも調べられます。

売主に直接問い合わせるのと仲介会社に頼むのはどちらがよいですか？

売主に直接問い合わせると仲介手数料がかからないことがありますが、その担当者は売主の側に立っているため、他社の同価格帯の物件と並べて比較することはしません。仲介会社に頼むと手数料はかかりますが、会社をまたいで横並びで比較でき、完成からの経過月数や価格改正の履歴といった交渉の材料も調べてもらえます。何を優先するかで選んでください。

同じ物件を複数の会社に問い合わせてもよいですか？

避けてください。同じ物件について複数の会社に問い合わせると案内が重複し、先に案内を受けた会社が窓口として扱われるのが通常です。バラバラに動くと、かえって交渉がしにくくなります。最初に誰に頼むかを決めてから動くほうが、結果として早く進みます。

建売を探す前に準備することはありますか？

住宅ローンの事前審査を通しておくことです。いくら借りられるかが分からないと探す範囲が決まりませんし、良い物件が出たときにすぐ動けません。売主にとっても事前審査が通っている買主は確実性が高い相手になります。あわせて、小学校区・最寄り駅・通勤時間でエリアを絞り、譲れない条件と妥協できる条件を分けておいてください。

条件に合う建売が出てこないときはどうすればよいですか？

待ち続けても状況は変わりません。見えている範囲が狭いのか、条件が厳しすぎるのかを切り分けてください。前者なら探す経路を増やす、後者なら条件を見直すことになります。仲介会社に条件を伝えておけば、条件に合う物件が出た時点で連絡が来るため、自分で毎日サイトを見る必要がなくなります。

まとめ｜建売はどこで探すかで、選べる範囲が決まる

探し方を変えないまま待っても、出てくる物件は変わりません。

見えている範囲が、そのまま選べる範囲になります。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。