マンションが売れない4つの理由｜売れないとどうなるかも解説

反響がない状態が続くと、物件そのものに問題があるように思えてきます。しかし多くの場合、原因はもっと手前にあります。

結論からいうと、マンションが売れない原因は価格・仲介会社・広告・物件の4層のどこかにあります。

このうち最も多いのは価格です。周辺の成約価格より高ければ、どれだけ待っても動きません。

そして売主から最も見えにくいのが、預けた仲介会社の動き方です。囲い込みが起きていても、外からは「売れていない」としか見えません。

築30年でも1LDKでも売れている物件はあります。築年数や広さそのものが理由になることは、実は多くありません。

逆にいえば、4層のどこに原因があるかを切り分ければ、打ち手は決まります。

この記事では、マンションが売れない原因を4層に分けて整理し、売れないまま持ち続けた場合に何が起きるかまで解説します。

マンションは築年数に関係なく売れている

国土交通省が公開している成約価格から、大阪市24区と、堺市・東大阪市・豊中市・吹田市・枚方市・茨木市・八尾市・尼崎市・西宮市の直近5年ぶんを当社が集計しました。

中古マンションの成約は78,923件。築年数の帯ごとに並べると、こうなります。

ブランド別に見ると差が出ます。ステイツの売却相場の記事では、旧ブランド名のまま残っている物件の扱いを解説しています。

築年数	成約件数	価格の中央値
築〜10年	14,442件	3,500万円
築11〜20年	18,045件	3,200万円
築21〜30年	18,181件	2,700万円
築31〜40年	8,713件	1,800万円
築41〜50年	12,948件	1,600万円
築51年〜	5,554件	1,200万円

国土交通省｜不動産情報ライブラリの取引価格情報をもとに、当社が集計しました。

どの築年数帯にも、まとまった件数の成約があります。

築51年以上でも5,554件が成約しています。

売れないのは築年数のせいではなく、価格・仲介会社・広告・物件のどれかに原因があります。

マンションが売れない原因は4つの層に分かれる

まず、原因を切り分けます。

価格・仲介会社・広告・物件——この4層のどこに問題があるかで、打つ手が変わります。

層	頻度	中身
① 価格	最も多い	周辺の成約価格より高い
② 仲介会社	売主から見えない	囲い込み、他社への非公開、報告が来ない
③ 広告	意外に多い	写真が少ない、掲載が弱い、レインズの登録内容が薄い
④ 物件	中程度	間取り・階数・眺望・室内の状態

