媒介契約の3種類を比較｜専任・専属専任・一般の違いと選び方

不動産を売るとき、最初に判断を迫られるのがここです。

結論からいうと、3種類の違いは何社に頼めるかと、会社にどこまで義務があるかです。

専任系は1社に絞る代わりに、レインズ登録と定期報告が義務づけられます。

一般媒介は複数社に頼めますが、その義務がありません。

逆にいえば、報告の仕組みを押さえて選べば、状況は数字で把握できます。

この記事では、3種類の違いと選び方、レインズの確認方法、解除の条件を解説します。

媒介契約の3種類の違い

媒介契約は、宅地建物取引業法で3種類が定められています。

違いは、依頼できる会社の数と、会社が負う義務の重さです。

1社に絞るほど、会社側の義務は重くなります。

これは、他社に頼めない売主を守るための仕組みです。

種類	依頼先	自己発見取引	レインズ登録	業務報告
専属専任媒介	1社のみ	不可	5営業日以内	1週間に1回以上
専任媒介	1社のみ	可	7営業日以内	2週間に1回以上
一般媒介	複数社に依頼可	可	義務なし	義務なし

では、それぞれの中身を見ていきましょう。

専任媒介契約とは

依頼できるのは1社だけで、他社に重ねて頼むことはできません。

ただし、自分で買主を見つけて直接契約すること、いわゆる自己発見取引は認められます。

会社側には、7営業日以内のレインズ登録と、2週間に1回以上の業務報告が義務づけられます。

1社に絞るため、担当者が責任を持って動きやすいという特徴があります。

報告の義務があるため、状況を数字で追えるのが実務上の利点です。

専属専任媒介契約とは

依頼できるのは1社だけで、自己発見取引も認められません。

親戚に売る場合でも、その会社を通して手数料を支払うことになります。

その代わり、5営業日以内のレインズ登録と、1週間に1回以上の報告が義務づけられます。

会社にとっては確実に手数料を得られるため、広告に力を入れやすくなります。

買主の当てがまったくない場合に向いています。

一般媒介契約とは

何社に頼んでも構わず、自己発見取引も認められます。

依頼した会社を明示する明示型と、明示しない非明示型があります。

一方で、レインズ登録も業務報告も義務ではありません。

広告に力を入れても他社に決められる可能性があるため、後回しにされることがあります。

人気エリアの物件で、複数社を競わせたい場合に向いています。

どの契約でも手数料の上限は同じ

仲介手数料の上限は、宅建業法にもとづく告示で決まっています。

媒介契約の書面で確かめる項目は新築の仲介手数料のトラブル5つ｜起きる場所と契約前に防ぐ方法にまとめています。報酬に関する事項は34条の2第1項7号の記載項目です。

売買価格が400万円を超える場合、「価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。

専属専任だから高い、一般だから安いということはありません。

詳しくは不動産の仲介手数料の記事で解説しています。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業者が受け取ることができる報酬の額

物件のタイプ別・媒介契約の選び方

どれが正解かは、物件の売れやすさで変わります。

買い手が多い物件と、買い手を探す必要がある物件では、必要な動きが違うためです。

売りにくい物件ほど、専任系が向いています。

物件のタイプ	向いている契約	理由
駅近のマンションなど人気物件	一般媒介	複数社を競わせやすい
一般的な戸建て・マンション	専任媒介	報告を受けながら進められる
再建築不可・長屋・築古	専任媒介	手間がかかるため注力してもらう
空き家・遠方の物件	専任媒介	窓口を1つにした方が管理しやすい
買主の当てがない・急ぎたい	専属専任媒介	報告が週1回で状況が分かる
親族に売る予定がある	専任か一般	専属専任だと直接契約できない

