分譲住宅とは？建売とはどう違うのかと分譲地の仕組みと価格を解説

同じものです。国の定義は「建て売り又は分譲の目的」で2つが並ぶなので、言葉が2つあるだけです。

宅地分譲と戸建分譲が混ざった一覧の読み方は桧家住宅に建売はある？分譲が関西に無い理由とZ空調と60年保証の条件にまとめています。

言い方が分かれているのは、統計と法律と広告で別々の用語が使われてきたからです。買う側にとっての中身は変わりません。

ただし1つだけ、知っておくと得をする区別があります。広告規約の「新築分譲住宅」は、1棟だけでは名乗れません。

表示規約は新築分譲住宅を一団の土地を複数の区画に区分けしてその区画ごとに建築され…売買するものと定義しています。1棟だけで売られている新築は、規約上は新築住宅です。

もう1つ、期限があります。品確法の「新築住宅」はまだ人が住んでおらず、工事完了から1年を経過していないものです。1年を超えると未入居でも新築ではなくなり、売主が10年間負う瑕疵担保責任の扱いが変わるからです。

この記事では、分譲住宅の定義を統計と広告規約と品確法の3つで整理して、注文住宅との価格差と、買う前に書面で確かめる場所までを数字で並べます。

分譲住宅とは建て売りまたは分譲の目的で建築する住宅

まず国の定義から押さえます。分譲住宅は建築着工統計の4区分のひとつです。

分譲住宅は建築着工統計の4区分のひとつ

国土交通省の建築着工統計調査は、住宅を「利用関係」で4つに分けています。用語の定義がそのまま公表されているので引きます。

利用関係	定義	身近な言い方
持家	建築主が自分で居住する目的で建築するもの	注文住宅
貸家	建築主が賃貸する目的で建築するもの	アパート・賃貸戸建
給与住宅	会社、官公署、学校等がその社員、職員、教員等を居住させる目的で建築するもの	社宅
分譲住宅	建て売り又は分譲の目的で建築するもの｜両方ある	建売・分譲住宅

定義の中に「建て売り又は分譲」と両方が並んでいます。つまり国は最初から同じものとして扱っています。

この統計は建築基準法15条1項の届出（延べ床面積10平方メートル超）を集計したものです。建てる前の届出なので売れたかどうかは関係ないという点も押さえてください。

分譲住宅は建て方でさらに3つに分かれる

分譲住宅の中には一戸建てもマンションも入っています。統計は「建て方」で分けています。

建て方	定義	例
一戸建	1つの建物が1住宅であるもの	建売の戸建
長屋建	2つ以上の住宅を1棟に建て連ねたもので、各住宅が壁を共通にし、それぞれ別々に外部への出入口を有しているもの	テラスハウス・連棟
共同住宅	1つの建築物内に2戸以上の住宅があって、広間、廊下若しくは階段等の全部又は一部を供用するもの	分譲マンション

だから分譲住宅という言葉だけではマンションか戸建てか分かりません。戸建てを探すなら3区分のうち一戸建を指定する必要があるということです。

長屋建は見落としやすい区分です。壁を共有していても外部への出入口が別なら長屋建で、共同住宅ではありません。住宅ローンで対象外になる銀行があるので、連棟かどうかは図面で必ず確かめてください。

分譲住宅は専用住宅と併用住宅に分かれる

もう1つの区分が「住宅の種類」です。店舗や事務所が付いているかどうかで変わります。

併用住宅の基準が居住部分が床面積の20パーセント以上という数字で決まっている点は、店舗付き住宅を検討するときに効きます。

分譲住宅と建売住宅は同じもので言葉が2つある理由

言葉の整理をします。使われる場面で呼び方が変わるだけです。

統計は分譲住宅、条文は建て売り、広告は新築分譲住宅

場面	使われる言葉	根拠
国の統計	分譲住宅	建築着工統計調査の利用関係
統計の定義文	建て売り	「建て売り又は分譲の目的で建築するもの」
不動産広告	新築分譲住宅｜2区画以上が条件	不動産の表示に関する公正競争規約 第4条
販売の現場	建売・分譲	どちらも使う
金融機関の調査	建売住宅	フラット35利用者調査の融資区分

