ステイツはどこのマンション？野村不動産の旧ブランドと売却相場を解説

マンションの名前は聞いたことがあっても、どの会社が分譲したのかまでは分からないものです。売るとなると、そこが気になります。

結論からいうと、ステイツは野村不動産のマンションブランドです。

2002年に「プラウド」へ統一される前の名前で、ヒルズも同じ時期のブランドです。

つまり名前を見るだけで、竣工の年代がおおよそ絞れます。

逆にいえば、竣工年で相場を確かめれば、安く見積もられずに済みます。

この記事では、ステイツというブランドの中身と、売るときの相場の見方を解説します。

ステイツは野村不動産のマンションブランド

まず、名前の出どころから確認します。

英語のstatesではなく、分譲会社が付けたブランド名です。

順に見ていきます。

マンションの名前は、分譲した会社がシリーズとして付けています。

ブランド名が分かれば、どの会社が建てたのかも分かります。

売却や購入の判断では、ここが出発点になります。

ステイツは野村不動産が分譲したマンションに付けられた名前

ステイツは、野村不動産のマンションブランドです。

全国で分譲され、大阪にも複数の物件があります。

英語のstatesには「州」や「状態」という意味があります。

ただし、物件名としてのステイツは、英単語の意味とは関係ありません。

分譲会社がシリーズ名として付けたものです。

大阪でも、茨木市・吹田市・豊中市・箕面市・大阪市城東区に物件があります。

いずれも当社が日常的に扱っているエリアです。

2002年にプラウドへ統一された

野村不動産は、2002年にマンションのブランド名を統一しました。

それまでのステイツやヒルズが、プラウドという一つの名前になりました。

つまりステイツは、プラウドの前の世代にあたります。

現在は、新しくステイツという名前が付くことはありません。

ヒルズも同じ時期の野村不動産のブランド

ステイツと並んで使われていたのがヒルズです。

物件名に両方が入っているものもあります。

ステイツ千里山西ヒルズコンチェルトが、その例です。

名前にヒルズが入っていても、同じ野村不動産の物件です。

ステイツの物件はおおむね築22年以上になる

2002年にブランドが統一されたので、それ以前の企画が中心です。

ところが、統一前に企画された物件はその後も竣工しています。

たとえばステイツ茨木グランプレイスは、2003年9月の竣工です。

そのため、おおむね2004年頃までの竣工と考えてください。

2026年時点では、築22年以上ということになります。

正確な竣工年は、登記事項証明書とパンフレットで確認できます。

ステイツ期は坪単価が1997年以前の1.8倍

ここが、この記事でいちばん伝えたいところです。

同じ築20年超でも、竣工年で相場がまったく違います。

数字を見ていきます。

中古マンションの相場は、ふつう築年数で語られます。

ところが実際のデータを見ると、築年数では説明できない段差があります。

そこで、竣工した年で区切って集計してみました。

大阪府・兵庫県の中古マンション98,518件を竣工年で分けた

国土交通省が公開している成約価格を集計しました。

大阪府と兵庫県の中古マンションで、98,518件が対象です。

これを竣工した年で4つに分けました。

築年数ではなく、いつ建ったかで区切っています。

まず、ステイツより1つ前の世代から見ます。

バブル期からその後にかけて建てられた物件です。

1997年以前の坪単価は86万円

1997年以前に竣工した中古マンションは41,086件でした。

成約価格の中央値は1,600万円です。

坪単価に直すと86万円になります。

下位25%が980万円、上位25%が2,300万円でした。

件数が最も多い層でもあります。

1998〜2004年の坪単価は152万円

1998年から2004年に竣工した中古マンションは17,351件です。

成約価格の中央値は3,000万円でした。

坪単価は152万円で、1997年以前の1.8倍になります。

下位25%でも2,200万円、上位25%は3,900万円です。

築20年超という理由だけで安く見積もると、大きく外れます。

この差は、単なる築年数の差では説明できません。

7年しか違わないのに、坪単価が2倍近く開いています。

2005年以降との差は思ったより小さい

2005年から2011年に竣工した物件は15,416件です。

中央値は3,400万円、坪単価は187万円でした。

2012年以降は3,800万円、坪単価255万円です。

ステイツ期と2005〜2011年の差は、中央値で400万円にとどまります。

一方、1997年以前との差は1,400万円あります。

段差があるのは、2005年より前ではなく1998年の前後です。

竣工年	成約件数	価格の中央値	坪単価
1997年以前	41,086件	1,600万円	86万円
1998〜2004年（ステイツ期）	17,351件	3,000万円	152万円
2005〜2011年	15,416件	3,400万円	187万円
2012年以降	23,239件	3,800万円	255万円

