不動産番号とは？13桁の調べ方と地番・家屋番号との違いを解説

聞き慣れない番号なので、どれのことか迷いますよね。

先に結論を言います。不動産番号は土地と建物それぞれに付いた13桁の番号で、登記事項証明書の表題部の右上に書いてあります。

知らないままだと、

申告の直前に法務局へ行き、土地と建物の証明書を2通取って1,200円を払うことになります。

避け方は、引渡しのあとに届く登記の書類から、土地と建物の番号を2つ控えておくことです。

この記事では、不動産番号の意味と書いてある場所、地番や家屋番号との違い、使う場面、調べ方、建売で番号が付く時期を、法令と国税庁・法務省の案内をもとにまとめます。

不動産番号とは土地1筆と建物1個ごとに付く13桁の番号

不動産番号（ふどうさんばんごう）は、法務局の登記記録ごとに付いている番号です。不動産登記規則1条8号は、90条の規定により表題部に記録される番号、記号その他の符号と定めています。

90条は、登記官が土地は1筆ごと、建物は1個ごとに番号を記録できるとしています。番号の役目は、所在や地番を書かなくても不動産を特定できるようにすることです。

桁数は13桁です。国土交通省の資料も、土地は筆ごと、戸建ての建物は建物ごとに13桁の番号があると整理しています。

不動産	番号が付く単位
土地	1筆ごと（登記上の1区画）
戸建ての建物	建物1個ごと
マンション	部屋（区分建物）ごと

不動産IDは不動産番号に4桁を足した17桁

国土交通省が進める「不動産ID」は、不動産番号13桁のあとに4桁の特定コードを付けた番号です。土台は登記の番号なので、まずは13桁の不動産番号を土地と建物で2つ控えておけば足ります。

戸建ての建売なら、土地と建物で番号が2つあると考えます。分譲地の中の道を持分で買う場合は、道の土地にも別の番号があります。

不動産番号は登記事項証明書の表題部の右上に書いてある

登記事項証明書を開くと、いちばん上の表題部の右上に「不動産番号」という欄があります。法務省が公開している新しい様式の見本でも、表題部の見出しと同じ行に13桁の欄が並んでいます。

登記事項証明書の様式は、A4横からA4縦に順次変わっています。新旧どちらの様式でも、番号は表題部の不動産番号の欄に書かれています。

登記完了証と登記識別情報通知にも載っている

登記が終わると、申請した人に登記完了証が交付されます。不動産登記規則181条2項3号は、登記完了証に不動産番号を記録すると定めています。

司法書士から受け取る登記識別情報通知にも、どの不動産の登記かを示す欄に不動産番号が書かれています。通知の中身と保管のしかたは登記識別情報とは？権利証との違いと建売で届く枚数と目隠しシールの保管となくしたときの手続きを解説で解説しています。

書類	不動産番号の場所	手に入る時期
登記事項証明書	表題部の右上	いつでも請求できる
登記完了証	登記した不動産の欄	登記が終わったあと
登記識別情報通知	不動産を示す欄	決済のあと司法書士から

不動産番号と地番と家屋番号と住所の違い

不動産の「番号」にはいくつか種類があり、ここが混乱のもとです。登記で使えるのは、不動産番号か、地番と家屋番号の組み合わせです。

番号	何の番号か	登記で使えるか
不動産番号	登記記録ごとの13桁の番号	使える
地番	土地1筆ごとの番号	使える（所在と合わせて）
家屋番号	建物1個ごとの番号	使える（所在と合わせて）
住所（住居表示）	郵便や住民票のための番号	使えない

法務局は、住居表示の番号では土地も建物も特定できないと案内しています。住所と地番は違うのがふつうなので、住所のままでは目当ての登記が出てきません。

地番と家屋番号は「所在」とセットで使い、不動産番号は13桁だけで1つの不動産を指せます。書き間違いが減るのが不動産番号のよいところです。

家屋番号は地番と似ていても同じとは限らない

家屋番号は、建物が建っている土地の地番をもとに付けられることがあります。ただし同じとは限らず、建物の登記がまだなら家屋番号もまだないことに注意します。

13桁の番号なら、所在と地番と家屋番号を組み合わせて書く手間がありません。登記の書類に書くときは、地番や家屋番号よりも番号をそのまま写すほうが確実です。

住宅ローン控除の確定申告は不動産番号を書けば登記事項証明書が要らない

不動産番号がいちばん役に立つのは、住宅ローン控除の1年目の確定申告です。国税庁は次のように案内しています。

土地・建物の登記事項証明書については、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」への不動産番号の記載または「登記事項証明書」の写しの添付に代えることができます。

つまり、計算明細書に土地と建物の番号を書けば証明書の添付は0通で済みます。証明書を窓口で取ると1通600円なので、土地と建物で1,200円が浮きます。

	番号を書く	証明書を付ける
法務局に行く	要らない	窓口かオンラインで取る
手数料	0円	1通490〜600円
書くもの	計算明細書に13桁を2つ	写しを添付する

会社員なら2年目からは会社の年末調整で控除を受けるので、登記の書類は出しません。1年目に出す書類の全体は住宅ローン控除の確定申告必要書類と年末調整書き方｜初年度1年目と2年目とe-Taxにまとめています。