5つとも指しているものは同じです。違いを探す必要はありません。

分譲マンションと分譲宅地は別の種別

区別が必要なのはここです。広告規約では3つが別の種別に分かれるになっています。

種別	規約の定義	買うもの
新築分譲住宅	一団の土地を複数の区画に区分けしてその区画ごとに建築された新築の一棟の住宅	土地＋建物
新築分譲マンション	新築のマンションであって、住戸ごとに売買するもの	専有部分＋敷地権
分譲宅地	一団の土地を一定規模以上の区画に区分けして、その区画ごとに売買し又は借地権を設定若しくは移転する住宅用地	土地だけ｜建物費が別に2,000万円前後
売地	区分けしないで売買される住宅用地等	土地だけ

「分譲地」と書かれていたら土地だけの話です。建物は別に建てることになります。ここを取り違えると予算の組み立てが変わります。

分譲住宅の売主は宅建業者なので買主に保護が付く

分譲住宅は宅地建物取引業者が売主になります。売主が業者だから付く保護が5つあるのはこのためです。

個人が売主の中古住宅ではこれらは働きません。分譲住宅は制度上は守られている買い方です。詳しくは建売業者とは？一覧と選び方とパワービルダーとハウスメーカーの違いにまとめています。

建売とは何かと分譲地とは何かを一文ずつで言うと

検索されている言葉をそのまま並べて答えます。3つの言葉は1文ずつで区別できるようになっています。

調べられている言葉	一文でいうと	買うもの
建売とは	売ることを前提に業者が建てた新築の一戸建てのこと	土地＋建物
分譲住宅とは	国の統計での呼び方で、建売とまったく同じもの	土地＋建物
分譲地とは	区画に分けて売られる土地のことで建物は付かない	土地だけ
分譲マンションとは	住戸ごとに売買する共同住宅のこと	専有部分

この表で気をつける行は3行目です。分譲地とは土地だけを指します。関西で土地を買って建てると、建物の費用が別に2,000万円前後かかります。

建売と注文住宅の違いは決められる範囲と決まる時期

「建売と注文住宅の違い」で調べる方も多いので、ここも一度整理します。違いは決められる範囲と、総額が決まる時期の2つです。

金額の差は後で数字を出しますが、建売と注文住宅の違いは値段だけではありません。引渡しまでの期間とつなぎ融資の有無は、住み替えの段取りに直接効きます。

分譲地はやめたほうがいいと言われる理由

「分譲地 やめたほうがいい」で調べる方がいます。分譲地は土地だけなので建物費が別に要るところが出発点です。

言われていること	中身	確かめ方
建物の費用が別にかかる	関西なら建築費が2,000万円前後	請負契約の見積を先に取る
建築条件が付いていることがある	一定期間内に指定の会社と請負契約を結ぶ条件	広告の種別と契約条件を読む
私道の管理費や補修費がかかる	位置指定道路の持分と補修の合意	登記事項証明書で持分を見る
造成が終わっていないことがある	盛土規制法の許可と検査済証明書	役所で許可の記録を確認
転回広場の分だけ敷地が減る	延長35メートルを超える私道に必要	位置指定道路の指定図を見る
自治会や管理組合の負担がある	街灯や集会所の維持費	売主に規約の有無を聞く

このうち価格に直接効くのは1つ目と5つ目です。建物費を足すと新築の建売と総額が並ぶことがあります。

分譲地を買って建てるなら、土地の価格＋建築費＋外構費＋地盤改良費まで出してから建売と比べてください。建売はこれらが価格に入っているので、比べる土台が違います。

私道と造成の条文はセットバックとは？42条2項道路と位置指定道路の違いとセットバック幅の計算と擁壁とは？高さ2mで変わる規制と崖条例と買ってはいけない土地の見分け方にまとめています。

