市街化区域とは？市街化調整区域との違いと家を買う前の確認ポイント

土地の資料には、見慣れない言葉が並びますよね。

先に結論を言います。市街化区域は、すでに街になっている所と、おおむね10年以内に街にしていく所で、家を建てる前提の場所です。

ただ、区域の名前だけで安心してしまうと、

毎年かかる都市計画税を予算に入れていなかったり、隣の土地に何が建つかを見落としたりすることがあります。

避け方は、重要事項説明書の都市計画法の欄で、区域の名前と用途地域と都市計画税（上限0.3％）をあわせて確かめることです。

この記事では、都市計画法と地方税法の条文、国の都市計画の統計、当社の物件データを使って、市街化区域の意味と、建売を買う前に見ておきたいことをまとめます。

市街化区域とは｜都市計画法7条で決まる区域

都市計画法7条2項は、市街化区域を次のように定めています。

すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。

つまり、いま街になっている場所と、これから10年ほどで街にしていく場所の2つを合わせたものです。反対に、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされています（7条3項）。

市街化区域には必ず用途地域が決まっている

13条1項7号は、市街化区域については、少なくとも用途地域を定めるとしています。

用途地域は、建てられる建物の種類と大きさを決める決まりです。だから市街化区域の土地は、用途地域を見れば、自分の家と隣に建ちうる建物の見当がつきます。

13種類の用途地域の一覧と調べ方は用途地域の調べ方は？市の地図の使い方と13種類の一覧と境目の土地と関西の建売の内訳を解説で解説しています。

市街化区域と市街化調整区域と非線引き区域の違い

都市計画区域の中は、7条で線を引くかどうかによって、3つに分かれます。この線引きを区域区分と呼び、都市計画区域の外も入れると、土地は4つの区分になります。

区分	決まり	家を建てるとき
市街化区域	用途地域が必ず決まる	用途地域の決まりの範囲で建てられる
市街化調整区域	原則として用途地域がない	原則として建てられない（許可が要る）
非線引き区域	用途地域がある所とない所がある	建てられる
都市計画区域外	用途地域などの決まりがかからない	建てられる

名前が似ていますが、市街化調整区域は、市街化区域とは反対に、原則として家を建てられない区域です。取り違えないようにしてください。

非線引き区域と都市計画区域外の違いは都市計画区域外とは？家を建てるときの決まりと確認申請と非線引き区域との違いを関西の割合と建売で解説で解説しています。

関西で線引きが義務になっている地域

7条1項のただし書きは、近畿圏整備法の既成都市区域や近郊整備区域を含む都市計画区域では、線を引くことを義務にしています。

当社の物件データでも、大阪府と奈良県の建売に非線引き区域の物件は1件もありませんでした。

市街化区域で開発許可が要る広さ

土地を区画に分けて道をつくるような工事を、開発行為と呼びます。市街化区域では、政令で決めた広さより小さい開発行為なら、許可が要らないことになっています（都市計画法29条1項1号）。

区域	許可が要る広さ	根拠
市街化区域	1,000㎡以上	施行令19条1項
近畿圏の既成都市区域・近郊整備区域を含む市町村	500㎡以上	施行令19条2項
非線引き区域	3,000㎡以上	施行令19条1項
市街化調整区域	広さを問わない	都市計画法29条

大阪市・京都市・神戸市のように近畿圏の既成都市区域を含む市では、市街化区域でも500㎡以上の開発に許可が要ることになります。施行令19条1項は、条例で300㎡まで下げることも認めています。

とはいえ、建売を1区画買うだけなら、買主が開発許可を取ることはありません。分譲地をつくる売主が許可を取って造成しています。

建築条件付きの土地を選ぶ場合の流れは建築条件付き土地とは？建売との違いとデメリットと売建で後悔しない契約の順番で解説しています。

市街化区域の税金｜都市計画税の税率と年額の目安

市街化区域の土地と家にかかる税金は、固定資産税と都市計画税の2つです。地方税法702条は、都市計画税を「市街化区域内に所在する土地及び家屋」にかける税としています。

税率は、百分の0.3を超えることができないと決まっています（702条の4）。

関西の大きな市の税率は0.3％

京都市は、市税のしおりで都市計画税の税率を0.3％と案内しています。

宇都宮市の資料によると、人口50万人以上の26市のうち、0.3％より低いのは新潟市・八王子市・宇都宮市の3市だけです。つまり、大阪市・堺市・神戸市・京都市は0.3％です。

建売の都市計画税は年いくらか

住宅が建つ土地には、課税標準を下げる特例があります。200㎡以下の部分は3分の1、それを超える部分は3分の2になります（702条の3）。

項目	評価額	計算	年額
土地（200㎡以下）	1,300万円	1,300万円×1/3×0.3％	13,000円
家	1,030万円	1,030万円×0.3％	30,900円
合計			43,900円

