地役権とは？通行地役権の登記の見方と承役地と要役地と消滅時効を建売の買主向けに解説

聞き慣れない言葉なので、不安になりますよね。地役権（ちえきけん）は、宅地建物取引士でも説明に詰まることがある権利です。

先に結論を言います。地役権は、自分の土地のために他人の土地を使う権利です。建売で出てくるのは、ほとんどが通路を通るための通行地役権です。

この権利があること自体は、悪いことではありません。通路を通る権利が書面と登記で守られている、という意味だからです。

ただし登記のない地役権は、通路の持ち主が代わったときに「通っていい根拠はあるのか」と争いになることがあります。車が入れなくなれば、暮らしも売却も難しくなります。

避け方は1つです。契約の前に、通路の登記の乙区と覚書を書面で確かめることです。

当社が2026年8月に集めた関西の新築戸建ての販売図面224枚のうち、「地役権」と書かれていたのは1枚だけでした。一方で、隣と通路を分け合う取り決めをうかがわせる記載は11枚にありました。広告の言葉だけでは、地役権の有無は分からないということです。

地役権とは自分の土地のために他人の土地を使う権利

まず条文から確かめます。民法280条は、地役権者は設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を持つと定めています。

「便益に供する」とは、役に立てるという意味です。通る、水を引く、管を埋める、建物を建てさせない、といった使い方を指します。

わかりやすく言えば、隣の土地を、決めた目的の範囲でだけ使わせてもらう権利です。土地そのものを買うわけでも、借りるわけでもありません。

地役権の要役地は得をする側で承役地は使わせる側

この権利には、必ず2つの土地が出てきます。民法281条が要役地（ようえきち）、285条が承役地（しょうえきち）という言葉を定めています。

	要役地（ようえきち）	承役地（しょうえきち）
立場	便益を受ける土地	便益を提供する土地
旗竿地の例	奥の家の敷地	手前の家が持つ通路
建売の買主	こちら側になることが多い	こちら側になることもある
登記	職権で「要役地地役権」が書かれる	乙区に「地役権設定」が入る

覚え方は簡単です。「要」は必要とする側、「承」は承諾して使わせる側です。

建売では、どちらの立場にもなりえます。奥の区画を買えば要役地の持ち主、通路の一部を持つ手前の区画を買えば承役地の持ち主です。

地役権は人ではなく土地のための権利

この権利がほかの権利と違うのは、人ではなく土地のために設定されることです。

そのため不動産登記法80条2項は、この登記に地役権者の氏名や住所を書かなくてよいと定めています。登記に書かれるのは「どの土地のための権利か」という要役地の地番です。

地役権は要役地と一緒に移り切り離せない

民法281条1項は、地役権は要役地の所有権とともに移転すると定めています。これを付従性（ふじゅうせい）と呼びます。

同じ条の2項で、権利だけを要役地から切り離して売ることはできない、とも定めています。つまり建売の奥の区画を買えば、通路を通る権利も自動的についてきます。

民法282条は不可分性（ふかぶんせい）を定めています。土地の共有者の1人が、自分の持分だけ権利を消すことはできません。土地を分けたときも、権利は分けた各部分のために残ります。

地役権の種類は目的で決まり建売では通行地役権が多い

民法は、使い道の目的を限定していません。設定の契約で決めた目的がそのまま地役権の種類になります。

登記では「目的」の欄に、通行、用水、電線路の設置、といった言葉が書かれます。

地役権の種類は5つに分けると分かりやすい

地役権の種類	目的	建売で出会う場面
通行地役権	他人の土地を通る	旗竿地の通路・分譲地の私道
用水地役権	水を引く	農地の近くの古い分譲地
電線路の地役権	送電線を通す	高圧線の下の土地
排水・管の地役権	下水管や雨水管を通す	隣の敷地を通る排水管
眺望・日照の地役権	建物の高さを制限する	分譲地の協定に近い使い方

用水地役権だけは民法285条に専用の規定があります。水が足りないときは、まず生活用に使い、残りを他の用途に回すと定めています。

建売で実際に出会うのは、通行地役権と電線路の地役権がほとんどです。この2つは、このあと章を分けて詳しく見ます。

通行地役権は旗竿地と相互持合型の私道で出てくる

通行地役権が出てくる典型は2つです。

1つは旗竿地です。奥の区画の通路を手前の区画と分け合うとき、それぞれが持つ通路の部分に通る権利を設定し合うことがあります。旗竿地そのものは旗竿地とは？デメリットと恥ずかしいと言われる理由と後悔しない条件で解説しています。