広告規約の新築分譲住宅は1棟だけでは名乗れない

ここが他ではあまり書かれていない部分です。広告規約の分譲住宅には区画数の条件があるからです。

新築分譲住宅の定義には「複数の区画に区分けして」がある

不動産の表示に関する公正競争規約の第4条を読みます。新築分譲住宅は一団の土地を複数の区画に区分けしてその区画ごとに建築され、構造及び設備ともに独立した新築の一棟の住宅であって、売買するものです。

一方で新築住宅は建物の構造及び設備ともに独立した新築の一棟の住宅だけです。区画数の条件がありません。

つまり1区画だけで売られている新築は、広告規約上は新築分譲住宅ではないことになります。同じ「新築の建売」に見えても、広告での種別が変わります。

状況	規約上の種別	広告での扱い
分譲地の中の1棟	新築分譲住宅	総区画数・総戸数・販売戸数の表示が要る
単独の1棟	新築住宅｜区画数の条件がない	区画数の表示は出てこない
土地だけの区画	分譲宅地	販売区画数の表示が要る
建築後1年以上または入居済み	中古住宅	新築と書けない

総区画数と販売戸数は意味が違う

分譲住宅の広告には数字が並びます。規約が定義を決めているので読み方が分かります。

用語	規約の定義
開発面積	開発区域の総面積
総区画数	開発区域内の全ての予定区画数
総戸数	開発区域内に建築される住宅（建築予定の住宅を含む）の戸数
販売戸数	販売しようとする新築分譲住宅の戸数
最多価格帯	価格を100万円刻みでみたときに最も物件数が多い価格帯

見るべきは総戸数と販売戸数の差です。総戸数20戸で販売戸数3戸なら、残り17戸はこれから出てきます。残りが多い分譲地なら急いで決める必要がないと読めます。

完成前の分譲住宅は広告そのものが制限されている

規約の第5条は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前は宅建業法33条に規定する許可等の処分があった後でなければ広告表示をしてはならないと定めています。

だから建築確認の前の分譲住宅は広告そのものができないからです。検索して出てこないのは囲い込みではなく、広告が禁止されているからです。仕組みは建売はどこで探す？広告掲載承諾書と囲い込みで未公開になる仕組みにまとめています。

分譲住宅の広告に出てくる予告広告とシリーズ広告

分譲住宅の広告には規約が定めた形式がいくつかあります。価格が決まる前でも出せる広告が2種類あることを知っておくと動きやすくなります。

広告の種類	規約の定義	買主にとっての意味
予告広告	販売区画数または販売戸数が2以上で、価格または賃料が確定していないため直ちに取引できない物件について、本広告に先立ち取引開始時期をあらかじめ告知する広告表示	価格はまだ出ていないが問い合わせはできる
本広告	必要な表示事項をすべて表示して物件の取引の申込みを勧誘するための広告表示	価格が確定して申込みができる
シリーズ広告	1年以内に順次連続して4回以上、または6か月以内に3回以上にわたって行う一連の広告表示	同じ分譲地が段階的に売り出される
副次的表示	一の広告物において、主として取引しようとする物件の広告表示に付加して行う他の物件に関する広告表示	同じ紙面の小さい物件も候補になる

使いどころは予告広告です。予告広告の段階で問い合わせる必要があるということです。人気の分譲地は本広告が出た週に申込みが入ることがあります。

当社は予告広告の段階で資料を取り寄せて、価格が確定したらすぐ判断できる状態にしてからご案内します。書面がそろっていないと、価格だけを見て決めることになります。

分譲住宅と注文住宅と建築条件付土地はどこが違うか

買い方の違いを整理します。分かれ目は契約が1本か2本かです。

分譲住宅は売買契約1本で総額が決まる

買い方	結ぶ契約	総額が決まる時点	間取りの自由度
分譲住宅	売買契約1本	契約時	完成済みなら変更不可
注文住宅	土地の売買契約＋建築請負契約	設計が固まった後	高い
建築条件付土地	土地の売買契約→一定期間内に建築請負契約	請負契約の後	中（会社は指定される）