では、判断の考え方を見ていきましょう。

売りにくい物件ほど専任系が向く理由

一般媒介では、広告費をかけても他社に決められれば収益はゼロです。

そのため、手間のかかる物件は後回しにされやすくなります。

専任系なら、成約すれば必ず手数料を得られるため、注力する理由が生まれます。

再建築不可物件や長屋は、買主を探す手間が大きい物件の代表です。

難しい物件ほど、1社に責任を持たせた方が動きます。

一般媒介が向くケース

大阪市内の駅近マンションなど、問い合わせが自然に集まる物件です。

複数社が同時に動くため、買主に届く経路が増えます。

各社の対応を比べながら、最終的に信頼できる会社を選べます。

ただし報告義務がないため、状況の把握は自分で問い合わせる必要があります。

複数社とやり取りする手間を許容できるかが分かれ目です。

専属専任媒介を選ぶときの注意点

親戚や知人に売ることになった場合も、その会社を通す必要があります。

直接契約すると、違約金として手数料相当額を請求されることがあります。

売り出す前から買い手の心当たりがある場合は、専任媒介を選んでください。

心当たりがあるかどうかを、契約前に整理しておいてください。

迷ったときの考え方

報告の義務があるため、売却活動の状況が見えます。

有効期間は3か月が上限なので、合わなければ更新しないという選択ができます。

3か月動かなければ、価格か会社のどちらかを見直す判断材料になります。

契約は3か月ごとの区切りで見直せます。

レインズへの登録と、囲い込みの見分け方

レインズは、不動産会社が物件情報を共有するネットワークです。

ここに登録されることで、全国の不動産会社が買主に紹介できるようになります。

登録されているかは、売主が自分で確認できます。

では、囲い込みの仕組みから見ていきましょう。

囲い込みとは何か

1社が売主と買主の両方を仲介すると、双方から手数料を受け取れます。

これを両手取引といい、それ自体は認められています。

問題は、両手にするために他社からの問い合わせを断る行為です。

「商談中です」と伝えて紹介を止めるのが、典型的な形です。

結果として買主の候補が減り、売却価格が下がったり期間が延びたりします。

参考：不動産流通機構（レインズ）

登録証明書を必ず受け取る

専任媒介・専属専任媒介では、レインズへの登録が義務づけられています。

登録すると、レインズから登録証明書が発行されます。

この証明書を不動産会社から受け取り、記載のIDで売主専用ページを開きます。

物件が公開されているか、問い合わせがあったかを自分で確認できます。

証明書が渡されない場合は、その時点で確認してください。

報告内容を数字で求める

「頑張っています」という報告では、判断材料になりません。

数字で報告を受けていれば、価格を下げるべきかの判断もできます。

報告の中身を最初に指定しておくと、質が安定します。

相場は自分でも調べられる

国土交通省の不動産取引価格情報検索で、実際の取引価格が調べられます。

レインズ・マーケット・インフォメーションでも、成約価格の傾向が公開されています。

どちらも無料で、誰でも利用できます。

提示された価格が妥当かを、自分で確かめられます。

参考：レインズ・マーケット・インフォメーション

媒介契約の有効期間と解除

媒介契約は、いったん結んだら終わりまで続くものではありません。

専任系には期間の上限があり、更新するかどうかを選べます。

3か月ごとに見直せる仕組みになっています。

では、期間と解除の条件を見ていきましょう。

専任系の有効期間は3か月が上限

専任媒介・専属専任媒介の有効期間は、3か月を超えることができません。

自動更新も認められておらず、更新には依頼者の申し出が必要です。

一般媒介には法律上の期間制限がありませんが、3か月とするのが一般的です。

合わないと感じたら、更新しないという選択ができます。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業法