もう1つは私道です。道を分筆して1筆ずつ持つ相互持合型の私道では、他人の持つ部分を通る根拠が通行地役権になります。

法務省の「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」は、相互持合型では特に合意がなくても、通行のための地役権が相互に黙示的に設定されていることが多い、と整理しています。私道の持ち方は私道とは？公道との見分け方と私道負担・持分・トラブル・固定資産税にまとめました。

承役地の持ち主に工事の義務を負わせる特約もある

通路の舗装を誰が直すかは、権利の大事な中身です。民法286条は、承役地の持ち主が自分の費用で通路などを造ったり直したりする義務を負う特約ができると定めています。

この特約は、承役地を買った次の持ち主にも引き継がれるのがポイントです。不動産登記法80条1項3号で、登記にも書けるようになっています。

反対に民法288条は、承役地の持ち主も通路を使えると定めています。その場合は、使って得をする割合に応じて、造る費用と保つ費用を分担します。

地役権と他の通行権の違いは強さと持ち主が代わったとき

他人の土地を通る根拠は、1つだけではありません。通行の根拠は少なくとも5つあり、強さがまったく違います。

通行の根拠を5つ並べると地役権がいちばん安定している

通行の根拠	根拠の条文	お金	持ち主が代わったら
通行地役権	民法280条	契約で決める	登記があれば主張できる
囲繞地通行権	民法210条	償金を払う	法律で当然に残る
分割で生じた袋地の通行権	民法213条	償金は要らない	分割した相手の土地だけ通れる
通路の賃借権	民法601条	賃料を払う	登記がなければ弱い
通行承諾書	当事者の約束	無償が多い	新しい持ち主を縛れないことがある

囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）は、他の土地に囲まれて公道に出られない土地の持ち主に、法律が当然に認める通行権です。契約がなくても成り立ちます。

ただし民法211条は、通行の場所と方法を他の土地にとって損害が最も少ないものに限っています。車で通れるかどうかまでは保証されません。

地役権は物権なので持ち主が代わっても主張できる

この権利の強みは、物権（ぶっけん）であることです。物権は、誰に対しても主張できる権利です。

通行承諾書は、通路の持ち主と約束した人との間の約束にすぎません。持ち主が代わると、新しい持ち主を縛れないことがあるのが弱点です。

一方で、第三者に主張するには、民法177条により登記が必要です。物権の強さは、登記とセットで初めて完成します。

地役権の登記は通路側の乙区に入り要役地にも書かれる

権利が本当にあるかは、登記で確かめます。不動産登記法3条4号は、登記できる権利の1つとしてこれを挙げています。

地役権設定の登記に書かれる項目は6つ

地役権の登記は、承役地（通路側）の登記記録の乙区に入ります。不動産登記法80条1項が、書く項目を定めています。

登記の項目	書かれる内容の例	見るポイント
登記の目的	地役権設定	乙区にこの言葉があるか
原因	令和◯年◯月◯日設定	設定された日
目的	通行	車の通行まで含むか
範囲	東側◯㎡	通路の全部か一部か
特約	承役地所有者が舗装の費用を負担する	修繕の分担
要役地	◯市◯町◯番	自分の土地の地番か

「目的」が通行とだけ書かれている場合、徒歩なのか車なのかは登記だけでは分からないことがあります。車の通行を前提にするなら、覚書で範囲を確かめてください。

要役地の側にも地役権が職権で書かれる

自分が要役地の持ち主なら、自分の土地の登記にも記録が残ります。不動産登記法80条4項で、登記官が職権で書く決まりです。

不動産登記規則159条は、書かれる項目を要役地の地役権である旨・承役地の所在・目的と範囲・登記の年月日の4つと定めています。そのため自分の土地の乙区を見れば、どこを通る権利があるかが分かるのです。