順に見ていきます。

① マンションの価格が周辺の成約価格より高い

売り出し価格が周辺の成約相場を明確に上回っていると、検索の段階で候補から外れます。

国土交通省は実際に成約した不動産の取引価格を公開しているため、同じエリア・同程度の面積の成約価格帯は調べられます。

「売り出し価格」ではなく「成約価格」と比べるのがポイントです。売り出し中の価格は、売れていない価格だからです。

② マンションを預けた仲介会社の側に原因があることがある

価格も物件も問題ないのに動かない場合、預けた会社の動き方に原因があることがあります。

代表的なのが囲い込みです。他社から買主の紹介があっても「商談中です」と断り、自社で買主を見つけようとする行為を指します。

売主は他社からの反響を知らされないため、外からは「売れていない」としか見えません。

この層は後の章で詳しく扱います。

③ マンションの広告の出し方が弱い

写真が5枚しかない、間取図が読みにくい、室内が暗く写っている——これだけで反響は落ちます。

また、不動産会社間の情報網であるレインズへの登録内容が薄いと、他社が紹介しにくくなります。

自分の物件がポータルサイトでどう見えているかを、一度確認してください。

売主自身が検索して探せない状態になっていることがあります。

④ マンションの間取りや室内の状態が需要と合っていない

そのエリアで求められている広さと違う、1階で日当たりが悪い、水まわりが古いまま。

こうした要素は価格に織り込むか、手を入れるかの判断になります。

室内の清掃とホームステージングだけで、写真の印象が大きく変わることもあります。

マンションの管理状態も、買主の判断材料になる

管理費と修繕積立金が周辺より明らかに高い、修繕積立金が不足している、大規模修繕の計画がない。

こうした情報は重要事項説明で買主に伝わります。

逆に、長期修繕計画がしっかりしていることは、資料で示せば買主の安心材料になります。

マンションが売れないのは、囲い込みが起きているからかもしれません

ここが、売主から最も見えにくい原因です。

他社から買主の紹介があっても断られていれば、売主には「反響がなかった」としか伝わりません。

価格も物件も問題ないのに動かない場合、まずここを疑ってください。

仕組みから説明します。

囲い込みとは、他社からの買主を断って自社で決めようとすること

不動産会社は、売主から預かった物件をレインズに登録し、他社にも紹介できる状態にします。

ところが他社から「買主がいます」と連絡が来ても、「商談中です」と断ってしまうことがあります。

これが囲い込みです。

なぜ囲い込みが起きるのか｜両手仲介の報酬

売主から預かった会社が、自社で買主も見つけると、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取れます。