段差は1998年前後の作り方の変化で生まれた

1990年代の後半に、マンションの作り方が変わりました。

二重床や二重天井が広がり、間取りの変更がしやすくなっています。

専有面積も広がり、70㎡台が標準になりました。

給排水管を専有部から切り離す設計も、この頃から増えています。

後から手を入れやすい建物は、中古市場で評価されます。

築年数ではなく、この作り方の違いが価格に出ています。

専有面積で500万円から900万円変わる

同じ年代でも、広さで価格は変わります。

ステイツは70㎡台から90㎡台の住戸が多いブランドです。

面積帯ごとに見ていきます。

同じ竣工年帯でも、広さで価格は大きく変わります。

自分の住戸がどの帯に入るかを、先に確認してください。

専有面積は登記事項証明書に記載されています。

70〜80㎡の中央値は3,200万円

1998〜2004年竣工の物件を、専有面積で分けました。

70〜80㎡が5,397件でいちばん多い層です。

成約価格の中央値は3,200万円でした。

この年代の標準的な住戸が、ここに集まります。

80〜90㎡なら3,600万円、90㎡超なら4,100万円

80〜90㎡は3,067件で、中央値3,600万円です。

90㎡を超えると1,958件、中央値4,100万円になります。

70㎡台と比べると、900万円の差です。

広い住戸ほど、供給が少なく希少になります。

広い住戸ほど、供給が少なくなります。

90㎡を超える住戸は1,958件しかありません。

60㎡未満は1,600万円まで下がる

60㎡未満は3,026件で、中央値1,600万円でした。

60〜70㎡は3,902件、中央値2,800万円です。

60㎡を境に、価格帯が大きく変わります。

住宅ローン控除の面積要件も、この付近が基準になります。

専有面積	成約件数	価格の中央値
60㎡未満	3,026件	1,600万円
60〜70㎡	3,902件	2,800万円
70〜80㎡	5,397件	3,200万円
80〜90㎡	3,067件	3,600万円
90㎡以上	1,958件	4,100万円

ステイツ茨木グランプレイスの例で見る

実際の物件で確かめます。

ステイツ茨木グランプレイスは、2003年9月の竣工です。

総戸数213戸、10階建て、大阪府茨木市下穂積3丁目にあります。

JR茨木駅から徒歩12分、大阪モノレール宇野辺駅から徒歩10分です。

専有面積は70.04㎡から99.11㎡で、この記事の70〜90㎡台の帯に収まります。

同じ棟の成約事例があれば、それがいちばん正確な材料になります。

大阪のステイツがある市区の相場

ステイツは北摂と大阪市東部に多いブランドです。

同じ年代でも、市区で500万円の差があります。

市区ごとに見ていきます。

ステイツの物件がある市区に絞って集計しました。

いずれも1998〜2004年竣工の中古マンションの数字です。

大阪市城東区は中央値3,600万円

1998〜2004年竣工の成約は421件でした。

中央値は3,600万円、坪単価は168万円です。

専有面積の中央値は70㎡でした。

この4市区のなかでは最も高い水準になります。

ステイツ城東グランプレイスがある地域です。

茨木市は中央値3,500万円

成約は337件、中央値3,500万円です。

坪単価は145万円、専有面積の中央値は80㎡でした。

専有面積が広いぶん、坪単価は抑えめに出ています。

ステイツ茨木グランプレイスとステイツ茨木フロントステージがあります。

茨木市全体の相場は茨木市の不動産売却の記事にまとめています。

吹田市は中央値3,400万円で件数が最も多い

成約は1,085件と、この4市区で最も多くなっています。

中央値は3,400万円、坪単価は148万円です。

件数が多いほど、比べられる事例も多くなります。

ステイツグラン吹田垂水町、ステイツ千里山西ヒルズコンチェルトがあります。

吹田市全体の相場は吹田市の不動産売却の記事で解説しています。

吹田市は北摂のなかでも供給が多い市です。

千里ニュータウンの建て替えも、この時期に進みました。

豊中市は中央値3,100万円

成約は683件、中央値3,100万円です。

坪単価は140万円、専有面積の中央値は75㎡でした。

城東区との差は、中央値で500万円です。

豊中市全体の相場は豊中市の不動産売却の記事にまとめています。

市区	成約件数	価格の中央値	坪単価	専有面積の中央値
大阪市城東区	421件	3,600万円	168万円	70㎡
茨木市	337件	3,500万円	145万円	80㎡
吹田市	1,085件	3,400万円	148万円	75㎡
豊中市	683件	3,100万円	140万円	75㎡