建築条件付土地の定義は規約にあります。自己の所有する土地を取引するに当たり、自己又は自己の指定する建設業を営む者との間に、当該土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として取引される土地です。

つまり条件付土地は別の会社に建ててもらうことができない点が分譲住宅と違います。ここを分譲住宅と混同すると話が合わなくなります。

分譲住宅の利点は総額が先に確定すること

注文住宅は設計が進むほど金額が動きます。分譲住宅は契約時点で総額が決まっているのが最大の違いです。

逆に弱いのは間取りと仕様です。完成済みの分譲住宅は間取りを変更できないからです。ここを納得できるかどうかが分かれ目です。詳しくは建売のデメリット7つとメリット5つ｜分譲住宅との違いも解説にまとめています。

分譲住宅の工法は在来かプレハブか枠組壁のどれか

建物の作り方も統計が3つに分けています。在来工法・プレハブ工法・枠組壁工法の3つです。

工法	統計の定義	分譲住宅での見え方
在来工法	プレハブ工法、枠組壁工法以外の工法	関西の建売のほとんどがこれ
プレハブ工法	壁、柱、床、はり、屋根又は階段等の部材を機械的方法で大量に工場生産し、現場で組立建築を行うこと	大手ハウスメーカーの分譲
枠組壁工法	ツーバイフォー工法住宅をいう	一部の売主が採用

構造の区分も統計にあります。木造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造・鉄骨造・コンクリートブロック造・その他の6つです。木造には木造モルタル塗と土蔵造りが含まれます。

分譲住宅の戸建ては木造の在来工法が大半で3区分の1つに集まるという状況です。工法の名前だけで性能は決まらないので、見るのは耐震等級と断熱等性能等級の数字になります。

分譲住宅の新築は建築後1年未満で未入居のこと

期限の話です。新築と呼べるのは工事完了から1年未満です。

品確法2条2項の新築住宅の定義

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）の2条2項を読みます。新築住宅とは新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して一年を経過したものを除く。）です。

条件は2つあります。未入居であること、工事完了から1年を経過していないことの両方です。

広告規約の側も揃えています。中古住宅の定義が建築後1年以上経過し、又は居住の用に供されたことがある一戸建て住宅なので、裏返すと新築は1年未満かつ未入居です。

新築住宅の売主は10年間の責任を負う

この定義が効くのは保証です。品確法95条は、新築住宅の売買契約において売主は買主に引き渡した時から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について担保の責任を負うと定めています。

さらに95条2項で買主に不利な特約は無効なので10年は短くできないとされています。売主が短くすることはできません。

条文	誰が	何年	対象
品確法94条	住宅を新築する請負人	引渡しから10年	構造耐力上主要な部分等
品確法95条	新築住宅の売主｜10年の責任	引渡しから10年	構造耐力上主要な部分等
宅建業法40条	自ら売主となる業者	引渡しから2年以上	契約不適合責任全般

注意点は対象の範囲です。10年間の対象は構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限られます。設備や内装は10年の対象外なので、そこは売主の独自保証で見ます。

1年を超えた未入居物件はどう扱われるか

完成から1年を超えると、住んでいなくても新築ではありません。1年を超えると新築ではなく未入居と書かれることになります。

このとき効くのは、品確法95条の10年の責任が付かないという点です。売主が宅建業者なら宅建業法40条の2年以上は残りますが、10年ではありません。

売れ残りの見方は建売が売れない理由は5つ｜売れ残り物件は買っても大丈夫か解説にまとめています。完成年月日を必ず確かめてください。

当社集計｜関西の分譲住宅は3143件で府県ごとに売主が違う

数の話に移ります。関西の新築戸建は当社集計で3,143件でした。

分譲住宅の70.4パーセントは大阪府と兵庫県に集まる

府県	件数	構成比	府県内で最も多い売主
大阪府	1,278件	40.7%	一建設158件
兵庫県	933件	29.7%	一建設87件・飯田産業62件
京都府	473件	15.0%	エルハウジング77件
奈良県	274件	8.7%	一建設128件（46.7%）
滋賀県	168件	5.3%	一建設17件・東栄住宅17件
和歌山県	17件	0.5%	アズマハウス13件（76%）
合計	3,143件	100%	—

