生産緑地とは？特定生産緑地との違いと隣が畑の家を買う前の確認ポイント

家の前の景色が変わるかどうかは、住んでからの満足に直結しますよね。

先に結論を言います。生産緑地は、市街化区域の中で「農地として残す」と都市計画で決めた土地です。持ち主には農地として管理する義務があり、住宅は建てられません。

ただし、指定から30年たつか持ち主が農業を続けられなくなると、市に買取りを申し出られ、3か月で制限が外れて宅地として分譲されることがあります。

隣の畑の将来は、いつ指定されたか、特定生産緑地として延長されているかを市の窓口で確かめると見当がつきます。

生産緑地とは市街化区域の中で農地として残すと決めた土地

生産緑地（せいさんりょくち）は、生産緑地法にもとづいて都市計画で定める「生産緑地地区」の中の農地です。

市街化区域は、本来はおおむね10年以内に市街化を進める区域です。その中にある農地のうち、緑地や災害時の空き地として役に立つものを、農地のまま残すために指定します。市街化区域の仕組みは市街化区域とは？市街化調整区域との違いと都市計画税と開発許可の広さと関西の建売の割合を解説で解説しています。

条件	内容	条文
場所	市街化区域の中の農地等	生産緑地法3条1項
役割	生活環境の確保に役立ち、公園などの用地にも向く	3条1項1号
広さ	500㎡以上（条例で300㎡まで下げられる）	3条1項2号・2項
営農	農業を続けられる条件がそろっている	3条1項3号
同意	所有者など関係する人の同意	3条3項

指定されると、持ち主は農地として管理しなければなりません（生産緑地法7条）。国土交通省によると、三大都市圏の市街化区域にある農地の約5割が生産緑地です。

生産緑地の看板は指定の目印

生産緑地には、「生産緑地地区」と書いた標識が立っていることが多いです。看板がなくても指定されていることがあるので、市の都市計画の地図で確かめるのが確実です。地図の見方は用途地域の調べ方は？市の地図の使い方と13種類の一覧と境目の土地と関西の建売の内訳を解説で紹介しています。

生産緑地でできることは農業のための建物だけ

生産緑地法8条は、生産緑地で建物を建てる、土地を造成する、池や沼を埋め立てるときに、市町村長の許可が要ると定めています。

使い方	扱い
ビニールハウス・農業用倉庫・休憩所	許可を受けて建てられる
採れた作物の直売所・加工所・農家レストラン	許可を受けて建てられる（2018年4月から）
住宅・アパート・店舗	建てられない
駐車場・資材置き場への造成	許可されない

直売所や農家レストランは、その生産緑地で採れた作物を主に使うものに限られます。住んでいる人から見ると、隣に家や駐車場ができることは、指定が続く間はないということです。

生産緑地の買取りの申出から制限が外れるまでの流れ

生産緑地は永久に畑のままではありません。生産緑地法10条は、持ち主が市町村長に「時価で買い取ってほしい」と申し出られる場合を2つ定めています。

申し出られるとき	内容
30年たったとき	生産緑地の告示から30年が過ぎた日（申出基準日）以後
続けられなくなったとき	農業の主たる従事者が亡くなったか、病気やけがで続けられなくなったとき

申出のあとの流れは、条文で日数が決まっています。

順番	できごと	条文
1	持ち主が市町村長に買取りを申し出る	10条
2	市が1か月以内に、買い取るか買い取らないかを通知する	12条
3	市が買わなければ、農業をしたい人へのあっせんに努める	13条
4	申出から3か月以内に売れなければ、行為の制限が外れる	14条

市が買い取らず、買い手が見つからないまま3か月がたつと、7条から9条の制限は適用されなくなります。ここで初めて、住宅用に売ったり造成したりできるようになります。

買取り申出をするのは持ち主で隣の住民は関われない

買取り申出は、持ち主が市町村長にする手続きです。周りの住民の同意は要らないので、隣の畑がいつ宅地になるかは持ち主の事情で決まると考えておきます。

2022年問題と特定生産緑地の指定は約9割

いまの生産緑地の多くは、制度が変わった1992年に一斉に指定されました。30年後の2022年に買取りを申し出られる農地がまとめて出て、宅地が大量に売りに出て地価が下がると心配されたのが「2022年問題」です。

