家売却の流れを7ステップで解説｜期間と費用と固定資産税

家を売るのは一生に何度もないことです。何をどの順番でやるのか分からないまま、営業の話だけで進めるのは不安になります。

結論からいうと、家売却の流れは7ステップで、全体では3〜6か月が目安です。

相場を調べる、査定を受ける、媒介契約を結ぶ、売却活動、条件の交渉、売買契約、引き渡し。この順番で進みます。

査定も契約も日数は読めます。読めないのは、買主が現れるまでの時間だけです。

逆にいえば、相場を自分で調べてから査定を受ければ、会社の説明を評価できるようになります。

この記事では、家売却の流れを7ステップに分け、期間・費用・固定資産税の精算まで解説します。

家売却の流れは7ステップ

まず全体像から押さえます。

家売却の流れは7ステップ。全体で3〜6か月が目安になります。

段階ごとの期間を見ていきます。

家売却の流れと、それぞれの期間の目安

ステップ	期間の目安	内容
① 相場を調べる	数日	成約価格のデータを見る
② 査定を受ける	1〜2週間	机上査定と訪問査定
③ 媒介契約を結ぶ	数日	3種類から選ぶ
④ 売却活動	1〜3か月	広告・レインズ登録・内覧
⑤ 条件の交渉	1〜2週間	購入申込書を受ける
⑥ 売買契約	1日	手付金の受領
⑦ 引き渡し・決済	1〜2か月後	残代金の受領と登記

