第二種低層住居専用地域とは？第一種との違いと住むメリット・デメリット

「第一種」と「第二種」は、名前だけでは違いが分かりにくいですよね。

先に結論を言います。第二種低層住居専用地域は、高さや建ぺい率の決まりは第一種低層と同じで、床面積150㎡までの小さな店を建てられる地域です。

そのため、隣の空き地に食堂やパン屋などの小さな店が建ち、音やにおいや車の出入りが気になることがあります。

避け方は、買う前に周りの空き地の広さと前の道を見て、店が建つ余地があるかを確かめることです。

第二種低層住居専用地域とは主として低層住宅の住環境を守る地域

第二種低層住居専用地域（だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき）は、都市計画法が定める13種類の用途地域の1つです。

都市計画法9条2項は、主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域と定義しています。

第一種低層住居専用地域の定義は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため」です。違いは「主として」の4文字で、この4文字の分だけ小さな店が認められています。

用途地域	定義の言葉	店舗
第一種低層住居専用地域	低層住宅の住環境を保護	住宅との兼用で50㎡まで
第二種低層住居専用地域	主として低層住宅の住環境を保護	150㎡まで・2階以下
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の住環境を保護	500㎡まで・2階以下
第二種中高層住居専用地域	主として中高層住宅の住環境を保護	1,500㎡まで・2階以下

第一種低層の詳しい中身は第一種低層住居専用地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と高さ10mと3階建ての制限を関西の建売の実数で解説、第二種中高層は第二種中高層住居専用地域とは？第一種との違いと建てられる店の広さと住むデメリットを関西の建売の実数で解説で解説しています。

第二種低層住居専用地域に建てられる店は150㎡まで

建てられる建物は、建築基準法の別表第2（ろ）が並べています。第一種低層で建てられる住宅や学校などに、小さな店が加わる形です。

別表第2（ろ）の2号は、店や飲食店でその用途の部分の床面積の合計が150㎡以内のもの（3階以上の部分を店にするものを除く）と定めています。

建てられる店の種類は施行令130条の5の2が決めている

どんな店なら建てられるかは、建築基準法施行令130条の5の2が5つに分けて決めています。

号	建てられる店	条件
1号	日用品の販売を主とする店・食堂・喫茶店	150㎡以内・2階以下
2号	理髪店・美容院・クリーニング取次店など	150㎡以内・2階以下
3号	洋服店・畳屋・建具屋・自転車店・電気店など	作業場50㎡以内・原動機0.75kW以下
4号	自家販売のパン屋・米屋・豆腐屋・菓子屋など	作業場50㎡以内・原動機0.75kW以下
5号	学習塾・華道教室・囲碁教室など	150㎡以内・2階以下

事務所だけの建物や、150㎡を超える店、3階以上を店にする建物は建てられません。店の広さの上限は、第一種中高層住居専用地域で500㎡、第二種中高層住居専用地域で1,500㎡と、地域が変わるごとに大きくなります。

住宅を兼ねる店は第一種低層と同じく50㎡まで建てられる

第二種低層住居専用地域でも、延べ面積の半分以上を住まいにし、店や教室の部分を50㎡以下にした兼用住宅は建てられます（施行令130条の3）。自宅で小さな教室を開くなら、この兼用住宅の形か、150㎡以内の店の形のどちらかになります。

第二種低層住居専用地域の高さと建ぺい率と容積率の決まり

建物の大きさの決まりは、第一種低層住居専用地域とまったく同じです。

決まり	第二種低層	条文
高さ	10mか12mまで（絶対高さ制限）	建築基準法55条
北側斜線	真北の距離×1.25＋5m	56条1項3号
建ぺい率	30・40・50・60％のどれか	53条1項1号
容積率	50・60・80・100・150・200％のどれか	52条1項1号
外壁の後退	定めがあれば1mか1.5m	54条
敷地面積の最低限度	定めがあれば200㎡以下の値	53条の2
日影規制	軒高7m超か3階以上が対象	56条の2・別表第4

