マンション売却の仲介手数料はいくら？上限の計算と無料の裏側

売却代金から100万円単位で引かれると聞くと、少しでも安いところに頼みたくなります。当然の感覚です。

結論からいうと、マンション売却の仲介手数料には宅建業法で上限が決められています。

売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。3,000万円なら105万6,000円（税込）になります。

これは上限であって、下限は定められていません。会社によって扱いが変わります。

逆にいえば、手数料の額と一緒に「他社にも紹介するか」を確認すれば、この落とし穴は避けられます。

この記事では、マンション売却の手数料の計算方法と、支払う時期、そして「無料」の仕組みまでを解説します。

マンション売却の仲介手数料は、上限が法律で決まっている

まず計算式を押さえます。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められた報酬です。

これを超えて受け取ることはできません。

売買価格	上限額（速算式）
400万円を超える部分	売買価格×3%＋6万円＋消費税
200万円超〜400万円以下	売買価格×4%＋2万円＋消費税
200万円以下	売買価格×5%＋消費税

具体的に計算してみます。

3,000万円のマンションなら、仲介手数料は105万6,000円が上限

3,000万円 × 3% ＋ 6万円 = 96万円。これに消費税10%を加えて105万6,000円になります。

物件価格ごとの上限額は次のとおりです。

売買価格	仲介手数料の上限（税込）
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

この金額は上限であって、必ずこの額を払うという意味ではありません。下限は定められていません。

仲介手数料は、宅地建物取引業法にもとづく告示で上限が定められています。

上限を超えて受け取ることはできません。

ここでいう上限は、片方の依頼者から受け取れる金額です。

価格帯ごとの仲介手数料の上限を一覧で見る

計算式は、価格帯によって3段階に分かれています。

200万円以下の部分は5%、200万円超400万円以下の部分は4%です。

400万円を超える部分が3%になります。

実務では「価格×3%＋6万円＋消費税」の速算式を使います

400万円を超える物件であれば、この式で計算できます。

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
1,000万円	35万2,000円
1,500万円	51万7,000円
2,000万円	72万6,000円
2,500万円	89万1,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円

800万円以下のマンションの仲介手数料には特例がある

中古マンションの売却でも、売買価格が800万円以下の物件については、事前に売主の合意を得ることで33万円（税込）まで受け取れる特例があります。

低額な物件でも、調査や書類作成の手間は変わらないためです。

この特例を使う場合、媒介契約を結ぶ前に説明と合意が必要です。

800万円以下は33万円まで受け取れる

2024年7月に、報酬の告示が改正されました。

800万円以下の物件では、上限が33万円（税込）になっています。

それまでは、価格が低い物件ほど手数料も小さくなっていました。

調査に手をかけても採算が合わない、という状態を解消するための改正

築古のマンションや、郊外の物件で該当することがあります。

売主に事前の説明と合意が必要とされています。

マンション売却の仲介手数料は、成功報酬

仲介手数料は、売買契約が成立して初めて発生します。

広告を出しても、内見が入っても、売れなければ支払いは発生しません。

売れなかった場合の広告費を請求されることは、原則としてありません。

マンション売却の手数料はいつ払うのか

支払う時期も押さえておきます。

契約時と引き渡し時の2回に分けるのが一般的です。

流れに沿って見ていきます。

仲介手数料は売買契約時に半分、引き渡し時に半分

売買契約が成立した時点で、仲介手数料の請求権が発生します。

実務では、契約時に半額、引き渡し（決済）時に残額を支払う形が多く取られます。

契約時に全額、または引き渡し時に全額という取り決めもあります。

媒介契約書に記載されているので、契約前に確認してください。

成功報酬なので、売買契約が成立しなければ支払いは発生しません。

広告を出しただけ、内覧を案内しただけでは請求されません。

ただし、売主が特別に依頼した広告の実費は別になることがあります。

契約時と決済時に分けて払うのが一般的

売買契約のときに半分、引き渡しのときに半分という分け方です。

全額を決済時にまとめる会社もあります。

媒介契約書に、支払いの時期が書かれています。

契約前に、いつ・いくら必要かを確認してください

仲介手数料は売却代金から差し引くのではなく、別途支払う

仲介手数料は、売却代金から自動的に引かれるわけではありません。

契約時の支払いは、まだ売却代金を受け取る前になります。

手付金を受け取っていれば、そこから充てられることが多いですが、資金の動きは確認しておいてください。

契約が白紙解除になった場合は、仲介手数料も戻る

買主の住宅ローンが通らず、住宅ローン特約で契約が白紙解除された場合、売買は初めからなかったことになります。

この場合、支払った仲介手数料は返還されるのが原則です。

媒介契約書と売買契約書に、どう定められているかを確認してください。

マンション売却で仲介手数料以外にかかる費用

手数料だけを見ていると、手取り額を見誤ります。

売却では、手数料以外にもいくつか費用がかかります。

費用	目安	中身
印紙税	契約金額に応じた額	売買契約書に貼る
抵当権抹消の登録免許税	不動産1個につき1,000円	住宅ローンが残っている場合
司法書士報酬	数万円	抵当権抹消の手続き
住宅ローンの一括返済手数料	数千円〜数万円	金融機関による
譲渡所得税・住民税	利益が出た場合	特例で非課税になることが多い
引越し・不用品処分	状況による	空室にして引き渡す場合