兵庫県にもステイツの物件がある

大阪だけでなく、阪神間にも分譲されています。

ステイツ芦屋西、ステイツ西宮中央がその例です。

西宮市の1998〜2004年竣工の中古マンションは1,646件でした。

成約中央値は3,500万円、坪単価156万円です。

専有面積の中央値は75㎡で、大阪の各市区と同じ帯に入ります。

西宮市全体の相場は西宮市の不動産売却の記事にまとめています。

千里中央にもステイツがある

ステイツ千里中央は、豊中市の千里ニュータウンにあります。

北大阪急行の千里中央駅を最寄りとする地域です。

豊中市の1998〜2004年竣工は683件、中央値3,100万円でした。

ただし千里中央の駅前は、市の中央値より高い水準になります。

駅からの距離で差が出るため、同じ棟の事例で確かめてください。

大阪で検索されているステイツの物件を挙げる

大阪では、次の物件名がよく検索されています。

ステイツ城東グランプレイス、ステイツ茨木グランプレイス。

ステイツグラン吹田垂水町、ステイツ茨木フロントステージ。

ステイツ箕面、ステイツ千里山西ヒルズコンチェルトです。

兵庫県では、ステイツ芦屋西とステイツ西宮中央が検索されています。

豊中市のステイツ千里中央も、検索の多い物件です。

いずれも当社が対応しているエリアにあります。

お持ちの住戸があれば、同じ棟の事例からお調べします。

ステイツを売るときに先に確かめること

築22年以上の住戸として売ることになります。

管理と修繕の状況が、この年代では価格に直結します。

確認する項目を挙げます。

ステイツ期の物件は、管理の履歴が価格に出ます。

建物そのものより、どう維持されてきたかが見られる年代です。

大規模修繕を何回終えたかを確認する

大規模修繕は、おおむね12年から15年ごとに実施されます。

築22年から28年なら、1回目が終わり2回目が近い時期です。

2回目が済んでいれば、それは強い材料になります。

実施年と工事の内容を、管理会社に確認してください。

修繕積立金の残高と値上げの予定を見る

残高が少ないと、次の修繕で一時金を集めることになります。

買主にとっては、購入後の追加負担です。

総会で値上げが決議されているかも確認します。

重要事項調査報告書に、すべて記載されています。

管理会社に依頼すれば、3,000円から1万円程度で発行されます。

積立金の状況は、買主が必ず確認する項目です。

隠しても契約前には開示することになります。

給排水管の更新が済んでいるかを確認する

1998年以降の物件は、配管の設計が改善されています。

専有部を通らない設計であれば、更新の負担が小さくなります。

逆に、専有部を通っている場合は各住戸の負担になります。

図面か管理会社への確認で、どちらかが分かります。

管理計画認定を取得しているか確認する

2022年4月から始まった制度です。

管理組合の運営状況を、自治体が認定します。

認定を受けていれば、フラット35の金利引下げの対象になります。

買主の資金面に直接効くため、広告に必ず載せます。

取得の有無は、管理会社に確認できます。

管理計画認定は、まだ取得している管理組合が多くありません。

取得していれば、それだけで差別化になります。

同じ棟の成約事例をそろえる

市全体の中央値より、同じ棟の事例が正確です。

階数、方角、専有面積が近い住戸を探します。

不動産情報ライブラリで、誰でも検索できます。

売り出し中の価格は、売主の希望額にすぎません。

成約価格で見る習慣をつけてください。

ステイツは築年数だけで判断されやすい

最後に、査定を受けるときの話です。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

何が違うのかを説明します。

査定額は、担当者が何を根拠にするかで変わります。

同じ住戸でも、出てくる金額に差が出ます。

築年数だけで査定すると相場から外れる

築22年という数字だけを見ると、築20年超の一括りに入ります。

ところが1997年以前と1998年以降では、坪単価が1.8倍違います。

一括りにされると、実勢より低い金額が出てきます。

竣工年で区切った事例を出せるかどうかを、見てください。

同じ棟の事例を出せるかを聞く