売った翌年には、確定申告が必要になることがあります。

注意したいのは、⑥の売買契約から⑦の引き渡しまでに1〜2か月あく点です。

この期間は、買主が住宅ローンの本審査を受けるために必要な時間になります。

契約したその日にお金が入るわけではないため、資金の予定を立てるときは決済日を基準にしてください。

家売却の流れで期間が読めないのは売却活動だけ

査定にかかる日数も、契約や決済の手続きも、おおよそ決まっています。

読めないのは、買主が現れるまでの時間です。

つまり期間を左右するのは、価格の付け方と、仲介会社の動き方の2つになります。

この2つが合っていれば、3か月で決まることもあります。

住み替えなら、家売却の流れを買う側から逆算する

住み替えの場合、売却と購入のどちらを先にするかで進め方が変わります。

売却を先にすれば資金は確定しますが、仮住まいが必要になることがあります。

購入を先にすれば住まいは決まりますが、売却が長引くと返済が重なります。

どちらにしても、引き渡し日を先に決めてから逆算してください。

売却を先に決めておいて、引き渡しの時期だけを遅らせる方法もあります。

買主が急いでいなければ、契約から決済までの期間を長めに取ってもらえることがあります。

① 家売却の相場を自分で調べる

最初にやるのは、査定の依頼ではありません。

自分で相場を調べてから査定を受けると、説明を評価できるようになります。

調べ方を説明します。

家売却の相場は国土交通省のデータで調べる

国土交通省は、実際に成約した不動産の取引価格を公開しています。

不動産情報ライブラリや不動産取引価格情報検索で、エリアと種別を指定して見られます。

広告に出ている価格ではなく、実際に成約した価格が分かるのが強みです。

同じ地域・同程度の面積・同じくらいの築年数の事例を、いくつか見てください。

件数が少ない地域では、隣接する地域まで範囲を広げて構いません。

古い事例しか出てこない場合は、その時点からの市況の変化も考慮する必要があります。

相場を調べると、どのくらいの規模の市場か分かる

参考までに、大阪市24区と、堺市・東大阪市・豊中市・吹田市・枚方市・茨木市・八尾市・尼崎市・西宮市の直近5年ぶんを当社が集計した結果を挙げます。

中古マンション78,923件、土地建物52,703件の成約がありました。

つまり条件の近い成約事例は、必ず見つかる規模です。

件数が少ないと感じたら、範囲か条件を広げてみてください。

エリアごとの数字は大阪市の不動産売却の記事にまとめています。

家売却では売出価格と成約価格が違う

ポータルサイトに出ているのは売出価格です。

実際にはそこから値下げされて成約することが多くあります。

売出価格だけを見て相場を判断すると、高すぎる期待を持つことになります。

成約価格と売出価格の両方を見て、差がどれくらいあるかを確かめてください。

家売却の相場を調べてから査定を受ける理由

相場を知らないまま査定を受けると、提示された金額の妥当性を判断できません。

高い金額を出されると、その会社が良いように見えてしまいます。

高い査定額は、媒介契約を取るために出されていることがあります。

自分の中に基準があれば、根拠を聞き返せるようになります。

② 家売却の査定を受ける

査定は2段階で行われます。

見るべきは金額ではなく、その根拠として挙げられた成約事例です。

2つの査定の違いから説明します。

家売却の机上査定と訪問査定の違い

机上査定は、立地・面積・築年数といったデータだけで算出するものです。

数日で回答が来るため、目安を知る段階で使います。

訪問査定は、担当者が実際に建物と敷地を見て算出します。

日当たり、傾き、隣地との境界、設備の状態——現地を見ないと分からない要素が反映されます。

訪問査定では、権利証や測量図、建築確認済証といった書類も確認されます。

手元にある書類を先にまとめておくと、査定も売却活動もそのぶん早く進みます。

家売却の査定は複数社に依頼する

1社だけの査定では、その金額が高いのか安いのか比べられません。

複数社に依頼すると、金額の幅と、根拠の説明の差が見えてきます。

大きく外れた金額を出す会社があれば、その理由を聞いてください。

買取を検討する場合も、売主の立場で複数の買取業者に査定を出して比較します。

家売却で高い査定額を出す会社が良い会社とは限らない

査定額は、その金額で売れることを保証するものではありません。

高く出しておいて媒介契約を結び、売れないと値下げを求めてくる会社があります。

売り出してから何度も値下げすると、市場に「売れ残り」として印象づけられます。

最初の3か月が最も反響の多い期間なので、価格の付け方を誤ると取り戻すのに時間がかかります。

家売却の査定書で見るべきは比較した事例

査定書には、比較に使った成約事例が載っているはずです。

どの物件と比べ、築年数や面積の差をどう補正したのか。

この部分が書かれていない査定書は、根拠のない数字です。

売り出し価格をいくらにするか、いつまでに売りたいかも、あわせて相談してください。

③ 家売却の媒介契約を結ぶ

依頼する会社を決めたら、媒介契約を結びます。

媒介契約は3種類あり、報告義務とレインズ登録の期限が違います。

違いを整理します。

家売却の媒介契約は3種類から選ぶ

種類	依頼先	報告義務	レインズ登録
専属専任媒介	1社のみ・自己発見も不可	1週間に1回以上	5日以内
専任媒介	1社のみ・自己発見は可	2週間に1回以上	7日以内
一般媒介	複数社に依頼できる	義務なし	義務なし