この対策として、2017年の法改正で特定生産緑地の仕組みができました（生産緑地法10条の2）。

項目	内容
指定する人	市町村長（持ち主などの同意と都市計画審議会の意見が要る）
指定の時期	申出基準日（30年）が来る前
効果	買取りを申し出られる時期が10年先に延びる
延長	10年ごとに繰り返し延長できる（10条の3）
税金	生産緑地と同じ農地の課税と相続税の納税猶予が続く

国土交通省の調査では、1992年に指定された9,273haのうち、89.3％（8,282ha）が特定生産緑地に指定されました（2022年12月末時点）。指定されなかったのは10.7％（991ha）です。

大量の宅地が一度に出る事態にはなりませんでした。ただし、指定されなかった約1割の農地は、いつでも買取りを申し出て宅地にできる状態です。

特定生産緑地にならなかった農地は5年かけて税が上がる

特定生産緑地に指定しなかった農地は、固定資産税が5年かけて段階的に宅地並み課税へ上がります（国土交通省）。持ち主にとっては持ち続ける負担が増えるので、税が上がりきる前に宅地として売る判断も出てきます。

関西の生産緑地の面積は全国の約3割

生産緑地は、三大都市圏の特定市（東京・大阪・名古屋の周りの市）に多くあります。国土交通省の都市計画決定状況（2025年12月31日現在）から、関西の府県を抜き出しました。

府県	地区数	面積
大阪府	8,576地区	1,661.08ha
京都府	2,560地区	619.85ha
奈良県	2,671地区	497.11ha
兵庫県	2,449地区	443.39ha
近畿圏の合計	16,256地区	3,221.43ha
全国の合計	52,955地区	10,612.77ha

近畿の4府県で全国の約30％、大阪府だけで約16％を占めています。大阪府の1地区あたりの平均は約0.19ha（約1,940㎡）です。

全国の面積は、2021年末の11,967haから約1,354ha減りました。減った分の多くは、買取りの申出や指定の解除を経て、宅地などに変わったと考えられます。

生産緑地1地区は建売の十数区画分の広さ

約1,940㎡から道路の分を2割ほど引き、1区画100㎡で割ると、建売がおよそ15区画とれる計算です。生産緑地が外れると、隣に小さな分譲地がまとめてできることがあるのはこのためです。

生産緑地の畑が建売になるまでの順番

生産緑地が外れた畑は、まとまった広さがあるので、建売の分譲地になりやすい土地です。分譲までは次の順番で進みます。

順番	すること	主な手続き
1	買取りの申出と3か月の経過	生産緑地法10条・14条
2	農地を宅地に変える転用	農業委員会への届出（市街化区域）
3	道路をつくり区画に分ける造成	一定の広さ以上は開発許可
4	建物の建築と地目の変更	建築確認・表示の登記

市街化区域の農地転用は、許可ではなく農業委員会への届出で進むので、手続きは比較的早く済みます。農地法の手続きの違いは農地の購入は誰でもできる？農地法3条と5条の違いを解説で解説しています。

登記の地目が「畑」のまま売り出される建売もあります。地目の確かめ方は地目変更とは？期限と費用と宅地に変える手続きと地目が田や畑のままの建売で確かめることを解説を見てください。

生産緑地のあとの分譲地は周りに畑が残ることが多い

1区画の生産緑地が外れても、周りの畑は別の持ち主の生産緑地のままということはよくあります。分譲地の隣が畑のまま、という建売は珍しくありません。

生産緑地とそれ以外の農地の固定資産税の違い

三大都市圏の特定市では、生産緑地かどうかで農地の固定資産税が大きく変わるのが特徴です。

農地の区分	固定資産税	相続税
生産緑地・特定生産緑地	農地としての課税	納税猶予を受けられる
生産緑地以外の市街化区域の農地	宅地並み課税	納税猶予はない
特定生産緑地に指定されなかった農地	5年かけて宅地並みに上がる	次の相続から猶予はない