査定額の高さではなく、根拠を見てください。

同じ棟、同じ面積帯の成約事例を示せるかが分かれ目です。

総戸数が200戸を超える物件なら、事例は必ずあります。

事例が出てこないなら、調べていないということです。

総戸数の多い物件ほど、棟内の成約事例が見つかります。

その事例を出せるかどうかが、精度の分かれ目です。

管理の資料をどこまで取り寄せるかで差が出る

大規模修繕の履歴、修繕積立金の残高、管理計画認定の有無。

これらは買主が必ず確認する項目です。

売り出しの時点でそろっていれば、判断が早く進みます。

資料が出ていない物件は、そのまま保留にされます。

ラクチン不動産はステイツのご相談も受けています

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

ラクチン不動産は、売主の側に立って買主・買取業者と条件を詰めます。

城東区・茨木市・吹田市・豊中市・箕面市いずれの物件でも対応します。

竣工年と専有面積が分かれば、同じ帯の成約事例をお出しします。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

LINE・電話・メールのいずれでもご相談いただけます。

売ると決めていない段階の、査定だけのご相談で構いません。

ステイツ期の住戸は買主が住宅ローンを組みやすい

売れるかどうかは、買主が借りられるかで決まります。

築22年台は、融資の面でまだ有利な層です。

順に確認します。

いくらで売り出すかを決める前に、買主が借りられるかを確かめます。

価格が妥当でも、融資が付かなければ話は進みません。

この年代は、その点で有利な条件がそろっています。

築22年なら返済期間は35年で組める

金融機関は、建物の残存期間を見て返済期間を決めます。

築22年から28年であれば、35年返済で組めるのが一般的です。

月々の返済額を抑えられるため、買主の層が広がります。

築50年を超えると、この条件が急に厳しくなります。

築古の融資事情は築60年のマンションの記事で解説しています。

返済期間の上限は、金融機関ごとの内規で決まります。

築22年から28年であれば、機械的に短縮されることはまずありません。

買主の月々の負担が抑えられるということです。

新耐震基準なので住宅ローン控除の対象になる

1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物が新耐震です。

1998年から2004年の竣工なら、当然この条件を満たします。

耐震基準適合証明書を取らなくても、控除の対象になります。

旧耐震のマンションでは、この手続きが必要になります。

買主にとっては、手間が一つ少ないということです。

控除の上限額は、住宅の種類と省エネ性能で変わります。

中古の場合の上限は、新築より低く設定されています。

最新の要件は税務署か税理士に確認してください。

フラット35の技術基準も満たしやすい

フラット35には、住宅の技術基準があります。

中古マンションでは、専有面積30㎡以上などが条件です。

この年代の物件は、面積の面で問題になることがまずありません。

適合証明書の取得も、比較的スムーズに進みます。

フラット35を使う買主は、一定数います。

勤続年数や雇用形態にかかわらず利用できるためです。

適合証明書の手続きも、あらかじめ想定しておきます。

管理計画認定を取ればフラット35の金利が下がる

管理組合が認定を受けている場合の話です。

フラット35の金利引下げの対象になります。

買主から見れば、総返済額が直接下がります。

売主にとっても、広告で使える強い材料です。

取得しているかどうかを、管理会社に確認してください。

認定を受けている管理組合は、まだ多くありません。

取得していれば、広告の見出しに使えます。

買主の資金計画まで説明できるかで結果が変わる

同じ住戸でも、資金の道筋を示せるかで反応が変わります。

リフォーム費用を含めた借入の方法もあります。

総額いくらで、月々いくらになるかを示します。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ステイツを買う側から見た注意点