レインズ登録の日数は、いずれも休業日を除いて数えます。

専任媒介と専属専任媒介の契約期間は、3か月以内と定められています。

家売却で専任媒介を選ぶ場合の考え方

1社に任せるぶん、その会社は広告費をかけやすくなります。

報告義務があるため、活動状況も定期的に届きます。

担当者との連絡窓口が1つになり、内覧の調整もしやすくなります。

ただしその1社が動かなければ、売却そのものが止まります。

家売却で一般媒介が向くケース

複数社に同時に依頼できるため、会社間で競争が生まれます。

人気のエリアや、条件の良い物件では効果が出やすくなります。

一方、報告義務がないため活動状況は見えにくくなります。

広告費をかけにくいという理由で、力を入れてもらえないこともあります。

家売却の媒介契約で確認しておくこと

契約前に、次の点を確認しておいてください。

3つ目が最も重要です。理由は次の章で説明します。

また媒介契約書には、仲介手数料の額と支払いの時期も記載されます。

契約時に半額、決済時に残りという配分が一般的ですが、会社によって違います。

売れなかった場合に費用が発生するのかどうかも、あわせて確認しておいてください。

④ 家売却の売却活動と内覧

ここが最も長く、最も差が出る段階です。

広告の出し方と内覧の印象で、売れる期間が変わります。

順に見ていきます。

家売却ではレインズへの登録と広告が始まる

媒介契約を結ぶと、レインズという不動産会社間のデータベースに物件が登録されます。

これによって、全国の不動産会社が物件を見られるようになります。

同時に、ポータルサイトや自社サイト、チラシで広告が始まります。

登録証明書を受け取り、実際に登録されたかを確認してください。

家売却の内覧の準備でやること

内覧の印象は、価格と同じくらい結果を左右します。

費用をかけなくてもできることが大半です。

リフォームまでするかどうかは、費用が価格に反映されるとは限らないため慎重に判断してください。

買主が自分で好みに直したいと考えていることも多く、かけた費用がそのまま乗るわけではありません。

一方、ハウスクリーニングは費用のわりに印象が変わるため、費用対効果は高くなります。

家売却の内覧当日は、聞かれたことに答えるだけでよい

売主が同席するかどうかは、物件によります。

同席する場合は、聞かれたことに答える姿勢で十分です。

売り込もうとして話しすぎると、かえって印象が悪くなります。

近隣の環境や、住んでみて分かったことを聞かれたら、正直に答えてください。

家売却の活動報告書で見るべきところ

専任媒介・専属専任媒介では、定期的に活動報告書が届きます。

広告を出した媒体、問い合わせ件数、内覧件数が記載されます。

問い合わせが少ないのか、内覧はあるのに決まらないのかで、打ち手が変わります。

問い合わせが少ないなら価格か広告、内覧後に決まらないなら物件の見せ方が原因です。

⑤⑥⑦ 家売却の交渉から引き渡しまで

買主が見つかったら、一気に進みます。

購入申込書を受けてから引き渡しまでは、1〜2か月が目安です。

順を追って説明します。

家売却では購入申込書で条件を確認する

買主から購入申込書が出されます。

価格だけでなく、引き渡し希望日、住宅ローンの利用の有無、手付金の額が書かれています。

価格が高くても、ローンが通らなければ契約は白紙になります。

事前審査が通っているかを、必ず確認してください。

家売却の価格交渉への向き合い方

多くの場合、申込書には値引きの希望が書かれています。

受けるか、断るか、条件を付けて受けるかを選ぶことになります。

引き渡し日を買主に合わせる、設備の修繕をしないといった条件と交換する方法もあります。

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

家売却の売買契約でかかる費用

売買契約書には印紙税がかかります。

契約時に、買主から手付金を受け取ります。

仲介手数料は、契約時に半額、決済時に残りを支払うのが一般的です。

契約から決済まで1〜2か月あくのは、買主が住宅ローンの本審査を受けるためです。

家売却で告知しなければならないこと

雨漏り、シロアリ、給排水管の不具合、建物の傾き。

知っている不具合は、契約前に告知書に書いて伝える必要があります。

伝えずに引き渡すと、契約不適合責任を問われ、修補や損害賠償の対象になります。

事故物件にあたる場合の扱いは事故物件の記事で解説しています。

家売却の決済当日にやること

決済は、買主の融資が実行される日に、金融機関で行われます。

残代金を受け取り、同時に鍵と書類を引き渡します。

司法書士が立ち会い、その場で登記の申請を行います。

住宅ローンが残っている場合は、受け取った代金でその場で完済します。

印鑑証明書は有効期限があるため、取得のタイミングを司法書士に確認してください。

家売却で必要になる登記

住宅ローンが残っていた物件では、抵当権抹消登記が必要です。

登記上の住所が現住所と違う場合は、住所変更登記も必要になります。

手続きの順番は住所変更登記の記事にまとめています。

建物が未登記の場合は、そもそも売り方が変わります。

家売却でかかる費用と税金

売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。

費用と税金を引いた金額が、実際に残るお金です。

順に見ていきます。

家売却の仲介手数料には上限がある

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が決まっています。

物件価格が400万円を超える場合は「物件価格×3%＋6万円」に消費税を加えた額が上限です。

3,000万円で売れた場合、上限は105万6,000円になります。

内訳と下げ方は不動産売却の仲介手数料の記事で解説しています。

家売却の固定資産税は日割りで精算する

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。

年の途中で売っても、納税義務者は売主のままです。

そこで実務では、引き渡し日を境に日割りで精算するのが商慣行になっています。

ただし関西では起算日を4月1日とすることが多く、関東の1月1日とは扱いが違います。

法律で決まっているものではないため、契約書でどう定めるかを確認してください。

家売却の譲渡所得税は所有期間で変わる

売却によって利益が出た場合、譲渡所得税がかかります。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得です。

