物件状況報告書とは？付帯設備表との違い・新築の建売で代わりに確かめる書類

契約の直前に、聞いていた書類が無いと言われると心配になりますよね。

先に結論を言います。物件状況報告書は、住んでいた売主が家の不具合や近所の事情を書く書類で、新築の建売では作られないことが多いものです。

新築は住んだ人がいないため、書くべき履歴がありません。代わりに、業者が売る新築は、法律で売主の責任が重く決められています。

ただし、物件状況報告書が無いからと何も確かめずに契約すると、保証の範囲や設備の状態を知らないまま家を受け取ることになります。

避け方は、物件状況報告書の代わりに、検査済証・保証書・保険の証明書・設計図書・設備の取扱説明書の5つを契約の前にもらうことです。

この記事では、宅地建物取引業法と民法の条文、全宅連の調査、関西の販売図面224枚の当社集計をもとに、物件状況報告書と付帯設備表を新築の買主の目線で整理します。

物件状況報告書とは｜売主が知っている家の状態を書く書類

物件状況報告書（ぶっけんじょうきょうほうこくしょ）は、売主が、自分の知っている土地と建物の状態を買主に伝えるために書く書類です。

「告知書（こくちしょ）」「物件状況確認書」とも呼ばれます。名前は不動産会社によって違いますが、中身はほぼ同じです。

物件状況報告書には雨漏りやシロアリなど住んだ人しか知らないことを書く

物件状況報告書に書くのは、不動産会社が調べても分からない、住んでいた人だけが知っている事情です。

区分	物件状況報告書に書く主な項目
建物	雨漏り・シロアリの被害・建物の傾き・給排水管の故障・増改築や修繕の履歴
土地	境界の取り決め・越境・地盤の沈下・埋設物・浸水の履歴
周辺	騒音・振動・においの発生源・近隣との申し合わせ・近くの建築計画
その他	敷地内や建物内で起きた事件・事故（人の死に関する事情を含む）

人の死に関する事情の扱いは国のガイドラインで決められています。詳しくは心理的瑕疵とは？告知義務の期間・告げなくてよい場合と購入前の確認方法で解説しています。

物件状況報告書は売買契約のときに契約書に添えて渡す

物件状況報告書は、売買契約の日に、契約書の付属の書類として買主に渡すのが一般的です。

書く人は売主で、用紙を用意して書き方を案内するのは仲介の不動産会社です。契約の当日に初めて見るのではなく、数日前に写しをもらって読んでおくと、気になる点を落ち着いて聞けます。

中古の売買では物件状況報告書を出してもらうのが普通

全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）が会員の不動産会社に聞いた調査では、売買の仲介で売主に告知書を「必ず提出してもらう」会社が70.8％でした。

売主への告知書の作成の依頼	割合
必ず提出してもらう	70.8％
提出してもらう場合と、もらわない場合がある	18.6％
売主のかわりに宅建業者が作成している	7.5％
提出の依頼はしない	1.9％
その他	1.2％

中古の家では、物件状況報告書はほぼ標準の書類です。だからこそ、新築で「ありません」と言われると戸惑う方が多いのです。

国は物件状況報告書（告知書）を出してもらうことが望ましいとしている

国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）は、売主しか分からない事項について告知書を出してもらい、買主に渡すことは「積極的に行うことが望ましい」としています。

同じ文書は、告知書を渡すときは「売主等の責任の下に作成されたもの」であることを明らかにするよう求めています。不動産会社が中身を保証する書類ではないということです。

物件状況報告書と付帯設備表の違い｜家の状態と設備の一覧

物件状況報告書とセットで渡されるのが付帯設備表（ふたいせつびひょう）です。物件状況報告書は家と土地の状態、付帯設備表は設備の有無と故障の有無を書きます。

付帯設備表には残す設備・外す設備と故障の有無を書く

書類	書くこと	例
物件状況報告書	建物・土地・周辺の状態	雨漏りの有無、境界の取り決め、騒音
付帯設備表	設備を残すか外すか、故障・不具合の有無	エアコン、給湯器、照明、カーテンレール、網戸

中古の家では、売主がエアコンや照明を置いていくのか、持っていくのかで揉めることがあります。付帯設備表はそれを防ぐための一覧です。

付帯設備表の設備は引渡し後の通知期間が短く決められていることがある

付帯設備表に載せた設備は、「引渡しから7日以内に申し出た故障だけ直す」といった短い期間の特約が置かれることがあります。

古い設備は使っているうちに壊れるので、いつまでも売主の責任にはできないという考え方です。付帯設備表を読むときは、設備の欄と一緒に、契約書の設備の特約の期間（7日・3か月など）を確かめるようにします。