注意点を補足します。

抵当権の抹消は、住宅ローンを完済したときに行います。

司法書士に依頼すると、報酬を含めて2万〜3万円です。

決済の当日に、司法書士が同席して手続きします。

印紙税と書類の取得費用もかかる

売買契約書に貼る印紙税は、価格によって変わります。

1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。

5,000万円超1億円以下だと3万円になります。

管理会社に依頼する重要事項調査報告書は3,000円から1万円です。

登記事項証明書は1通600円、法務局で取得できます。

住宅ローンが残っている場合は、抵当権抹消の費用がかかる

売却するには、設定されている抵当権を抹消する必要があります。

登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションなら建物と敷地権で2,000円程度です。

これに司法書士報酬が加わります。

売却で利益が出ても、多くの場合は税金がかからない

マイホームを売って利益（譲渡所得）が出た場合、3,000万円までを控除できる特例があります。

多くのケースでは、この特例で税額がゼロになります。

ただし特例を使うには確定申告が必要です。税額がゼロでも申告してください。

税金の考え方は不動産売却の税金の記事で解説しています。

手取り額は、売却価格からローン残債と諸費用を引いて求めます。

残債が売却価格を上回ると、差額を現金で用意することになります。

査定の段階で、残高証明書と突き合わせてください。

ハウスクリーニングとリフォームの判断

水回りの清掃だけなら、3万〜6万円で依頼できます。

写真の写りが良くなり、反響に直結します。

フルリフォームより、まずこちらを検討してください

リフォームは費用を回収できないこともあります。

リフォーム済みと未改装で価格差はありますが、工事費のほうが大きくなる場合があります。

手取り額は「売却価格－ローン残債－諸費用」で計算する

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

住宅ローンの残債を返し、仲介手数料と諸費用を引いた額が手取りになります。

売却を検討する段階で、この手取り額を試算してください。

「マンション売却 手数料無料」はなぜ成り立つのか

ここがこの記事でいちばんお伝えしたい部分です。

無料にできるのは、別のところから報酬を得られるからです。

その「別のところ」がどこかで、意味がまったく変わります。

2つのケースに分けて説明します。

問題のない「仲介手数料無料」｜売主が分譲会社の場合

新築の建売やマンションでは、売主である分譲会社から仲介会社へ報酬が支払われる仕組みがあります。

その場合、買主から仲介手数料をもらわなくても成り立ちます。

これは買主にとって、素直に有利な話です。

購入時の考え方は仲介手数料の記事で解説しています。

新築の分譲マンションでは、売主が分譲会社です。

その場合、仲介会社は売主から報酬を受け取れます。

買主の手数料が無料でも、仕組みとして問題はありません。

手数料が無料になる仕組みを理解する

仲介会社は、売主と買主の双方から手数料を受け取れます。

片方から受け取れるなら、もう片方は無料にできます。

分譲会社が売主の新築であれば、この形が成り立ちます。

問題は、中古で売主の手数料を無料にする場合です。

その場合、買主からしか受け取れなくなります。

注意が必要な「仲介手数料無料」｜売主の手数料を無料にする場合

売却を依頼する売主に対して「手数料無料」と提示する会社があります。

この場合、その会社は買主からの手数料で報酬を得ることになります。

つまり、買主も自社で見つけることが前提になります。

他社が買主を連れてくると、その会社の報酬はゼロになってしまいます。

売主と買主の双方から手数料を受け取ることを両手仲介といい、この形を狙う動機が強く働きます。

売主の仲介手数料を無料にすると、囲い込みの動機が生まれる

不動産会社は、預かった物件をレインズに登録し、他社にも紹介できる状態にします。

ところが売主から手数料を取らない場合、他社から「買主がいます」と連絡が来ても、受け入れると報酬がゼロになります。

結果として、他社を断ってでも自社で買主を見つけようとする力が働きます。

これが囲い込みです。

売主の手数料を無料にすると、買主からしか受け取れなくなります。

そうなると、自社で買主を見つけたいという動機が生まれます。

他社からの問い合わせを断る行為が、囲い込みです。

レインズの登録証明書で公開状況を確かめる

専任媒介ならレインズへの登録が7日以内、専属専任なら5日以内です。

登録すると、売主に登録証明書が発行されます。

記載されたIDとパスワードで、掲載状況を確認できます。

取引状況が「公開中」になっているかを見ます

心当たりがないのに商談中となっていれば、説明を求めてください。

囲い込みが起きると、売却が遅れて結果的に損をする