構成比を見ると大阪と兵庫で70.4パーセントです。和歌山は0.5パーセントしかありません。

府県をまたぐと売主の顔ぶれが入れ替わる

同じ関西でも中身が違います。奈良は一建設が46.7%、和歌山はアズマハウスが76%を占めます。

飯田グループ6社の合計で見ると、奈良67.2%・滋賀29.2%・兵庫24.0%・大阪22.4%・京都10.1%・和歌山0%です。京都だけ極端に少なくなります。

探すときに効くのはここです。京都で分譲住宅を探すなら地元の売主を知らないと候補が出ないという状況です。府県ごとのランキングは飯田グループの建売ランキング｜6社のランクと子会社とやばいと言われる理由にまとめています。

関西で分譲住宅を供給している売主の上位

件数の多い売主を並べます。12件以上あった売主は23社でした。

売主	関西の件数	多い府県
一建設	405件	大阪158・奈良128・兵庫87
ケイアイ（プランニング＋スター）	268件	大阪120・兵庫106
エルハウジング	172件	京都77
飯田産業	109件	兵庫62・大阪44
東栄住宅	107件	奈良33・兵庫26
ファースト住建	73件	大阪31・兵庫23
タクトホーム	58件	兵庫23・奈良14
アーネストワン	57件	大阪40
アイディホーム	55件	京都16・兵庫15

この表で分かることが1つあります。全国の売上順と関西の件数順は一致しません。全国ではアーネストワンが2位ですが、関西では5位で57件です。

だから全国のランキング記事を見て探すとずれます。関西で探すなら、関西の在庫で数えた順番を見てください。

分譲住宅の価格と広さは公的な調査の実数で分かる

価格の話です。公的な調査の実数で注文住宅と比べる必要があると考えています。

2024年度は件数でも分譲住宅が土地付注文住宅を上回った

住宅金融支援機構の2024年度フラット35利用者調査です。調査対象は借換えを除く27,523件です。

融資区分	2023年度	2024年度	増減
建売住宅	6,600件	6,364件	マイナス3.6%
土地付注文住宅	9,416件	6,330件	マイナス32.8%
注文住宅（建物のみ）	4,886件	3,272件	マイナス33.0%
中古戸建	4,966件	5,639件	プラス13.6%

2024年度は建売住宅6,364件が土地付注文住宅6,330件を34件上回りました。件数でも分譲住宅のほうが選ばれた年です。

価格差1181万円に対して面積差は3.1坪しかない

項目	建売住宅	土地付注文住宅	差
所要資金	3,826.1万円	5,007.1万円	1,181.0万円
住宅面積	100.7平方メートル	111.1平方メートル	10.4平方メートル
坪に直すと	30.5坪	33.6坪	3.1坪
世帯年収	626.3万円	729.4万円	103.1万円
年収倍率	6.7倍	7.5倍	0.8倍
月返済額	11.86万円	15.07万円	3.21万円