通路の一部だけなら地役権図面が付いている

範囲が承役地の一部だけのときは、地役権図面が作られます。不動産登記規則160条で、登記の末尾に地役権図面番号を書く決まりです。

旗竿地の通路のように細長い範囲に設定するときは、この図面で範囲を確かめます。図面は法務局で写しを取れます。

地役権の登記にかかる税金は1筆1,500円

登録免許税法の別表第一は、地役権の設定の登記を承役地の不動産1個につき1,500円と定めています。

土地の価格に比例しないので、金額は小さいです。別に司法書士の報酬がかかります。登記の費用全体は新築建売の登記費用はいくら？保存登記と表題登記と抵当権の登録免許税を試算で計算しています。

不動産登記法80条3項は、要役地に所有権の登記がないと、地役権の登記ができないと定めています。建売なら引渡しのときに所有権の登記がされるので、ふつうは問題になりません。

登記のない通行地役権は通路が見て分かれば守られる

実際には、登記されていない通行の権利がたくさんあります。昔からの約束や、分譲したときの暗黙の了解で通っている通路です。

最高裁は通路が物理的に明らかなら登記がなくても守るとした

この場面で必ず出てくるのが、最高裁判所の平成10年2月13日判決です。

判決は、承役地が譲渡されたときに、通路として継続的に使われていることが位置・形状・構造から客観的に明らかで、譲受人がそれを認識していたか認識できたなら、譲受人は地役権の登記がないことを主張できない、としました。

理由は、そうした通路を見れば何らかの通行権があると容易に推認でき、要役地の持ち主に聞けば調べられるからです。譲受人は「通行の負担つきの土地として買った」と考えるべきだ、という判断です。

ただし未登記の地役権は争いになる前提の権利

判決は「特段の事情がない限り」という留保もつけています。譲受人が通路の使用は無権原だと思い込み、その原因が通る側の言動にある場合などです。

つまり未登記の地役権は、最後は裁判で争って認めてもらう権利だということです。家を買う前提にするには不安が残ります。

地役権は時効で取得できるが条件が厳しい

民法283条は、地役権は継続的に行使され、かつ外形上認識できるものに限り、時効で取得できると定めています。

通行地役権なら、通路が造られていて、長く使い続けていることが必要です。取得時効には、民法162条により原則20年の占有が必要になります。

新築の建売で時効取得を頼りにする場面は、まずありません。新しい分譲地は、売主が登記や覚書を整えてから売り出すのがふつうです。

通行地役権の登記なしの物件で確かめる3つの書類

通行地役権の登記なしの物件でも、手がかりはあります。覚書・通路の造成記録・固定資産税の課税明細の3つです。

書類	分かること	どこで手に入るか
覚書・通行承諾書	通行の範囲と車の可否	売主・前の持ち主
開発許可や位置指定の図面	通路を誰が造ったか	市町村の建築指導課
固定資産税の課税明細	通路の地番の持ち主と課税	売主（毎年届く）

通路が分譲のときに造られた記録があれば、要役地の側で通路を開いたことの裏付けになります。最後は、売主に「登記していない理由」を聞くのがいちばん早いです。

地役権が消える4つの場合と20年の消滅時効

この権利は永久ではありません。使わなければ消えることがあるのが、他の権利と違う点です。

地役権が消える場合は放棄と時効の4つ

消える場合	条文	内容
承役地の持ち主が通路部分を放棄する	民法287条	工事の義務を免れるために通路部分を地役権者に渡す
承役地を他人が時効取得する	民法289条	取得時効に必要な占有で地役権が消える
地役権を20年使わない	民法166条2項・291条	20年行使しないと消滅時効
一部だけ使わない	民法293条	使わなかった部分だけが消える