税金が軽いので、持ち主は農業を続けられる間は生産緑地のまま残すのがふつうです。逆に言えば、相続が起きたときや、農業を続ける人がいなくなったときが、宅地に変わるきっかけになります。

建売を買う人の家と土地は、ふつうの宅地として課税されます。新築の固定資産税の目安は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がるで解説しています。

隣が生産緑地の建売を買う前に確かめる4つのこと

隣や向かいが生産緑地の建売は、当面は日当たりと眺めが保たれやすい立地です。そのうえで、将来どうなりうるかを次の4つで確かめます。

確かめること	見る場所	分かること
指定されているか	市の都市計画の地図	ただの畑か生産緑地か
いつ指定されたか	市の都市計画の窓口	30年の申出基準日がいつか
特定生産緑地か	市の都市計画の窓口	期限が10年延びているか
どう使われているか	季節と時間を変えて現地で	農作業の音・におい・土ぼこり

たとえば、1992年指定で特定生産緑地になっていれば、次の期限は2032年ごろです。期限の前でも、主たる従事者が亡くなるなどして農業を続けられなくなれば申出ができることは覚えておきます。

関西の建売で生産緑地の記載があったのは2件

当社の物件データで、関西の建売1,340件の備考や法令の欄を調べました（2026年10月22日時点）。「生産緑地」の記載があったのは2件（0.1％）で、どちらも大阪府の物件の法令の欄でした。「特定生産緑地」の記載は0件です。

つまり、物件の資料に隣の農地のことが書かれていることはほとんどないということです。現地で畑が見えたら、自分から確かめる必要があります。

農地のそばの住環境は田園住居地域とは？建てられる建物と農地の300㎡の開発制限とメリットデメリットと関西で指定がない理由を建売で解説でも解説しています。庭や日当たりの考え方は庭付き一戸建ての建売はある？庭が何㎡取れるかの計算と建売1343件の推計で選ぶ方法と日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説が参考になります。

生産緑地に関するよくある質問

生産緑地に家は建てられますか。

建てられません。建てられるのはビニールハウスや農業用倉庫、直売所など農業のための建物だけで、市町村長の許可が要ります。

2022年問題で生産緑地は宅地になりましたか。

大量には出ませんでした。1992年に指定された生産緑地の89.3％が特定生産緑地になり、期限が10年延びています（2022年12月末時点）。

特定生産緑地とは何ですか。

30年の期限が来る前に指定し、買取りを申し出られる時期を10年延ばした生産緑地です。10年ごとに延長でき、税金の扱いも生産緑地と同じです。

隣の生産緑地はいつ宅地になる可能性がありますか。

指定から30年か、特定生産緑地なら延長した期限が来たあとです。主たる従事者が亡くなったときなども申出ができ、市が買わず買い手もなければ3か月で制限が外れます。

生産緑地かどうかはどこで調べられますか。

市の都市計画の地図で調べられます。指定された年や特定生産緑地かどうかは、市の都市計画の窓口で聞くと分かります。

市街化調整区域の畑も生産緑地ですか。

いいえ。生産緑地は市街化区域の中だけで指定されます。市街化調整区域の畑は、もともと家を建てにくい区域です。

市街化調整区域の決まりは市街化調整区域とは？家が建つ場合と建て替えと売却の制限と関西の建売51件の実数と買う前に確かめる4つのことで解説しています。

生産緑地は期限つきで畑を残す仕組み｜押さえる4つのこと

最後にまとめます。生産緑地は、市街化区域の畑を30年、特定生産緑地なら10年ずつ延ばして残す仕組みです。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、隣の畑が生産緑地か、いつまで指定が続くかを一緒に確かめることもご相談ください。