期間の途中で解除できるか

会社に義務違反があれば、依頼者から解除できます。

レインズに登録しない、報告を行わないといった場合が該当します。

一方、単に気が変わったという理由での解除では、費用を請求されることがあります。

標準媒介契約約款では、それまでにかかった費用の償還を請求できるとされています。

まずは期間満了を待つ方が、余計な争いにならずに済みます。

参考：国土交通省｜標準媒介契約約款

媒介契約を結ぶ前に確認すること

これらは媒介契約書に記載されるため、書面で確認できます。

口頭の説明と書面が食い違っていないかを、その場で確かめてください。

媒介契約でよくあるトラブル

実際に相談が寄せられているパターンを整理しておきます。

いずれも、契約前の確認で防げるものです。

契約書に書かれていることが、原則としてそのまま適用されます。

では、対処の仕方を見ていきましょう。

レインズに登録されていない場合

専任媒介は7営業日以内、専属専任媒介は5営業日以内の登録が義務です。

登録証明書が交付されないまま時間が過ぎている場合は、まず理由を確認してください。

義務違反にあたる場合、依頼者から媒介契約を解除できます。

登録証明書を求めることが、最初の確認になります。

広告費を別途請求された場合

宅建業法上、通常の広告費は報酬に含まれるものとされています。

例外は、依頼者が特別に依頼した広告の費用だけです。

この場合も、事前の説明と承諾が必要とされています。

契約後に一方的に請求されたものは、支払う義務がない可能性があります。

納得できない場合は、都道府県の宅建業担当窓口に相談できます。

参考：国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

複数社の査定額が大きく違うとき

媒介契約を取るために、あえて高い査定額を出す会社があります。

売り出してから反応がなく、結局値下げを重ねることになります。

その間、物件は「長く売れ残っている物件」として見られていきます。

査定額の根拠として、周辺の成約事例を示してもらってください。

金額そのものより、その根拠が説明できるかで判断します。

会社を変えたいと思ったとき

3か月の期間が終われば、更新せずに他社へ切り替えられます。

その際、それまでの反響や内覧の記録を引き継げるよう整理しておきます。

次の会社には、なぜ動かなかったかの仮説を伝えると話が早くなります。

価格が原因なのか、活動が原因なのかを切り分けてから移ってください。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

売却の全体の流れの中での位置づけ

段階	内容
① 査定を受ける	複数社に依頼して価格と方針を比べる
② 媒介契約を結ぶ	種類・期間・手数料・報告の頻度を決める
③ 売り出す	レインズ登録・広告掲載・内覧対応
④ 売買契約	条件を交渉し、契約を締結する
⑤ 決済・引き渡し	残代金の受領と所有権移転登記

①と②の間が、比較できる唯一のタイミングです。

契約を結んだあとは、その会社の動き方に委ねることになります。

査定の段階で、手数料と報告の方針まで聞いておいてください。

遠方の物件や、相続した物件の場合

大阪の実家を関東から売却するようなケースでは、専任媒介が向いています。

複数社とやり取りすると、それだけ連絡と判断の回数が増えます。

相続で共有名義になっている場合は、報告を全員に共有できる形にしておきます。

荷物が残ったまま、片付けていない状態でご相談いただけます。

相続不動産の進め方は、相続した不動産の売却で解説しています。

離れているほど、報告の頻度と中身が判断材料になります。

大阪で多い媒介契約のご相談

契約の種類そのものより、状況が見えないことについてのご相談が目立ちます。

以下は大阪の不動産事情をふまえた代表的なご相談のパターンです。特定の取引を指すものではありません。

一般媒介で3社に頼んだが、どこも動いてくれなかった

一般媒介では、広告費をかけても他社に決められれば収益になりません。

そのため、手間のかかる物件は後回しにされやすくなります。

築古の戸建ては、買主を探す手間が大きい物件です。

報告義務もないため、何が起きているか分からないまま時間が過ぎていました。

まず3社それぞれに、広告の掲載先と問い合わせ件数を確認します。

動いている会社が1社もなければ、専任媒介への切り替えを検討します。

専任にすることで、レインズ登録と定期報告の義務が生まれます。

あわせて、価格が相場から離れていないかも査定で確認します。

専任で頼んだが、報告の中身が分からなかった

業務報告は義務ですが、内容の詳しさまでは定められていません。

数字が出てこない報告では、判断材料になりません。

価格を下げるべきかどうかも、反響がなければ決められません。

レインズの登録証明書を受け取っていれば、自分でも確認できます。

まず登録証明書を受け取り、売主専用ページで公開状況を確認します。

他社からの問い合わせ件数と、その対応内容を数字で報告してもらいます。

広告の掲載先と、閲覧数・反響数もあわせて求めます。

改善されなければ、期間満了で他社への切り替えを検討します。

親戚に売ることになったが、専属専任だった

専属専任媒介では、自己発見取引が認められていません。

親族に売る場合でも、その会社を通して手数料を支払うことになります。

直接契約すると、違約金として手数料相当額を請求されることがあります。

売り出す前から心当たりがあるなら、専任媒介を選ぶべきでした。

まず媒介契約書で、自己発見取引の扱いを確認します。

専属専任であれば、その会社を通して契約を進めます。

契約書作成や重要事項説明は必要な手続きなので、無駄ではありません。

次回以降は、契約前に買い手の心当たりを整理しておきます。

一括査定の仕組みと査定書の見方は不動産の査定サイトの記事で解説しています。

媒介契約に関するよくある質問

媒介契約の3種類はどう違いますか？

依頼できる会社の数と、会社が負う義務の重さが違います。専属専任は1社のみで自己発見取引も不可、その代わり5営業日以内のレインズ登録と週1回以上の報告が義務です。専任は1社のみで自己発見取引は可、7営業日以内の登録と2週間に1回以上の報告。一般は複数社に依頼できますが、どちらの義務もありません。