土地をローンで買っていなければ建物の番号だけでよい

建物の登記事項証明書は、床面積を示す書類としていつも要ります。土地の購入分もローンで借りている場合に、土地の登記事項証明書が1通追加になります。

建売は土地と建物を一緒に買い、まとめて借りるのがふつうなので、番号を2つ書くことになります。借入の内訳は、銀行の金銭消費貸借契約書で確かめます。

登記の申請は不動産番号を書けば所在と地番を省ける

不動産番号は、登記を申請するときにも使えます。不動産登記令6条は、不動産を識別する事項を書いたときは、所在や地番、家屋番号を書かなくてよいと定めています。

その「識別する事項」が不動産番号であることは、不動産登記規則34条2項に書かれています。管轄の違う法務局の不動産なら、その法務局の名前も一緒に書きます（同条3項）。

登記の種類	不動産番号で所在を省けるか
引っ越したときの住所の変更登記	省ける
住宅ローンを完済したあとの抵当権の抹消	省ける
新築した建物の表題登記	省けない（まだ番号がない）
表題登記がない建物の所有権保存登記	省けない

番号がまだない登記では、所在や地番を書かなければならないと規則34条4項が決めています。住所の変更や抵当権の抹消を自分で申請するときに、控えた番号が役に立ちます。

住宅ローンを完済したら抵当権の抹消で番号を使う

住宅ローンを返し終えると、銀行から抵当権を消すための書類が届きます。その書類で法務局に抹消の登記を申請すると、乙区の抵当権に下線が引かれて消えます。

申請書の不動産の欄は、所在や地番を並べる代わりに13桁の番号で書けます。何十年か先の話ですが、番号を書いたメモを登記の書類と一緒にしまっておくと迷いません。

不動産番号の調べ方は手元の書類か登記の情報で確かめる

不動産番号を調べる方法は3つあります。まず手元の書類（0円）、なければ地番で登記の情報（330円）がむだのない順番です。

調べ方	費用	メモ
登記完了証・登記識別情報通知を見る	0円	引渡しのあと手元にある
登記情報提供サービスで見る	全部事項330円	PDFで表題部を確かめる
登記事項証明書を取る	490〜600円	オンライン請求で窓口受け取りが490円

登記情報提供サービスや証明書の請求には、地番と家屋番号が要ります。地番の調べ方と証明書の取り方は登記事項証明書の取り方は？窓口とオンラインの手数料と地番の調べ方と登記簿謄本の見方を建売の買主向けに解説で解説しています。

一度わかれば次からは番号で証明書を請求できる

不動産登記規則193条は、証明書を請求するときに不動産所在事項または不動産番号を示すとしています。番号を控えておけば、次からは13桁だけで請求できます。

新築の建売で建物に不動産番号が付くのは表題登記のとき

土地には、建売を買う前から登記記録と不動産番号があります。一方、建物の番号が付くのは表題登記をして登記記録ができたときです。

不動産登記法47条は、新築した建物の所有権を取得した人は、取得の日から1か月以内に表題登記を申請すると定めています。表題登記のあとに、所有者として名義を入れる所有権保存登記をします。

時期	建物の登記	不動産番号
建築中・完成直後	まだない	まだない
表題登記のあと	表題部ができる	付く
保存登記のあと	甲区に名義が入る	同じ番号のまま

建売では、引渡しの前後に表題登記と保存登記をまとめて行うことがあります。登記の費用と誰が負担するかは新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で試算しています。

完成前に契約した建売は申告の前に建物の番号を確かめる

完成前に契約した建売では、契約のときに建物の登記がまだありません。重要事項説明書の登記の欄は、土地は地番あり・建物は未登記となっていることがあります。

建物の番号は、引渡しのあとに受け取る登記の書類で初めて分かります。どの書類に何が書いてあるかは、決済の日に司法書士に聞いておくと安心です。

確定申告は入居した翌年の2月から3月です。そのころには建物の登記も終わっているので、申告の前に登記完了証で番号を2つ確かめるようにします。

不動産番号に関するよくある質問

不動産番号は何桁ですか。

13桁です。国土交通省の資料でも、土地と戸建ての建物にはそれぞれ13桁の不動産番号があると整理されています。

不動産番号は人に知られても大丈夫ですか。

登記事項証明書は誰でも請求でき、不動産番号もそこに書かれている情報です。秘密にしなければならないのは、登記識別情報通知の目隠しシールの下にある12桁の符号のほうです。

地番が分からなくても不動産番号は調べられますか。

引渡しのあとなら、手元の登記完了証や登記識別情報通知で確かめられます。手元に書類がないときは、地番を調べてから登記の情報を取ります。

土地と建物で不動産番号は同じですか。

別々です。戸建てなら土地の番号と建物の番号の2つがあり、道の持分があればその土地の番号も別にあります。

確定申告で番号を書く欄はどこですか。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書に記載します。土地と建物の両方の番号を書けば、両方の登記事項証明書の添付に代えられます。

マンションの不動産番号はどうなりますか。

マンションは部屋ごとに登記記録があり、部屋ごとに不動産番号があります。

不動産番号は引渡しのあとに控えておく｜押さえる5つのこと

最後にまとめます。不動産番号は表題部にある13桁で、土地と建物の2つを控えれば確定申告の証明書は0通で済みます。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、引渡しのあとの登記の書類の見方や、確定申告に向けた番号の確認もお手伝いします。