このため、店が建っても高さは10mか12mまでで、街並みは低く保たれます。北側斜線の計算は北側斜線とは？計算方法と緩和と高度地区の0.6との違いと建売の屋根が斜めになる理由を関西の基準で解説、日影規制は日影規制とは？用途地域ごとの規制時間と測定面と建売の2階建てが対象外になる理由を関西の条例で解説で解説しています。

容積率150％なら土地140㎡で延べ210㎡まで建てられる

容積率は延べ面積の上限です。容積率150％の地域で土地が140㎡なら、延べ面積は210㎡までになります。前面道路の幅でさらに下がる仕組みは容積率の計算方法は？前面道路で上限が下がる式と大阪市の0.6と車庫やロフトが延床に入らない条件を建売で解説で解説しています。

第二種低層住居専用地域に住むメリットとデメリット

この地域に住むかどうかは、静かさを保ちながら、近くの小さな店をどう受け止めるかの判断です。

	内容
メリット	高さ10mか12mの決まりで、隣に高い建物が建たない
メリット	近くにパン屋や喫茶店などの小さな店ができる余地がある
メリット	大きな店や事務所、工場は建たない
デメリット	隣の空き地に店が建ち、音やにおいや車の出入りが出ることがある
デメリット	建て替えでも3階建てや大きな店舗併用住宅にしにくい
デメリット	容積率が低いと、同じ土地でも建てられる延べ面積が小さい

第二種低層住居専用地域と第一種低層との差は、隣に小さな店が建ちうるかどうかの1点です。店を便利と感じるか、気になると感じるかで、どちらの地域が合うかが変わります。

店の音とにおいは前の道と空き地の広さで見当がつく

店が建つには、150㎡以内の店が入るだけの土地と、客が来られる道が要ります。周りに広い空き地がなく、前が行き止まりの道なら、店が建つ見込みは小さいと考えられます。

関西の建売で第二種低層住居専用地域にあるのは1,340件中15件

当社の物件データで、関西の建売1,340件の用途地域を数えました（2026年10月22日時点）。

用途地域	件数	割合
第1種住居地域	411件	30.7％
第1種低層住居専用地域	295件	22.0％
第1種中高層住居専用地域	284件	21.2％
第2種中高層住居専用地域	116件	8.7％
準工業地域	53件	4.0％
近隣商業地域	27件	2.0％
第2種低層住居専用地域	15件	1.1％

第二種低層住居専用地域は15件（1.1％）で、第一種低層の295件と比べるとかなり少ない結果でした。

府県別では兵庫県14件・大阪府1件です。市町では姫路市が9件、加古郡播磨町が4件で、15件のうち13件がこの2つに集まっていました。大阪府の1件は枚方市です。

大阪市内には第二種低層住居専用地域がない

大阪市は、市の用途地域に第一種・第二種低層住居専用地域と田園住居地域の指定がないと公表しています（2024年11月1日現在の大阪市の資料）。

大阪市内の建売で、この地域の名前が出てくることはありません。大阪府の物件で出てくるのは、大阪市の外の市町です。

価格の中央値は2,880万円で全体より510万円低い

15件の価格の中央値は2,880万円で、全体の3,390万円より510万円低い結果でした。兵庫県の14件でも中央値は2,880万円で、県全体の3,180万円を下回っています。

項目	第二種低層の15件	全体1,340件
価格の中央値	2,880万円	3,390万円
土地面積の中央値	141.5㎡	133.7㎡
建物面積の中央値	106.81㎡	100.19㎡
駅からの徒歩の中央値	10分	13分
2階建て	15件すべて	—