短期のほうが税率は大幅に高くなります。

利益は「売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。

取得費には購入時の価格と、そのときに払った仲介手数料や登記費用が含まれます。

譲渡費用には、今回の売却でかかった仲介手数料や印紙税、解体費用が含まれます。

家売却では3,000万円の特別控除が使えることがある

自分が住んでいた家を売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。

住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件のひとつです。

この特例を使うと、税額がゼロになることも多くあります。

ただし控除を受けるには、税額がゼロでも確定申告が必要です。

家売却の翌年に確定申告が必要になる場合

利益が出た場合、そして特例を使う場合は確定申告が必要です。

売却した翌年の2月16日から3月15日までに申告します。

売買契約書、取得時の契約書、諸費用の領収書を保管しておいてください。

取得時の契約書が見つからないと、取得費を証明できず税額が増えることがあります。

家売却の流れでつまずきやすいところ

流れどおりに進まないことがあります。

つまずくのは、売却活動が長引くときと、物件に事情があるときです。

3つ挙げます。

家売却で売れない期間が長引く

売り出しから3か月経っても反響がない場合、原因を切り分けます。

価格なのか、広告なのか、物件そのものなのか、それとも仲介会社なのか。

報告書の問い合わせ件数と内覧件数を見れば、どこで止まっているかが分かります。

売れない原因の切り分け方はマンションが売れない場合の記事で詳しく解説しています。

相続した家の売却は、流れの前に手続きがある

相続した家を売るには、先に相続登記を済ませる必要があります。

相続人が複数いる場合、全員の合意も必要です。

建物が未登記の場合は、登記から始めることになります。

未登記建物の扱いは未登記建物の売買の記事にまとめています。

空き家の売却は、流れの前に管理と税の確認が要る

空き家 売却の流れも、基本の7ステップは同じです。

違うのは、売り出す前に管理と税の確認が必要になる点です。

人が住んでいない家は傷みが早く、内覧の印象も落ちます。通水と換気だけでも定期的に行ってください。

また建物を解体して更地にすると、固定資産税の住宅用地の特例が外れて税額が上がります。

管理が行き届かない空き家は、自治体から特定空家等に指定され、同じく特例が外れることがあります。

物件に事情があると、家売却の流れが変わる

再建築不可、農地、事故物件。

こうした物件は、通常の流れでは買主が見つかりません。

買える人が限られるため、探し方そのものを変える必要があります。

再建築不可については再建築不可物件の記事、農地は農地の記事で解説しています。

家売却の結果は、仲介会社の動き方で変わります

同じ家でも、売れる期間と価格は会社によって違います。

流れは同じでも、各段階でどこまで動くかが違うためです。

差が出る部分を挙げます。

家売却で囲い込みが起きていないか

売主と買主の両方から手数料を受け取れると、仲介会社の報酬は2倍になります。

そのため、他社から問い合わせがあっても「商談中」と断り、自社で買主を見つけようとすることがあります。

この間、物件は市場から隠されている状態になります。

レインズの登録証明書を受け取り、他社からの問い合わせにどう対応するかを最初に確認してください。

登録証明書には物件の登録番号が記載されており、売主本人が登録内容を確認できる仕組みになっています。

内覧の申し込みが極端に少ないのに、担当者が価格の値下げばかりを勧めてくる場合は、一度状況を確認してください。

売主の側に立つと、家売却の各段階で打ち手が増える

同じ物件でも、間に入る仲介会社の担当者がどちらを向いているかで着地点は変わります。

交渉が通るかどうかは運ではなく、売主に「この人に売りたい」と思わせる材料をどれだけ用意できるかで決まります。

ラクチン不動産は、売主の側に立って条件を詰めます

ラクチン不動産は、売主の側に立って買主・買取業者と条件を詰めます。