購入を検討している方に向けた内容です。

この年代は、確認する項目が決まっています。

順に見ていきます。

買う側から見ても、この年代は確認する項目が決まっています。

内見で見えない部分ほど、書面で確かめてください。

専有部の配管が交換されているかを見る

築22年を超えると、給湯器や配管の更新時期に入ります。

共用部の更新は管理組合が行いますが、専有部は所有者の負担です。

前の所有者が手を入れていなければ、購入後の費用になります。

リフォーム済みかどうかを、書面で確認してください。

配管の状態は、購入後の費用に直結します。

リフォーム済みであれば、工事の範囲を確認します。

管理費と修繕積立金の値上げ予定を確認する

築22年から28年は、2回目の大規模修繕が近い時期です。

積立金の残高が足りなければ、値上げか一時金になります。

総会の議事録に、議論の経過が残っています。

直近3年分を見せてもらってください。

積立金の水準は、国土交通省のガイドラインに目安があります。

大きく下回っていれば、将来の値上げが見込まれます。

駐車場の空き状況を確認する

この年代の物件は、機械式駐車場が多くなります。

維持費が高く、廃止を検討している管理組合もあります。

空きがなければ、近隣で借りることになります。

月額と空き状況を、契約前に確認してください。

機械式駐車場は、維持費が管理組合の負担になります。

空きが増えると、収入が減って積立金を圧迫します。

二重床の物件が多くリフォームの自由度が高い

二重床や二重天井の物件が増えた時期にあたります。

間取りの変更や、配管の移動がしやすい構造です。

中古を買ってリフォームする前提なら、有力な選択肢になります。

管理規約でリフォームの範囲が定められているので、先に確認します。

この年代の物件は、買ってから手を入れる前提で選ばれることが増えています。

構造の面で、その選択がしやすい時期にあたります。

ラクチン不動産は購入のご相談も受けています

ラクチン不動産は、買主の側に立って売主と条件を詰めます。

気になっている物件が、他社のご紹介であっても構いません。

管理の資料を取り寄せ、確認した内容をお伝えします。

同じ棟の成約事例と比べて、価格が妥当かも整理します。

ステイツはどこの会社のマンションですか

野村不動産のマンションブランドです。

2002年に「プラウド」へ統一される前に使われていた名前で、ヒルズも同じ時期のブランドです。

現在は、新しくステイツという名前が付くことはありません。

ステイツという名前に意味はありますか

英語のstatesには「州」や「状態」という意味がありますが、物件名としてのステイツは分譲会社が付けたシリーズ名です。

英単語の意味から物件の特徴を読み取ることはできません。

意味を調べるより、竣工年と管理の状況を確認するほうが実務的です。

ステイツの物件は築何年になりますか

おおむね築22年以上です。

2002年にプラウドへ統一されましたが、それ以前に企画された物件は2004年頃まで竣工しています。

たとえばステイツ茨木グランプレイスは2003年9月の竣工です。

正確な竣工年は、登記事項証明書か分譲時のパンフレットで確認してください。

ステイツは築年数が古いから売れませんか

そうとは限りません。大阪府・兵庫県の成約98,518件を竣工年で集計すると、1998〜2004年竣工は17,351件、中央値3,000万円でした。

坪単価は152万円で、1997年以前の86万円と比べて1.8倍です。

築20年超という一括りで判断すると、実勢から外れます。

ステイツはいくらで売れますか

専有面積と市区で変わります。1998〜2004年竣工では、70〜80㎡が3,200万円、80〜90㎡が3,600万円、90㎡以上が4,100万円でした。

市区別では大阪市城東区3,600万円、茨木市3,500万円、吹田市3,400万円、豊中市3,100万円です。

同じ棟の成約事例があれば、それがいちばん正確な材料になります。

プラウドとステイツで価値は違いますか

ブランド名の違いというより、竣工年の違いとして価格に出ます。

1998〜2004年の中央値3,000万円に対し、2005〜2011年は3,400万円でした。差は400万円です。

一方、1997年以前との差は1,400万円あります。段差は2005年ではなく1998年の前後にあります。

売るときに何を先に用意すればいいですか

登記事項証明書、管理規約、直近3年分の総会議事録、重要事項調査報告書、長期修繕計画書です。

重要事項調査報告書は管理会社が発行し、到着まで1〜2週間かかります。

分譲時のパンフレットが残っていれば、設備の仕様が分かるので併せてご用意ください。

まとめ｜ステイツは竣工年で相場を確かめる

この記事の要点を並べます。

ステイツは、築年数だけで安く見積もられやすいブランドです。

けれども成約データは、そうなっていません。

竣工年と専有面積が分かれば、同じ帯の事例をお出しします。

査定だけ、話を聞くだけでも構いません。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。