他社の買主を断っている間、売主には「反響がありませんでした」としか伝わりません。

その間も管理費・修繕積立金・固定資産税は出ていき、時間が経つほど買える人も減ります。

手数料を100万円節約するために、売却価格が200万円下がることがあります。

売れない原因の切り分けはマンションが売れない理由の記事にまとめています。

マンション売却の手数料は値引きできるのか

よく聞かれる質問です。

下限が定められていないので、交渉は可能です。ただし判断は慎重に。

考え方を整理します。

仲介手数料の値引きは法律上は可能です

宅地建物取引業法が定めているのは上限だけです。

会社が受け取る額をいくらにするかは、当事者の合意で決められます。

実際に、割引を打ち出している会社もあります。

ただし仲介手数料の値引き交渉は、動き方に影響することがある

広告の出し方、写真の撮り方、内見への同行、他社への働きかけ——これらはすべて手間です。

報酬を削れば、同じ手間をかける理由が減ります。

手数料を10%下げて、売却価格が5%下がれば、差し引きで損をします。

仲介手数料の値引きより、動き方を確認するほうが効く

「安くしてください」より、「何をしてもらえますか」と聞くほうが有効です。

1つ目が最も重要です。ここを明言できる会社を選んでください。

専任媒介と一般媒介で、仲介手数料の考え方は変わらない

媒介契約の種類によって、手数料の上限が変わることはありません。

変わるのは、他社にも同時に依頼できるかどうかと、報告の頻度です。

媒介契約の違いは媒介契約の記事で解説しています。

マンション売却で手取りを増やすには、手数料より価格

数字で見ると、どちらが効くかがはっきりします。

3,000万円の物件で、手数料の全額は約105万円。価格の5%は150万円です。

順に比べます。

手数料を半額にしても、3,000万円の物件で下がるのは約53万円です。

一方、売却価格が100万円変われば、その差を上回ります。

どちらに力を入れるべきかは、金額で比べれば分かります。

手数料の割引に条件が付くことがある

割引の条件として、専任媒介を求められることがあります。

広告費を売主の負担にする、という条件が付くこともあります。

何と引き換えの割引なのかを確認してください

条件を合わせて比べないと、有利かどうか判断できません。

仲介手数料を半額にしても、下がるのは約53万円

3,000万円のマンションで、仲介手数料の上限は105万6,000円です。

仮に半額にしてもらえたとしても、浮くのは約53万円になります。

ゼロにできたとしても、105万6,000円が上限です。

売却価格が100万円変われば、手数料の差を上回る

同じ物件でも、売り出し方と交渉の仕方で、成約価格は数十万円から数百万円動きます。

3,000万円が3,100万円で決まれば、手数料の増加分（約3万3,000円）を差し引いても96万円以上の差です。

手数料を削る努力より、価格を上げる努力のほうが金額として大きいのが実際です。

売却期間が延びることも、金額に換算できる

マンションを持ち続けている間、管理費・修繕積立金・固定資産税がかかります。

毎月3万円として、半年延びれば18万円です。

住宅ローンが残っていれば、その間の利息も加わります。

早く決まること自体に、金額としての価値があります。

中古マンションの売却で見るべきは、この3つの掛け算

手取り額は、次の3つで決まります。

3つ目だけを見て会社を選ぶと、1つ目と2つ目で損をすることがあります。

手数料の額より、他社に紹介するかどうかで結果が変わります

この記事の結論です。

売却で手取りを最大にしたいなら、見るべきは手数料の額ではありません。

その会社が、他社の買主も受け入れるかどうかです。

確認の仕方を挙げます。

レインズの登録証明書を受け取っているか

専任媒介・専属専任媒介では、レインズに登録すると売主が確認できる書面が交付されます。

この書面には、売主専用の確認画面へアクセスするための情報が記載されています。

自分の物件が「公開中」になっているかを、売主自身で確認できます。

報告の中身に、他社からの問い合わせ件数が含まれているか

専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の報告が義務づけられています。

「反響がありませんでした」の一言だけなら、何件の問い合わせがあったかを聞いてください。

他社からの紹介があったかどうかまで報告されるのが、本来の姿です。

ラクチン不動産は、ご相談の段階で費用をすべて提示します

ラクチン不動産は、売主の側に立って買主・買取業者と条件を詰めます。

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

手数料の額も、動き方も、ご相談の段階でお伝えします。

いま他社に依頼中で、反響がないという状況のご相談も承ります。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしていますので、エリアの成約価格も含めてご案内できます。