民法166条2項は、債権と所有権以外の財産権は、権利を行使できる時から20年使わないと時効で消えると定めています。通行の権利もこれに当たります。

消滅時効の数え始めは地役権の使い方で変わる

民法291条は、20年の数え始めを2つに分けています。

ときどき使う権利は、最後に使った時から数えます。通路が造られた通行地役権は、使うのを妨げる事実が生じた時から数えます。

たとえば通路にブロック塀が建てられて通れなくなったなら、その時から20年です。民法290条は、権利を使えば時効は止まるとしています。

民法293条により、一部を使わなければその部分だけ消えます。幅3mの通路のうち1mしか使っていなければ、残りの部分が争いになりえます。

送電線の地役権がある土地は建築の制限を確かめる

もう1つ、建売で出会う種類があります。電力会社が送電線を通すために設定する地役権です。

高圧線の下の土地には、電線路の設置を目的にした地役権が登記されていることがあります。登記の目的欄に「送電線路の設置」「電線路の架設」などと書かれます。

送電線の地役権は建築できない場合と制限される場合がある

この権利には、建物の建築や高さを制限する特約が付くのがふつうです。電圧と電線の高さによって、建物を建てられない範囲や、建てられる高さが決まります。

国税庁の質疑応答事例は、特別高圧架空電線の地役権がある宅地の評価について、建築の制限の内容で差し引く割合を2つに分けています。

承役地の建築の制限	差し引く割合（相続税の評価）
家屋の建築が全くできない	50％と借地権割合の高いほう
家屋の構造・用途などに制限を受ける	30％

これは相続税の評価の考え方で、売買の価格を決めるものではありません。それでも、制限の分だけ土地の価値が下がるという物差しにはなります。

当社の試算では承役地30㎡で約130万円ぶん

国土交通省の不動産情報ライブラリで、関西17市区の宅地の成約3,135件（2024〜2025年）を当社で集計すると、1㎡あたりの単価の中央値は約14.5万円です。これで試算してみます。

項目	計算	金額
承役地の面積	敷地のうち送電線の下の部分	30㎡
その部分の土地の値段	30㎡×14.5万円	435万円
構造・用途に制限がある場合	435万円×30％	約130万円
建築が全くできない場合	435万円×50％	約218万円

建売の場合、建物はすでに制限の範囲を避けて建っています。問題になるのは、将来の建て替えや増築で同じ配置しか取れないことです。

関西の販売図面で地役権と書かれていたのは224枚中1枚

ここからは当社の実測です。広告の言葉だけで地役権の有無が分かるのかを数えました。

対象は、当社が2026年8月にレインズ（不動産会社どうしの物件情報網）から取得した、関西の新築戸建ての販売図面224枚です。同じ図面の重複は除いています。

地役権の記載は1枚で通路の取り決めのサインは11枚

販売図面の記載	枚数	割合
「地役権」の記載	1枚	0.4％
「共用通路」「共有通路」の記載	8枚	3.6％
敷地面積に通路部分を含むという記載	8枚	3.6％
「隣地との取り交わし事項有」「覚書」の記載	6枚	2.7％
上のいずれかがある	11枚	4.9％

「地役権」とはっきり書いてあったのは、「私道（通路）部分は西隣所有者と通行地役権を設定しています」という1枚だけでした。

残りの10枚は、「共用通路」「取り交わし事項有」といった言葉だけです。どれも、地役権か覚書があるかもしれないというサインとして読めます。

共用の通路は敷地面積に含まれていることが多い

通路の面積が書かれていた図面では、共用通路の部分を敷地面積に含めている書き方が目立ちました。面積は4.85㎡から69.46㎡まで、中央値は37.58㎡です。

敷地面積に含まれる通路は、建蔽率や容積率の計算には使えます。ただし隣の人も通る部分なので、駐車場や庭としては自由に使えません。坪単価を比べるときは、通路を除いた面積でも計算してみてください。

セットバックの部分が敷地面積に入らないのとは、ちょうど逆です。その違いはセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いで整理しています。

物件データベースの特記欄には地役権が0件だった

当社の物件データベースでも、2026年10月15日時点で掲載中の1,349件を見ました。特記事項・設備・接道の欄に「地役権」と書かれた物件は0件でした。

この物件データベースは、売主が広告への転載を許可している物件を毎日集めたもので、1,349件のうち1,282件（95.0％）が飯田グループ6社（一建設・アーネストワン・飯田産業・アイディホーム・東栄住宅・タクトホーム）の物件です。関西の建売全体ではなく、飯田グループを中心とした数字として読んでください。