物件状況報告書は法律で作る義務はない｜重要事項説明との違い

物件状況報告書を作ることは、法律で決められた義務ではありません。ここが重要事項説明と大きく違う点です。

重要事項説明は不動産会社が調べて説明する義務

宅地建物取引業法35条の重要事項説明は、不動産会社が自分で調べて、契約の前に買主へ書面で説明しなければならないものです。

一方、物件状況報告書は売主が書くもので、内容に責任を持つのも売主です。2つの書類は、書く人も、責任を持つ人も違います。

項目	重要事項説明書	物件状況報告書
書く人	不動産会社（宅地建物取引士）	売主
法律の義務	ある（宅建業法35条）	ない
書く内容	登記・法令の制限・道路・設備・契約条件	売主だけが知っている家の状態
渡す時期	契約の前	契約のとき

中古の重要事項説明では建物状況調査と書類の保存を説明する

2018年4月から、既存の建物（中古）を売るときは、建物状況調査をしたかどうかと結果の概要を、35条1項6号の2で説明することになりました。

同じ号で、設計図書や点検記録など、建物の建築と維持保全の書類が残っているかも説明します。どちらも条文に「既存の建物であるとき」と書かれていて、新築は対象外です。

関西の販売図面にも、「物件状況調査実施の有無：無」という欄が1枚だけありました。これは建物状況調査のことで、物件状況報告書とは別のものです。

物件状況報告書は37条書面の「双方が確認した事項」になることがある

契約のあとに渡す37条書面（契約の内容を書いた書面）には、中古なら「建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項」を書きます。

国の解釈では、これは原則として建物状況調査の結果です。ただし、当事者が写真や告知書などで状態を確かめ、それを価格や担保責任の免除に反映したときは、その内容を書いてよいとされています。

つまり物件状況報告書は、使い方によっては契約の内容そのものになる書類です。軽く読み流してよい書類ではありません。

物件状況報告書に書かれた不具合は契約不適合を言いにくくなる

物件状況報告書を丁寧に読むべき理由は、書いてある不具合は「知ったうえで買った」ことになり、あとで直してほしいと言いにくくなるからです。

契約不適合責任は「契約の内容と違う」ときに売主が負う

民法では、引き渡された家が種類・品質・数量について契約の内容に適合しないとき、買主は売主に次のことを求められます。

買主が求められること	条文	内容
追完（直してもらう）	民法562条	修補・代わりの物・不足分の引渡し
代金の減額	民法563条	直してもらえないとき
損害賠償・契約の解除	民法564条	別の条文の要件を満たすとき
通知の期限	民法566条	不適合を知った時から1年以内に売主へ通知

詳しい仕組みは契約不適合責任の免責・期間は？新築10年保証との違いと買主の注意点で解説しています。

物件状況報告書に「雨漏りあり」と書いてあれば雨漏りは契約の内容になる

「契約の内容と違う」かどうかは、契約のときに何を前提にしていたかで決まります。

物件状況報告書に「北側の窓から雨漏りあり」と書かれ、買主が署名して契約したなら、その雨漏りは前提として買ったものになり、不適合とは言えなくなるのが基本の考え方です。

書いてある不具合を読まずに署名すると、住んでから「聞いていない」と言っても通りにくくなります。

知っていて書かなかった不具合は免責の特約があっても売主の責任

個人の売主の中古では、「売主は契約不適合責任を負わない」という免責の特約を置くことがあります。

ただし民法572条は、免責の特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないと定めています。物件状況報告書は、売主にとっても「告げた」ことを残す書類なのです。

新築の建売で物件状況報告書が作られにくい3つの理由

新築の建売で物件状況報告書が無いのは、隠しているからではなく、作る意味が薄いからです。理由は3つあります。

理由1：新築の建売の売主はその家に住んでいない

物件状況報告書の中身は、住んでいた人が経験した雨漏りや設備の故障です。新築は誰も住んでいないので、書くべき経験がありません。

完成から時間がたった築後未入居の物件でも同じです。ただし完成から1年を過ぎると広告で「新築」と書けなくなるなどの違いがあるので、未入居物件とは？新築・築浅中古との違いと住宅ローン控除・保証の注意点も確かめてください。