他社が買主を連れてくると、受け取れるのは売主からの分だけです。

つまり、他社を断って自社で決めたほうが、その会社の報酬は2倍になります。

売主が早く高く売りたいという目的と、会社の報酬が一致しなくなる構造です。

囲い込みが起きているかを見分ける3つの方法

専任媒介契約では、レインズに登録すると売主が確認できる書面が交付されます。

この書面を受け取っていない場合、まずそこから確認してください。

報告義務は法律で決まっている

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の報告が義務づけられています。

報告が来ていない、来ていても「反響がありません」の一言だけ——これは正常な状態ではありません。

何件の問い合わせがあり、何が理由で見送られたかまで説明できるのが本来の姿です。

媒介契約の種類ごとの義務は媒介契約の記事で解説しています。

築30年のマンションが売れないと言われる本当の理由

「築30年マンション 売れない」という検索は多くあります。

結論からいうと、築年数そのものより、築年数がもたらす3つの影響が原因です。

3つに分けて見ていきます。

築古マンションは住宅ローンの融資期間が短くなることがある

金融機関によっては、建物の残存年数をもとに融資期間を判断することがあります。

融資期間が短くなると、買主の毎月の返済額が上がり、買える人が減ります。

価格は同じでも、買える人の母数が減る——これが築古物件で反響が落ちる仕組みです。

ただし金融機関によって扱いが違うため、一律ではありません。

築30年マンションは修繕積立金が上がっているか不足している

築年数が進むと、大規模修繕の回数が増え、修繕積立金の負担も上がります。

積立が不足していると、将来の一時金徴収や値上げの可能性が説明されます。

買主にとっては、購入後の固定費が読めないことが不安材料になります。

マンションは旧耐震基準かどうかで扱いが大きく変わる

耐震基準は1981年6月に見直されました。それ以前の基準を旧耐震基準といいます。

旧耐震のマンションは、住宅ローン控除の要件や、金融機関の融資判断に影響することがあります。

築30年前後なら新耐震基準に該当することが多いので、まず建築確認の時期を確認してください。

新耐震であれば、それを明記するだけで買主の安心材料になります。

築30年でも売れているマンションはある

立地が良く、管理が行き届き、価格が相場に合っていれば、築30年でも動きます。

むしろ築年数が経っているほど、価格の下落幅は緩やかになります。

新築から10年の下落が最も大きく、その後はなだらかになるためです。

1LDKマンションが売れないときの見直し方

「1ldkマンション 売れない」もよく調べられています。

1LDKは買主より投資家が主な買い手になるという特殊性があります。

ここを理解すると、売り方が変わります。

1LDKマンションは実需（自分が住む人）の母数が少ない

ファミリー向けの3LDKと比べ、1LDKを自分の住まいとして買う人は限られます。

単身または夫婦二人で、かつ購入という選択をする層です。

賃貸で十分と考える人が多いため、実需の母数はどうしても小さくなります。

1LDKマンションは投資家が買い手になることが多い

投資家が見るのは、住み心地ではなく利回りです。

その部屋を貸したときの家賃と、購入価格の関係で判断されます。

賃料相場から逆算した価格に合わせると、動き出すことがあります。

マンションを賃貸中のまま売る（オーナーチェンジ）選択肢

すでに賃借人が入っている状態で売ると、投資家にとっては買った翌月から家賃が入ります。

空室で売るより、条件によっては買い手が見つかりやすくなります。

ただし自分が住みたい人には売れなくなるため、買い手の層を絞る判断になります。

1LDKは管理費・修繕積立金の割合が重い

管理費と修繕積立金は、専有面積に応じて決まるのが一般的です。

しかし賃料は面積に比例して上がるとは限らないため、小さい部屋ほど固定費の比率が重くなります。

投資家はここを計算するので、管理費が高い物件は利回りで不利になります。

マンションが売れないまま持ち続けるとどうなるか

「中古マンション 売れないとどうなる」への回答です。

持ち続けるだけで、毎月お金が出ていきます。

何がかかるのかを整理します。

マンションを持ち続けると管理費・修繕積立金・固定資産税がかかる

住んでいなくても、管理費と修繕積立金は毎月かかります。

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税されます。

費用	頻度	注意点
管理費	毎月	住んでいなくてもかかる
修繕積立金	毎月	築年数が進むと上がることがある
固定資産税・都市計画税	毎年	1月1日時点の所有者に課税
火災保険料	契約期間ごと	空室でも継続が必要