つまり、通路の権利は広告にはまず書かれません。書かれるのは、契約の前に交付される重要事項説明書です。

建売で地役権を確かめる手順は図面と登記と重要事項説明

ここからは実務の手順です。販売図面・登記・重要事項説明書・覚書・現地の5つを順に見れば、地役権の不安はほぼ消えます。

重要事項説明では登記された地役権が必ず説明される

宅地建物取引業法35条1項1号は、売買の対象の土地に登記された権利の種類と内容を、契約の前に説明するよう義務づけています。

自分の土地が承役地なら、乙区の登記がここに書かれます。同じ条の3号は、私道に関する負担の説明も義務づけています。

自分の土地が要役地の場合は、通る権利がある側なので、説明の書き方が物件によって違います。「通路はどの土地で、何を根拠に通るのか」を、口頭でも確かめてください。

契約前に5つの項目を書類で確かめる

確かめる場所	見るもの	要注意の状態
販売図面	共用通路・取り交わし事項の記載	記載があるのに説明がない
自分の土地の登記	乙区の要役地地役権	通路を通るのに記録がない
通路の土地の登記	乙区の地役権設定・目的・範囲	目的が通行だけで車が不明
覚書・承諾書	舗装の分担・車の通行・掘削	書面がない
現地	通路の舗装と幅	物や塀で通路が狭まっている

登記のない地役権なら引渡しまでの登記か覚書を条件にする

通路を通る根拠が口約束だけなら、引渡しまでに地役権を登記するか、覚書を交わすことを契約の条件にするのが確実です。

新築の分譲地は、売主が区画を分けるときに登記や覚書を整えていることが多いです。まだ整っていない場合も、引渡し前なら売主1社と話せばよいので、まとめやすい時期です。

通路の持ち主の相続登記がされていないときは早めに動く

古い通路では、持ち主が亡くなったまま相続登記がされていないことがあります。相手が分からないと、登記も覚書も交わせません。

2024年4月1日から相続登記は義務になり、不動産登記法76条の2で、相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。それでも過去の分が片付くには時間がかかります。登記事項証明書の名義人の住所と、最後の登記の日付を見れば、古さの見当がつきます。

地役権の調査も仲介手数料0円でやります

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。通路の権利の調査に追加の費用はかかりません。

取り寄せるのは、自分の土地と通路の両方の登記事項証明書、公図、地役権図面、覚書の写しです。通る根拠と修繕の分担を書面で確かめてから、契約の段取りに進みます。

ご希望があれば、重要事項説明の前に通路の部分だけ先に読み合わせることもできます。

地役権に関するよくある質問

地役権とは簡単に言うと何ですか。

自分の土地のために、他人の土地を通ったり管を通したりする権利です。民法280条に定められていて、人ではなく土地のための権利なので、土地を売れば買った人に移ります。

通行地役権がある土地は買っても大丈夫ですか。

自分が通る側（要役地）なら、通る権利が守られているので安心材料です。通られる側（承役地）なら、通路部分を自由に使えないことと、修繕の分担を確かめてから判断してください。

地役権は登記しないとどうなりますか。

民法177条により、通路の持ち主が代わったときに主張しにくくなります。ただし最高裁の平成10年2月13日判決は、通路として使われていることが見て明らかなら、新しい持ち主は登記がないことを主張できないとしています。

地役権の登記にはいくらかかりますか。

登録免許税は承役地の不動産1個につき1,500円です（登録免許税法 別表第一）。別に司法書士の報酬がかかります。

地役権は時効で消えますか。

20年使わないと消滅時効にかかります（民法166条2項・291条）。通路が造られている通行地役権は、通行を妨げる事実が生じた時から数えます。

地役権と囲繞地通行権の違いは何ですか。

地役権は契約で設定する権利で、目的や範囲を自由に決められます。囲繞地通行権は公道に出られない土地に法律が当然に認める権利で、通れる場所と方法は損害が最も少ないものに限られます。

送電線の地役権がある建売はやめたほうがいいですか。

建物はすでに制限を避けて建っているので、暮らすうえでの問題は少ないです。将来の建て替えで同じ配置しか取れないことと、評価が下がる分を価格に反映しているかを確かめてください。

地役権は登記と覚書で通る根拠を確かめれば怖くない

最後にまとめます。地役権は避けるものではなく、根拠の書類を確かめるものです。

関西の販売図面224枚のうち、地役権と書かれていたのは1枚でした。広告に書かれていなくても、通路を分け合う物件には何らかの取り決めがあると考えて確かめるのが安全です。

登記された通行地役権があるなら、通路を通る権利はしっかり守られています。登記がなくても、覚書があり、通路が舗装されて使われていれば、大きな心配はいりません。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。気になる物件の通路に地役権があるかどうかだけでも先に調べますので、お気軽にお知らせください。