どの媒介契約を選べばよいですか？

物件の売れやすさで決まります。駅近マンションなど問い合わせが自然に集まる物件は一般媒介、再建築不可や築古など買主を探す手間が大きい物件は専任媒介が向いています。迷ったら専任媒介から始めると、報告を受けながら3か月ごとに見直せます。

複数社に頼んだ方が早く売れますか？

物件によります。人気物件では買主に届く経路が増えるため有効です。一方、売りにくい物件では、広告費をかけても他社に決められると収益にならないため、後回しにされやすくなります。報告義務もないため、状況の把握は自分で問い合わせることになります。

自己発見取引とは何ですか？

売主が自分で買主を見つけて、直接契約することです。専任媒介と一般媒介では認められますが、専属専任媒介では認められません。親戚や知人に売る可能性がある場合、専属専任だとその会社を通す必要があり、直接契約すると違約金を請求されることがあります。

レインズに登録されているか確認できますか？

できます。専任系では登録後に登録証明書が交付され、記載されたIDとパスワードで売主専用ページを閲覧できます。物件が公開されているか、問い合わせがあったかを自分で確認できます。証明書が渡されない場合は、必ず発行を求めてください。

囲い込みとは何ですか？

1社が売主と買主の両方を仲介して手数料を双方から受け取るために、他社からの問い合わせを断る行為です。「商談中です」と伝えて紹介を止めるのが典型です。買主の候補が減るため、売却価格が下がったり期間が延びたりする不利益が売主に生じます。

媒介契約の有効期間はどれくらいですか？

専任媒介と専属専任媒介は、法律で3か月が上限と定められています。自動更新も認められておらず、更新には依頼者の申し出が必要です。一般媒介には法律上の期間制限がありませんが、3か月とするのが一般的です。

媒介契約は途中で解除できますか？

会社に義務違反があれば解除できます。レインズに登録しない、報告を行わないといった場合が該当します。一方、単に気が変わったという理由では、それまでにかかった費用の償還を請求されることがあります。まずは期間満了を待つ方が余計な争いになりません。

媒介契約の種類で仲介手数料は変わりますか？

変わりません。仲介手数料の上限は宅建業法にもとづく告示で決まっており、400万円超の取引では「価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。専属専任だから高い、一般だから安いということはありません。

広告費を別途請求されました。払う必要がありますか？

原則として、通常の広告費は仲介手数料に含まれます。例外は依頼者が特別に依頼した広告の費用だけで、この場合も事前の説明と承諾が必要です。契約後に一方的に請求されたものは、支払う義務がない可能性があります。都道府県の宅建業担当窓口に相談できます。

報告では何を確認すればよいですか？

他社からの問い合わせ件数とその対応内容、広告の掲載先と閲覧数・反響数、内覧の件数と反応、価格に対する市場の反応です。「頑張っています」という報告では判断材料になりません。報告の中身は最初に指定しておくと質が安定します。

媒介契約はいつ結びますか？

査定を受けたあと、売り出す前に結びます。査定と媒介契約の間が、複数社を比較できる唯一のタイミングです。契約を結んだあとは、その会社の動き方に委ねることになるため、査定の段階で手数料と報告の方針まで聞いておいてください。

遠方の物件を売る場合、どの契約が向いていますか？

専任媒介が向いています。複数社とやり取りすると、それだけ連絡と判断の回数が増えるためです。窓口を1つにまとめたうえで、報告の頻度と中身を最初に指定しておくと、現地に行かなくても状況を把握できます。相続で共有名義の場合は、報告を全員に共有できる形にしておいてください。

会社を変えたいときはどうすればよいですか？

3か月の期間満了で更新しなければ、他社へ切り替えられます。その際、それまでの反響や内覧の記録を整理しておくと引き継ぎがスムーズです。次の会社には、価格が原因なのか活動が原因なのかの仮説を伝えると話が早く進みます。

媒介契約は、種類より報告の中身で選ぶ

3種類の違いは、依頼できる会社の数と、会社が負う義務の重さです。

どれを選んでも手数料は変わらないため、判断材料は売却活動の中身になります。

契約は3か月ごとに見直せますので、合わなければ更新しない選択もできます。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。