売れない期間が長引くほど、この分が積み上がります。

時間が経つほど、マンションを買える人が減っていく

築年数が進むと、住宅ローンの融資期間が短くなる金融機関があります。

融資期間が短くなれば、買主の毎月の返済額が上がり、買える人の母数が減ります。

待てば高く売れる、という物件は多くありません。

マンションの売り出し期間が長いこと自体が、不利に働く

ポータルサイトの掲載開始日は、買主にも見えます。

長く掲載されている物件は「何か問題があるのでは」と受け取られます。

また、値下げを待たれることにもなります。

マンションを空室のまま放置すると、室内が傷む

換気がされないと湿気がこもり、カビや臭いの原因になります。

水まわりの封水が切れて、下水の臭いが上がってくることもあります。

内見のときの印象が落ち、さらに売れにくくなるという悪循環になります。

定期的な換気と通水を行ってください。

マンションの価格改定は、いつ・いくら下げるかで結果が変わる

値下げそのものより、やり方で差が出ます。

少しずつ何度も下げるのが、いちばん結果につながりにくいやり方です。

理由と、望ましい進め方を説明します。

小刻みな価格改定は、買主に「まだ下がる」と思わせる

50万円ずつ、月を追って下げていくと、買主は次の値下げを待ちます。

ポータルサイトには価格の変更履歴が残るため、下げ続けていることは伝わります。

結果として、下げても動かず、さらに下げることになります。

価格改定は、相場に届く水準まで一度で行う

国土交通省の成約価格データで、そのエリア・その面積の実際の成約帯を確認します。

その帯の中に入るところまで、一度で改定するほうが反響につながります。

検索の絞り込み価格をまたぐかどうかも重要です。3,050万円と2,980万円では、表示される検索結果が変わります。

マンションの価格改定は、売り出しから3か月が目安

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は通常3か月です。

この期間で反響がまったくないなら、価格か広告のどちらかに原因があります。

内見はあるのに決まらない場合は、物件か管理の側に理由があります。

反響の有無で、4層のどこに原因があるかが切り分けられます。

マンションの内見が入っているなら、価格は間違っていない

内見の申し込みが入っているのに決まらないなら、価格は検索に引っかかる水準にあります。

その場合に下げても、原因が解決しないまま安く売ることになります。

室内の状態、管理の資料、周辺環境の説明——見送られた理由を確認してください。

価格を下げる前に試せること

値下げは最後の手段です。

その前にできることが、いくつか残っています。

順に見ていきます。

マンションの写真を撮り直し、掲載内容を見直す

明るい時間帯に撮り直すだけで、印象は大きく変わります。

間取図、周辺環境、共用施設の写真も加えてください。

管理の良さや、直近の大規模修繕の実施状況も、文章で伝えられます。

レインズの登録内容と、他社への公開状況を確認する

専任媒介契約では、売却の状況を定期的に報告する義務があります。

レインズへの登録が行われているか、他社からの問い合わせに応じているかを確認してください。

自社で買主を見つけたいために、他社への紹介を制限する行為（囲い込み）は、売主の利益を損ないます。

マンションの媒介契約の見直しを検討する

専任媒介・専属専任媒介には契約期間があり、通常3か月です。

反響がないまま期間が過ぎるなら、会社を変える判断もあります。

一般媒介にして複数社に依頼するという選択肢もあります。

媒介契約の違いは媒介契約の記事で解説しています。

買取という選択肢を、比較材料として持っておく

不動産会社が直接買い取る方法もあります。仲介より価格は下がりますが、時期が確定します。

売却期限がある場合は、有力な選択肢になります。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

買取の考え方は不動産買取の記事にまとめています。

賃貸に切り替えるという選択肢もある

売却をいったん止めて、賃貸に出すという判断もあります。

管理費・修繕積立金・固定資産税を家賃で賄えれば、持ち出しは止まります。

売却の期限がない場合に限って、検討する価値があります。

マンションの相続や住み替えなど、期限がある場合は先に伝える

相続税の申告期限、住み替え先の引き渡し日、転勤の時期。

こうした期限があるかどうかで、取るべき戦略が変わります。

期限があるなら、価格より時期を優先した組み立てが必要になります。

仲介会社には、最初にその事情を伝えてください。

売れないマンションのご相談を、ラクチン不動産でお受けします

4層の切り分けをしてきましたが、もう1つ可能性があります。

価格も物件も問題ないのに、売れる努力がされていないという場合です。

確認の仕方を挙げます。

仲介会社からの報告が来ているか、内容が具体的か

専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上の報告が義務づけられています。

報告が来ていない、来ていても「反響がありません」だけ——この状態は問題です。

何件の問い合わせがあり、何が理由で見送られたかまで説明できるかを確認してください。

売主の側に立つと、マンションの動かし方が変わる

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ラクチン不動産は、売主の側で出口を並べます

ラクチン不動産は、売主の側に立って買主・買取業者と条件を詰めます。

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

いま他社に依頼中でも、状況の確認だけのご相談で構いません。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしていますので、エリアの成約価格も含めてご案内できます。

築60年クラスの物件に固有の壁は築60年のマンションが売れない理由の記事にまとめています。

マンションが売れないことに関するよくある質問

マンションが売れない原因は何ですか？

価格・広告・物件・管理の4層に分かれます。最も多いのは価格で、周辺の成約価格より高いと検索の段階で候補から外れます。次に多いのが広告で、写真が少ない、レインズの登録内容が薄いといった問題です。物件の間取りや室内の状態、管理費・修繕積立金の額と滞納も影響します。

築30年のマンションは売れませんか？

築年数そのものより、築年数がもたらす3つの影響が原因です。金融機関によって住宅ローンの融資期間が短くなること、修繕積立金が上がるか不足していること、旧耐震基準かどうかです。築30年前後なら新耐震基準に該当することが多いので、まず建築確認の時期を確認してください。立地と管理が良く価格が相場に合っていれば、築30年でも動きます。

1LDKのマンションが売れないのはなぜですか？

自分が住むために買う人の母数が少なく、主な買い手が投資家になるためです。投資家は住み心地ではなく利回りで判断するため、賃料相場から逆算した価格に合わせると動き出すことがあります。賃貸中のまま売る（オーナーチェンジ）という選択肢もあります。

マンションが売れないまま持ち続けるとどうなりますか？

住んでいなくても管理費と修繕積立金は毎月かかり、固定資産税・都市計画税も毎年課税されます。また築年数が進むほど住宅ローンの融資期間が短くなり、買える人の母数が減っていきます。売り出し期間が長いこと自体も「何か問題があるのでは」と受け取られ、不利に働きます。

管理費の滞納があると売却に影響しますか？

大きく影響します。滞納分は区分所有法上、次の所有者に請求できるとされているため、買主が前の所有者の滞納分を払わされる立場になります。重要事項説明で明らかになると、金融機関が融資を渋ることもあります。引き渡しまでに売主が解消するのが原則です。

価格を下げる前にできることはありますか？

あります。写真を明るい時間帯に撮り直して掲載内容を見直す、レインズへの登録と他社への公開状況を確認する、媒介契約の見直しを検討する、買取を比較材料として持っておく——この4つです。とくに他社への紹介が制限されていないか（囲い込み）は、売主から確認しないと分かりません。

まとめ｜マンションが売れない原因は4層に切り分けて直す

マンションが売れないのは、築年数や間取りのせいだとは限りません。

価格・広告・物件・管理のどこに原因があるかを切り分ければ、打ち手は決まります。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。