ラクチン不動産は購入・売却の仲介を専門にしています。

他社で断られた物件でも、まずは状態をうかがったうえで進め方を整理します。

荷物が残ったまま、片付けていない状態でご相談いただけます。

相続・未登記・再建築不可といった事情のある物件も、調査からお受けします。

大阪・兵庫・京都を中心にお手伝いしていますので、エリアごとの成約事例もあわせてご案内できます。

査定額の見方と会社の選び方は不動産の査定サイトの記事にまとめています。

築浅で売る場合の理由の伝え方は築5年の一戸建ての売却理由の記事をご覧ください。

家売却の流れに関するよくある質問

家売却の流れはどうなりますか？

相場を調べる、査定を受ける、媒介契約を結ぶ、売却活動、条件の交渉、売買契約、引き渡し・決済の7ステップです。全体で3〜6か月が目安になります。査定に1〜2週間、売却活動に1〜3か月、契約から決済までに1〜2か月というのが標準的な配分です。売った翌年には確定申告が必要になることがあります。

家売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

全体で3〜6か月が目安です。ただし期間が読めないのは売却活動の段階だけで、査定も契約も決済も日数はおおよそ決まっています。売却活動が長引くかどうかは、価格の付け方と仲介会社の動き方で決まります。住み替えの場合は、引き渡し日を先に決めてから逆算して動いてください。

家売却の査定は何社に依頼すればよいですか？

複数社に依頼してください。1社だけでは、その金額が高いのか安いのか比べられません。複数社に依頼すると、金額の幅と根拠の説明の差が見えてきます。注意したいのは、高い査定額を出す会社が良い会社とは限らない点です。査定額はその金額で売れることを保証するものではなく、媒介契約を取るために高く出されていることがあります。査定書に載っている比較事例を見てください。

家売却の媒介契約はどれを選べばよいですか？

専属専任媒介は1社のみで自己発見も不可、報告は1週間に1回以上、レインズ登録は5日以内です。専任媒介は自己発見が可能で、報告は2週間に1回以上、レインズ登録は7日以内です。一般媒介は複数社に依頼でき、報告義務もレインズ登録義務もありません。1社に任せるほど広告に力を入れてもらいやすい反面、その1社が動かなければ売却が止まります。契約前に、他社から問い合わせがあった場合の対応を確認してください。

家売却の固定資産税はどう精算しますか？

固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に課税されるため、年の途中で売っても納税義務者は売主のままです。そこで実務では、引き渡し日を境に日割りで精算する商慣行があります。ただし法律で決まっているものではありません。起算日は関東で1月1日、関西では4月1日とすることが多く、扱いが違います。契約書でどう定めるかを必ず確認してください。

家売却で税金はいくらかかりますか？

利益が出た場合に譲渡所得税がかかります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となり、短期のほうが税率は大幅に高くなります。ただし自分が住んでいた家を売る場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があり、税額がゼロになることも多くあります。控除を受けるには、税額がゼロでも確定申告が必要です。

家売却で売れない場合はどうすればよいですか？

活動報告書の問い合わせ件数と内覧件数を見て、どこで止まっているかを切り分けてください。問い合わせが少ないなら価格か広告、内覧はあるのに決まらないなら物件の見せ方が原因です。加えて、他社からの問い合わせを断る囲い込みが起きていないかも確認してください。レインズの登録証明書を受け取り、他社経由の問い合わせをどう扱っているかを聞くのが確実です。

まとめ｜家売却の流れは7ステップ、読めないのは売却活動だけ

家売却の流れそのものは、決まっています。

結果を左右するのは、価格の付け方と仲介会社の動き方です。

この記事の情報は 2026年8月 時点のものです。制度・基準は改正されることがあるため、実際のお手続きの際は各機関の最新情報をご確認ください。