マンション売却で手取りを減らさないための手順

手数料を削るより、確実な方法があります。

売り出す前の準備で、最終的な手取りが変わります。

順番に見ていきます。

売り出す前に同じ棟の成約事例を集める

同じマンションの成約事例があれば、それが最も正確です。

階数、方角、専有面積が近い住戸を探します。

不動産情報ライブラリで、誰でも無料で検索できます。

売り出し中の価格は、売主の希望額にすぎません。

成約価格で見る習慣をつけてください。

売り出す前の準備で、最初の3か月の結果が決まります。

この期間に反響が出ないと、そのあとは値下げの話になります。

管理の資料を先に取り寄せておく

重要事項調査報告書は、管理会社が発行します。

費用は3,000円から1万円、到着まで1〜2週間かかります。

管理規約と直近の総会議事録も、あわせて依頼します。

資料がそろっている物件は、買主の判断が早くなります。

契約日が決まってから頼むと、間に合わないことがあります。

写真は明るい時間帯に20枚以上撮る

掲載写真が5枚しかない物件は、一覧の時点で選ばれません。

照明をすべて点け、昼間に撮影します。

各居室、水回り、収納の中、バルコニーからの眺望まで撮ります。

共用部のエントランスと駐輪場も、管理の状態が伝わる材料になります。

最初の3か月を無駄にしない価格を付ける

高すぎる価格で売り出すと、反響が出ないまま時間が過ぎます。

長く売れ残った物件は、買主から敬遠されます。

結果として、最初から適正価格で出すより安くなることがあります。

媒介契約は最長3か月です。この期間を試験期間だと考えてください。

価格は、あとから下げることはできても上げることはできません。

最初の設定を、成約事例から逆算して決めてください。

反響の数字を毎回もらう

ポータルサイトの閲覧数、問い合わせ件数、内覧数の3つです。

専任媒介なら、2週間に1回以上の報告義務があります。

報告書が届いていない場合は、その時点で問題です。

数字が動いていなければ、何を変えるかの相談になります。

値下げの前に写真と資料を見直す

問い合わせが来ないなら、価格だけが原因とは限りません。

写真が少ない、資料が出ていないという理由のこともあります。

この2つを整えてから、価格の判断に進んでください。

順番を逆にすると、下げなくてよい分まで下げることになります。

マンション売却の手数料に関するよくある質問

マンション売却の仲介手数料はいくらですか？

売買価格が400万円を超える場合、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。3,000万円なら105万6,000円（税込）、4,000万円なら138万6,000円（税込）になります。これは宅地建物取引業法で定められた上限であり、下限は定められていません。

仲介手数料はいつ支払いますか？

売買契約が成立した時点で請求権が発生します。実務では契約時に半額、引き渡し（決済）時に残額を支払う形が多く取られます。契約時に全額、または引き渡し時に全額という取り決めもあるため、媒介契約書で確認してください。

売れなかった場合も手数料はかかりますか？

かかりません。仲介手数料は成功報酬で、売買契約が成立して初めて発生します。広告を出しても内見が入っても、売れなければ支払いは発生しません。ただし、売主が特別に依頼した広告の費用は、事前の合意があれば実費として請求される場合があります。

「仲介手数料無料」の会社に頼んでも大丈夫ですか？

無料にできる理由によります。売主が分譲会社で、そちらから報酬を得られる場合は問題ありません。一方、売主の手数料を無料にする場合、その会社は買主からの報酬を得る前提になります。つまり買主も自社で見つける必要があり、他社の買主を断る動機が生まれます。手数料の額と一緒に「他社にも紹介するか」を確認してください。

仲介手数料は値引きできますか？

法律が定めているのは上限だけなので、交渉自体は可能です。ただし報酬が下がれば、広告や内見同行にかけられる手間も変わります。手数料を10%下げて売却価格が5%下がれば、差し引きで損をします。値引きより「レインズに登録し他社にも紹介するか」を確認するほうが、結果に効きます。

仲介手数料のほかに何がかかりますか？

印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消の登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士報酬、住宅ローンの一括返済手数料、引越しや不用品処分の費用などです。利益が出た場合の譲渡所得税は、マイホームなら3,000万円の特別控除で非課税になることが多くありますが、特例を使うには確定申告が必要です。

まとめ｜マンション売却は手数料の額より動き方で決まる

仲介手数料には上限があり、計算式も決まっています。

しかし手取りを左右するのは、手数料の額より売却価格です。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。