理由2：業者が売る新築は不適合の責任を2年未満にできない

宅建業法40条は、宅建業者が自ら売主になるときは、不適合の通知期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約はできないと定めています。

個人の中古のような「責任を負わない」という特約は、業者が売る新築の建売では、2年未満にする特約も含めて無効です。物件状況報告書で「告げた」と残す意味が、もともと小さいのです。

理由3：構造と雨漏りは法律で10年守られている

新築住宅は、住宅品質確保法95条により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防ぐ部分の不具合について、売主が引渡しから10年責任を負うと決まっています。

売主が倒産しても直す費用が出るように、新築の売主は保険への加入か保証金の供託をしています。仕組みは住宅瑕疵担保履行法とは？保険・供託の違いと売主倒産時の請求先を解説をご覧ください。

新築で物件状況報告書の代わりに確かめる5つの書類

物件状況報告書が無い新築の建売では、検査済証・保証書・保険の証明書・設計図書・設備の取扱説明書の5つで家の状態と守られる範囲を確かめます。

書類	分かること	もらう時期
検査済証（確認済証）	建築基準法に合っていると役所や検査機関が確かめたこと	契約の前に写し
売主の保証書（保証基準）	内装・建具・設備などを何年保証するか、保証しないもの	契約の前に見本
住宅瑕疵担保責任保険の証明書（または供託の説明）	構造と雨漏りの10年の責任の裏付け	引渡し時
設計図書（平面図・立面図・仕様書）	断熱材・窓・設備の仕様、壁の下地の位置	契約の前に写し
設備の取扱説明書・メーカー保証書	給湯器・食洗機などの使い方とメーカー保証の期間	引渡し時

検査済証は物件状況報告書より先に確かめる

検査済証は、完成した家が建築確認のとおりに建っていると認められた証明です。住宅ローンや将来の売却でも求められます。

建売では、契約の時点で未完成のことも多いので、完成していれば検査済証の写し、未完成なら確認済証の写しと完了検査の予定日を確かめます。詳しくは検査済証とは？ない家のリスクと義務化はいつからか建売で確かめる方法を解説と建築確認済証とは？見方・副本の受け取り方と紛失時の代わりの書類で解説しています。

保証書は保証しないものの欄から読む

売主の保証書は、何年保証するか（2年・10年など）より、保証しないもの（免責）の欄が大事です。

たとえば仕上げの傷や汚れは、引渡しのときに申し出なければ保証の対象外にしている売主があります。施主検査で見る場所は施主検査のチェックリストは？新築の建売で見る順番・持ち物と言わないと直らない傷、売主ごとの保証の年数は建売の保証期間は何年？新築の瑕疵担保責任10年とアフターサービスと最長60年保証の条件で比べています。

設計図書と性能の書類は将来の売却で物件状況報告書の代わりになる

全宅連の同じ調査では、中古を売る人が設計図を持っていた割合は95.0％、建物の点検記録は8.1％、設備の点検記録は8.7％でした（n=161・複数回答）。

つまり、新築のときにもらう設計図書や点検の記録は、将来あなたが家を売るときに、物件状況報告書の裏付けになる書類です。住宅性能評価書や長期優良住宅の認定通知書があれば一緒に保管します。住宅性能評価書の見方｜建売で見る6つの等級と設計・建設の違いと長期優良住宅の認定通知書はどこでもらえる？見本と再発行と控除に必要な書類もご覧ください。

物件状況報告書の扱いは中古と新築で違う｜売主で変わる責任

物件状況報告書の重みは、売主が個人か宅建業者かで大きく変わると考えると整理できます。

項目	個人が売る中古	業者が売る新築の建売
物件状況報告書	出すのが普通	作られないことが多い
付帯設備表	出すのが普通	設備仕様書や一覧で代える
不適合の責任を負わない特約	置ける（知りながら告げなかった事実は除く）	置けない（2年以上とする特約を除き無効）
構造と雨漏り	特約しだい	引渡しから10年（品確法95条）
頼りにする書類	物件状況報告書・建物状況調査の結果	検査済証・保証書・保険の証明書

宅建業者が売主の中古は新築と同じく2年以上の責任になる

中古でも、売主が宅建業者（業者が売主の再販物件）なら、宅建業法40条が当てはまります。物件状況報告書が付かないことがありますが、責任の期間は引渡しから2年以上になります。