計算するとこうなります。1,181万円を3.1坪で割ると1坪あたり約381万円です。3.1坪の差に1,181万円を払う計算になるという読み方になります。

近畿の分譲住宅は首都圏より536万円安くて4.4平方メートル広い

地域差も出ています。近畿圏の建売住宅は所要資金3,826.5万円・住宅面積102.0平方メートル・881件です。

首都圏の建売住宅は4,363.1万円・97.6平方メートルなので、近畿は536.6万円安くて4.4平方メートル広いことになります。

近畿圏の土地付注文住宅は建設費3,366.7万円と土地取得費1,826.0万円の合計で5,192.7万円です。近畿での差は1,366.2万円になります。

分譲住宅の在庫は動くので件数は目安として使う

件数は集計した時点のものです。在庫は3か月から半年で入れ替わるので、数字は探すときの目安として使ってください。

年間の供給戸数を見たいときは建築着工統計の分譲住宅の戸数を見ます。いま買える物件を知りたいときはレインズの在庫を見ます。この2つを混ぜると判断がずれます。

分譲住宅を選ぶときに書面で確かめる6つと仲介手数料

最後は実務です。会社名ではなく号棟ごとの6つの書面で判断するのが前提です。

同じブランドでも号棟で仕様が変わる

分譲住宅は分譲地ごと、時期ごとに仕様が変わります。当社が実測したレインズの販売図面224枚では、性能が書かれていたのは4パーセントだけでした。

書面	何が分かるか	出どころ
確認済証・検査済証	建築確認と完了検査が済んでいるか	売主
設計住宅性能評価書	断熱等性能等級とUA値と耐震等級の3つ	売主（取得している場合）
地盤調査報告書	地盤改良の有無と内容	売主
瑕疵保険の付保証明	10年の保険が付いているか	売主
販売図面の取引態様	売主か代理か媒介か	広告
オプション一覧	価格に入っていないもの	売主

分譲住宅の仲介手数料は0円にできる

当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。分譲住宅という表記の物件でも同じです。

6つの書面の取り寄せに追加の費用はかかりません。確かめる書類が多い物件ほど0円の差が効くということです。

取引態様の確認も同時に行います。宅地建物取引業法34条2項は、注文を受けたときは遅滞なく取引態様の別を明らかにしなければならないと定めています。聞けば答える義務があるので、遠慮なく聞いてください。

分譲住宅に関するよくある質問

分譲住宅と建売住宅は違うものですか。

同じものです。建築着工統計調査の利用関係の定義が「建て売り又は分譲の目的で建築するもの」となっていて、国の定義の中に建て売りと分譲の両方が並んでいます。

分譲住宅と分譲地は同じですか。

違います。分譲宅地は表示規約で「一団の土地を一定規模以上の区画に区分けして、その区画ごとに売買し又は借地権を設定若しくは移転する住宅用地」と定義されていて、土地だけを売るものです。建物は別に建てることになります。

1棟だけの新築は分譲住宅ではないのですか。

広告規約上はそうです。新築分譲住宅の定義に「一団の土地を複数の区画に区分けしてその区画ごとに建築され」という条件があるため、1区画だけのものは新築住宅という種別になります。ただし国の統計では分譲住宅に入ります。

新築と書ける期間はどのくらいですか。

品確法2条2項で、まだ人が住んでおらず、建設工事の完了の日から1年を経過していないものです。1年を超えると未入居でも新築ではなく、広告では未入居と書かれます。

分譲住宅の保証は何年ですか。

品確法95条で、新築住宅の売主は引渡しから10年間構造耐力上主要な部分等の瑕疵について責任を負います。買主に不利な特約は無効です。ただし対象は構造と雨水の浸入を防ぐ部分に限られます。

分譲住宅は注文住宅よりいくら安いのですか。

2024年度のフラット35利用者調査では全国平均で建売住宅3,826.1万円、土地付注文住宅5,007.1万円で差は1,181.0万円です。住宅面積の差は10.4平方メートル（3.1坪）なので、1坪あたり約381万円の差になります。

関西で分譲住宅はどのくらい出ているのですか。

当社がレインズ在庫を売主の商号で数えたところ、関西6府県で3,143件でした。大阪府1,278件と兵庫県933件で全体の70.4パーセントを占めます。

分譲住宅の仲介手数料は必ずかかりますか。

かかりません。当社は関西の新築建売を仲介手数料0円でお取り扱いしています。ただし売主が直接販売している物件や、売主が手数料を出さない物件は対象外になります。

分譲住宅は建売と同じで号棟ごとの書面で判断する

最後に整理します。言葉の違いで迷う必要はない、というのが結論です。

覚えておく数字は3つです。新築は工事完了から1年未満、売主の責任は10年、価格差1,181万円に対して面積差は3.1坪。この3つの数字で注文住宅と比べられるようになります。

関西の新築建売は仲介手数料0円でお取り扱いしています。分譲住宅と書かれた物件でも扱いは同じです。気になる物件があれば、性能評価書と完成年月日だけでも先に調べます。