新築の家には固定資産税を半分にする減額がありますが、これは固定資産税の制度で、都市計画税は減りません。固定資産税の目安は一戸建ての固定資産税はいくら？新築3000万の建売は平均年14万円で4年目に上がる、評価額の確かめ方は固定資産評価証明書とは？取り方と手数料と取れる人と公課証明書との違いを建売の登記で使う場面から解説で解説しています。

関西6府県で市街化区域が占める割合

国の都市計画現況調査（2025年3月31日現在）と、国土地理院の府県の面積から計算しました。

府県	市街化区域の面積	府県の面積に占める割合	都市計画区域に占める割合
大阪府	96,003.5ha	50.4％	50.6％
兵庫県	71,328ha	8.5％	13.8％
京都府	31,105.3ha	6.7％	15.9％
奈良県	21,302.2ha	5.8％	18.4％
滋賀県	22,383.2ha	5.6％	11.3％
和歌山県	7,415.4ha	1.6％	8.0％

面積で見ると、大阪府は府の約半分が市街化区域で、ほかの府県は1割に届かないことが分かります。

ただ、面積の割合が小さい府県でも、建売の多くは市街化区域の中にあります。次の章で、当社の物件データの数字を見ていきます。

関西の建売の物件データで見る市街化区域の割合

当社の物件データ（2026年10月21日時点・掲載中の関西の新築建売1,340件）で、備考などの記載を数えました。

府県	件数	市街化区域の記載	割合
大阪府	368件	359件	97.6％
兵庫県	405件	386件	95.3％
滋賀県	165件	153件	92.7％
奈良県	277件	250件	90.3％
京都府	101件	90件	89.1％
和歌山県	24件	12件	50.0％
合計	1,340件	1,250件	93.3％

関西の建売の93.3％に市街化区域の記載があり、市街化調整区域と書かれた建売は0件でした。

和歌山県の24件のうち7件は、非線引き区域の物件でした。残りは、区域の記載がない物件です。

市街化区域の中にある生産緑地とは

市街化区域の中にも、畑が残っていることがあります。その一部は、生産緑地として都市計画で決められた農地です。

生産緑地法3条は、市街化区域内の農地で、原則500㎡以上のまとまった区域を生産緑地地区に定められるとしています。広さの条件は、市の条例で別に決めることもできます。

建売の隣が生産緑地なら、当面は畑のまま残ることがあります。日当たりや景色の面では良い点ですが、農作業の音や土ぼこりが気になる人もいます。

農地を守るための用途地域については田園住居地域とは？建てられる建物と農地の300㎡の開発制限とメリットデメリットと関西で指定がない理由を建売で解説で解説しています。

市街化区域と市街化調整区域の境目の土地の確かめ方

市街化区域の端にある分譲地では、道や川をはさんだ向かいが市街化調整区域ということがあります。

境目の土地は、重要事項説明書・市の都市計画の地図・隣の土地の区域の3つで確かめます。

1．重要事項説明書の都市計画法の欄で区域を見る

区域の名前は、重要事項説明書の都市計画法の欄に書かれます（宅地建物取引業法35条）。契約の前に、案の段階で見せてもらいましょう。

2．市の都市計画の地図で線の位置を確かめる

市の都市計画の地図で、区域の線が敷地のどこを通るかを見ます。地図の使い方は用途地域の調べ方は？市の地図の使い方と13種類の一覧と境目の土地と関西の建売の内訳を解説でまとめています。

3．隣の土地と向かいの土地の区域も見る

隣が市街化調整区域なら、建物が建ちにくく、今の景色が残りやすい面があります。反対に、店や学校が近くにできにくいとも言えます。

分譲地の決まりは地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説もあわせて確かめてください。

市街化区域に関するよくある質問

市街化区域なら家は建てられますか。

建てられます。市街化区域には必ず用途地域が決まっているので、その用途地域の決まりの範囲で家を建てられます。

市街化区域だと都市計画税はかかりますか。

かかります。都市計画税は市街化区域の土地と家にかかる税で、税率の上限は0.3％です。関西の大きな市は0.3％です。

建売を1区画買うときに開発許可は要りますか。

要りません。開発許可は分譲地をつくる売主が取るもので、買主が取ることはありません。

市街化区域と市街化調整区域はどうやって調べますか。

重要事項説明書の都市計画法の欄に書かれます。契約の前なら、市の都市計画の担当課や都市計画の地図で確かめられます。

市街化区域の線は変わることがありますか。

都市計画の見直しで変わることがあります。境目に近い土地を買うときは、市の担当課に予定を聞いておくと安心です。

市街化区域で押さえる5つのこと｜まとめ

最後にまとめます。市街化区域は用途地域が必ず決まり、都市計画税（関西の大きな市は0.3％）がかかる場所です。

区域の名前は、重要事項説明書の都市計画法の欄で分かります。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、区域や用途地域、隣の土地の状況を、書類と地図で一緒に確かめることもご相談ください。