売主が誰なのかは、販売図面の「取引態様」や重要事項説明書で分かります。建売と中古の比べ方は建売と中古どっちがいい？近畿の実数で比べた1265万円差と控除と手数料で解説しています。

物件状況報告書と付帯設備表を読むときの注意

中古を検討する場合や、新築でも売主が自主的に物件状況報告書を付けてくれた場合は、署名の前に3つの点を確かめるようにします。

「不明」の欄は理由を聞き直す

物件状況報告書には「有・無・不明」の欄があります。「不明」は、売主が知らないという申告です。

雨漏りやシロアリの欄が「不明」なら、なぜ分からないのか、点検口から見られるかを仲介会社を通して聞くと、確かめ方が見えてきます。不安が残るならホームインスペクションとは？費用相場と新築の建売で見る場所を解説を検討します。

「有」の欄は直した時期と方法まで聞く

「雨漏り：有」と書いてあっても、すでに直したのか、今も漏れるのかで意味がまったく違います。

直した場合は、いつ・どこを・誰が直したかと、工事の領収書や写真が残っているかを確かめます。報告書の余白に書き足してもらうと、あとで食い違いません。

付帯設備表は設備の特約の期間と一緒に読む

付帯設備表に「故障なし」とあっても、引渡しの翌日に壊れることはあります。設備の通知期間が引渡しから7日など短く決められていると、気づいたときには期限が過ぎていることがあります。

引渡しの日に、エアコン・給湯器・換気扇など付帯設備表の設備を1つずつ動かして確かめるのが確実です。引渡しまでの流れは建売住宅の引渡しまでの流れ｜契約から鍵を受け取るまでの期間で解説しています。

関西の建売の販売図面224枚に物件状況報告書の記載はなかった

当社が関西の新築の建売の販売図面224枚を読んだところ、「付帯設備」「告知書」の記載はどちらも0枚でした。

図面の記載	枚数	割合
付帯設備（付帯設備表）	0枚	0.0％
告知書	0枚	0.0％
物件状況調査実施の有無（建物状況調査の欄）	1枚	0.4％
保証（保証期間・保証内容など）	146枚	65.2％
住宅性能評価	3枚	1.3％
検査済（検査済証）	2枚	0.9％

新築の図面で目立つのは、保証の記載で、65.2％の図面に書かれていました。新築の売主が買主に示しているのは、物件状況報告書ではなく保証だということが分かります。

販売図面に書かれない書類は契約の前に自分から頼む

検査済証の記載は2枚（0.9％）だけでした。図面に書かれていないからといって無いわけではなく、頼めば写しを見せてもらえるのが普通です。

付いていると思い込みやすい設備は建売に付いていないもの一覧｜カーテンレールと網戸と照明とTVアンテナを入居前に手配する手順にまとめています。書類も設備も、「何が付くのか」を契約の前に一覧でもらうのが、新築で物件状況報告書の代わりになる一番の方法です。

物件状況報告書のよくある質問

新築の建売で物件状況報告書が無いのは問題ですか。

問題ありません。物件状況報告書は住んでいた売主が書く任意の書類で、法律の義務はありません。新築は検査済証・保証書・保険の証明書で状態と責任の範囲を確かめます。

物件状況報告書と告知書は同じものですか。

同じ役割の書類です。不動産会社によって「告知書」「物件状況確認書」などと呼び方が違います。

付帯設備表は新築でももらえますか。

新築の建売では、付帯設備表の代わりに設備仕様書や設備の一覧が付くのが普通です。設備はメーカーと売主の保証で直します。

物件状況報告書に書いてあった不具合はあとから直してもらえますか。

書いてある不具合は、知ったうえで買ったことになるのが基本です。直してほしい場合は、契約の前に補修か価格の調整を交渉します。

物件状況報告書の内容がうそだったらどうなりますか。

売主が知りながら告げなかった事実は、免責の特約があっても責任を免れません（民法572条）。不適合を知ってから1年以内に売主へ通知してください。

最後にまとめます。

物件状況報告書は中古で売主が書く任意の書類です。新築の建売では、検査済証など5つの書類が物件状況報告書の代わりになると考えてください。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。買主の側に立って、売主に書類の写しを頼んだり、保証の範囲を確かめたりするやりとりをお手伝いします。ご希望があれば、契約の前にもらっておく書類の一覧を一緒に整理します。