建ぺい率は60％が14件、容積率は150％が13件でした。件数が15件と少なく、姫路市と播磨町に偏っているので、この価格は地域の差を映した数字と考えてください。

第二種低層住居専用地域で隣に建ちうる建物

買う前に知っておきたいのは、いまの空き地や古い家の跡に、将来何が建ちうるかです。

隣に建ちうる建物	第一種低層	第二種低層
住宅・アパート・マンション（高さ10mか12mまで）	建つ	建つ
小中学校・保育所・診療所	建つ	建つ
日用品の店・食堂・喫茶店（150㎡以内）	住宅との兼用で50㎡まで	建つ
美容院・学習塾（150㎡以内）	住宅との兼用で50㎡まで	建つ
自家販売のパン屋・菓子屋（作業場50㎡以内）	住宅との兼用で50㎡まで	建つ
事務所だけの建物	建たない	建たない
150㎡を超える店	建たない	建たない

違いが出るのは、店と飲食店の行だけです。第二種低層住居専用地域の物件を選ぶときは、この行を自分の暮らしに当てはめてみてください。店のある暮らしを望む人には第二種低層の方が合い、静かさを最優先する人には第一種低層の方が合います。

第二種低層住居専用地域の建売を買う前に確かめる4つの手順

順番	確かめること	見る場所
1	その土地と周りの用途地域・境目の位置	市の都市計画の地図
2	高さの限度・建ぺい率・容積率・外壁の後退	重要事項説明書の法令上の制限の欄
3	周りの空き地と前の道、店が建つ余地	現地
4	地区計画と建築協定の有無	市の窓口・重要事項説明書

用途地域の境目に近いと隣だけ別の地域のことがある

用途地域は、道路や敷地の線で区切られます。境目の近くでは、道の向こうだけ第一種住居地域や近隣商業地域ということがあるので、地図で線の位置を確かめてください。

境目の線は、それぞれの市の都市計画の地図で見られます。神戸市なら「神戸市情報マップ」です。店の多い地域の中身は近隣商業地域とは？住むメリットとデメリットと建てられる建物と建ぺい率と容積率を関西の建売の実数で解説で解説しています。

地区計画や建築協定で店を建てられない区域もある

分譲地によっては、地区計画や建築協定で、住宅以外の建物を建てられないと決めていることがあります。その場合は、用途地域が第二種低層でも、隣に店は建ちません。調べ方は地区計画とは？届出が必要な工事と敷地面積の最低限度と調べ方を関西1,522地区のデータで建売の買主向けに解説と建築協定とは？地区計画との違いと一人協定と違反したらどうなるかと調べ方を建売の買主向けに関西の実数で解説を見てください。

第二種低層住居専用地域に関するよくある質問

第二種低層住居専用地域にはどんな店が建てられますか。

日用品の店・食堂・喫茶店・美容院・学習塾などで、店の部分の床面積が150㎡以内、2階以下のものです（建築基準法別表第2（ろ）・施行令130条の5の2）。

第一種低層との違いは何ですか。

高さ・建ぺい率・容積率・北側斜線の決まりは同じで、違うのは店の扱いです。第一種低層では、住宅と兼ねる50㎡までの店しか建てられません。

第二種低層住居専用地域に事務所は建てられますか。

事務所だけの建物は建てられません。住宅の一部を事務所にする場合は、兼用住宅の決まり（施行令130条の3）に収まれば建てられます。

第二種低層住居専用地域で3階建ては建てられますか。

法律で禁止されているわけではありませんが、高さ10mか12mの上限と北側斜線、日影規制が重なるため建てにくい地域です。当社の物件データでは、この地域の建売15件はすべて2階建てでした。

第二種低層住居専用地域の建売は安いですか。

当社の物件データでは、15件の価格の中央値は2,880万円で、全体の3,390万円より低い結果でした。ただし15件のうち13件が姫路市と播磨町の物件なので、地域の差が大きく出ています。

第二種低層住居専用地域は低い街並みに小さな店がある地域｜押さえる6つのこと

最後にまとめます。第二種低層住居専用地域は、低い街並みを保ちながら、150㎡までの小さな店を受け入れる地域です。

当社は新築の建売を仲介手数料0円でご案内しています。物件の良いところも気になるところも、買主の側に立ってそのままお伝えします。ご希望があれば、周りの用途地域の境目や、隣の土地に何が建ちうるかを一緒に確かめることもご相談ください。